企业物业部门工作总结.docx
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企业物业部门工作总结.docx
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企业物业部门工作总结
物业部2013年工作总结及2014年工作计划
2013年是实现科学创新、快速发展的一年,也是三年打造全国现代百货“样板店”的收官年,同时物业部将本年度定为促进和谐、实现精细化管理的“物管服务年”。
物业部遵照曲总提出的“卖钱是硬道理,管理是红利,人是根本”的指导方针,从安全、服务、环境、节能四个基础做起,为经营做好后勤保障工作,促进企业更好更快的发展。
物业部在2013年做了如下具体工作:
加强物业管理,提升技工班各项基础工作
技工班围绕物管服务年,对各工种工作细节补充细化、完善各工种岗位职责标准,加强员工仪容仪表、文明用语的使用规范和“五个一”的推广。
1、制定和修订各种规章制度:
建立了《安全生产投入台账》、《设施设备管理台账》、《劳保用品管理台账》、《职业健康管理台账》等十二个管理台账,又编制了《极端天气应急处理办法》(含暴雪、暴雨、强风等天气)。
完善《特种设备管理制度》、《特种作业人员管理制度》、《高危作业安全管理制度》等7个管理制度;《电梯操作员安全操作规程》、《停送电操作规程》等7个安全操作规程,并将电话申报、维修服务、水电费收费等12个服务流程进行展示上墙。
2、做好设备用电及工程用电安全管理
年初对高低压间的87台高、低压柜,9台变压器进行了一次全面检修、除尘和螺丝紧固等工作;每月2次对现场的电源柜(箱)进行检查、保养工作;每周对电管井内电源柜(箱)母排导线进行温度检测、餐厅用电设备自查;每天班后对商场、员工餐厅和加工间内的24小时用电设备冷库、冰箱、冰柜等进行用电检查;全年共更换故障电气开关200余个;4月份对发电机进行全面检查保养,更换1号机组起动机1个、2号机组的电子调节器1个;8-9月份在物业部的精心准备下,完成了和红旗超市的6次计划停电及应急停发电工作,确保了用电系统正常、安全运行。
在二楼、员工餐厅、美食城改造、高低压增容、扶梯增层、空调主机房、超市熟食区等工程改造过程中,物业部电工每天对施工现场的临时用电及施工用电进行巡查,并对电气隐蔽工程进行监督。
3、改造了给排水系统:
全年共拆除、更换、安装各类管道5600余米;更换供暖主阀门36个、三期、A、B座1、2楼做保温2000余平米;安装、调试卫生间洁具160余套、隔油排污设备3套;疏通下水井30余个。
积极参与十层美食城、员工餐厅的给排水设计并绘制施工图。
4、完善电梯设施及冷柜设备检测维修工作:
按扶梯新检规要求,设计完成78部扶梯的防撞装置、防夹装置、防攀爬装置及安全使用标识,以及12部直梯井道防护工程的安装及验收工作。
9月初完成新增11部电扶梯的吊装、水平调整、安装及验收工作。
按标准加大电梯夜间保养力度及时更换扶手带、传动链等100余个磨损严重的部件;在国家质检总局及省市区历次特种设备安全检查中,均未发生安全问题,得到肯定。
全年共排除冷柜、冷库制冷故障9起;
5、合理增加空调设备、加大空调设备维保力度
在空调系统制冷前对5台空调主机冷凝器进行化学清洗、3台约克主机添加润滑油和制冷剂、更换油过滤器及冷剂干燥器,对空调电气控制系统及28台空气处理机进行检修保养。
更换高低区旧空调冷却塔补水管和冷冻水膨胀管260米,同时在原有水箱前各安装1个专门给系统补水的水箱,解决了系统溢水情况。
配合工程改造施工,在2楼A区、3楼、5楼、10楼美食城新增4台带加热功能的空气处理机,解决了营业现场过渡季节温度高、空气质量差的现象,达到既降温又节能的效果。
并每天安排专人对现场温度进行巡视、监测、调节,二层以上控制在24℃-26℃之间,一层、负一层冬季控制在18℃以上。
6、进一步完善了安防通讯系统:
全年共计完成闭路监控维修206点位;闭路监控拆除安装迁移77处;闭路监控外罩清理590余处;110报警器拆除安装各1处;城市超市EAS防盗系统维修20处、拆除安装8处;存包柜维修32处;楼内背景音乐广播维修18处;工程、维修布线2000余米;安装、维修电话、宽带2000余次,安装网线、电话线4500余米。
7、加大消防维保及隐患排查力度
全年进行了三次消防联动测试,完成负一层至十层烟感、温感探测器(5800余个)的清洗;十部消防电梯的检测;消防排烟和送风系统(43台)的测试,维修排烟风机1台及控制柜1台、风道15处;防火卷帘门系统(484樘)的手、自动维修和保养,更换电机3套,控制箱9个;消防应急电源系统(73台)的检修;消防水系统中压力开关(102个)的检查维修;对防火门闭门器检修68套;对消火栓末端及喷淋泄水装置做到每月冲洗一次。
并完成和红旗超市的年度消防检测。
在负二层小吃城、二层、八层、十层美食等改造工程中,协调各施工单位,严格按照建筑消防验收标准进行施工,使改造工程顺利和消防主机系统并网运行。
8、认真检查基础设施,排除安全隐患:
对楼体外立面墙砖进行检查维修20余平米,更换理石80余块,维修更换停车场地砖330平米,楼内破损地砖130平米,修补棚面破损70余处,修补楼梯白钢护栏50余处,维修款台60余处、门窗、锁等50余处;因雪天地滑为门洞两侧台阶、红旗超市台阶粘贴地毯约50平米
9、加强了施工单位的现场施工管理:
全年对各商场、施工单位共计下发各类隐患整改单230份,处罚26份,办理临时用电审批单和上棚审批单600余份。
安排专人对施工现场24小时看护协调,其中动火、动焊看护360人次约2530余小时,保证施工动火、动焊的安全。
10、通过业务培训及演练,提升技工班素质:
由技工班技师根据的实际情况,对电气、暖通、空调、消防、监控通讯以及电梯、冷柜等方面的工作原理、管线分布、开关阀门管辖区域、操作方法以及简单故障排除等对全体技工进行11次培训,共参加180人次,提高了全体技工处理突发事件和排除隐患的能力。
全年组织了3次二部电源停发电应急演练,并对发电程序进行全方位考核,编制了《停发电操作流程》。
组织电梯维保人员进行8个梯种,100余人次的应急解困演练,提高了应急解困反应速度。
为加强实战效果,配合保卫部进行防火演习一次,应急疏散演练二次。
此外为配合申报吉林省质量管理奖,统计编辑有关基础设施及能源资源方面的申报材料,并通过了评审专家的实地考察验收、评审工作。
增强对电梯操作员培训、考核工作
(1)对每位电梯操作员都下发了《岗位职责标准》手册,要求电梯操作员熟知本岗位的职责和标准。
并通过62次例会,对电梯操作员进行了文明用语、导购知识、电梯操作原理等培训,并举办了首届电梯知识礼仪大赛。
(2)电梯柜组在每次活动前,均认真传达活动方案,电梯操作员知晓率100%。
在大型活动中,合理安排电梯运行时间,并对客流较大的电梯安排专人排队,加强管理,实现了“零失误、零事故、零投诉”
提高员工餐厅的安全、服务工作
在2月份新建员工餐厅正式投入使用,可同时容纳800余人用餐,2-11月末实现销售1000万元。
1、注重食品及四防安全的管理
(1)把好进货关,杜绝假劣伪冒材料进入餐厅;监督、检查承包商进货渠道。
(2)严把加工关,杜绝加工腐烂变质材料;当日所剩菜品必须清除销毁,禁止再次使用;并对加工菜品执行48小时留样制度。
(3)把好消毒关,建立洗消间餐具每天消毒记录本,建立相关消毒岗位责任制;
(4)要求所有工作人员必须持有效健康证、按要求穿戴工作服上岗,前台窗口人员必须佩戴工作帽和口罩;
(5)建立总值及副总值值班记录表,要求各承包商班后认真检查并签字记录,确保班后水、电、气阀门全部关闭;
(6)制定设备操作规程,并进行宣贯落实。
(7)所有用电设备每周检查一次,烟道每季度清理一次;
2、餐厅的培训及主副食品种
员工餐厅成立以来,共对窗口服务人员进行文明用语、服务礼仪、四防安全等培训12次。
为了保证员工用餐质量,员工餐厅根据季节变化,不断调整主副食品种,做到多样化、特色化、精品化。
套餐菜品由6选3,改为8选3;主食增加包子、馅饼、蒸饺等品种;
严抓节能降耗工作,做好节约增收工作;
消耗最大能源和主要支出就是电,为了降低电能消耗,
1、物业部相继对楼内卫生间、红旗超市、负二停车场、低压间、楼道照明更换为LED光源,共计1400余只,年节电费用约14万元
2、经合理调节,今年空调机组开启比去年少开机255小时,节约电费约11.6万元;空调在制冷期间冷却水泵采取调节机组冷却水流量控制,减少一台冷却水泵的开启,每年节电费用24万元;
3、全年对临时促销展位收取电费全年共计14333.05元
4、技工班加强了废旧物资回收再利用,其中:
(1)利用旧货架给网购组装41组,节省费用1.85万元
(2)维修利用废旧楼型灯灯体3个;木制休闲椅9个,节省费用5100元;
(3)回收利用的消火栓玻璃门11个,烟温感设备230余个,闭门器防火锁16套,老电机2套,节约费用3.3万元,
5、为减少外包节约资金,技工班为员工餐厅焊接储物架30余个、木制踏板13块,自制煤气阀门扳手、防火门栓等节省人工费近3500余元。
合计节约资金约57万元;
做好各种费用的管理与支出工作
1、水费、电费
①2012年电费支出33308058.31元(3331万)
2013年电费支出33654360.52元,(3365万);
2012年业户回收16395482.10元,回收率为49%
2013年业户回收18168730.86元,回收率为53.9%
同期回收比例增长4.7%,约177万元;
2013年实际支出(设施设备及公共照明)用电约1500万元;
物业部通过更换LED光源、合理调节空调机组开启时间、调节机组冷却水流量控制,节约电费49.6万元;占实际支出的3.3%
②2012年水费支出1146183.40元(114万)
2013年水费支出1114826.4元(111万)
同期支出比例减少2.6%,减少费用约3.1万元
回收业户水费2012年合计182387.00元,占总支出的15.9%
2013年合计267560.73元,占总支出的24%
同期回收比例增长了8.1%,金额增加8.5万元
2、其他费用收支
2013年工程付款198笔,工程付款总计30,783,625.00元。
对外出租房屋30间,收回租金7万元,支出采暖费、房费合计2万元;
检察院车库支出租金8万元,用于商场特卖9月-11月实现销售44.3万元。
员工餐厅全年回收设备折旧费120万元;废旧纸壳回收全年承包费29万元。
严细备品管理,避免库存积压
加强备品库的管理,将备品分为5大类、200多个品种,做到账目清晰,帐物相符。
并严格按照年初预算进行发放,控制在预算范围内。
为避免赠品、礼品造成积压,每月向企划部上报一份库存数量明细表,确保及时发放。
增强对外协调工作力度,确保经营工作需要
为了保证各项工程的顺利进行,物业部相关人员积极到相关政府职能部门进行沟通协调,为工程的施工及前期筹备工作奠定了基础。
物业部及时同市容管理部门进行协调,保证门前各大型促销活动的顺利进行,全年共审批门前活动批件50多次。
在红旗街亮化改造期间,物业部积极同朝阳区区市容部门沟通,保证了工程质量和进度,同时为节省费用近百万元。
加强样板达标、计生、福利等方面工作
1、为了尽快推进样板达标进程,物业部采取自愿原则进行“一帮一”传帮带工作,对未达标人员进行讲解、帮扶,提高达标意识,查找不足,到目前为止物业部共有34人评为样板达标人员占总数55%,其中电梯第一小组被评为“样板柜组”。
2、计生工作,按照市、区计生办要求,按时填报各种报表,全年共验证约1200人做到持证上岗。
认真审批婚假、产假,对0-18岁参保儿童按时交纳保险费,并按时退保险费。
按规定审核托儿费及产费报销工作。
3、11月中旬物业部接管了员工福利的发放工作后,及时联系厂家在11月底为员工发放苹果2000多箱,大米10万余斤;
4、为了保证冬季周边积雪的及时清理,物业部提前签订了清雪合同,确保了门前、停车场及周边马路做到了无冰、无积雪。
11月中旬暴雪后,物业部组织人员20多人对红旗超市及彩钢房棚顶积雪进行清理,累计清雪约1000立方米;
以上是物业部2013年的主要工作,虽然取得了一定的成绩,但工作中还存在很多不足,主要有以下几点:
1、物业部服务意识、服务质量有待提升,电梯、餐厅的服务水平还有很大差距应大幅提高;餐厅的主副食花色品种还需补充;
2、节能降耗方面还有潜力可挖,还有很大节能空间;
3、采购途径还需扩充、方式还需多样化;
4、工作的主观能动性及执行力还有待提高;
5、技工的专业技能单一。
工作中存在的不足,我们将在今后工作中不断完善、改进,为的快速发展做好后勤保障工作,2014年再继续推广物管服务的基础上,加大细节服务力度,为的招商经营提供舒适环境,具体工作计划如下:
1、提升服务理念
物业部2014年服务标准要坚持常态化;
做到“五个到”即:
身到、心到、眼到、手到、口到;
七个现场服务,即“问题在现场解决、工作在现场推进、协调在现场落实、经验在现场总结、员工在现场培训、服务在现场体现、形象在现场塑造”;
电梯礼仪标准做到“四个一”即“一个标准手势、一个甜美微笑、一句文明用语、一句温馨提示”。
2、培训与考核相结合:
(1)对技工采取内部、外部培训相结合的方法,将在2014年邀请外部专业技术人员从水、电、空调、消防等多方面进行培训,进一步提升技工的综合素质;经过多年积累,在2014年复合型技工达到20%以上
(2)对员工餐厅工作人员,主要进行服务提升为主题的培训,并要求承包单位对厨师的技能进行重点培训,以提升菜品加工质量。
(3)对电梯操作员采取多样式培训,让培训趣味化、生动化,更容易接受,分别从电梯操作常识、企业文化、礼仪知识、沟通技巧等方面进行培训;
(4)进行2次对专业技师的技能考核,采取能者上庸者下的方式吐故纳新;
3、为增强管理人员的工作效率,要求所有管理人员建立工作日记制;根据日记制定个人工作计划,逐一跟进、落实,确保工作严谨、无漏洞。
同时加强现场管理严格执行“五到”的工作标准。
增强管理人员的工作责任心、主观能动性和执行力,是工作由变被动为主动;
4、建立完善的回访体系,定期对业户和商场发放物业意见卡,征求意见,对提出合理化建议进行改正,满意率达到95%以上;建立维修承诺制,维修及时率达到100%,避免重复维修,技工班返修率控制在1%以下;
5、严细收费管理,堵塞收费漏洞,会同有关职能部门制定相关的管理制度和工作流程,确保费用收缴最大化;
6、加强学习采购产品的专业知识,拓宽采购途径,对大宗采购进行招标采购,引入公平竞争机制,使供货商更加注重产品质量,采购物资做到高质价廉,最大限度的满足需要;
7、节能降耗方面应拓展思路学习和掌握新技术,将该项工作扎实推进,物业部计划在2014年电费节约80万左右,即占实际支出金额的5%(其中装修及临促电费收缴约3万;引进新风减少空调主机开启时间节约电费约9万;灯具改造及LED灯的推广节约电费约10万;加强班前班后用电管理节约电费约30万;空调冷冻冷却水泵采用变频装置可节约电费约30万)。
8、制定详细的设备维修维保计划未雨绸缪,确保各种设备安全运转,做到零故障、零事故,
(1)电梯对1号扶梯7部项修,对地下停车场2部液压梯及3号、4号、10号、14号直升梯进行项修改造;
(2)供暖期过后根据维修记录,对老化供暖管线和阀门制定更换计划;
(3)对的供电系统进行安全检查,包括供电设备的维修保养,对供电线缆进行排查,更换老化线缆,确保用电安全
(4)配合工程部对新进4台冷水机组并网,部分投入使用,营业室温度均衡、可控;
9、计划将新区1000吨水窖正式投入使用,将原有两个水窖与之相连互补,保证用水供应;
10、十楼美容区将改造成美食城,物业部将根据工程需求同燃气部门进行协调,保证室内管线按计划进行铺设、开栓,确保美食城按期开业。
11、做好各项工程的协调与验收工作;安排人员全程监管、看护,提高对施工工艺细节的检查标准,重点对隐蔽工程的施工质量进行全程监管;同时做好对新增、改造设备的登记管理及固定资产管理工作;
物业部在新的一年中要以严谨、严细、严格的工作态度,我们将做好与各商场部室间的交流互助、加强对外的沟通能力,在实际工作中不断总结、不断改进、不断提升,增强全员主观能动性,发挥团队力量,为企业的快速发展奠定夯实的物业基础。
物业部
二〇一三年十二月三日
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