中珠策划方案.docx
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中珠策划方案.docx
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中珠策划方案
中珠策划方案
第一部分
【织网:
战略思想的形成阶段】
【渔民捕鱼,首重织网】
如果将地产营销全过程比喻成捕鱼的话,营销战略性思想的形成就好比渔民实施捕鱼的“织网”阶段。
会捕鱼的人都知道,渔网有疏密之分,更有线条粗细之别。
网眼大的只适合网住大鱼,网眼小的可以网住小鱼;有的网可以在大海洋里捕捞,有的网只能在小水塘里使用。
在“织网”之前,先要摸清捕鱼现场
还要探明水中鱼的大小,甚至鱼的种类
第一章:
2006年房地产市场宏观环境
博弈更加激烈
到2005年底,国内房地产市场投资过热、投机炒作严重、房价快速飚升的现象已经在一定程度上得到遏制。
预计2006年国内房地产业仍然是一个利益博弈十分激烈的局面,无论是对房地产开发商还是购房消费者来说,这种博弈可能会比2005年更为明显与激烈。
机遇百年难遇
这一轮的房地产市场快速增长,最主要的源动力来自几十年来被压抑的房地产需求的释放。
由于国民经济持续以两位数的超高速增长,由于我们国家取消了长期以来的福利分房制度、改为货币补贴政策,由于住房既提升了居住品质,又提供了最主流的投资渠道,因此国内地产市场出现如此强劲的购房需求。
纵观全世界,没有哪个国家出现过如此大规模的住宅开发热潮。
这就为国内的地产开发商提供了百年难遇的历史机遇。
地产行业整合
从近年全国百富排名榜来看,房地产业的富豪越来越多,越来越集中。
而房地产业富豪的迅速升起,肯定是与该行业的利润率水平有关。
由于房地产业的高利润或暴利,使得全国各行各业都涌向房地产。
这不仅有制造业、高科技企业,也有军工企业;不仅有国内资金,也有国外资金。
这也使得各种风险正在向国内房地产业聚集。
市场是一个平均利润或利益均衡的地方,当一个行业利润过高时,必然会有大量其他行业的资源涌入,提供更多的供给,最终让利益达到各行业均衡点上。
但是,就目前情况来看,不少地方在竭力通过政府的行政方式或政策,把房地产的利润维持在一个相对过高的水平上。
中央政府的科学发展观,不仅要求建设节约型社会,而且要求政府通过政策来保证广大民众分享经济发展的成果,而如何协调行业之间的利益均衡,如何调整房地产业的暴利,也是政府未来“十一五”规划的重点。
因此,房地产宏观调控尽管遇到多种阻力,但在上述目标没有达到之前,政府的房地产宏观调控仍然会继续。
目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。
一是从中央政府来看,政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现,通过强制性提高发展商进入的资金门槛,使开发商的实际支付成本成倍增长,让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降,减轻目前对商业银行贷款的极度依赖,加速行业内集约化的速度,最终让有资金实力的发展商留在行业内,在一个稳定增长的市场中寻求行业的合理收益。
在这样的情况下,那些资质不好、缺乏资金实力的中小开发商将会面临资金链断裂的严重危险。
一些地方的中小房地产开发商根本就没有能力抵御房价不下调。
它们为了不让其资金链断裂,必然会走出房价不下跌的攻守同盟,以降价的方式加快推货的速度。
而房地产市场一旦进入价格上的竞争,首当其冲的中小开发商就会把房地产市场的价格推向低位;同时,因为供应量的增加,市场的竞争会进一步加剧,到时楼价的下跌将可能成为整个行业内的现象。
在这种情况下,很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失,这自然增大了房地产投资的风险,各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。
其次,现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了,不会仅仅因为几个华丽的广告而决定购买房子。
他们经过几年房地产市场历练,不仅获得了更多的相关知识,也更为理性,他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。
因此,早几年那种民众蜂拥而入房地产市场,却不考虑任何风险的局面将会改观。
在这种情况下,民众会根据自己的消费水平、支付能力及对风险的评估来决定消费。
博弈大战胜出
总之,2006年房地产市场的利益博弈,谁胜谁负在短期内是不确定的,但无疑消费者将更为清醒、谨慎、理性,而地产发展商的胜负,关键是看其如何观察、分析、看待市场变化,并采取何种措施去应对——只有真正符合市场消费需求的产品才能在2006年这场关键性的博弈大战中帮助开发商胜出。
第二章:
客户认同本项目的基本过程
【认同城市→认同区域→认同产品→认同生活方式】
其实不仅仅是房地产,每种商品从研发到实现销售,站在消费者认识过程的角度思考,都有它独特的运行规律。
房地产作为一种特殊的商品,消费者从认知到购买,基本上遵循着“由大到小、由粗到细、由物质到精神”这样一个全过程。
第一节:
认同城市
珠海城区可以简单分为拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山五大区域。
新香洲以外省移民居多,而珠海又是个典型的移民城市。
他们最大的特点:
不定性,很多人不会轻易决定在这个城市安家落户。
他们可以依仗自己的年轻和专业技能游走于中国各大城市。
如果猛然有一天,他们发现某个城市特别适合自己,而且在这个城市逐渐建立了自己的人际关系,这就是他们在该城市安家置业的时候了。
提炼项目营销策划的核心思想时,就应当考虑怎样结合珠海的城市特点与项目的核心优势,一方面保证项目营销策划核心战略思想符合城市的风格和气质,一方面要将珠海城市最优美、最动人的一面结合项目巧妙地展示出来。
这一切都有赖于研究城市的特点和气质,我们不妨提炼描绘城市的关键词:
珠海城市定位
【关键词】清洁
珠海,中国南海之滨一颗璀灿的明珠。
她位于珠江入海口西岸,地接澳门,水连香港,是中国五个经济特区之一。
这座新兴海滨城市的最大特点就是清洁、空气清新,曾被联合国评为中国最适合人类居住的地方。
【关键词】旅游
珠海是国际知名的热带海滨旅游度假城市,拥有完善的旅游接待服务体系及设施,服务质量达到国际水准。
珠海有各类旅游饭店300余家,年接待能力达1000万人次。
珠海市的主要旅游景点有大型历史文化景观圆明新园、四大佛山旅游风景区、珍珠乐园、九洲城、石景山观光索道、珠海渔女、白藤湖省级旅游度假区、灯笼沙水乡风情旅游区、竹仙洞、金海滩、御温泉、珠海温泉、东澳岛、外伶仃岛、荷包岛、飞沙滩、横琴蚝基地、奇石公园和澳门环岛游等;珠海酒店建设多以园林别墅为设计主题,依山傍水,构成了一道独特的城市风景线。
【关键词】文化
珠海市文化设施齐全完备、文化氛围浓厚。
每两年举办一次国际航空航天博览会和珠海电影节这两大盛事在国内外影响极大。
珠海建有国际赛车场,每年都有国际性的汽车赛事举办,对广大汽车运动爱好者具有极大的吸引力。
珠海建有现代化的体育中心、电视中心、电台大楼、报业大厦等文体设施,各大社区都有电影院等娱乐设施,社区文化活跃,群众性文化活动蓬勃发展。
九洲城市民文化广场、拱北口岸休闲文化广场、香洲文化广场、湾仔回归文化广场、香洲文化中心广场、唐家文化广场、斗门海滨休闲文化广场等大型文化广场,以“广场文化”为代表的社区文化已成为珠海一道亮丽的风景线。
【关键词】历史性发展机遇
作为珠三角经济圈西区域的中心城市、港口工业城市和进出口贸易中心,进入21世纪,珠海迎来了一个经济发展的大好时机。
随着港珠澳大桥的立项、广珠铁路、广珠城际轻轨、沿海高速、江珠高速、高栏港码头等一系列重大基础设施建设的规划开工,珠海将由交通末梢城市转变为珠三角沿海的交通、物流枢纽城市。
大桥及多项重大交通基础设施建成后,将在华南地区形成一个联系紧密的经济体,吸引更多海内外企业落户,从而给珠海带来更大的机遇。
同时,珠三角地区的发展重心将向西部移动。
珠海必将以丰厚的土地储备、完善的市政建设、优美的自然环境和特区的优惠政策等一系列优势构成雄厚的竞争力,赢取更大规模投资与商机。
第二节:
认同区域
经验告诉我们,消费者在购置房产时,除了对城市有所讲究外,对项目所在的区域都会有严格的要求,因为每个人对自己所在城市的各个区域都会表现出一定的倾向性,或偏爱、或喜欢、或勉强接受、或极度排斥。
针对这种现象,整合营销传播可以从以下方面入手:
在推广过程中,将区域的美好前景结合项目优势全面深入地展现出来。
新香洲定位
【关键词】都市完美居住板块
初到新香洲,眼光立刻被宽阔整齐的笔直街道、满目青翠的绿化景观、诸多崭新靓丽的住宅小区和市政公建设施所吸引。
目前,整个珠海市正在向西发展,其中主要的特征便是政治、文化中心在新老香洲间交替。
经过多年的发展,新香洲已建成珠海最大的居民住宅区,在数量庞大的居民消费群基础上,区域内临街商业的发展前景广阔。
随着诸多政府机关、文体设施入驻,新香洲已逐渐显露出珠海市新的政治、文化中心的面貌,各政府机关的办公大楼以及体育中心、报业大厦、电信大厦、珠海一中高中部等诸多美丽的建筑,加上规划整齐的道路、清新整洁的绿化,使得新香洲成为极适宜居住生活的区域。
目前新香洲尚缺乏类似华发新城这种都市地产的航母巨作,等到第三板块:
新香洲南的中珠项目和仁恒项目建成入住,相信新香洲的居住品牌会进一步强化,形成珠海市最具号召力的完美居住板块。
【关键词】兴旺商业,高速构建中
目前,新香洲的城市商业正在快速形成。
与吉大、拱北、老香洲等区域相比,新香洲的商业形态仍显零散,缺乏强势的商业凝聚力,商业氛围相对冷清。
新香洲已在东、西两端形成两大商业片区,其中,东区将以五洲花城商业街、城市广场、888商业街为龙头,使老香洲兴旺的商业氛围自然过渡到该区域;而新香洲西商业区则在翠华新村、安居园、富华广场、银厦广场一带初具规模,这里数量众多的新建住宅群居住人口将支撑起商业的快速发展。
该片区的问题主要表现为缺乏具有强大商业凝聚力的大型商业项目。
目前,旺角商业文化中心及电力·时代广场万佳百货的规划建设,将使得该片区的商业结构趋于完善,同时,两大商业项目强大的商业凝聚力将促使该区域形成以两大项目为核心,并将现有翠华新村商业片区、广富市场、富华广场片区等整合为一体的大型商业中心区。
【关键词】稳定高收入居住人群
新香洲的居住人群以来自内地的中青年白领阶层为主,政府相关各类机构入驻更是使一大批拥有稳定高收入的公务员定居此处,此类人群的共同特点为:
经过在珠海一段时间的工作以后,他们已经打下了初步的事业基础,有一定积蓄,对住宅要求实惠、实用,同时又有比较高的生活品位和艺术欣赏水准。
因为此类人群要考虑接父母和子女同住,他们往往在各项指标上综合考量所选住宅,如从养老角度考虑的环境、医疗设施,从子女入学角度考虑的户口指标、户口所属学区,从经济承受角度考虑的房价等等。
第三节:
认同产品
产品自然是第一位的。
项目所处的地段、规模的大小、建筑规划设计、外立面效果、园林景观设计、户型结构、户型的实用率、甚至阳台与露台的分布与大小、卫生间的格局……目标消费者都会根据以上指标结合销售价格审视整个项目的综合性价比,然后再作出自己的判断。
因此,我们的整合传播应从以下两个方面着手:
一、抓住产品最核心的特点和优势加以引导;二、利用各种办法提高项目的文化附加值,整合出一个物超所值的产品形象。
要做到这些,同样需要对产品进行细致的分析。
产品定位
【关键词】文化、品位
文化对楼盘乃至整个区域的附加值提升作用勿庸置疑,而合适的品位塑造,将赢得消费者的极大认可,并使其产生归属感。
因此,我们有必要认真研究市场消费动态的心理层面。
另外,由于本案加仁恒项目所形成的规模,我们不能将客户群体仅仅限于新香洲的自然购买需求,而要将客户群定位瞄准整个珠海市甚至全国有可能来珠海定居、度假的客户群体。
因此我们需要营造的文化氛围、我们需要打造的文化品位,应该具有时代特征、主流特征、先进性特征。
【关键词】产品研发
本案产品研发的几个原则:
一、确立产品研发环节在整个设计建造、营销推广过程中的核心地位,高度重视,高额投入、全力对待;二、产品研发,必须同时汇聚时代特征、主流特征、先进性特征。
三、认真研究市场需求,既要稳妥,又要创新,力争作出最受市场欢迎的畅销产品。
【关键词】现代化居住中心
本项目占地面积10,6145.6平方米、建筑面积26,5364平方米,与仁恒项目隔三台石路形成即有对峙竞争、又可联袂打造整个大片区的态势。
这两个项目所需要的庞大购买力单靠新香洲的自然购房需求远远无法满足,而与仁恒项目正面交锋肯定是两败俱伤的局面,因此为了避免与仁恒项目的目标客户群正面撞车,我们将以不同的产品、不同的形象与其形成差异化竞争,共同提升该板块的居住吸引力,拉动珠海市的庞大消费需求,共同打造崭新的现代化居住中心,成为珠海高尚住宅的标志。
第四节:
认同生活方式
作为购房者,特别是相对年轻、文化素质较高的客户群体,他们在选择自己的房子时,越来越注重对自己左邻右舍的选择,渴望与高素质的人群生活在一起,远离低级趣味,远离杂乱无章的吵闹氛围。
房地产整合营销深度传播的结果,就是要把“志趣相投、品位相近”的一群人召唤在一起,他们拥有同等量级的财富,他们有着共同的兴趣爱好,他们能够和谐的相处……最终能够以整个社区浓烈的文化氛围形成强大的精神感召力,影响、改造业主的生活习性,促使他们主动寻求向主流生活价值的靠拢,真正做到“环境改变人”。
这就要求整合营销与传播时,更加注重生活方式的引导,加大力度进行精神领域的渗透。
生活方式定位(客户群定位)
【关键词】中产阶层
目前在新香洲乃至整个珠海市,“新生代”中产阶层正在日渐成长中。
他们在政府机关、企事业单位以及外企、合资企业中担任着中高级职务,掌控着企业甚至行业的资源与高端技术,享受着高薪带来的舒适生活。
他们具有高学历和新的专业知识,懂外语,会电脑,他们有着令人羡慕的职业,有很强的高消费倾向,有渴求名望与成功的心理状态。
中产阶级群体的壮大,对社会整体消费会有更大的刺激,市场需求将得到更大的提高,相应也就提高了制造商的生产能力。
生产、消费市场由此会被带动起来。
他们对住房、汽车、电脑、手机等电子产品、教育等等的消费需求,将会是未来中国经济增长重要的源泉。
事实上,在这个物质消费时代,每个人生活里都有“中产阶层”的影子,中产阶层强大的影响已经深深烙在当今消费文化的每个领域。
【关键词】品位
中产阶层所受的教育,他们的审美趣味、生活态度与价值观念,一般而言是积极向上的,具有正面意义。
他们大多有一种阶层的自豪感,无论在职业结构上,还是在生活方式、社会态度上。
这一切都使他们起到了一种“社会示范群体”的效应,其他阶层的社会群体以他们作为参照物,在生活方式和审美情趣上向他们靠拢。
而他们无论在思维方式、价值观念、还是在生活方式、文化心理,都已同西方社会中产阶层日渐接近。
【关键词】消费行为
国内新兴的中产阶层,无论他们有多么高的学历,多么高超的专业技能,生活方式上多么的西化,从整体上讲,他们的消费行为还不够成熟。
毕竟,新生代中产阶层是由一个25-40岁上下的较年轻群体构成的。
他们很在意广告的引导方式,极富情调的现场包装和广告表现对他们有强烈的吸引力。
而一个产品传达出的审美情趣如果表现不到位,则可能引起他们的反感,甚至因此抗拒购买。
【注】中产阶层释义
中产阶层(MiddleClass),它并非指所有制关系意义上的阶级,而是指社会上具有相近的自我评价、生活方式、价值取向、心理特征的一个群体或一个社会阶层。
1951年美国著名的社会学家莱特·米尔斯出版了《白领-美国的中产阶层》一书,在这本书中,米尔斯第一次提出了作为中产阶层的白领的概念,并详细研究了中产阶层的状况。
第三章:
产品研发
【时代特征】【主流特征】【先进性特征】
上一章,我们通过认同城市→认同区域→认同产品→认同生活方式四个环节,按照由大到小、由粗到细、由物质到精神的历程,全方位梳理了一遍客户认同项目的基本过程。
期望能够通过这样的梳理过程,对本案的区域环境、产品特征以及客户群体的购买心理得到初步的印象。
接下来,我们将按照“产品研发第一”的原则,深入项目本身,仔细考量产品研发环节。
产品研发必须以客户的需求为方向,掌握他们的消费习惯特征后,创作出符合时代特征、主流特征、先进性特征的产品,并结合市场变化,创造性的引导消费。
第一节:
客户需求
【购房需求】【地产政策】【投资渠道】
【投资压力】【客户需求】【侯鸟经济】【澳门资金】
要知道我们的客户想要什么,我们必须先了解目前及2006年的市场状况。
●购房需求:
我们将房产市场上的购房需求分为两类,即直接的消费需求和投资理财需求。
直接的消费需求可分为初级生活需求与舒适生活需求;投资理财需求可分为长线的出租用需求、中长线的转卖获利需求和短线的投机需求。
我们认为,2006年本案的购房需求,主要来自于直接消费需求中的舒适生活需求,并辅之以少量初级生活需求和中长线投资需求。
如果我们的产品和营销思路按照这样的需求架构去设置,应该会营造出一个很健康的营销环境。
●地产政策:
提及2005年的中国楼市,都会不约而同地想到一个词——不寻常!
市场观望、新盘减少、成交量放缓……众多楼市现象随着新政的影响就此衍生出来。
自“国八条”一词成为人们调侃中国楼市的标志后,房价成本公开、期房叫停、商业地产调查等政府新举措的讨论让各城市房产市场再掀波澜。
随后地产大亨们的强强联合与争夺“地王”无疑是新政影响下的选择。
纵观“榜单”而声讨房地产商社会责任感的同时,老百姓对房产中介不诚信的问题更加愤慨。
上述事件都曾在社会上引起了不小的震撼,而未来,正如我们在探究楼市政策“拐点”时所说的,楼市玄机之跌宕起伏并未因年度的终结而告罄,政策效力仅是初显端倪。
我们认为2005年政府出台的地产政策主要打击对象为短期投机行为。
从目前情况分析,长三角受打击程度最大,地产市场陷入冷清观望状态,而珠三角则受此政策影响不大。
相信随着时间推移,地产市场将会出现全面整合,而珠三角的直接消费需求和中长线投资需求最终将会完全抛去观望心态,以强烈信心投入市场。
●投资渠道:
股市不兴,其他通路不畅,目前国内缺乏好的投资通道。
而地产作为主要投资渠道,则有相对技术含量较低、实物化、抗跌性较强、租赁等退路广阔的优势。
相对于股票、外汇、古董字画等投资渠道,房产市场虽然在2005年受到政策打压,但作为前景看好、回报稳定的长线投资,仍旧是众多投资渠道中的首选。
●投资压力:
根据珠海市工商银行2005年发布的数据,该行存款已突破100亿元大关。
考虑到珠海只有一百余万人口,简单计算得出平均每位市民仅在珠海工行就有将近1万元存款。
由此可以看出目前市民存款规模很大。
而这么庞大的银行存款目前是什么状态呢?
银行存款利率极低,还要收取20%的利息税。
因此我们说珠海市民手中有大量存款,并且他们面临着巨大的投资压力。
●客户需求:
2005年10月,我们在新香洲的置力地产安居园分行做了一次市场调查(调查内容及结果详见《新香洲市场调查及客户群分析》、《新香洲西区域、南区域市场环境调查分析》)市调结果显示,新香洲的购房者对房产品的喜好都集中在具备大社区、高品质,大户型、高档次等元素的房产品。
而此类产品的主力购买客户群体就是我们在上一章所提到的中产阶层,他们的普遍年龄在30-45岁之间,所在的工作区域集中在新香洲东与老香洲,吉大、前山等区域也有部分分布,所从事的工作多为政府公务人员及企事业单位中高级管理职务,文化程度高,有稳定的高额经济收入。
●侯鸟经济:
珠海作为著名的海滨风情旅游度假城市,在内地享有较高的美誉度。
长期以来,珠海地产市场中一直有来自内地的购房需求。
这里有将一次性旅游转化为多次度假方式、同时兼具投资意义的购房需求,也有退休养老的购房需求。
近年来,内地在珠海购房的度假、投资需求和内地来珠海养老的购房需求,已经出现由最初的高低两级逐渐向多元发展的趋势,新香洲板块作为区别海景、别墅类高档产品与坦洲、西区等低端产品、同时具备优越居住环境、高品质社区的房产板块,对内地购房群体正产生着日益强大的吸引力。
●澳门资金:
澳门投资者近年在珠海的地产投资都获取了高额回报。
目前澳门地产投资已从单一区域拱北辐射至珠海全市甚至中山坦洲。
澳门地产投资金额已占到全市地产交易总金额的10%左右,这是个绝对不容忽视的重要客户群。
综上所述,在新香洲区域购房的客户想要买到的是
◆房价:
以相对较低的价位享受高质量生活
◆环境:
大社区、高品质
◆品质:
他们需要良好的生活品质,来证明个人的生活品味
◆配套:
基本满足日常生活所需
◆回报:
保持匀速增长的升值潜力
◆荣耀:
居住品质提升带来的荣耀感
◆户口:
本案户口需求来自于两个方面
1、少量的一次置业户口需求;
2、少量的二次置业购房入户指标,可以为直系血亲提供入户珠海的机会
第二节:
项目优劣势分析及应对
一、项目概况:
※区域位置:
人民西路南、三台石路西侧
※占地面积:
10,6145.6㎡
※建筑面积:
26,5364㎡
其中
幼儿园:
300㎡
会所:
3000㎡
商业:
1,4440.73㎡
※容积率:
2.5
※密度:
22%
※绿化率:
35%
※停车位:
住宅:
1车位/户(100㎡以上每增加60㎡加1车位/户)
商业:
1车位/100㎡(建筑面积)
二、优劣势分析
1、优势分析
◆新香洲板块加速成熟中:
经过十年建设,新香洲板块已经告别昔日不毛之地的脏乱差形象,取而代之的是笔直宽广的街道、美观靓丽的楼盘。
本案此时开发,可借新香洲蒸蒸日上的大势,成功吸引大批成功人士来此定居。
◆项目规模较大:
有规模才有条件营造高品质会所、园林、标准泳池、大面积水体,本案的规模优势奠定了高品质楼盘的良好基础。
◆交通十分便利:
本案周边区域的交通状况很顺畅,近在咫尺的三台石路、人民西路、明珠北路都是珠海市的主干道路,途经的公交线路也很多,公交线路基本能覆盖珠海市区的各区域。
其中,本案在人民西路的公交站点:
安居园站有以下11条公交线路:
1、5、6、8、15、22、43、56、68、204、602。
可以说是四通八达十分便利。
另外,目前已开工建设、09年通车的广珠城际轻轨沿明珠路南北向经过,在上冲设站。
预计通车后会对新香洲西的外沿部分:
明珠路区域有很好的土地价值提升作用,促使该区域城市化进程加快。
明珠北路上同时还规划有上冲长途客运站。
◆生活配套齐全:
新香洲经过十年建设,生活配套设施已经较为齐全,区内医疗机构、幼儿园中小学、市场超市、餐馆酒家、金融机构、文体场所星罗棋布。
具体见我司提供的《中珠销售手册》。
◆企业内部高度重视:
本项目作为中珠置业的抗鼎之作,企业上下高度重视,为将本案打造成高品质楼盘提供了基础保证。
2、劣势分析
◆地块未能直接与新香洲人民西路接壤:
目前已经取得的两块土地介于新香洲与前山之间,本案要与仁恒项目共同打造新香洲南部板块,并确立新香洲未来人居典范力作的地位,首先要帮助消费者克服地域认知上的偏差。
◆地块不规整:
南区地块狭长,为规划设计出精品造成了一定的困难。
希望可以借助高水准的大师手笔加以弥补。
◆先锋山:
要克服这一客户购买的心理阴影,首要工作是形成完整、可信、说服力强的销售说辞。
◆商业氛围稍显冷清:
商业氛围的形成需要一定时间,目前新香洲总体商业氛围还不够红火,商业类型以社区配套居多,缺乏高档次酒店、娱乐场所。
本案附近的旺角商业文化中心经营冷清,距离最近的电力·时代广场万佳百货项目真正投入实用尚须时日。
◆竞争对手较为强大:
本案与仁恒项目狭路相逢,两个大盘集中在一起,遭遇战不可避免。
仁恒是上海资深地产开发企业,项目遍布多个城市,开发经验及理念都十分成熟,面对这样的竞争对手,绝对不可掉以轻心。
◆开发商品牌影响力不够:
中珠置业的知名度在新香洲辐射有限、美誉度不够,在珠海市的地产消费者心中尚未形成强势品牌印象。
3、机会分析
◆新香洲置业需求较大:
新香洲是珠海新生代中产阶层最为集中的区域。
经过10年左右的成长期,他们的经济收入、社会地位已经跃上新台阶;住宅作为中国家庭第一消费品,牢牢占据大宗消费品需求市场的首位,而新生代中产阶层也迫切需要更符合他们品位与气质的房产品。
◆产品研发、形象定位及包装:
目前珠海市的地产市场上,无论规模、品质、形象等各方面都真正称得上一流产品、在消费者心目中美誉度很高的楼盘不过
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