湖南省农村信用社贷款抵押担保管理办法.docx

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湖南省农村信用社贷款抵押担保管理办法

湖南省农村信用社贷款抵押担保管理办法

（试行）

第一章 总 则

第一条为加强全省农村信用社贷款抵押担保管理，防范信贷风险，根据《担保法》、《物权法》、《合同法》、《湖南省农村信用社信贷管理基本制度》等法律、法规、制度有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称贷款抵押担保是指借款人或第三人（以下称抵押人）不转移抵押财产的占有，以本办法界定的财产为抵押物向农村信用社（含农村合作银行，简称“信用社”，下同）所发放贷款提供担保，当借款人不履行债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形时，信用社有权按照抵押合同约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。

第二章 抵押人和抵押权人 

第三条抵押人应当是具有完全民事行为能力的自然人或经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

第四条抵押人应当对抵押物依法享有所有权或者处分权。

第五条抵押人可以是借款人，也可以是借款合同以外的第三人。

一个借款合同可以有多个抵押人。

第六条抵押权人是指发放抵押贷款的信用社。

第三章抵押物

第七条下列财产可以设定抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

上列财产，抵押人可以一并抵押。

第八条信用社不得接受下列财产抵押：

（一）土地所有权及其他依法禁止流通或者转让的自然资源或财产；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外；

（三）国家机关的财产；

（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（五）已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损和非通用性机器、设备；

（六）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（七）经法定程序确认为违法、违章的建筑物；

（八）依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的财产；

（九）租用或者代管、代销的财产；

（十）已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；

（十一）依法不得抵押的其他财产。

第九条信用社在办理贷款抵押担保时，应当优先选择现房、以出让方式取得的国有土地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物；对机器、设备及其他不易变现或价值波动较大的抵押物应当从严掌握，原则上不接受专用性较强的机器、设备及其他财产抵押。

第一十条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应当将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。

以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押。

以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押，同时须事前获得具有审批权的人民政府或土地管理部门同意抵押的批文，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。

以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的土地使用权，连同在建工程的投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑建设工程承包人的工程价款因素。

以上所列房地产抵押，原则上应当将同宗土地上的道路、绿地、天台、走廊、停车场、空余地或者其他公用设施同时抵押。

本条前述各款规定的抵押物范围均须在抵押物清单中载明。

第一十一条信用社接受抵押时，抵押物所担保的债权总额（含已担保的债权和本次拟担保的债权）不得超过抵押物的价值。

抵押物的价值是指按本办法第三十三、三十四条所确定的价值。

第一十二条信用社不得接受已经提交破产预案或者已经进入破产程序的法人、其他组织对原来没有财产担保的债务提供抵押担保。

第一十三条防止恶意抵押。

恶意抵押是指抵押合同任意一方或双方以占有和转移抵押物为目的的抵押行为，或借款人有多个普通债权人时，信用社与借款人恶意串通以其全部财产设定事后抵押的行为。

第四章抵押人应提交的材料

第一十四条抵押人应当向信用社提交下列材料：

（一）抵押物的清单及基本资料。

包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地，同一抵押物已向其他债权人设定抵押的情况证明等；

（二）抵押人同意提供抵押担保的书面文件；

（三）抵押人对抵押物享有所有权、使用权或者依法处分权的权属证明文件；

（四）信用社认为需要提交的其他材料。

抵押人为借款人时，对已在借款申请时提交了的资料可以不再重复提交。

第一十五条抵押人为自然人时，需另行提供下列材料：

（一）抵押人及配偶的有效身份证件或婚姻状况证明；　

（二）抵押人的居住证明；

（三）抵押人及其抵押物共有人同意提供担保的书面文件。

第一十六条以共同共有财产抵押的，应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。

以按份共有的财产抵押的，还应有抵押人对该财产占有份额的证明及其他共有人同意抵押人以其所占份额设定抵押的书面文件。

第一十七条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的财产抵押的，应提供其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。

第一十八条以集体所有制企业的财产抵押的，应提供该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。

以乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的集体土地使用权抵押的，应提供乡（镇）、村出具并经村民大会或村民代表大会审议通过的载明同意以该集体土地使用权抵押、同意在实现抵押权时按照法律规定的土地征用标准转为国有土地使用权等内容的书面文件。

第一十九条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的财产抵押的，应提供该企业董事会或联合管理机构依企业章程做出的同意抵押的书面决议。

第二十条以有限责任公司、股份有限公司的财产抵押的，应提供该公司股东大会依公司章程做出的同意抵押的书面决议。

国有独资公司未设董事会的，应有国家授权投资机构或者国家授权部门同意抵押的书面文件。

第二十一条以承包经营企业的财产抵押的，应提供发包方同意抵押的书面文件。

第二十二条以非法人联营企业的财产抵押的，应提供联营各方同意抵押的书面文件。

第二十三条以尚在海关监管期内的进口设备或货物为抵押物的，应提供该设备或货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、商品检验证明、主管海关审批单据及核准抵押的书面证明。

第二十四条以已出租的财产抵押的，应提供证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。

第二十五条以房地产抵押的，应提供国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。

共有的房屋还应有房屋共有权证。

以在建工程抵押的，应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、建筑工程规划图纸；证明已交纳的土地使用权出让的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料；建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。

以预售房屋抵押的，应有商品房预售许可证及生效的预购房屋合同。

第二十六条信用社认为必要时，还可以要求抵押人提交由前述各款规定的抵押物的建设工程承包人出具的同意放弃应得未得工程价款优先受偿权的书面承诺。

第二十七条以民用航空器抵押的，应提供民用航空器所有权证书或者相应的所有权证明文件和民用航空器国籍登记证书。

第二十八条以船舶抵押的，应提供船舶所有权证书、未先期抵押给其他债权人的证明材料以及三分之二以上份额或者约定份额的共有人同意抵押的证明文件。

第二十九条以机动车辆抵押的，应提供机动车登记证书。

第三十条以除航空器、船舶、车辆以外的机器设备、原辅材料、产品或商品以及其他动产抵押的，应提供抵押物的所有权或者使用权证明以及抵押物的存放状况资料。

第五章抵押担保的调查评审　

第三十一条信用社接到抵押人提交的有关材料后，应当对抵押人的主体资格、意思表示、授权情况，抵押物的权属、清单以及其他相关手续和文件进行审查，确定其真实性、完整性、合法性和有效性，并符合监管部门和信用社的有关规定。

第三十二条确定抵押物价值，原则上应当由县级联社及以上机构认可的中介机构进行评估，评估费用由借款人承担。

调查人员应对中介机构评估的可信性、准确性进行认定。

在没有合适的中介机构或者其他特殊情况下，信用社可参照市场价格、账面净值和变现难易程度等因素与抵押人协商，合理确定抵押物的价值，但须由县级联社或以上机构审查确认。

第三十三条抵押值与抵押率。

抵押物的抵押值应当综合抵押物的取得价、账面价值及评估值进行合理取值。

抵押物的抵押率应根据抵押物的不同种类，结合借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度、抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现税费等因素合理取值，并据此与抵押人签订抵押合同。

原则上：

（一）房产（含占用范围内的土地使用权）的抵押率不得超过70%，如该房产占用范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，则其抵押率不得超过50%；

（二）以出让方式取得的土地使用权（含地面房屋及其他建筑物）抵押的，抵押率不得超过70%；

（三）以在建工程作抵押，抵押率不得超过工程实际投资的50%；

（四）航空器、船舶、车辆等交通运输工具的抵押率不得超过60%；

（五）机器、设备及其他动产的抵押率不得超过50%，且应从严掌握。

（六）以承包的荒山、沟、丘、滩等土地使用权抵押的，按年承包租金乘剩余年限计算，最高不超过60%；

（七）以其他财产抵押的，应参照其他同类型折现率作价，但最高不超过70%。

按以上抵押率计算，抵押物的价值不足以承担贷款担保的，借款人应另行提供其他担保。

第三十四条在对贷款抵押担保进行调查评审时，应当按照下列公式核定抵押物的最高担保额度：

抵押物最高担保额度=抵押物价值×抵押率

抵押人以已抵押的财产价值余额部分再次抵押的，其最高担保额度按照下列公式核定：

抵押物最高担保额度=（抵押物总价值-原有贷款余额/抵押物在原有贷款中的抵押率）×抵押率

第三十五条信用社应安排两名或以上客户经理对抵押人及抵押物的下列事项进行实地调查：

（一）抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权或者依法处分权，其设定本次抵押担保的意思表示是否自愿、真实且已获得本办法规定的各种书面同意或授权；

（二）抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的财产，其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效；

（三）抵押物是否存在出租、查封、扣押、监管、在先抵押等限制情况；

（四）抵押物的评估价值及变现能力是否与抵押物现状存在明显出入；

（五）抵押物的所在地及存在状态是否与产权证书的指向相符合；

（六）信用社认为需要核查的其他事项，如抵押人是否有欠缴的税款、用于抵押的在建工程是否拖欠建设工程价款等。

调查人员应对以上调查事项形成调查结论，签字确认并及时录入信贷管理系统，按审批程序确定是否同意接受该抵押担保。

第六章抵押合同　

第三十六条信用社应当在贷款获得批准后，贷款发放前与抵押人订立抵押合同。

抵押合同采取书面形式。

第三十七条信用社与抵押人可以就单个借款合同分别订立抵押合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同订立一个最高额抵押合同。

第三十八条抵押合同应当使用省联社统一制定的合同文本。

第三十九条信用社可以在签订抵押合同时争取与抵押人预先就以自愿拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿达成协议，并在抵押合同中作为特别条款约定。

但不得与抵押人约定在债务履行期届满贷款未受清偿时，抵押物的所有权转移为信用社所有。

第四十条未办理最高限额贷款合同和最高限额抵押合同的，不得使用贷款已经结清但未办理注销手续的他项权证发放抵押贷款。

第七章 抵押物登记与保险

第四十一条贷款抵押担保均须办理抵押物登记。

信用社与抵押人签订抵押合同后，应当依照有关法律规定，在合同约定的时间内，就该抵押合同项下的抵押物进行登记，取得他项权利证书或者抵押登记证书。

第四十二条以下列财产抵押的，抵押合同自登记之日起生效，办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定部门。

县级以上地方人民政府对登记部门未作规定或者规定不清的，信用社应就土地与其地上建筑物分别到土地管理部门、房产管理部门办理抵押物登记。

（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。

（四）以航空器抵押的，为国务院民用航空主管部门。

就两架以上民用航空器设定一项抵押权或者就同一民用航空器设定两项以上抵押权时，信用社应当与抵押人就每一架民用航空器或者每一项抵押权分别办理抵押登记。

（五）以船舶抵押的，为船籍港船舶登记机关。

（六）以机动车辆抵押的，为车辆注册登记地公安机关车辆管理所。

（七）以设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

抵押物分别存放于两个以上不同工商行政管理部门辖区时，信用社应当到主要抵押物所在地的工商行政管理机关办理抵押物登记。

第四十三条以下列财产抵押的，抵押合同自签订之日起生效，信用社自登记之日起获得对抗第三人的权利。

办理抵押物登记的部门为抵押人所在地的公证部门。

（一）个人、事业单位、社会团体和其他非企业组织所有的机械设备等生产资料；

（二）个人所有的家具、家用电器等生活资料；

（三）《公证机构办理抵押登记办法》规定的其他应在公证机构登记的财产；

（四）其他除《中华人民共和国担保法》第三十七条和第四十二条规定之外的财产。

第四十四条抵押登记手续未办理齐全以前，不得发放贷款。

第四十五条抵押合同签订后，信用社应当要求抵押人按合同约定的时间到有关保险机构按照下列条件办理抵押物的财产保险手续：

（一）办理抵押物足额财产保险；

（二）保险期限不得短于主合同履行期限；

（三）保险金额不得小于主合同贷款本息；

（四）保险合同及保险单中应当注明，出险时信用社为保险赔偿金的第一请求权人和第一受益人；

（五）保险单中不得有任何限制信用社权益的条款；

信用社认为确实无须办理或者无须按照前款规定条件办理抵押物财产保险的，应当报经贷款有权审批机构批准。

但抵押物容易遭受自然灾害、意外事件侵害或自然灾害、意外事件容易导致抵押物灭失或价值贬损的，必须按照前款规定条件办理抵押物财产保险。

第八章 抵押担保的管理

第四十六条抵押权设定后，信用社应收妥抵押物他项权利证书（或其他抵押登记文书）及保险单证。

抵押物的所有权或使用权凭证及其他相关资料正本也应当经信用社、抵押人双方共同确认、填写交接清单并签字盖章后交信用社或抵押登记机关保管。

第四十七条在抵押合同有效期内，信用社应当就下列事项事先要求借款人提交抵押人同意继续担保的书面文件：

（一）信用社与借款人协议延长借款合同履行期限的；

（二）信用社与借款人协议增加贷款金额的；

（三）第三人提供抵押担保时，信用社许可借款人转让债务的。

信用社应当将抵押人同意上述事项的书面文件作为抵押合同的必要附件。

第四十八条在抵押合同有效期内，抵押物由抵押人占管。

抵押人在占管期间应维护抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其价值遭受贬损。

信用社应当按规定的贷后检查间隔期定期检查抵押物的使用、管理和变化情况，并督促抵押人按照抵押合同的约定履行各项义务。

第四十九条信用社应当主要检查抵押人及抵押物是否发生下列情形：

（一）抵押人涉及重大经济纠纷；

（二）抵押人经营机制或组织结构发生变化，包括但不限于承包、租赁、合并、分立、股份制改造、联营、与外商合资或合作等；

（三）抵押人经营范围与注册资本变更，股权变动；

（四）抵押人破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；

（五）抵押人章程、法定代表人、住所、电话等发生变更；

（六）抵押物权属发生争议；

（七）抵押物毁损、灭失、价值减少，或者被征用；

（八）抵押物产生附合物、混合物、加工物；

（九）抵押的在建工程竣工或者形成新增财产；

（十）抵押物被再设立抵押、质押，或被出租、转让、馈赠；

（十一）抵押物被有关机关依法查封、扣押；

（十二）抵押物财产保险到期，或被中断、撤消；

（十三）抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害。

信用社对上述情形的检查，应当形成检查结论，发现风险及时预警，并经检查人员及有关负责人签字确认。

第五十条抵押权存续期间，已办理抵押登记备案手续但抵押物价值不足的在建工程形成新增财产的，信用社应当就建设过程中形成的新增财产及其占用范围内的土地使用权办理后续抵押，直至抵押物价值足额。

抵押权存续期间，已办理抵押登记备案手续的在建工程竣工的，信用社应当督促抵押人及时领取房地产权属证书，并重新办理房地产抵押登记。

第五十一条抵押权存续期间，抵押物发生毁损、灭失的，信用社应当要求抵押人采取措施防止损失扩大，并及时向信用社提交有关主管机关出具的发生毁损、灭失的原因证明。

 在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，信用社应当要求抵押人以所获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先用以提前清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存。

抵押物灭失后，信用社应当就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分，要求借款人提供新的担保。

第五十二条抵押权存续期间，如抵押物发生保险事故，信用社应当要求将保险赔偿金全额作为抵押财产提前清偿所担保的主债权，或者经信用社同意后用于恢复抵押物的价值。

如抵押物财产保险被中断，信用社应当要求抵押人立即按照抵押合同的约定办理保险手续，抵押人仍未办理的，信用社有权代为办理，一切费用由抵押人承担。

第五十三条抵押权存续期间，抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，信用社应当要求抵押人停止其行为，并恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保。

抵押人对抵押物价值减少无过错的，信用社应当要求抵押人追加抵押物。

第五十四条抵押权存续期间，抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害时，信用社应要求抵押人积极协助以避免侵害。

第五十五条抵押权存续期间，未经信用社书面同意，抵押人不得有转让、出租或其他处分抵押物的行为。

信用社同意抵押人以信用社认可的最低转让价款转让抵押物的，应当要求抵押人以转让抵押物所得的价款优先用于提前清偿所担保的债权。

抵押物未经信用社同意被转让的，信用社未能以转让抵押物所得的价款优先受偿的，可以要求受让人代替债务人清偿全部债务；受让人不代为清偿的，信用社应当就该抵押物行使抵押权。

抵押物依法被继承或者赠与的，信用社应当向继承人或者受赠人行使抵押权。

第五十六条抵押权存续期间，抵押物被他人申请采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，信用社应当依法及时向采取前述措施的执法机关主张抵押权。

第五十七条抵押权存续期间，有下列情形之一的，信用社应当及时、适当地采取警告、制止、补救等措施，直至按规定请求人民法院或者仲裁机构依法保护抵押权：

（一）抵押人未经信用社同意擅自处分抵押物的；或者虽经信用社同意转让，但未以处分抵押物所得的价款优先用于提前清偿所担保的债权的；或者以明显不合理的低价转让抵押物，对信用社要求其提供相应的担保不予理睬的；

（二）抵押人的行为足以使抵押物价值减少，但对信用社要求其停止行为、恢复抵押物价值或提供与减少的价值相当的担保不予理睬的；

（三）抵押人不将因抵押物灭失、毁损或者被征用所获得的保险金、赔偿金、补偿金优先用以提前清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存的；

（四）借款人或抵押人被依法宣告破产的；

（五）抵押人有故意阻碍信用社依法实现抵押权的其他行为的。

第九章抵押权的实现

第五十八条借款合同履行期限届满，借款人未能按期归还贷款本息的，信用社应当按约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿；没有预先约定又协商不成的，信用社应当按规定，在诉讼时效内及时提起诉讼或者申请仲裁。

第五十九条信用社申请人民法院依法扣押抵押物的，应当及时将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，并有权自扣押之日起收取由抵押物分离的天然孳息和法定孳息。

抵押权的效力及于抵押物的从物、附合物、混合物、加工物，以及因毁损、灭失或被征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金，信用社实现抵押权时应当依法对其主张权利。

第六十条主债权被分割或者部分转让的，信用社应当就所享有的债权份额行使抵押权。

第六十一条信用社与抵押人协议以抵押物折价受偿的，按抵贷资产管理有关规定执行。

第六十二条信用社与抵押人协议以拍卖抵押物所得价款受偿的，应当与抵押人共同委托拍卖机构进行拍卖。

信用社未与抵押人达成拍卖协议的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁后，申请人民法院强制拍卖。

第六十三条信用社与抵押人协议以变卖抵押物所得价款受偿的，应当与抵押人、买受人就抵押物价格达成一致意见。

抵押物为限制流通物的，信用社不能与抵押人协议变卖，只能按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。

信用社未与抵押人达成变卖协议的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁后，申请人民法院强制变卖。

第六十四条信用社依法处分抵押物所得的价款，用于清偿贷款本金、利息和实现抵押权的费用。

处分抵押物所得价款不足以清偿前款所列金额的，信用社应当就不足部分继续向借款人追偿；清偿前款所列金额后有剩余的，信用社应当将剩余部分退还抵押人。

第六十五条抵押担保的贷款本息全部清偿的，信用社应当与抵押人向原登记机关办理注销登记，并及时将所保管的抵押物权属证明及有关单证交还抵押人，办妥交接手续。

第十章 附则

第六十六条本办法由湖南省农村信用社联合社负责制定、解释和修订。

第六十七条以森林资源设定抵押的，依照《湖南省森林资源资产抵押贷款管理办法（试行）》执行。

第六十八条本办法自发文之日起执行。