XXXX一级建造师《建设工程经济》经典高分策略讲义.docx

XXXX一级建造师《建设工程经济》经典高分策略讲义.docx

《XXXX一级建造师《建设工程经济》经典高分策略讲义.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX一级建造师《建设工程经济》经典高分策略讲义.docx（131页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

XXXX一级建造师《建设工程经济》经典高分策略讲义

XXXX一级建造师《建设工程经济》经典高分策略讲义

概述

一级建筑师考试分为四科：

«建设工程经济»、«建设工程项目治理»、«建设工程法规及相关知识»和«建筑师专业知识与实务»。

一级建筑师考试由国家统一命题，统一组织考试。

考试实行滚动治理，二年内通过。

资金时刻价值的概念

1Z101010 资金的时刻价值

重点资金时刻价值的运算

1把握资金时刻价值的概念

2把握现金流量的概念与现金流量图的绘制

3重点把握等值的运算

4熟悉名义利率和有效利率的运算。

1Z101011把握利息的运算

一、资金时刻价值的概念

资金是运动的价值，资金的价值是随时刻变化而变化的，是时刻的函数，随时刻的推移而增值，其增值的这部分资金确实是原有资金的时刻价值。

事实上质是资金作为生产要素，在扩大再生产及其资金流通过程中，资金随时刻的变化而产生增值。

阻碍资金时刻价值的因素要紧有：

1. 资金的使用时刻。

2. 资金数量的大小

3. 资金投入和回收的特点

4. 资金周转的速度

利息与利率的概念

二、利息与利率的概念

利息确实是资 金时刻价值的一种重要表现形式。

通常用利息额的多少作为衡量资金时刻价值的绝对尺度 , 用利率作为衡量资金时刻价值的相对尺度。

（ 一） 利息

在借贷过程中 , 债务人支付给债权人超过原借贷金额的部分确实是利息。

从本质上看利息是由贷款发生利润的一种再分配。

在工程经济研究中，利息常常被看成是资金的一种机会成本。

（ 二） 利率

利率确实是在单位时刻内所得利息额与原借贷金额之比 , 通常用百分数表示。

用于表示运算利息的时刻单位称为计息周期 

利率的高低由以下因素决定。

1.第一取决于社会平均利润率。

在通常情形下 ,平均利润率是利率的最高界限。

2.取决于借贷资本的供求情形。

3.借出资本的风险。

4.通货膨胀。

5. 借出资本的期限长短。

（ 三 ） 利息的运算

1. 单利

所谓单利是指在运算利息时 , 仅用最初本金来运算 , 而不计人先前计息周期中所累积增加的利息 , 即通常所说的 " 利不生利 " 的计息方法。

其运算式如下：

It ＝P×i单

式中:

 It—代表第 t 计息周期的利息额

P—代表本金

i单—计息周期单利利率

而n期末单利本利和F等于本金加上总利息，即 ：

F=P＋In＝P（1＋n×i单 ）

式中In代表 n 个计息周期所付或所收的单利总利息 ，即：

In＝P×i单 ×n

在以单利计息的情形下,总利息与本金、利率以及计息周期数成正比的关系。

例：

假如以单利方式借入 1000 元，年利率 8%，四年末偿还，那么各年利息和本利和如下表所示。

单利运算分析表单位：

元

使用期

年初款额

年末利息

年末本利和

年末偿还

l

1000

1000×8%=80

1080

0

2

1080

80

1160

0

3

1160

80

1240

0

4

1240

80

1320

1320

2. 复利

所谓复利是指在运算某一计息周期的利息时，其先前周期上所累积的利息要运算利息，即〝利生利 〞、〝利滚利〞的计息方式。

其运算式如下：

It ＝Ft-1×i

式中:

 It—代表第 t 计息周期的利息额

Ft-1—代表第〔t-1〕期末复利本利和

i—计息周期复利利率

而第t期末复利本利的表达式如下：

Ft=Ft-1×（1＋i ）

例：

数据同上例，按复利运算，那么各年利息和本利和如下表所示。

复利运算分析表单位 :

 元

使用期

年初款额

年末利息

年末本利和

年末偿还

1

1000

1000×8%＝80

1080

0

2

1080

1080×8%＝86.4

1166.4

0

3

1166.4

1166.4×8%＝93.312

1259.712

0

4

1259.712

1259.712×8%＝100.777

1360.489

1360.489

从两个例子能够看出，同一笔借款，在利率和计息周期均相同的情形下，用复利运算出的利息金额比用单利运算出的利息金额多。

且本金越大、利率越高、计息周期越多时，两者差距就越大。

复利运算有间断复利和连续复利之分。

按期 （年、半年、季、月、周、日） 运算复利的方法称为间断复利（ 即一般复利 ）

按瞬时运算复利的方法称为连续复利。

在实际使用中都采纳间断复利。

〔四） 利息和利率在工程经济活动中的作用

1. 利息和利率是以信用方式动员和筹集资金的动力

2. 利息促进投资者加强经济核算 , 节约使用资金

3. 利息和利率是宏观经济治理的重要杠杆

4. 利息与利率是金融企业经营进展的重要条件

现金流量图的绘制

lZlOl012 把握现金流量图的绘制

一、现金流量的概念

在考察对象整个期间各时点t上实际发生的资金流出或资金流人称为现金流量

其中:

流出系统的资金称为现金流出,用符号（CO）t表示

流人系统的资金称为现金流入,用符号（CI）t表示

现金流入与现金流出之差称为净现金流量,用符号（CI－CO）t表示。

二、现金流量图的绘制 

现金流量的三要素：

 ①现金流量的大小（现金流量数额）；②方向（现金流入或现金流出）；③作用点（现金流量发生的时刻点）

一次支付的终值和现值运算

lZl01013 把握等值的运算

不同时期、不同数额但其〝价值等效〞的资金称为等值，又叫等效值。

一、一次支付的终值和现值运算

一次支付又称整存整付，是指所分析系统的现金流量，论是流人或是流出，分别在各时点上只发生一次，如下图。

n 计息的期数

P 现值 （ 即现在的资金价值或本金），资金发生在（或折算为） 某一特定时刻序列起点时的价值

F 终值 （即n 期末的资金值或本利和），资金发生在（或折算为） 某一特定时刻序列终点的价值

（ 一 ） 终值运算 （  P 求 F）

一次支付n年末终值 （ 即本利和 ）F 的运算公式为：

F＝P〔1＋i）n

式中〔1＋i）n 称之为一次支付终值系数 , 用〔F/P, i, n〕表示，又可写成 :

 F＝P〔F/P, i, n〕。

例 ：

 某人借款 10000 元 , 年复利率 i=10% , 试问 5 年末连本带利一次需偿还假设干 ?

解 :

 按上式运算得 :

F＝P〔1＋i）n =10000×〔1＋10%）5=16105.1 元

（ 二 ） 现值运算 （  F 求 P）

P＝F〔1＋i）-n

式中〔1＋i）-n 称为一次支付现值系数 , 用符号（P/F, i, n）表示。

式又可写成:

 F＝P〔F/P, i, n〕。

也可叫折现系数或贴现系数。

例某人期望5年末有 10000 元资金，年复利率 i=10%，试问现在需一次存款多少 ?

解 :

 由上式得 :

P＝F〔1＋i）-n = 10000×〔1＋10%）-5=6209 元

从上能够看出：

现值系数与终值系数是互为倒数。

建设工程经济（一级建筑师）精讲班第2讲讲义

等额支付系列的终值、现值、资金回收和偿债基金运算

二、等额支付系列的终值、现值、资金回收和偿债基金运算

A 年金,发生在 （ 或折算为 ） 某一特定时刻序列各计息期末（不包括零期） 的等额资金序列的价值。

1. 终值运算 （  A, 求 F）

等额支付系列现金流量的终值为 :

[〔1＋i〕n－1]/i年称为等额支付系列终值系数或年金终值系数 , 用符号（F/A，i，n）表示。

公式又可写成：

F=A（F/A，i，n）。

例：

假设 10 年内，每年末存 1000 元，年利率 8%, 问 10 年末本利和为多少 ?

解 :

 由公式得：

＝1000×[〔1＋8%〕10－1]/8%

＝14487

2. 偿债基金运算 （  F, 求 A）

偿债基金运算式为：

i/ [〔1＋i〕n－1]称为等额支付系列偿债基金系数，用符号（A /F，i，n）表示。

那么公式又可写成：

A=F（A /F，i，n）

例：

欲在 5 年终了时获得 10000 元，假设每年存款金额相等，年利率为10%, 那么每年末需存款多少 ?

解 :

 由公式 （1Z101013-16） 得 ：

＝10000×10%/ [〔1＋10%〕5－1]

＝1638 元 

3. 现值运算 （  A, 求 P）

[〔1＋i〕n－1]/i〔1＋i〕n 称为等额支付系列现值系数或年金现值系数 , 用符号（P/A，i，n）表示。

公式又可写成：

 P＝A（P/A，i，n）

例：

如期望 5 年内每年末收回 1000 元，问在利率为 10% 时，开始需一次投资多少 ?

解 :

 由公式得 :

＝1000×[〔1＋10%〕5－1]/10%〔1＋10%〕5

＝3790. 8 元 

4. 资金回收运算 （  P, 求 A）

资金回收运算式为 :

i〔1＋i〕n / [〔1＋i〕n－1]称为等额支付系列资金回收系数，用符号（A/P，i，n）表示。

那么公式又可写成：

A=P（A/P，i，n）

例：

假设投资10000元，每年收回率为 8%, 在10年内收回全部本利，那么每年应收回多少 ?

解 :

 由公式得 :

＝10000×8%×〔1＋8%〕10/ [〔1＋8%〕10－1]

＝1490. 3 元

等额还本利息照付系列现金流量的运算

三、等额还本利息照付系列现金流量的运算

每年的还款额 At按下式运算：

At＝PI/n＋PI×i×[1－（t－1）/n]

式中：

 At 为第 t 年的还本付息额；PI 为 还款起始年年初的借款金额

例：

某借款人向银行借款 500000 元借款,期限 10 年,年利率为 6%.采纳等额还本利息照付方式，问第 5年应还本付息金额是多少 ?

解 :

 由公式得 :

At＝PI/n＋PI×i×[1－（t－1）/n]

＝500000/10＋500000×6%×[1－（5－1）/10]

＝68000 元

总结：

运算

公式

公式名称

项

欲求项

系数符号

公式

一次支付终值

P

F

〔F/P，i，n〕

F=P（1＋i）n

一次支付现值

F

P

（P/F，i，n）

P=F（1＋i）-n

等额支付终值

A

F

（F/A，i，n）

F＝A×[（1＋i）n-1]/i

偿债基金

F

A

（A/F，i，n）

A=F×i/[（1＋i）n-1]

年金现值

P

A

（P/A，i，n）

P=A×[（1＋i）n-1]/[i×（1＋i）n]

资金回收

A

P

（A/P，i，n）

A=[P×i×（1＋i）n]/[（1＋i）n-1]

阻碍资金等值的因素有三个：

金额的多少、资金发生的时刻长短、利率 （ 或折现率 ） 的大小。

名义利率和有效利率的运算

lZlOlO14 熟悉名义利率和有效利率的运算

在复利运算中，利率周期通常以年为单位，它能够与计息周期相同，也能够不同。

当计息周期小于一年时，就显现了名义利率和有效利率。

一、名义利率的运算

名义利率 r 是指计息周期利率 i 乘以一年内的计息周期数 m 所得的年利率。

即：

r＝i×m

假设计息周期月利率为1%， 那么年名义利率为 12%。

专门明显 , 运算名义利率与单利的运算相同。

二、有效利率的运算

有效利率是措资金在计息中所发生的实际利率

包括：

①计息周期有效利率；②年有效利率。

1. 计息周期有效利率 , 即计息周期利率i:

i＝r/m

2. 年有效利率 , 即年实际利率。

有效利率 ieff 为 :

ieff =〔1＋r/m〕m－1

有效利率是按照复利原理运算的理率

由此可见，有效利率和名义利率的关系实质上与复利和单利的关系一样。

例：

现设年名义利率 r＝10%, 那么年、半年、季、月、日的年有效利率如下表所示。

名义利率与有效利率比较表

年名义利率

（r）

计息、期

年计息、次数

（m）

计息期利率

（i＝r/m）

年有效利率

〔ieff）

10%

年

1

10%

10%

半年

2

5%

10.25%

季

4

2.5%

10.38%

月

12

0.833%

10.47%

日

365

0.0274%

10.51%

能够看出，每年计息周期 m 越多 , ieff与 r 相差越大；另一方面，名义利率为 10%, 按季度计息时 , 按季度利率 2.5% 计息与按年利率 10.38% 计 息 , 二者是等价的。

但应注意，对等额系列流量，只有计息周期与收付周期一致时才能按计息期利率运算。

否那么，能用收付周期实际利率来运算。

例题见教材17页的【1Z101014-4】

建设工程经济（一级建筑师）精讲班第3讲讲义

1Z101020建设项目财务评判

对建设项目的经济评判，依照评判的角度、范畴、作用的不同，分为财务评判 （ 也称财务分析 ） 和国民经济评判 （ 也称经济分析 ） 两个层次。

1Z101021 把握财务评判的内容

一、建设项目财务评判的差不多内容

依照不同决策的需要，财务评判分为融资前分析和融资后分析。

经营性项目要紧分析：

项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力。

非经营性项目应要紧分析：

项目的财务生存能力。

（ 一 ） 项目的盈利能力：

其要紧分析指标包括：

项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率和项目资本金净利润率。

（ 二 ） 偿债能力：

其要紧指标包括利息备付率、偿债备付率和资产负债率等。

（ 三） 财务生存能力：

分析项目是否有足够的净现金流量坚持正常运营，以实现财务可连续性。

财务可连续性：

第一表达在有足够大的经营活动净现金流量。

其次各年累计盈余资金不应显现负值。

假设显现负值，应进行短期借款，同时分析该短期借款的年份长短和数额大小，进一步判定项目的财务生存能力。

二、财务评判方法

（ 一 ）财务评判的差不多方法

财务评判的差不多方法包括：

①确定性评判方法；②不确定性评判方法。

（ 二 ） 按评判方法的性质分类

按评判方法的性质不同 , 财务评判分为：

①定量分析 ；②定性分析。

在项目财务评判中，应坚持定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原那么。

（ 三 ） 按评判方法是否考虑时刻因素分类

对定量分析，按其是否考虑时刻因素又可分为：

①静态分析；②动态分析。

在项目财务评判中，应坚持动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原那么。

（ 四 ） 按评判是否考虑融资分类

财务分析可分为：

1. 融资前分析

融资前分析排除融资方案变化的阻碍，从项目投资总获利能力的角度，考察项目方案设计的合理性。

在项目建议书时期，可只进行融资前分析。

2. 融资后分析

融资后分析应以融资前分析和初步的融资方案为基础，考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判定项目方案在融资条件下的可行性。

融资后的盈利能力分析也应包括动态分析和静态分析。

动态分析包括以下两个层次 :

 一是项目资本金现金流量分析；二是投资各方现金流量分析。

（ 五 ） 按项目评判的时刻分类 

按项目评判的时刻可分为：

①事前评判：

是在建设项目实施前投资决策时期所进行的评判。

②事中评判：

亦称跟踪评判，是在项目建设过程中所进行的评判。

③事后评判：

亦称项目后评判，是在项目建设投入生产并达到正常生产能力后的总结评判。

三、财务评判的程序

（ 一 ） 熟悉建设项目的差不多情形；

（ 二 ） 收集、整理和运算有关技术经济基础数据资料与参数；

（ 三 ） 依照基础财务数据资料编制各差不多财务报表；

（ 四 ） 财务评判。

四、财务评判方案

（ 一 ） 独立型方案

独立型方案是指方案间互不干扰、在经济上互不相关的方案，即这些方案是彼此独立无关的，选择或舍弃其中一个方案， 并不阻碍其他方案的选择。

对独立方案的评判选择，事实上质确实是在 〝做 〞与 〝不做〞之间进行选择。

因此，独立方案在经济上是否可同意， 取决于方案自身的经济性，即方案的经济指标是否达到或超过了预定的评判标准或水平。

 这种对方案自身的经济性的检验叫做〝绝对经济成效检验〞， 假设方案通过了绝对经济成效检验，就认为方案在经济上是可行的。

（ 二 ） 互斥型方案

互斥型方案又称排他型方案，在假设干备选方案中，各个方案彼此能够相互代替，具有排他性，选择其中任何一个方案，那么其他方案必定被排斥。

互斥方案经济评判包含两部分内容：

一是考察各个方案自身经济成效最优，即进行绝对经济成效检验；

二是考察哪个方案相对经济成效最优，即进行相对经济成效检验。

通常缺一不可，只有在众多互斥方案中必须选择其中之一时才可单独进行相对经济成效检验。

五、项目运算期 

财务评判的项目运算期：

是指财务评判中为进行动态分析所设定的期限，包括建设期和运营期。

（一） 建设期：

是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产为止所需要的时刻。

（二） 运营期：

运营期分为投产期和达产期两个时期。

lZ101022把握财务评判指标体系的构成

财务评判指标体系的构成

确定性分析

盈利能力分析

静态分析

投资收益率R

总投资收益率

资本金净利润率

静态投资回收期Pt

动态分析

财务内部收益率FIRR

财务净现值FNPV

财务净现值率FNPVR

动态投资回收期Pt’

偿债能力分析

借款偿还期Id

利息备付率ICR

偿债备付率DSCR

资产负债率

流淌比率

速动比率

不确定性分析

盈亏平稳分析BEP

敏锐性分析

lZlOl023 把握阻碍基准收益率的因素

一、基准收益率的概念

基准收益率也称基准折现率，是企业或行业投资者以动态的观点所确定的、可同意的投资方案最低标准的收益水平。

二、基准收益率的测定

〔一〕政府投资项目以及按政府要求进行财务评判的建设项目：

采纳的行业财务基准收益率。

〔二〕企业投资建设项目：

选用行业财务基准收益率。

〔三〕境外投资的建设项目财务基准收益率的测定，应第一考虑国家风险因素。

〔四〕投资者自行测定项目的最低可同意财务收益率。

应除考虑行业财务基准收益率外，还包括：

①资金成本：

是为取得资金使用权所支付的费用，要紧包括筹资费和资金使用费。

②机会成本：

是指投资者将有限的资金用于拟建项目而舍弃的其他投资机会所能获得的最大收益。

明显，基准收益率应不低于单位资金成本和单位投资的机会成本。

表达式如下：

ic≥i1=max{单位资金成本，单位投资机会成本}

③ 投资风险i2

一样说来，从客观上看，资金密集项目的风险高于劳动密集项目的风险；资产专用性强的高于资产通用性强的；以降低生产成本为目的的低于以扩大产量、扩大市场份额为目的的。

从主观上看，资金雄厚的投资主体的风险低于资金拮据者。

适当考虑风险贴补率i2以提高i值。

④通货膨胀i3：

是指由于货币 （ 那个地点指纸币 ） 的发行量超过商品流通所需要的货币量而引起的货币贬值和物价上涨的现象。

通货膨胀以通货膨胀率来表示，通货膨胀率要紧表现为物价指数的变化，即通货膨胀率约等于物价指数变化率。

综上分析，投资者自行测定项目基准收益率可确定如下：

假设按当年价格预估项目现金流量：

ic=（1+i1）（1+i2）（1+i3）—1≈i1+ i2+ i3；

假设按基年不变价格预估项目现金流量：

ic=（1+i1）（1+i2）—1≈i1+ i2；

确定基准收益率的基础是资金成本和机会成本，而投资风险和通货膨胀那么是必须考虑的阻碍因素。

以下项目风险较大，在确定最低可同意财务收益率时可适当调整提高其取值：

1. 项目投入物属紧缺资源的项目；

2. 项目技人物大部分需要进口的项目；

3. 项目产出物大部分用于出口的项目；

4. 国家限制或可能限制的项目；

5. 国家优待政策可能终止的项目；

6. 建设周期长的项目；

7. 市场需求变化较快的项目；

8. 竞争猛烈领域的项目；

9. 技术寿命较短的项目；

10. 债务资金比例高的项目；

11. 资金来源单一且存在资金提供不稳固因素的项目；

12. 在国外投资的项目；

13. 自然灾难频发地区的项目；

14. 研发新技术的项目等。

（ 五 ） 基准收益率的测定方法可采纳：

资本资产定价模型法、加权平均资金成本法、典型项目模拟法和德尔菲专家调查法等方法。

建设工程经济（一级建筑师）精讲班第4讲讲义

lZlOl024 把握财务净现值指标的运算

一、概念

　　财务净现值〔FNPV〕是指用一个预定的基准收益率 （ 或设定的折现率 ） ic分别把整个运算期间内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。

财务净现值是评判项目盈利能力的绝对指标。

财务净现值运算公式为 ：

FNPV＝

式中FNPV——财务净现值；

（CI－CO）t——第t年的净现金流量〔应注意〝＋〞、〝－〞号〕；

ic——基准收益率

n——方案运算周期

二、判别准那么

当 FNPV＞0 时，说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，换句话说方案现金流人的现值和大于现金流出的现值和，该方案有收益，故该方案财务上可行。

当 FNPV＝0 时，说明该方案差不多能满足基准收益率要求的盈利水平，即方案现金流入的现值正好抵偿方案现金流出的现 值，该方案财务上依旧可行的。

当 FNPV＜0时，说明该方案不能满足基准收益率要求的盈利水平，即方案收益的现值不能抵偿支出的现值，该方案财务上不可行。

例：

当ic=5%时，FNPV＝－100＋110〔1＋5%〕-1 ＞0 

当ic=10%时，FNPV＝－100＋110〔1＋10%〕-1＝0

当ic=15%时，FNPV＝－100＋110〔1＋15%〕-1＜0

三、优劣

财务净现值指标的优点是：

考虑了资金的时刻价值，并全面考虑了项目在整个运算期内现金流量的时刻分布的状况；经济意义明确直观，能够直截了当以货币额表示项目的盈利水平；判定直观。

不足之处是：

①必须第一确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的；

②在互斥方案评判时，财务净现值必须慎重考虑互斥方案的寿命，假如互斥方案寿命不等，必须构造一个相同的分析期限，才能进行各个方案之间的比选；

③财务净现值也不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率；

④不能直截了当说明在项目运营期间各年的经营成果；

⑤没有给出该投资过程确切的收益大小，不能反映项目投资中单位投资的回收速度。

IZl01025 把握财务内部收益率指标的运算

一、财务净现值函数

　　财务净现值的大小与折现率的高低有直截了当的关系，即财务净现值是折现率的函数。

其表达式如下：

FNPV〔