《南京市经济适用住房管理实施细则》宁政发116号.docx

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《南京市经济适用住房管理实施细则》宁政发116号

南京市经济适用住房管理实施细则

第一章总则

第一条为规范本市经济适用住房建设、供应和管理，保护当事人合法权益，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定供应对象、销售价格和面积，按照合理标准建设，具有社会保障性质的政策性住房。

第三条本市市区经济适用住房建设、供应和管理工作，适用本细则。

第四条经济适用住房建设、供应、管理实行目标责任制管理。

第五条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门。

负责制定本市经济适用住房建设、供应和管理政策，组织开展经济适用住房项目建设、供应工作，会同市有关部门编制经济适用住房项目储备和建设计划。

市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市经济适用住房的建设、供应和管理的日常工作。

区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理有关工作。

区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区经济适用住房建设、供应和管理的日常工作。

市发改委负责按照本市住房保障规划和项目储备计划，牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目的核准审批、招投标指导和协调等工作。

市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划，落实经济适用住房项目配套的城市基础设施建设项目，监督管理项目工程招投标工作。

市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度，并会同有关部门制定低收入家庭资格认定办法。

市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。

市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地、建设工程的规划管理。

市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供应等工作，依据土地利用总体规划，并按照住房保障规划和年度建设计划的要求，落实好相关建设用地。

市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施的建设工作。

市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格的审批、监督工作。

市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。

市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

第二章优惠和支持政策

第六条经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房的项目储备库。

建设用地以行政划拨方式优先供应，纳入全市年度住宅用地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出。

江宁区、浦口区和六合区应按照市经济适用住房建设规划和年度计划，安排建设用地，纳入当年市区经济适用住房建设项目储备。

第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金（具体免收事项见附件）。

经济适用住房（含独立运作的危旧房改造项目）按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策，暂免征收营业税（具体办法另行制定）。

经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押，向银行申请住房开发贷款。

第八条为成片开发的经济适用住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，代征土地面积超过项目总占地面积30%部分的征地拆迁费用，纳入城市建设资金统筹解决。

供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。

第九条经济适用住房项目应结合城市低收入家庭的居住特点和实际需要，适度提高土地开发强度。

为方便群众生活，降低建设成本，经济适用住房项目配建的机动车位应参照相关居住区设计规范中有关标准的下限配建，地上、地下设置比例根据实际情况确定。

第十条经济适用住房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用住房小区的物业管理支出。

第十一条经济适用住房小区可适当配建部分经营性用房，该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续，交纳土地出让金后可上市销售，其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分，专项用于平衡经济适用住房建设成本。

第十二条购买经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款的，应优先发放；本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。

第三章建设管理

第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市、区政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业，参与招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十四条经济适用住房项目招投标工作，由市房产局或有关区政府、区房产局牵头组织，市相关职能部门参加，市、区房保办具体负责。

招投标工作应成立专门的领导小组，按照国家有关规定组织实施。

项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办备案。

第十五条经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应等均应实行公开招投标，并按规定签订中标合同。

在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。

第十六条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。

有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

第十七条经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。

供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中1人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。

鼓励开发建设单位选用优化户型，以有效控制建设成本，提高建筑质量。

第十八条经济适用住房项目实行验收和备案制度。

住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市有关规定进行验收和备案，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。

经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。

第十九条经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市房产、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。

第四章价格管理

第二十条经济适用住房价格实行政府指导价。

指导价格由市物价局会同市房产局根据被拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定，适时向社会公布。

第二十一条经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。

经济适用住房销（预）售价格应及时向社会公示。

第二十二条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定执行，以市物价局核定为准。

经济适用住房项目的利润率按不高于3%核定。

第二十三条经济适用住房建设实行收费卡制度，市各有关部门在收取费用时，必须填写由市物价局核发的交费登记卡。

任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十四条经济适用住房基准价格由下列内容构成：

（一）按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿费；

（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；

（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；

（四）在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；

（五）按照不超过本条第一至第四项费用之和的2%计算的建设管理费；

（六）按照不超过本条第一至第四项费用之和的0.5%计算的供应管理费；

（七）为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息；

（八）按照国家规定的税目和税率计算的税金；

（九）按照不超过本条第一至第四项费用之和的3%计算的利润。

第二十五条下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）用于开发经营企业的办公用房、经营用房建设的各种费用；

（三）各种赞助、捐赠费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）其他不应计入价格的费用。

第二十六条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：

（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；

（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；

（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；

（五）其他应当提供的材料。

第二十七条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。

第五章供应管理

第二十八条购买经济适用住房实行申请、审核、公示和轮候制度。

已购经济适用住房家庭不再享受其他住房保障优惠政策。

第二十九条符合下列条件的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：

（一）低收入住房困难家庭应同时符合下列条件：

1、具有本市市区城镇常住户口且满5年；

2、家庭人均月收入在规定标准以下；

3、家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时，若有一个家庭申购后，其他家庭的住房面积超过了本市的保障面积标准，家庭之间应当协商一致，仅确定一个家庭申购经济适用住房。

（二）国有土地上的被拆迁家庭同时符合下列条件：

1、具有本市市区城市常住户口；

2、货币补偿金额在当年规定的标准金额以下；

3、同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下；

4、本市他处无住房。

（三）经市政府认定的其他困难家庭。

（四）集体土地上的被拆迁家庭申购办法按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2007〕61号）文件规定执行。

经济适用住房申购的条件和标准，货币补偿金额的标准、上年度本市人均可支配收入标准，以及标准的调整，由市房产局会同市有关部门制定，并报市政府批准后公布执行。

第三十条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：

（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女。

除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：

（一）共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女；

（四）原同户籍的劳教或服刑人员。

第三十一条下列房屋应当认定为申购家庭的住房：

（一）家庭成员的私有房屋；

（二）家庭成员承租的公有房屋；

（三）现实际居住的父母或者子女的房屋；

（四）因离婚失去自有、共有住房（含承租公有住房）不满2年的；

（五）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有、共有住房（含承租公有住房）；

（六）已购买或已拆迁安置的房屋。

第三十二条申请经济适用住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况证明；

（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）需提交的其他证明。

第三十三条申购经济适用住房，按照下列程序办理：

（一）申购家庭应当由户主向户口所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供相关申报材料，并书面承诺诚信申报。

（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，就申购家庭的收入、人口状况、住房状况等进行全面核查，并提出初审意见，由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天；经公示无异议或异议不成立，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

（三）区民政部门应当自收到上报材料之日起15日内，对申购家庭的收入情况进行审核，并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

（四）区房保办应当自收到民政部门提交的相关材料之日起20日内，对申购家庭住房状况进行审核，并提出审核意见后提交市房保办。

（五）市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作，对符合规定条件的登报公示。

经公示无异议或异议不成立的，即可批准申购家庭轮候待购经济适用住房。

经审核，不符合规定条件的，书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。

申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。

被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行。

第三十四条每批次经济适用住房竣工后，区房保办根据市房保办的供应分配计划及房源情况，及时组织申购家庭选房，安排申购家庭与建设单位签订购房合同。

第三十五条低收入住房困难家庭申购经济适用住房的，可将原住房交市房保办收购，收购办法另行制定。

第三十六条已获准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内因自身原因未能购房的应当重新申请。

申购家庭在选房后，应及时向建设单位缴纳购房款，半年之内未缴款的视作自愿放弃，两年之内不得重新申购。

第三十七条购买经济适用住房的先后顺序，由市房保办根据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序等确定，也可采用公开抽签或摇号的方式确定。

军烈属、残疾人可以优先购买。

第三十八条购房家庭需持《南京市经济适用住房购买通知书》（以下简称“通知书”）到建设单位购买经济适用住房。

凭通知书和有关《购房契约》办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

第三十九条经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市、区房保办审核。

未经审核的一律不得销售。

项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售，或由市房保办统一调配供应销售。

经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办理有关销售手续，并协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

第四十条购买经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。

房产、国土部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。

第四十一条经济适用住房的物业专项维修基金，由购房人按规定比例缴纳。

第四十二条购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。

经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。

上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用住房）另行制定。

第四十三条已建成的经济适用住房小区的物业服务应以“政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则，其物业服务可采取招标方式选择，也可以由社区居委会牵头，实行居民自我管理。

第四十四条市、区人民政府应当加强对经济适用住房小区的社区管理服务的指导，为入住家庭提供就业、医疗、就学等社会保障。

第四十五条已享受住房租赁补贴的低收入家庭购买经济适用住房的，自房屋交付的次月起不再享受租赁补贴。

转让或出售经济适用住房的家庭，除由市房保办按原供应价回购外，不得再次申购经济适用住房。

第六章单位集资合作建房

第四十六条距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多、经济效益较差、无力实施住房分配货币化且职工平均家庭人均住房面积低于全市人均住房面积60%以下的单位，在符合城市总体规划、土地利用规划、住房建设规划的前提

下，经市政府批准，可以利用单位自有土地进行集资合作建房。

参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合本市规定的低收入住房困难家庭。

单位集资合作建房的地域范围限于：

东面以绕城公路，南面以绕城公路和三桥连接线，西面、北面以长江为界（不含建邺区江心洲街道）的环形界线以外。

第四十七条单位集资合作建房应当纳入本市经济适用住房建设计划和用地计划管理，且建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均应严格执行经济适用住房的有关规定。

集资合作建房方案需经本单位职工代表大会审议通过。

第四十八条任何单位不得利用新征用或新购买土地的方式组织集资合作建房。

各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。

第四十九条单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，仍有少量剩余房源的，由市房保办统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭供应，或由市房保办以成本价收购后用作廉租住房。

第五十条向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受市房产局、财政局、审计局的监督。

第五十一条已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。

严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第七章监督管理

第五十二条市各有关部门应加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为的查处。

第五十三条区人民政府应按照属地化管理的原则，加强对已入住经济适用住房小区的后续管理。

第五十四条对隐瞒家庭收入和住房条件购买经济适用住房的个人，由市房产局追回已购住房或者责令购房人按市场价补足购房款，并依法追究法律责任。

单位出具虚假证明的，由其上级主管部门依法追究有关人员的责任。

第五十五条对违反本细则规定，在经济适用住房建设管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的工作人员，将依法追究其行政和法律责任。

第八章附则

第五十六条对私房落政中低收入住房困难家庭的住房保障办法，另行制订。

第五十七条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县，可参照本细则制定所辖区经济适用住房管理规定，并报市政府备案。

第五十八条尚未办理销售许可手续的经济适用住房建设项目，按照本细则规定享受相应费用免收的优惠政策。

本细则实行前已经缴纳的相关费用不予退还。

第五十九条本细则自2008年7月1日起执行。

2004年11月22日公布的《南京市经济适用住房管理实施细则》同时废止。

经济适用住房建设项目免收费用和基金一览表