物业工程管理方案.docx
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物业工程管理方案.docx
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物业工程管理方案
物业工程管理方案
一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物,它作为房地产
品的消费环节,是房地产综合开发的延续和完善。
追求舒适、安宁、祥和、优雅
的居家环境和便捷的生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明
和精神文明需求的基本标志,同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本
要求。
我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”的质量方针指
导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品
牌建设和延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇的进一步
销售。
我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控,
用良好的管理与真诚的服务,合理解决微利润与高标准之间的矛盾,争取做到兼
顾的同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。
另一方面着
手现在、放眼将来。
不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要
开始,更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。
我们殷切的希望
通过我们的不断沟通与携手努力,共同来打造和维护企业品牌,树立企业形象。
希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力,使我司品牌能够得到提升和发展。
二、物业工程部内部统筹管理:
1)负责工程设备及人员的管辖和调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设
备的安全运行与装修设施的完好;
2)深入现场,掌握人员和设备状况,坚持每天检查;
3)编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平;
4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施;
5)制订部门工作计划;
6)主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式;
7)每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施;
8)审核部门报表、请示和报告;
9)制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估;
10)整理上报部门合理化建议;
11)组织部门创新活动;
12)处理下级上报的各类问题;
13)处理突发事件;
14)组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
(1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作;
(2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作;
(3)协调外部门对维修部提出的其他工作要求。
4、对客服务管理
(1)及时处理业主提出的问题;
(2)处理突发事件。
5、自我管理
(1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划;
(2)按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训;
(3)听取各层级管理方面意见,并逐条落实;
(4)定期自我总结,总结管理中的不足。
三、督促和落实部门内部管理计划:
1、部门班以上级别工作例会
(1)主持部门工作例会;
(2)传达公司会议精神;
(3)公布内部自查中存在的问题,表扬好人好事,做到奖罚分明。
2、学习与研究
(1)每天利用部门例会时间学习企业文化;
(2)组织人员研究解决工作中存在的疑难问题;
3、督促基层管理人员培训部门员工
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责;
(2)每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工的服务意识,调动员工
的积极性,培养自豪感和凝聚力。
职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过
训练有素的言行举止,共同塑造兴广物业的公众形象。
(3)培训重点立足研究业务,提高专业技术水平,力求一专多能,加强管理,培强责任感,提高发现问和解决问题的能力;
(4)培训做到结合实际工作中存在的问题,分析事故发生的原因,总结经验教训;
4、检查与评估
(1)检查工作,定期做出评估;
(2)检查工作表格的填写情况;
(3)检查员工对公司企业文化学习情况;
(4)对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会
(1)每周组织一次例会,总结本周工作,针对存在的问题,提出解决方案,并布置下周工作;
(2)每周组织一次“员工沟通会”,了解员工思想状态、探讨工作中的不足,发
挥员工的创造性,鼓励员工提供合理化建议,对上级管理人员的评估、个人具体问题;
(3)及时通报沟通会内容;
(4)每周组织一次装修组例会,了解近期装修施工过程中存在的顽症,结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施;(为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题,制定每月区域性轮岗制度,将有效抵制个别装修管理员的违纪行为
(5)将沟通会内容整理在案,上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会
(1)对重复发生的同类问题找出发生原因,并拿出整改措施;
(2)追究相关人员的责任;
(3)拟定分析报告,报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度的落实
(1)收集合理化建议,审核建议汇总表;
(2)审批后组织实施创新合理化建议;
8、设备安全运行工作
(1)制订设备安全运行责任制;
(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。
四、与其他部门协作
1、配合公司其它部门工作
积极做好与公司其它部门的沟通,做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪现场跟踪重大质量问题,查明原因,提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调
(1)保证各类备品备件的及时供应;
(2)做好设备零配件的管理。
4、与其他部门协作
(1)与相关部门协调,做好设备维修、改造工作;
(2)做好使用设备部门的技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
(1)阅读当日工作日志,检查<设备巡查表>,掌握设备运行情况;
(2)阅读当日<设备维修登记表>,掌握设备维修情况。
2、现场督导
(1)亲临现场指导,及时解决协调问题;
(2)对督导过程中遇到的问题及时进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件
(1)出现客人投诉或突发事件,第一时间赶赴现场,查找原因;
(2)协调相关部门及时处理解决,关系到对业主服务的要赔礼道歉,升级服务;
(3)若属人为原因造成,查找责任人,将落实情况汇总及时拿出处理意见。
六、自我管理:
月度总结
进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法;进行个人总结,找出个人自身不足,言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求:
1.设备机房
1)每月清洁1次,室内无杂物。
2)在明显易取位置配备消防器材,每月检查1次消防器材,确保完好有效。
3)设施设备标志、标牌齐全。
4)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5)交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2.1共用部位:
1房屋结构
每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,
应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按鉴定结果组织修缮。
2建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。
4)每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3附属构筑物
1)每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每季度检查1次雨、污水管井等。
3)每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。
4)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
信号系统应加装信号级电涌保护器。
2.2二次供水设施
1每月检修水泵一次,每天每班次巡视生活水泵房不少于2次,并填写运行记录;
2生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录;
3机房需人走上锁。
2.3排水系统
1排水设施
每月对排水系统进行检查,组织清理、疏通,确保畅通。
每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2污水泵
汛期每日巡视2次,平时每日巡视1次,检查设备运行状态;每周进行1次手动启动测试;每季度养护1次。
3化粪池
每一年检查1次化粪池;组织安排清掏。
2.4消防泵房
1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。
在正常
情况下,生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。
2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次,确保消防泵在紧急状态下的正常使用。
3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。
4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养,并作好相关工作记录。
5.保证水泵房的通风、照明设施完好。
6.未经部门负责人许可,非工作人员不得入内,离开锁门。
因工作原因必须进入机房的人员,当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。
2.5照明和电气设备
1楼内照明
每班巡视1次,一般故障8小时内修复;复杂故障1日内修复。
2楼外照明
每日巡视1次,一般故障12小时内修复;复杂故障3日内修复;每2周调整1次时间控制器。
3应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
2.6变配电系统
1每日巡视检查设备房设施设备,并填写运行记录;
2每月检查紧固系统接线端子,保证接触良好;
3每月检修发电机1次,并试车15分钟;
4雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况;
5检测:
每年检验1次内部结算电能表。
2.7智能可是监控门禁系统
2.7.1监控系统:
每周维护检查红外线报警装置一次,进行故障测试;
每月维护除尘一次,确保录像清晰;
每月全面检查线路接头及系统元件;
具体如下:
报警控制管理主机:
每月检查设备运行状态1次;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。
对讲门口机每月检查2次按键、显示屏等;表面清洁每月/2次。
网络控制箱:
每半年检查1次外观、接线;每半年表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
红外对射探测器:
每月检查1次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1
次;每年内部除尘1次。
图像采集设备:
每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁1次;
每年内部除尘1次。
摄像机:
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。
解码器:
每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。
云台:
每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。
巡更点:
每季度检查1次外观;每季度表面清洁1次;每日存储巡更记录。
读卡器:
每季度检查1次外观;每季度表面清洁1次,查看防水状况。
电磁锁门锁:
每季度检查1次吸力、外观、接线。
出门按钮:
每季度检查1次开锁功能、接线。
2可视对讲系统:
每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用;
每周检查器件箱及备用电源;
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次,并根据需要更新电源及配件。
每日检查1次监视画面、录像功能;每周表面清洁1次;每季度内部除尘1次。
3停车管理系统:
办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息;
系统管理员每周进行系统维护一次;
维修班每天检查道闸、读卡器及出票机;
外委公司保证系统维护半年内不少于三次。
2.8电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3每月对电梯例行检修2次,日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维
护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企
业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,
保证其具备必要的安全知识。
6发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并
及时向电梯维保单位负责人报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业
维修人员应在30分钟内到达现场。
2.9园林景观水系统
1每天开启水景前检查系统管网及控制部件;每季度进行防渗漏和防漏电检查,保证用电安全。
2使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,并配制水处理药剂,水质符合卫生要求;
3每年进行一次系统设备维护保养检修,管道阀门油漆。
4设置必要的安全警示标志。
2.10有线电视系统
1每天巡视机房次数不低于1次,并适时监控信号源质量;
2接业主报修1小时内解决问题;
3每周全面检查一次线路信号放大器,发现问题一小时内通知电视网络公司解决;
4每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。
2.11网络系统
1每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用;
2每周检查器件箱及备用电源;
3每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次,并根据需要更新电源及配件。
总之,物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作,也是一项细水长流的工作,更是一项需要我们不断坚持,不断总结,不断付出的一项工作。
任何一个环节做得不到位,都会对整个物业工作带来极大的影响,我们必须统一思想,上下一致,才能无微不致、无往不胜,真正把物业服务工作落到实处。
在公司领导的带领和大力支持下,物业公司管辖下地各小区的物业管理工作,围绕以服务为主的发展思路,创新工作模式,强化内部管理,外树公司形象,努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求,制定了清晰的运作路线,并展开行之有效的工作。
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