15业委会.docx

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15业委会

业委会

章节导语：

如果说全国物业管理条例的实施确立了业主大会的权利，为业主自治提供了法律条件。

那么专业服务公司的不断涌现则是提供了市场条件。

而为业委会提供智力支持的组织（个人）的出现使业委会的行为更加合法、更加成熟，并从智力条件上推动了业主自治，使自治成为可能。

四川业主状告过期业委会案例

红运花园首届业委会去年上半年便已届满，一直未能召开业主大会进行换届选举，却仍以业委会名义与物管公司签订协议，同意物管公司将小区物管费由原来的每平方米0.24元涨为0.30元，众业主一气之下，以侵权为由，将其诉至法庭。

近日，武侯区法院开庭审理此案。

　　因该案涉及红运花园众多业主利益，因而引起业主们的广泛关注，120多名业主自发来到法院旁听。

　　庭审开始，原、被告双方就围绕"过期"业委会是否有权代表业主签协议展开激烈交锋。

原告律师认为，该业委会既然已经过期，就已不再代表业主，所签协议也应无效。

被告律师则称，业委会并不因届满而丧失代表权，其代表业主与物业公司签订的《物业管理协议》有效，同时，物管费每平方米涨价0.06元的协议是前《物业管理协议》的补充协议，也应有效，而崔某等120多户业主未交物管费，正是协议的违约者。

法庭将择日宣判此案。

我的读后感想：

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天津出现业主监理委员会

对于普通百姓而言，商品房不仅是体量最大，而且也是价值最大的商品，但是因商品房质量问题而引发的打官司、游行、封堵售楼处等事件时有发生。

这些都是广大购房业主所不愿意做的，也是开发商所不愿意看到的。

房地产项目开发周期长，隐蔽工程多，容易出现质量缺陷。

如何在目前房地产市场不规范的情形下，尽量避免出现涉及建筑质量、物业管理等方面的问题，切实维护广大购房者的合法权益，真正让广大购房业主明明白白消费是诸多开发商所必须关注和解决的问题。

　　日前，旨在对项目建设质量、施工进度等进行监督，加强在建项目透明度，切实维护项目业主自身合法权益的米兰阳光花园业主监理委员会在天津市津南区成立。

　　房地产开发商自发组织成立项目业主监理委员会在天津市房地产界尚属首次。

此次米兰阳光花园阳光工程业主监理委员会是由天津市著名房地产开发商津东集团米兰置业有限公司倡议筹建的。

业主监理委员会共由九名委员构成，其中不乏房地产建筑、设计、管理等方面的专家、学者，委员们将定期听取施工单位和监理公司对项目关键环节的汇报，然后向开发商提出合理化的建议和意见，开发商将积极采纳并付诸实施。

　　提高开发水平，提高建筑品质，除了开发商自身的内动外，更应该加强开发商和业主之间的沟通和交流，建立行之有效的沟通渠道，让业主提前介入到项目开发的过程中来，这种举措对于目前逐渐回归理性的天津楼市无疑具有重要参考价值。

　　监理委成立大会上，天津市消协、津南区建委等领导对业主监理委员会的成立给予高度评价和充分肯定，并希望该项目负责人能够做出更多、更好切实维护项目业主的公益举措，并称此举措是"天津房地产界维护购房者自身合法权益的新途径、新平台"。

业主代表对于开发商此举十分赞赏，认为这是对社会负责，对业主负责的崇高之举，也反映出开发建设者的实力与水平，对自己所购房也十分放心。

我的读后感想：

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成都小区业委会请"外援"双方合作愉快

顾问费用大家出

　　几乎所有人都毫无例外地认为业委会聘请顾问是件好事，但最有可能阻碍这件好事成行的，是费用问题，因为顾问费肯定应从全体业主募集而来，但"人上一百，形形色色"。

细心的樊先生经过计算后表示，一个管理面积10万㎡的小区，如果聘请一个年薪2万的顾问，分摊下来，其顾问费为0.017元/㎡/月；对于一个房屋建筑面积100㎡的业主来说，每月承担的顾问费为1.7元---可见，顾问费其实并不高。

但不少人表示，自己没问题，但对其他人是否也愿意承担该项费用，心存疑虑。

　　作为物业公司管理人员和业主双重身份的王先生称，小区除了可以聘请常年顾问外，还可以根据自身情况，请一些临时性的专门培训顾问，或者针对个案的顾问。

这样操作更可以大大控制顾问费。

著名维权专家、北京朝阳区业主委员会主任舒可心表示，朝阳区业委会聘请的法律顾问就属于个案顾问，费用并不高。

　　专业人士来帮忙

　　北京的物管顾问组织"不动产管理顾问事业部"的组建者有三个：

王海是从职业打假转身而成的维权斗士，秦兵是"204条商品房合同"的炮制者，舒可心是知名社区治理和维权专家。

他们三人在对物业管理的领域中，各有专长。

但对本地来说，从哪儿去找可以成为业委会顾问的专家？

　　目前本地有几个小区业委会聘请了法律顾问。

某律师事务所的刘律师通过竞聘，成为北斗星花园业委会的常年顾问。

业委会与开发商、物业公司和行政主管部门"交涉"时，他是代言人；召开业主大会时，他是策划者和咨询师。

最近，刘律师全程参与了该小区通过招投标方式选聘物业公司的过程。

据了解，目前双方合作"非常愉快"。

　　除了法律顾问，业委会还需要其他什么顾问？

对此，秦兵律师表示，资深物管人士也可以是业委会"外援"的重要源泉。

此外，像工程、审计、财务等领域的专业人士，同样可以在相关领域内给予业委会特定的帮助。

　　链接：

业委会"外援"

　　很多业主委员会尽管有维权的热情和自治的决心，但由于其成员在物管、法律等方面专业知识的欠缺，容易陷入两种窘景：

被物业公司左右和维权过度。

这两种情况都使得业主维权之路举步维艰。

为此，有人提出为业委会聘请物管、法律、工程、审计等领域的专业人士作为"外援"，以正确而有效地维护业主权益。

我的读后感想：

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居民小区业委会自管物业不容易

一位街道房管委的负责人表示辖区里有一个单幢居住小区，仅30户人家。

因入住时开发商没有收齐业主应缴纳的维修基金，捉襟见肘的一点物业管理费难以维系日常维修，最后的结果是物业公司宣布撤离。

　　物业公司撤离之初，小区成立了一个5人"自救小组"，拒绝新的物业公司进驻。

他们从每月收到近2000元的物管费中，拿出一部分请了一位维修工，兼小区保安，"自救小组"救急可以，但日子一长，5个人渐渐有点不胜厌烦。

　　在他的辖区共有70个居住小区，48家物业公司，所管的房屋2／3是售后公房，物业管理的难度可想而知。

至于业主委员会，这位负责人认为，只有20％的业主委员操作较好。

多数则是规范有余，热心不足。

　　曾住在华盛小区的上海城市管理学院副教授蔡伟庆曾经毛遂自荐做过年把业委会主任。

上任后他立即发现，大部分业主对业委会究竟是做什么的不甚清楚，有人甚至把它与居委会等同起来。

为此，他特地聘请了自己的律师朋友做业委会的法律顾问，在业主大会上让律师为居民专题讲解业主与物业、与居委会的关系。

但被通知的居民三三两两，从人数上来讲根本形成不了有效的决议，形成了也无法落实。

　　蔡伟庆想做的第二件事，就是解决业主反应强烈的小区违章搭建的事：

小区沿街房屋开的一家饭店噪声、油烟扰民；接受律师的提醒，蔡伟庆十分注意依法维权，他把有关的文件一一编号，并根据需要让居委会、物业进行签收，以备一旦进入诉讼程序，能够成为有效证据。

　　后来尽管由于种种原因，不了了之了，随后他也搬家，离开了华盛小区。

他认为：

目前商品房的物业管理比较规范的，业主因是花钱买下了房子，个人利益看得较重，小区利益就不一样了。

比如同一个高层里，对噪声的反应，6层以下的业主比较心齐，以上就不怎么起劲了。

业委会则应在工作中设法统一业主的想法，以便形成一致、可行的决议；业委会成员应尽量专业化一点，否则与物业公司不容易对话；维修基金中能否有一块（比如1％）供业委会运作；应该考虑设专职的业主委员会主任。

我的读后感想：

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宁波某小区自筹选举业主代表经过

江东香格里拉·城市花园最近正经历一场不大不小的风波。

上月，小区的茵创物业公司提报的业主代表候选名单张榜公示，遭到小区部分业主的抵制。

在江东物业办的指导及业主的自发组织下，小区又重新开展了一次业主代表民主选举。

8月20日，唱票结束。

据称，这种由业主自发筹备选举代表的方式在市区尚属首例。

　　据了解，香格里拉小区目前入住率已达70%以上，根据《市住宅小区物业管理条例》，“区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处以及居委会及时召集第一次业主代表大会”，在该条例里，业主与实际行使权利形成如下关系：

业主---业主代表---管委会---实际行使权利。

　　7月，香格里拉东、西区的信息栏里，由物业张贴了一张红榜，上面公布的是业主代表候选名单。

不少居民特别是西区居民，对此颇感意外。

一名王姓居民提出疑问：

名单上的代表名字很陌生，有的甚至都不是本幢楼的，而且西区从没听说过居委会组织过业主选举，代表候选人到底怎么产生？

由此产生的管委会能否合理保护业主权益，以及这一程序的公正、公开、真实性令人生疑。

此时，香格里拉小区业主在东方热线上的一个民间性质的组织---网上业主委员会站了出来，代表业主直接与江东物业办接洽。

　　茵创物业的负责人表示他们在香格里拉小区业主代表大会筹委会的指导下，首先向业主发了选票传单，小区21幢楼，800多名住户，近百家店铺，平均每幢发10多张选票，总共约300多张选票。

统计了回收的选票后，他们向物业办上报36个代表候选人名单，由物业办核定，同时通知居委会。

但36名候选代表名单刚刚公示，就遭到部分业主的反对。

　　江东物业办的负责人表示名单推选的基本都是墙门代表，当时物业向他们上报此名单时，他们就提出该名单未经法定人数业主同意，不能通过。

后部分业主提出要自己推选代表时，他们即表示了支持。

　　在江东物业办指导下，网上业主委员会成员以自愿者的身份，开始重新筹备业主代表的选举。

经过7天的紧张工作，8月20日进行唱票，江东物业办及居委会到场监督。

统计结果是发放选票659票，回收有效选票474票，比例为71.9%.计票结束后，