天下城一期物业管理服务方案.docx
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天下城一期物业管理服务方案
天下城一期物业管理(建议)方案
根据河南开祥天城置业股份有限公司(甲方)与我方(深圳市方正物业管理有限公司)(乙方)签订的《天下城物业管理顾问合同》,甲方委托我方对“天下城”小区提供专业化、一体化的物业管理顾问服务,在顾问期间协助管理商——郑州天城物业管理有限公司组建天下城物业管理机构,参照方正模式和经验,按照ISO9000国际质量管理体系指导思想,以PDCA模式,即计划、实施、检查、改进的步骤,指导其日常管理及服务规范化运作,使“天下城”成为一流的物业,在实操阶段内协助管理商实现获得郑州市、河南省物业管理优秀小区称号的目标,并为日后创国优打好基础。
使之成为郑州市众多楼盘中的“高档物业特征、优质服务标志”,让天下城的业主真正享受到“精诚服务”与“精彩生活”,以能成为天下城的一名业主而倍感尊贵和自豪。
一、天下城小区概况
天下城位于郑州市中心,由健康路、优胜南路、劳卫路、优胜北路围合而成,地势平坦,形状方正,她南临郑州市迎宾大道——金水路,俯瞰人民公园,东靠二七路,直达郑州市最繁华的商业中心,周围有优胜路小学,郑州七中等名牌学校和省体育馆、省体工大队等体育场所,是集交通、商业、文教、健康等优势于一体的郑州“黄金宝地”。
天下城是河南开祥天城置业股份有限公司投资开发的高档住宅小区。
占地面积7.1万平方米,建筑面积28.86万平方米,小区有九幢高层(15-31层)、四幢小高层(12层)住宅塔楼(共1440户),二层商业裙房,一个会所和幼儿园及一层半地下室组成,整个项目分三期开发。
其中:
天下城一期——都市辉煌苑建筑面积113359.99平方米,共4幢楼11个单元464户,小区有蒂森电梯(德国)17部,会所建筑面积1059.1平方米,幼儿园建筑面积1140.3平方米,商业内街494平方米,A区商铺建筑面积4999平方米,B区商铺建筑面积4246平方米,地下机动车库建筑面积10031.1平方米,有329个车位,非机动车库8057.17平方米。
小区实行人车分流,机动车进出口各一,有4个自行车出入口。
河南开祥天城置业股份有限公司为将天下城建造成具有国际水准的现代都市文明生活社区,特邀澳大利亚贝尔高林园林设计公司进行景观设计、澳大利亚柏涛公司进行规划设计、由中建八局及中建二局承建,通过空间的整合与渗透将小区划分成住宅、步行街和外部商业街三大格局独特的分区,由中国物业管理行业“航母”之誉的深圳市方正物业管理有限公司提供尊贵、健康、周全的酒店式物业管理顾问服务,誓将天下城建成经典,管成名牌,打造成新世纪河南省乃至国家级的优秀示范住宅小区。
二、管理目标:
1、本物业一经入伙即按照ISO9000国标质量管理体系标准实行管理,实操指导阶段内符合ISO9000国际质量管理体系的要求;
2、全面推行酒店式物业管理,寓管理于全面、细致的服务之中。
管理处将向业主提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。
3、在全面推行酒店式物业管理的同时,结合天下城小区的实际情况,推出具有健康特色的管理方式,让全体业主的生理健康,心理感到轻松、愉快,从根本上保证业主生活的质量。
4、当本物业符合政府要求的参评自然条件,同时政府有关部门于合同期内组织评比的情况下,使本物业获得郑州市、河南省物业管理优秀小区的称号。
三、组织架构及管理服务内容
<一>、组织架构图:
管理处(主任1名)
经营部(经理1名)
办公室(主任1名)
清洁绿化部(经理1名)
工程部(经理1名)
护卫部(经理1名)
服务中心(主任1名)
接待员
接待员(3名)
收款员(1名)
领班
(3名)
领班
(1名)
领班
(3名)
文员(1名)
人事(1名)
后勤(1名)
炊事员(3人)
清洁工
花工
维修工
护卫员
〈二〉、管理服务内容:
交通、车辆管理
消防安全监控
楼层清洁
治安秩序管理
地面卫生
清洁
地库卫生
生活废弃物处理
物
业
管
理
园林绿化养护管理
整体环境美化
房屋本体维养
电梯维修养护
机电设备维养
消防设备维养
智能化系统维护
公用设施维养
公共维养
物业的接管验收
入伙
安全护卫服务
清洁绿化服务
机电、本体维修养护
住宅维护
水电土暖维修服务
装修管理
投诉处理
日常管理服务
物品搬运放行
来放接待
绿化
多项特约及专项服务
开展各类社区文化活动
四、管理方式及服务宗旨
1、管理方式:
天下城住宅小区由开发商河南开祥天城置业股份有限公司全权委托天城物业管理有限公司实施一体化、专业化的物业管理;天下城管理处建立以办公室为中心的内部管理体系与服务中心为中心的外部服务体系相结合的管理体制,在开展的物业管理服务活动中,将方正物业首创的“酒店式物业管理”服务模式和“健康主题文化社区”贯穿其中,严格按ISO9000质量管理体系标准,在方正驻场顾问的指导协助下,努力为天下城的业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活工作环境。
2、服务宗旨:
“业主至上,服务第一”
五、员工编制、分工及任职条件
说明:
天下城管理处共编制106人,其中管理层人员有:
管理处主任、各专业(部门)主管、办公室管理员及收款员等共11人。
操作层含护卫员、维修工、清洁员、接待员、炊事员等共95人。
a.办公室设3名管理员,分别负责人力资源管理、ISO9000管理和后勤管理;
b.工程部主管兼机电工程师,其余维修工人不必一步到位,可根据实际需要视情随时招聘上岗;
c.清洁部园艺师由清洁绿化主管兼任。
(二)员工的素质要求
1、管理层员工素质要求
①、管理处主任:
大专以上文化程度或中级以上技术职称,40岁以下,持有物业管理上岗证书,有两年以上物业管理工作经验,公正廉洁,工作积极热情,责任心强,有较强的管理、组织及协调能力。
②、护卫主管:
在部队任过班长以上职务,35岁以下,有较强的军训和管理能力、作风正派,不惧怕邪恶势力。
③、机电(维修)主管:
大专以上文化程度,有相应工作经验,有相关专业中级以上职称;
④、清洁绿化主管:
大专以上文化程度,要求能够熟练处理本岗位的各项工作。
⑤、服务中心经理:
大专以上文化,语言、文字表达能力强,善于人际沟通与协调。
⑥、办公室主管:
大专学历,35岁以下,熟悉ISO9000运作及维护。
⑦、管理员:
大专以上文化程度,30岁以下,服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。
⑧、收款员:
大专学历,女性,30岁以下,有两年以上财务工作经验。
2、作业层员工素质要求
①、护卫员;高中以上学历,25岁以下,男性身高1.75米以上,五官端正,身体健康,无不良记录,有较强的观察、记忆、分析和辨别能力,有责任心。
②、水电维修工、弱电工、电梯工:
男性,年龄不超过40岁,无劣迹,具备高中(中专、中技、职高)以上学历,持有特种作业操作上岗证书。
③、服务中心接待员:
中专以上学历,女性,身高1.60米以上,形象较好,语言表达力强,能熟练操作电脑。
④、清洁、绿化工:
初中以上文化,35岁以下,经专业技能培训后上岗。
⑤、炊事员:
男性,35岁以下,身体健康,初中以上文化程度,无劣迹,有厨师经验。
3、员工来源:
管理人员可由发展商从公司现有职员中委派,也可以从人才市场招聘,操作层员工最好能从宾馆酒店服务人员中吸纳,护卫员可考虑与郑州周边地区退伍军人安置部门联系定点招收。
管理层的新生力量可考虑从毕业于物管专业或酒店管理专业的应届毕业生中招聘,这些人有一定理论基础,易于入门,培养较快。
六、管理服务分项指标及措施
序号
项目
国家或省市指标
承诺指标
相关措施
1、
房屋完好率
98%
99%
房屋外观无破坏立面,整洁、无改变使用功能,无乱搭建,公用设施及通道无随意占用。
2、
房屋零修及时率、合格率
98%
100%
99%
100%
接到维修单,在承诺时间内到达现场,零修及时完成,急修不过夜。
3、
管理费收缴率
98%
98%
按规定标准收取,在入住时办理银行托收,不擅自提高收费标准,不乱收费。
4、
绿化完好率
95%
98%
区内绿化地布局合理优美,花草树木与建筑小品配置得当,专业人员管理。
5、
清洁、保洁率
95%
99%
小区内实行清洁责任包干,全天候保洁制,楼层内天天清扫擦拭,每周清洗一次,垃圾日产日清,卫生设施齐全、完好。
6、
道路完好率及使用率
90%
96%
道路畅通无损坏,路面平坦整洁,排水畅通,无随意占道,无改变使用功能。
7、
化粪池、雨水井、污水井完好率
98%
定期疏通、清理,井盖齐全完好,保证排放通畅,无堵塞。
8、
排水管、明暗沟完好率
98%
排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。
9、
路灯完好率
95%
98%
路灯完好无损,夜间正常使用,定期检查,维护保养,保持洁净。
10、
公共文化娱乐、休息设施及小区雕塑完好率
95%
98%
确保娱乐设施使用功能,定期维修,养护,完好无损。
11、
生活用水用电供应率及水电费收缴率
98%
98%
定期对供水配电设备进行检查、保养、保证其完好,按规定标准收费,不擅自加价。
12、
住户维修回访率
30%
30%
接听住户报修电话铃声不超过3响,到达维修现场不超过双方约定时间,指定专人回访,健全回访纪录。
13、
小区治安案件发生率
2‰
2‰以下
小区封闭式管理,24小时守卫巡逻,力保住户无被盗事件,年度无重大刑事案件发生。
14、
防火设备完好率
100%
100%
定期检查维护,确保消防系统设备完好无损。
15、
火灾发生率
1‰
1‰以下
加强消防宣传,增强居民防火意识,建立义务消防队,定期演练,勤检查,及时消除火灾隐患。
16、
违章发生率
1%
加强宣传和巡视。
跟踪管理,及时发现,及时处理,及时回访纪录。
违章处理率
95%
98%
17、
住户有效投诉率
8‰
5‰
按政策规定做好各项工作,提高管理人员素质,定期征询居民意见,主动改进工作,建立回访制度。
住户投诉处理率
95%
100%
18、
管理人员专业培训合格率
100%
100%
重视岗前培训,所有专业技术人员均应参加相关岗位培训,持证上岗。
19、
居民对物业管理满意率
95%
96%
教育员工树立“业主至上,服务第一”的服务意识,全心全意为业主服务,竭尽全力为居民排忧解难。
20、
档案建立与完好率
100%
加强硬件投入,指定专人实行电脑化管理,确保档案齐全,管理完善。
七、天下城物业管理服务模式设计
天下城作为发展商开发的一个高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档楼盘,在物业管理高起点,起步之初就直接导入方正“酒店式物业管理”服务模式,在ISO9000国际质量管理体系标准的严格要求下运作,为小区业主(住户)提供一种进入小区、住在天下城如同住在酒店里一般享受到安全、舒适和便利的服务,让业主切身感受到宾至如归、倍受天城物业尊重的优越和尊贵。
酒店式服务、人性化管理
为顺应时代和社会的需要,天下城小区将不断提高和自我完善物业管理水平,并全面导入现代酒店管理理念和技术,变“物业管理”为“物业服务与管理”,更加强调突出“服务”的内涵,将物业管理服务真正提高到一个新的高度。
以业主为中心,提供酒店式专业化服务
传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,较少考虑业主的实际需求与感受。
而酒店式物业管理,完全以业主为核心,实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”,通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。
以星级酒店为样板,营造温馨、惬意的服务氛围
酒店业是整个服务行业的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。
在天下城小区里将把酒店服务与物业管理有机地结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。
例如:
大堂里设接待服务中心,24小时服务;服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员,而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。
无论是从发展商,还是从业主、用户的角度出发,让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。
强调服务意识,提高服务效率
在酒店里,客人的投诉或需求永远是摆在第一位的,“顾客就是上帝”,即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在,实行零缺点服务(100—1≤0)。
要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来,使得“客人投诉当日有回音,故障维修处理不过夜”,努力使业主(用户)的满意率达到百分之百。
调整组织架构,实行科学化管理
天下城管理处将采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则,从内部组织机构上达到权、则、利的统一;对外服务和接待上,则设立开放式办公的服务中心,提供一站式服务;将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等,汇编成《服务指南》。
派发给业主,既加大管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,从而奠定优质服务的基础。
(一)服务中心做为天城物业的服务窗口,各专业服务口作为服务中心的业务支撑基础,围绕着服务中心的指挥调度,向业主提供酒店式物业管理服务。
一、设立星级酒店大堂式的服务中心
服务中心在功能上按酒店大堂划分为接待服务区和业主休息区,主要功能体现在:
a.为业主提供一个开放的豪华的服务中心,凸现业主的尊贵,使业主舒适而方便地办理入住手续和各项缴费,或受业主委托提供其它专项服务及特约服务。
b.服务中心又是整个小区管理服务信息汇集、传递的枢纽,24小时为业主排忧解难释疑。
一方面接受业主主动报修、投诉、咨询、报警等信息,另一方面,在承诺时间内将业主的诉求信息及时传达给相关责任人或专业服务口进行处理,不再出现任何推诿现象。
同时,及时征询用户对服务的意见,建立回访制度,确保服务工作高效、优质开展。
c.服务中心的设立,有效的将管理处的办公区域隔离开,在不影响业主的同时,提高管理处工作人员的办公效率。
1、服务中心的硬件配备
大堂的选址应在位于业主集中出入的小区大门附近的一楼,以方便业主,大堂装修要格调豪华气派,充分显示星级酒店大堂的特征,体现业主的尊贵。
①、办公设施设备:
电脑、电话、对讲机、档案柜、前台、大堂副理班台。
②、商用服务办公设施设备:
主要为业主办理商务或其它事务提供服务,包括:
电脑及打印机、复印机、传真机等。
③、便利业主的相应配备:
沙发、茶几、空调、报刊杂志架及报刊杂志、饮水机、雨伞架及雨伞。
2、服务中心的主要工作内容:
①、24小时客户信息处理。
Ø受理投诉,传递到相关服务专业解决,定时回访;
Ø接受服务预约,传递到相关服务专业解决,定时回访;
Ø向客户发布、传递相关信息;
Ø登记、整理客户档案;
②、24小时客户接待。
Ø接待来访客户及来访的外部人员;
Ø主动走访客户;
Ø办理物品放行手续;
Ø办理装修审批手续;
Ø办理车位租赁手续;
③、费用结算
Ø结算、收费、打印票据
④、专项、特约服务由服务中心面向业主提供,由经营部具体组织落实,内容包含有偿服务、无偿服务。
所有服务项目将陆续提供,在入住半年后可全部提供。
具体项目如下:
无偿服务
Ø代订火车票、飞机票;
Ø代订代送报刊、杂志、信件
Ø代订花卉、蛋糕;
Ø提供家教、保姆、家电维修信息;
Ø代订搬家公司;
Ø代订酒店、宾馆;
Ø行李车服务
有偿服务
Ø私人区域清洁服务;
Ø代送纯水、牛奶
Ø水电安装;
Ø商务中心(打字、复印、传真服务);
Ø房屋信息服务;
Ø代接飞机、火车服务;
Ø代洗衣物;
Ø棋牌出租服务等。
3、服务中心服务流程:
管理处
管理处主任
决策指令重要事项请示
专业班组
业主
服务中心
调度信息
反馈反馈
服务中心作为物业公司对外窗口,起到各种服务信息的集中和发散的作用,业主的问题(困难)都可以通过向服务中心反映求得解决。
在服务中心实行“首接责任制”和“一站式”服务,对于业主的所有诉求,只要服务范围内的,都由服务中心向有关专业口或相关人员发出指令,由其负责解决,服务中心同时跟踪问题解决的全过程,并及时回访客户,征询客户意见;如业主所提的要求不在管理处服务范围之内,也应由服务人员做出合理的解释,以获得业主的谅解。
二、建立星级酒店服务模式
1、加强员工酒店式礼节礼仪培训及服务意识的培训,教养一致,强调全员服务意识养成,树立“以住户为中心,为住户提供零缺陷服务”的思想观念,使住户每时每刻都感觉受到尊重。
a)制定礼节礼仪培训计划,加强对全体员工的培训;
b)服务意识的培养;
c)工作中加强对员工服务态度的检查和纠正;
2、健康路岗亭除礼宾岗外,增设服务员一名,为出入小区的业主提供各种便利服务,同时协助礼宾岗执勤。
a)配备行李车若干辆
b)站立大门一侧等候和问候抵离的业主;
c)为老、弱、病、残、幼提供服务,帮助带行李较多的业主运送行李到电梯或行人大门口;
d)提供伞具或撑伞;
e)提供其他可能的帮助。
3、小区除健康路大门岗、车库出入口值班员及车库巡逻岗在值班时穿护卫制服外,其余护卫员均穿制式工作服务,以服务员形象分区服务于各栋(单元)的业主,
4、给每户赠送精美的《业主手册》
实行菜单式服务,为每户业主(住户)发放含有管理处服务内容、设计高雅精美的《业主手册》,为满足业主需求提供方便。
内容包括:
1)物业管理机构介绍;
2)物业管理服务内容和管理服务流程;
3)各项服务指南;
4)各项收费标准;
5)业主应注意的事项。
5、业主(住户)在区内通行、交费、消费实行“一卡通”。
6、提供标准、规范、有序的专业服务
管理处按照ISO9000质量管理体系运作,结合星级酒店的规范程序为业主提供一流的专业管理服务。
主要内容有:
①、公共秩序管理。
小区实行封闭式管理,24小时有人值勤,通过培养一支训练有素的护卫员队伍,并借助高科技的智能化管理手段,“人防”与“技防”有机结合,积极协助警方维持区内的治安秩序、道路交通秩序和消防灭火工作,为业主提供全天候服务,确保业主高枕无忧。
a、健康路大门设双岗。
由于该处是本小区绝大多数人员、物资出入的主通道,护卫员主要负责控制人员及大件(贵重物品)的出入。
对来访人员实行身份验证、确认、登记放行制度,以阻止无关闲杂人员随意出入小区,对没携带证件的来访人员,可通过对讲系统与被访者联系,以确认其身份,并做出是否允其进入的决定;对搬离小区的大件(贵重)物品,实行业主(或委托人)事先到服务中心开《放行通知单》,由大门值勤护卫员进行查验放行的制度,以保障业主的财产安全。
大门处备有行李车,无偿供业主在携带大件物品时使用,服务员负责为老、弱、病、幼及携有大件的人士提供帮助;由于后半夜人员流动量较小,故此时段只设礼宾岗值班。
b、小区内护卫员均为楼栋服务员(6名),分区负责各栋的治安秩序及安全巡视工作。
平时经常在所负责的楼栋地面巡视,维持治安秩序,并为业主提供诸如开启电子门锁、分发信报及帮助业主运送大件物品等便民工作,每班按规定自楼项至地下室巡视两遍,同时还起到管理处与业主信息、感情沟通的主桥梁作用。
改变传统护卫员给人以管理者身份的印象,增加亲和力,有效地配合酒店式物业管理形式,拉近服务者与被服务者之间的距离。
c、护卫班长兼任地面巡视服务员,主要负责巡视、维持商业内街、中心花园及会所、车库等处的治安秩序,并负有检查、监督、指导各岗位执勤情况,处理疑难问题的职责。
d、车库岗值班员(3人)主要职责是阻止、驱赶闲杂人员进入车库;检查进出车辆的外观,并及时做好车辆出入登记;指挥、引导车辆停放及按规定的路线行驶;监控车库内可疑人员的行踪;检查停放车辆状态,防止发生破坏、偷盗车辆等案件,巡查车库内各种设施设备等工作。
e、商业街的治安由管理处护卫主管统一负责。
由于治安环境较为复杂,故设16名护卫员(穿护卫制服),在合适的位置设治安岗亭,采用固定岗与巡逻岗相结合的方式,维持场所治安秩序,由于冬季郑州的气温低,可在冬季安排24小时“四班倒”制、其余季节“三班倒”。
f、消防监控中心值班员(1人)负责监控消防自动报警、各类防盗报警等智能化报警系统,通过电视监控电梯轿箱、车库及各重点部位、重要目标的安全情况,通过可视对讲系统、住户紧急呼救系统与各岗位住户进行信息沟通,发现异常情况,按相应的预定程序及时进行处理。
②、房屋本体、共用设施设备的管理
通过专业保养和维修,使小区的设施设备保持完好,充分保持和发挥其使用功能,从而确保业主的房屋保值增值。
a、机电设备、电梯实行24小时值班巡视制度。
在保修期内发现的质量问题,通知“维保单位”进行处理,确保小区机电设备、电梯正常运行,水电供应正常,消防设施设备经常处于良好的工作状态。
工程部负责制定年度、季度、月度维保计划,按照方正对各类设施设备的管理标准,逐项逐条实施管理,保证设备使用功能及使用寿命的正常发挥,同时,为小区创市优、省优创造条件,打好基础。
b、水、电、土、暖的维修养护,在按计划进行维修保养,保证其功能正常的同时,对突发性问题,立即组织抢修,小修不过夜,尽快恢复其使用功能。
c、对客户提出的维修要求,做到“即时服务”,维修人员保证在客户提出维修申请的25分钟内到达现场,并按照“海尔”式的服务模式,根据情况为业主提供有偿(无偿)服务,维修完成后按照收费标准合理收取维修费用。
服务中心将跟踪、了解维修工作进程和难度,及时调度维修力量,维修完毕后,维修人员及时将相关信息反馈给服务中心,再由服务中心负责对客户进行维修服务意见的征询。
d、一般性维修不超过8小时,难度较大的维修不超过72小时。
e、装修管理,管理处将依照政府有关政策、法规,制定适合当地实际情况的装修管理规定,加强对装修活动的巡查、管理,纠正各种装修违章行为,杜绝违章装修作业,保证大厦外观、公共部位的美观统一,以确保大厦安全和使用功能不受影响,提高小区外在形象,延长物业使用寿命,达到物业保值增值的目的。
③、清洁绿化管理:
由清洁绿化部负责,通过专业保洁和清洗,使小区达到严格的星级酒店保洁标准;通过专业的维护,使小区达到环境优美的国家级花园小区的标准。
a、日常清洁保洁实行分区责任制(每名清洁工负责17个标准层,会所、服务中心、地面部分设3名清洁工、车库1名,商业街6人)。
对于门厅、电梯间、电梯轿厢等业主经常使用的部位,每天早晨在业主出门前清洁完毕,分时段进行保洁,保洁时间至21时;对于楼梯、楼道部位,每周进行一次清洁,每天保洁一遍;每层楼梯间设有垃圾桶,垃圾日产日清(每天早晨一次收取),集中清运;室内墙壁定期清扫;单元大堂、会所、服务中心每天清扫一次并用“尘推”推扫一次,每月打蜡一次;庭院(含硬体景观、水面、绿化带)每天早晨业主出门前清扫一次并不间断保洁,保洁时间至21时,地面每月清洗两次;地下车库每天清扫一次并保持不间断的保洁,保持车库整洁干净,无杂物(视情安排清洗次数)。
公共屋面每天保洁,视情进行清洁;各栋楼的外立面每年清洗一至两次;商业街清洁标准同区内。
b、绿化管理
在维保期内,对小区内花园定时进行巡查,发现问题及时向绿化维养公司反映,监督绿化维养公司的日常维养情况;维养期满后,制定绿化养护计划,及时进行修剪、除草、
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