庄河大营镇四家村房屋建筑物及.docx
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庄河大营镇四家村房屋建筑物及
庄河市大营镇四家村房屋建筑物及
土地使用权拍卖底价评估
(河间市丰达煤炭有限公司诉大连程宏山庄有限公司买卖合同纠纷一案)
冀中评报字[2018]第2062号
委托方:
河间市人民法院
估价方:
河北中评房地产估价有限公司
估价人员:
李庆新(注册号:
1319960026)
崔俊梅(注册号:
1320140001)
估价作业日期:
2018年4月26日至2018年6月1日
一、致委托方函——————————————————1
二、估价师声明——————————————————2
三、估价的假设和限制条件—————————————3
四、估价结果报告—————————————————5
五、附件—————————————————————10
致委托方函
河间市人民法院:
接受贵方委托,我公司对贵方委托的位于庄河市大营镇四家村四家屯房屋建筑物及土地使用权的市场价值进行了评估,为贵方确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供参考依据。
本次估价对象为大连程宏山庄有限公司名下位于庄河市大营镇四家村四家屯房屋建筑物及土地使用权,房屋建筑物总建筑面积为1451.7平方米,其中有证部分房权证号分别为【0606088号、0606087号、0606086号、0606085号】,证载总建筑面积为1339平方米,无证部分总建筑面积为112.70平方米;国有土地使用证号为【庄国用(2010)第1202号】,宗地面积为3288.76平方米,用途为商业。
估价目的:
为司法机关确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供参考依据。
我公司根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对房地产市场价值影响因素进行的分析,确定估价对象于价值时点2018年4月26日的房地产价值如下:
估价结果汇总表
序号
项目名称
数量(㎡)
估价结果(元)
1
房屋建筑物
1451.7
1609350
2
土地使用权
3288.76
1233285
合计
2842635
估价对象现已查封,本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在,不存在产权法律纠纷,评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
河北中评房地产估价有限公司
法定代表人:
二零一八年六月一日
估价师声明
我们郑重声明:
1、估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、本公司估价人员对估价对象进行了实地查勘,估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,不承担对估价对象建筑质量进行调查的责任,也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行查看的责任。
6、本估价报告由我公司独立完成,没有其他人士或机构对本报告提供重要的专业帮助。
7、本估价报告仅供委托方用于估价报告中载明的目的,用于其他目的时本报告无效。
本报告在有效期内使用时,估价结果应与估价报告同时完整使用。
8、未经本估价机构书面同意,委托方不得将本报告全文或部分内容公开披露,不得将本估价结果及报告用于与估价目的无关的其他用途,我公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。
9、如发现本报告内的文字、数字打印或其他原因出现误差时,请通知本机构进行更正,本报告复印无效。
注册房地产估价师:
注册房地产估价师:
估价的假设和限制条件
一、本次估价对象为大连程宏山庄有限公司名下位于庄河市大营镇四家村四家屯房屋建筑物及土地使用权,房屋建筑物总建筑面积为1451.7平方米,其中有证部分房权证号分别为【0606088号、0606087号、0606086号、0606085号】,证载总建筑面积为1339平方米,无证部分总建筑面积为112.70平方米;国有土地使用证号为【庄国用(2010)第1202号】,宗地面积为3288.76平方米,用途为商业。
二、本报告所称评估价格,系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在价值时点之状况和外部经济环境前提下,为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。
三、本次评估为司法机关确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供参考依据;本次评估设定估价对象于价值时点为完全产权,无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的市场价格。
四、假定估价对象在价值时点与在完成实地查看之日状况一致。
五、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。
委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责,并且提供了与本次评估有关的所有资料,没有保留、隐瞒。
六、在评估所委托房地产市场价格时,我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制,我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。
七、自价值时点后,估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化,并对估价对象价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。
八、本次估价是以估价对象按照规划批准的用途持续有效地继续使用为假设前提。
九、注册房地产估价师执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见,对估价对象法律权属确认或发表意见超出注册房地产估价师执业范围。
注册房地产估价师不具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力,故我们不对评估对象的法律权属提供保证,提请委托方和相关当事方注意。
十、根据《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》的相关条款,当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
估价结果报告
一、委托方
单位名称:
河间市人民法院
二、估价方
机构名称:
河北中评房地产估价有限公司
法定代表人:
李庆新
住所:
沧州市解放西路颐和广场13号楼505室
统一社会信用代码:
91130900795483519D
备案等级:
贰级
证书编号:
冀建房估(沧)18号
有效期限:
截至2020年12月5日
三、估价对象
(一)估价对象位置描述
本次估价对象位于庄河市大营镇四家村四家屯,交通较便利。
(二)估价对象权属及现状
1、权属描述
房屋建筑物房权证号为0606088号、0606087号、0606086号、0606085号,所有权人为大连程宏山庄有限公司。
国有土地使用证证号为【庄国用(2010)第1202号】,土地使用权人为大连程宏山庄有限公司。
2、权利状况
估价对象现已查封,本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在,不存在产权法律纠纷,评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3、估价对象现状
(1)房屋建筑物
1)办公室:
房权证号0606088号,建筑面积为216平方米,总层数为2层。
外墙涂料,室内瓷砖地面,内墙抹白灰,部分内墙贴瓷砖,木质门窗,室内吊顶分为硅钙板吊顶与PVC吊顶;楼梯为木地板,木质扶手;通水、电、自供暖。
2)饭店:
房权证号为0606087号,建筑面积为227平方米,外墙涂料,室内瓷砖地面,内墙抹白灰,木质门,塑钢窗,pvc吊顶;通水、电、自供暖。
3)商业:
房权证号为0606086号,建筑面积为441平方米,外墙涂料,室内瓷砖地面,内墙抹白灰,木质门,塑钢窗,pvc吊顶;通水、电、自供暖。
4)商业:
房权证号为0606085号,建筑面积为455平方米,外墙涂料,室内瓷砖地面,内墙抹白灰,木质门,塑钢窗,pvc吊顶;通水、电、自供暖。
5)接建1:
未办理房屋所有权证,建筑面积为16.52平方米,外墙涂料;通水、电、自供暖。
6)接建2:
未办理房屋所有权证,建筑面积为58.89平方米,外墙涂料,预制板屋顶;通水、电、自供暖。
7)接建3:
未办理房屋所有权证,建筑面积为37.29平方米,外墙涂料,室内瓷砖地面,PVC吊顶;通水、电、自供暖。
(2)土地使用权
土地使用证号为庄国用(2010)第1202号,土地使用权人为大连程宏山庄有限公司,坐落于庄河市大营镇四家村,宗地面积为3288.76平方米,用途为商业,权属性质为国有,使用权类型为出让,使用期限为30年,土地使用终止日期为2040年7月4日。
4、区域状况
估价对象交通通达度较好,周边公共配套设施齐全,环境一般。
四、估价目的
为司法机关确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供价值参考依据。
五、价值时点
二零一八年四月二十六日,以现场勘察日为价值时点。
六、价值定义
1、本次评估价值定义为评估时点估价对象的市场价值。
市场价值是指理性而谨慎的交易双方,处于利己动机,有较充裕的时间,在了解交易对象,知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。
2、币种为人民币;
本次估价为符合以上条件下估价对象价值的估价,否则结果无效。
七、估价依据
1、《房地产估价规范》;
2、《房地产估价指导意见》;
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
4、《中华人民共和国土地管理法》;
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
6、《城镇土地估价规程》;
7、中国统计出版社出版发行的《最新资产评估常用数据及参数手册》;
8、其他相关法律法规;
9、委托方提供的其它相关资料:
相关资料复印件;
10、估价人员掌握的有关资料。
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下,主要遵循了如下原则:
(一)合法原则
以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价。
(二)价值时点原则
估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价值,所以在评估时,必须假定市场情况停止在价值时点上,同时估价对象的状况也是以其在价值时点时的情形为准。
本次评估以估价人员现场踏勘之日为价值时点。
(三)替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
(四)最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能给估价对象带来最高价值的使用。
九、估价方法
(一)对建筑物的评估
采用成本法进行评估。
成本法是估价对象在估价时点重新购建价值减去建筑物折旧估算出的估价对象的客观合理价值的方法。
(2)对土地使用权,
采用基准地价修正系数进行评估。
基准地价系数修正法的基本原理是替代原理,即在正常的市场条件下,依据基准地价成果,通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
十、估价结果
综上计算,结合估价经验与对房地产市场价值影响因素进行的分析,确定估价对象于价值时点2018年4月26日的估价结果价值如下:
估价结果表
产权人
位置
估价对象
房权证号
规划用途
建筑结构
单位
数量
估价结果(元)
大连程宏山庄有限公司
庄河市大营镇四家村
房屋建筑物
0606088
办公室
砖混
㎡
216
265248
0606087
饭店
砖混
㎡
227
250154
0606086
商业
砖混
㎡
441
485982
0606085
商业
砖混
㎡
455
501410
无
接建1
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