整理鸿港置业武汉红安项目地块前期简报.docx
- 文档编号:27975888
- 上传时间:2023-07-07
- 格式:DOCX
- 页数:14
- 大小:346.51KB
整理鸿港置业武汉红安项目地块前期简报.docx
《整理鸿港置业武汉红安项目地块前期简报.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《整理鸿港置业武汉红安项目地块前期简报.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
整理鸿港置业武汉红安项目地块前期简报
致:
阜阳市鸿港置业有限公司
武汉红安项目地块前期简报
安徽省东易地产顾问有限公司
2012年8月
魅力红安,西城门户
经得起生活的推敲,
每一个细节都精雕细琢,
获得的灵感与见解,铸就永恒
以西城门户的高度,俯视整个红安,在积累与创新中获得升华,恒久弥新
铸就红安百年生活典范
一、市场部分
二、定位部分
一、市场部分目录:
1、红安简介
2、历史建置
3、经济发展情况
4、交通状况
5、区划人口
6、房地产发展概况
1、红安简介
红安县是湖北省黄冈地区辖县,原名黄安县,位于省境东北部,大别山脉南麓。
面积1796平方公里,人口59.66万,县府驻城关镇。
大别山在境内分出2支脉,自北向南伸延于县境东、西两侧,成为举、倒、滠三水的分水岭,构成海拔300米以上的丘陵;全县均为半山半丘陵地区,地势北高南低,县北的老君山海拔840米,天台山海拔817米,最低处杜家湾海拔30米。
倒水流贯全境,两岸有河谷平原分布,“天堂云雾茶”为湖北省名茶之一;丘陵区为湖北省花生集中产区之一;平原区主产稻、麦。
县境西北有中国重要萤石矿产地。
2、历史建置
明嘉靖四十二年(1563)由麻城、黄冈、黄陂三县析置黄安县。
以“地方安谧,生民安妥”之意得名。
1927年爆发了黄麻起义,1931年12月红四方面军夺取县城后,改为红安。
1947年复置黄安县。
1949年属孝感专区。
1952年因纪念鄂豫皖革命根据地和中国工农红军第四方面军于此创建(红安是大别山鄂豫皖革命根据地的中心区域),又改为红安县,素有“将军县”之称,属黄冈管区。
1970年属黄冈地区。
1995年属黄冈市至今。
3、经济发展情况
经济实力稳中增长,收入连年攀升。
近年来,红安县经济取得较大发展,GDP年增幅保持在23%左右,社会消费品零售总额年增幅保持在21%以上,人均可支配收入年增幅达15%左右。
通过预判,推断到2015年,红安县年度GDP将超100亿元大关,年度社会消费品零售总额将达70亿元,年度人均可支配收入将高达25000元。
对房地发展带来有利契机,尤其是商业地产的开发。
4、交通状况
红安新火车站——红安西站
位于红安县八里湾与太平桥两镇交界处,距武汉阳逻开发区24公里,距离武汉新洲区靠山店4公里,距离武汉黄陂区长岭冈6公里(不通公路),
距麻城市歧亭镇5公里(不通公路),距离麻城市宋埠镇12公里(不通公路),距离红安永河镇13公里(不通公路)距离桃花22公里(直线距离16公里),距离觅儿9公里。
距离红安县城40公里(直线距离29公里),距离七里坪63公里,红安汉麻支线铁路经过红安路段全长约12公里,合武一级干线铁路约14公里,两条铁路基本平行穿越红安最南段。
两站合一。
汉麻支线铁路,从这里坐车能去连云港、泰州等地。
5、区划人口
行政区划
全县户籍人口为666589人(含户口待定的人),2000年第五次全国人口普查全县户籍人口648400人,其中(10个镇、1个乡):
城关镇129320人,七里坪镇87554人,八里湾镇36176人,永佳河镇68020人,上新集镇40832人,高桥镇58221人,二程镇46601人,华河镇54175人,觅儿寺镇34355人,太平桥镇30647人,杏花乡59153人,火连畈农场3346人。
2011年11月1日零时,全县常住人口为602156人。
(根据“湖北地名网”;简册上2002年底人口为65万人),以汉族为主。
全县户籍人口共有家庭户189223户,家庭户人口为606731人,平均每个家庭户的人口为3.21人,比2000年第五次全国人口普查的3.69人,户平减少了0.48人。
全县常住人口中,男性为309011人,占总人口的51.32%;女性为293145人,占总人口的48.68%。
总人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的111.72下降为105.41。
以下为各乡镇人口数据:
城关镇119435人,七里坪镇镇80798人,华河镇43804人,二程镇39653人,上新集镇35447人,高桥镇50882人,觅儿镇32145人,八里镇30639人,平桥镇23432人,永河镇56044人,杏花乡86483人,火连畈茶场2049人,天台山旅游开发管理处1345人(2011人口普查数据)
人口分布表:
1997年,红安县面积1796平方千米,人口64.2万,辖9镇12乡:
城关镇、七里坪镇、华家河镇、上新集镇、桐柏集镇、詹店镇、觅儿寺镇、八里湾镇、永佳河镇、杏花乡、两道桥乡、紫云乡、檀树岗乡、赵河乡、典明乡、峰岗乡、二程乡、高桥河乡、太平桥乡、桃花乡、叶河乡,有1个国营茶场,县府驻城关镇。
截至2005年12月31日,红安县辖10个镇、1个乡。
共有9个居委会、394个村委会。
2004年底,辖10个镇(城关、七里坪、华家河、上新集、二程、高桥、觅儿寺、八里湾、太平桥、永佳河)、1个乡(杏花),9个社区居委会、396个村委会。
城关镇
人口47304人,面积118平方千米
辖6个居委会、34个村委会:
土井、朝阳、北门、西门、南门、桥西、上店、建中、联河、云台、红华、铁山、楼陈、七峰、环城、王家畈、园艺、金沙、四马山、胡家河、长渠、张家畈、周家冲、上徐家、中徐家、曹家畈、竹林、松林、李太、李义店、梅潮、小丰山、陈升庙、黄魏家、易杨家、倪赵家、李忠恕、况家畈、王贵轩、乌石坡。
七里坪镇
人口73542人,面积286平方千米
辖1个居委会、69个村委会:
红坪、花园畈、贡家河、张家湾、方院、张环山、柳林河、周家墩、经岗、八一、郑必高、草店、杨山、周七家、阮店、石河、盐店河、福德桥、马岗、罗畈、颜邹家、檀树岗、吊桥、骆家湾、莲花背、熊家咀、余家畈、长冲、马鞍山、观音阁、戴世英、杨李家、曹门口、程维德、白马嘶、典明、万田畈、石家岗、石家咀、高庙、蒋家巷、张石河、石家湾、马鞍石、尤家湾、王文秀、张李家、陈祖、七家畈、紫云寨、长塘边、东岳庙、许葛楼、山西冲、卢家湾、张家河、许张家、高家湾、袁英河、柏林寺、付家坳、方家荡、高徐家、古峰岭、徐家河、长辛店、郑家畈、方西河。
八里湾镇
人口27206人,面积101平方千米
辖1个居委会、21个村委会:
八里湾、凉亭岗、王家岗、东边田、毛张坞、向家湾、许家田、陶家田、中和司、卓旺山、莲花山、陡山、王家湾、石门桥、大河畈、宝剑桥、李东湾、袁家岗、刘明秋、小金山、旺家田。
华家河镇
人口52381人,面积167平方千米
辖36个村委会:
熊河、秦垸、石堰、山背、金桥、邓桥、方刘冲、蜘蛛店、曾家、西张家、陈楼、涂垸、龙桥、花园、祝楼、水口、双河、鄢家、张寨、高山、新店、王冲、邹集、金垸、山台、邓垸、徐榨、何田、滚河、毛畈、傅冲、石咀、新庙、陈河、大学、矿山。
二程镇
人口38805人,面积129平方千米
辖31个村委会:
蛤蟆石、周海山、大赵家、土门楼、王家冲、长岗、西林、詹程家、大堰、雨台、姜牌、田店、罗山、三里桥、关王寨、静居庵、楼子李、大山背、三里岗、桐柏集、大畈、张背山、吕家咀、马鞍山、铁匠岗、烟炉山、张果老、寨鸡山、光山岗、歧峰山、陈家寨
上新集镇
人口4.22万人,面积86平方千米
辖1个居委会、24个村委会:
上新集镇建材城居委会、桥店、石古岭、王家榜、其亭榜、王郎冲、保安寨、复兴、高楼、李氏畈、韭菜园、高山庙、黄才畈、吴子墩、王家店、北岗、上集新、红马山、赵家垸、水口寺、石牛山、龙井冲、郑家冲、余家岗、大庙。
高桥镇
人口58000人,面积150平方千米
辖43个村委会:
曹门、六家边、程河、邓家垸、黄家田、河头畈、栗林咀、桥头边、王刘秀、高桥河、高仕轩、高楼、陈家大湾、严家畈、大塘湾、张家田、羊子山、独山寨、石头湾、祠堂岗、汪家畈、詹店、长丰、岳家岗、夏家湾、吴家大湾、余家边、何家湾、阚家湾、王德湾、詹家湾、楼子石、董家大湾、夕阳寨、官木塘、四岭铺、龙王山、詹家塘、庙咀湾、二房塆(垸)、耿家田、董家田、寨洼。
觅儿寺镇
人口34371人,面积90平方千米
辖25个村委会:
周家楼、柏树岗、徐家楼、李家畈、张家湾、普安桥、尚古山、董家湾、郑家岗、新集街、依河墩、王槐垸、凤凰山、栗林岗、柏林湾、杨家田、栗梓园、中分湾、夏家寨、座坡、凉亭、黄家岗、茶庵庙、张胡家、分水岭
太平桥镇
人口25504人,面积75平方千米
辖19个村委会:
毛岗岭、平安栈、马家井、张长冲、姚八斗、余家咀、谢家寨、雨淋山、回龙寨、卢家山、戴长塘、张应龙、太平桥、紫潭河、火镰山、冻心桥、龙王山、新桥、高峰山。
永佳河镇
人口67963人,面积226平方千米
辖46个村委会:
永河、尾斗山、狮子口、西张元、田铺垸、张煜、峰山、刘祥、付桥、尚儒、马埠头、伍家冲、刘元、程大、徐尚二、寒塘、崔家边、罗家田、余家畈、椿树店、桃花、二里河、桃树塝、曲阳畈、沙河、周龙、汪河、李家湾、板仓湾、袁家畈、康家湾、江家店、林店、徐门寨、北冲、蔡庙、张岗、叶河、张店、桥湾、欧桥、熊河、汪河、土门、渝畈。
杏花乡
人口44080人,面积166平方千米
辖42个村委会:
建苏、培城、东门、东风、杏花、星光、曙光、隗店、益心、红花、王祥畈、郭受九、陡步河、嶂山、李家冲、五云山、牌坊店、长兴、刘世科、许家边、梅英、汪家、龙潭寺、李西、刘河、两道桥、张河、狮子、马塝、百罗、受益、白果、花园、长竹、陡岸、剥岸、峨花、高升、东升、凉岗、精华、峨山。
火连畈茶场
人口2111人,面积14平方千米
辖3个村委会:
高河、火连畈、团山。
6、房地产发展概况
2011年,因为红安商品房买方市场规模巨大,市场销售势头保持强劲,这是因为
以下几个方面,
一是,拆迁量大,设使房地产市场迅速升温;
二是,外出务工人员回红安置业;
三是,城镇化发展的速度,使大量的农村乡镇居民进入了城市;
四是,居民生活水平的提高使改善性住房消费成为买方市场的主流之一;
五是,当地居民对于置业投资的观念尚处于初级阶段,对投资置业的欲望不强,有待进
一步挖掘。
消费的基础奠定了城市的发展,未来红安房地产发展还将保持健康有序的状态。
目前黄安市正处于快速发展和成长期。
红安房地产市场真正起步较晚,但这两年来一直处于快速发展时期。
随着国家宏观调控力度的不断加大,虽然目前市场还未完全受影响,但必须谨慎行事。
开发可能导致阶段性供需不平衡,需进一步挖掘需求。
地产市场供求总量基平衡,但随着地产开发到一定量后,市场竞争必将出现。
房价连年上涨,11年下半年房价进入新一轮高涨期。
自2007年年以来红安房价上涨快,尤其是11年下半年进入新一轮高涨期,目前红安住宅主力价位在3200-3800元/㎡㎡左右。
争日益白热化。
地市场供应继续放量,对于一个需求地域性特征比较明显的红安来说,周期内需求大量消耗,竞争态势逐渐激烈。
案处于城市地产发展的重要趋于,又处于“一河两岸”发展的重要位置,对未来商业和住宅的开发非常有利。
红安房市进入快速发展期,竞争逐渐加剧,本案应找准市场切入点,建立品牌、树立口碑,快速发展,使项目达到利润最大化。
二、定位部分
1.定位因素
一、地块区域特点
1、地理位置优越,位于西侧进入红安的必经之路——迎宾大道沿线,可达性好,交通便捷
2、距离中心城区较近,5分钟车程即可到达,周边配套设施齐全
3、处于新城开发区域,周边生态与社会环境良好,利于人流导入
4、整个红安及周边区域集中了大量消费人群
二、项目未来开发形态
1、以城市区域综合体的形式进行开发,多物业形态结合综合开发,推动区域人居于商业同步发展
2、结合周边的区位、景观、交通优势,将项目拔高为城市之门的高度,提升城市形象,加快红安城市化发展,改善人民生活
三、前期商家反馈
1、世界500强大型超市(乐购)进驻意向强烈,餐饮与主题性商业品牌意向较强
2、多数商家认可项目区位优势并看好红安的市场前景
3、商家统一反应,需要进入一个主题性较强的商业综合体
四、消费群锁定和拉动
1、住宅:
A.红安县城的原住民
B.周边乡镇的置业者
以高品质的住宅吸引追求良好品质与生活格调的消费群体
2、商业:
A.本项目综合定位将锁定一部分固定消费群
B.填充了周边商业的空白,拉动周边区域居民的消费热情
C.突出项目主题特色,以区域消费为核心,同时吸引整个红安人民的关注
2.项目定位
一、项目整体定位
项目地块位于红安西大门核心位置,拥有区域内独一无二的地理优势。
从红安整体城市规划及区域市场的发展趋势,结合对项目发展的前瞻性思考,项目整体市场定位为:
红安西之门
西城首席区域生活综合体
综合体整体结合了大型的集中商业Life-Style生活购物中心和花园精品住宅,以这两者为核心,创造红安西区新型的生活、购物、休闲、娱乐中心。
(三)规划环境影响评价的公众参与这一前瞻时代的规划,以超越以往项目,树立红安新的高度,携手乐购等大牌商家,铸就新城区的新的中心。
中心至上,巅峰之向
一、环境影响评价的基础二、项目商业定位
1、以500强超市乐购为核心组织业态,多样化的商业组合,将项目塑造成区域首席购物活动中心,以大品牌、新核心与大体量吸引整个红安人民的关注。
2、整体业态组合的承租能力较强,租金收益稳定,能够吸引投资户对整个项目的关注
3、集中商业
通过安全预评价形成的安全预评价报告,作为项目前期报批或备案的文件之一,在向政府安全管理部门提供的同时,也提供给建设单位、设计单位、业主,作为项目最终设计的重要依据文件之一。
A.整个商业部分不引入百货,而以品牌零售形式经营,扩大了租金收益,在吸引众多商家进驻的同时,为投资户提供了足够的投资信心。
根据项目所在区域及自身条件,商业部分的业态配比为:
零售(含大卖场):
餐饮:
娱乐:
服务=50%:
25%:
20%:
5%
(2)评价方法的适当性;餐饮、娱乐业态承租力较强,同时也是红安市场最受欢迎并且稀缺的业态,通过此类业态拉动人气有助于购物中心快速成长,以人气保证商铺的租金水平
500强(乐购超市)的引入,将吸引更多红安人的目光
安全评价的原理可归纳为四个基本原理,即相关性原理、类推原理、惯性原理和量变到质变原理。
B.集中商业业态落位
D.集中商业对红安经济的刺激
项目共投资7个亿,其中集中商业25000㎡,将引入世界500强(乐购)超市,作为商业部分的核心组织业态。
以乐购为核心的大型集中商业,将吸引一大批优质品牌的其他业态进驻红安,将极大的刺激整个红安商业的发展,为红安县提供多达5000余个就业岗位,每年为政府带来上千万元的税收,极大的促进红安经济的发展,同时也将提升红安整体的经济地位,改善了人民生活,树立了政府的良好形象
三、项目住宅定位
项目住宅为了配合红安整体的房地产发展方向,将塑造为“科技生态住宅”并以此为核心概念,打造红安最具国际化发展趋势的住宅项目。
“科技生态社区”将更多的是强调城市功能,将围绕以下几点进行精心打造
1、居住——以科技引导全新的住宅理念
2、生态——尊重自然的体验,诗意的栖息之地
3、健康——主张健康的生活品质
4、商业——完善、便利、成熟的休闲商业消费网络
5、服务——国际化物业管理水准,人性化的关怀之本
6、交通——城市与生活零距离,安居乐业就在城市中体验
3.未来发展
项目汲取了北京、上海、深圳、武汉等精品项目的精髓,锻造红安旗舰级的生活社区。
创建红安所之未有,这将能够大力提升红安西大门的品质与形象,塑造了一个全新的中心,向外界展现了一个全新的红安形象,为红安未来的经济发展打下了坚实的基础。
安徽省东易地产顾问有限公司
2012年8月
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 整理 置业 武汉 红安 项目 地块 前期 简报