物业管理行业年鉴.docx
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物业管理行业年鉴.docx
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物业管理行业年鉴
物业管理行业年鉴
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]我市物业管理行业始于90年代初期,经过十几年的发展已经初具规模,它的社会效益、经济效益、环境效益日益显著,切实的起到了为百姓解难,为政府分忧的作用。
XX年是我市物业管理发展历程中,尤为重要一年,根据国家《物业管理条例》,结合沈阳市实际情况出台了我市第一部物业管理的地方性规章,《沈阳市住宅物业管理规定》,为物业管理行业的发展奠定了坚实的法律保障。
目前,我市物业管理已经渡过普遍推行的初级阶段,社会化、专业化、市场化的物业管理运行机制已初步形成,并取得了较好的效果,正向着新的深度发展。
一、全市物业管理总体情况
截至XX年底,我市建成住宅区3277个,建筑面积10421.7万平方米。
其中:
具备物业管理条件实行等级服务的住宅区244个,建筑面积2151.9万平方米,占全市住宅区总面积的20.6%;建筑面积2万平方米以上的旧住宅区604个,建筑面积3293.4万平方米,占总面积的31.6%;住宅组团2429个,建筑面积4976.1万平方米,占总面积的47.8%。
全市登记注册物业管理企业536家中,其中具备二级以上资质的有9家。
物业管理从业人员近3万人。
全市物业管理行业呈现出快速发展的良好态势。
二、拆违建绿、住宅区楼道整治、街路粉饰美化及房屋“平改坡”工程完成情况
住宅区拆违建绿工作
住宅区拆违工作于XX年11月开始,计划拆除住宅区内违章建筑108万平方米,截至XX年3月24日,实际完成拆除违章建筑109万平方米,超额完成了任务。
已拨付资金4000万元。
住宅区绿化是人与自然和谐发展的表现之一,住宅区的绿化可以为广大居民创建良好的生活环境,是市政府的一项“民心工程”。
在全市的绿化过程中,我们坚持高起点、高标准、严要求,为使我市尽早的向园林化城市转变,适应明年“世园会”的召开,全面提高我市居民的居住条件和生活质量,我局按照市政府城市绿化工作的总体部署,今年全市住宅区计划植树166万株,实际完成植树183.66万株,占计划的110.6%,新增绿地面积4.15万平方米,市房产局垫付资金500万元,圆满完成了住宅区绿化任务,受到市委、市政府的表彰,房产局获得了绿化工作优秀组织奖。
住宅区楼道整治
经过市、区各级单位干部群众的共同努力,截止到7月份底,全市楼道整治工程全面竣工,共完成各类产权楼道整治工程7678栋、3273.55万平方米。
市、区共投入整治资金5928.26万元,其中楼道粉饰工程投入资金3928.26万元,供暖分户管线整治完善资金XX万元。
按照市政府的工作部署和沈阳市住宅楼道整治现场会的要求,在全市楼道整治工程实施过程中,市房产局多次召开工作调度会,积极推进住宅区楼道整治工作。
一是制定了《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区;二是与市财政局、市公积金管理中心联合研究制定了《关于楼道整治工作资金归集程序的若干意见》,为下一步楼道整治工程资金的归集,提供了标准、程序和依据;三是加强工作调度,市一级办公室抽调21名干部,分7组与各区进行了对接。
各区也成立了相应的领导机构和工作班子,并组成了工程组、资金归集组、宣传组开展了各项实质性工作,市楼道整治办公室印制下发了《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》;四是本着试点先行的原则,在和平区进行了试点工程,在总结试点成功经验的基础上,全市各区共在19个住宅小区内完成示范样板工程,为整治工程全面铺开和全面完成打下了基础。
五是城市建设发展“三分在建设,七分在管理”的工作要求,要巩固楼道整治工作成果,关键在于建立长效的后期管理机制。
为此,我局已经向政府董文秋副秘书长提出《关于明确我市住宅楼道整治后期管理责任建议的报告》,提出了楼道后期管理的具体责任划分。
今后楼道的管理工作,将坚持“标本兼治,重在治本”的原则,发挥各方优势,切实形成市、区、街道、社区各负其责、共同参与的管理模式,以巩固、完善现有楼道整治成果。
街路粉饰美化工程
为满足明年“世园会”的要求,打破原有的环境不协调状况,使沈阳的街路景观有一个根本的改变,在市局领导的指导下,沈阳市对重点街路及广场沿线建筑物进行了美化工程。
全市街路粉饰美化工程计划1473栋,建筑面积793万平方米。
其中:
粉饰工程1044栋,建筑面积465.6万平方米;清洗工程429栋,建筑面积327.4万平方米;美化屋顶工程9栋,建筑面积0.7万平方米。
目前,全市街路粉饰美化工程实际完成1490栋,建筑面积797.7万平方米,竣工率101%。
其中:
粉饰工程1061栋,建筑面积470.1万平方米,竣工率102%;清洗工程429栋,建筑面积327.6万平方米,竣工率100%;美化屋顶9栋,建筑面积0.7万平方米,竣工率100%;楼梯维修完成253栋,建筑面积143.9万平方米。
街路粉饰美化工程是今年陈政高市长提出的六大城市管理工程之一,在市区各级领导的高度重视及相关各部门的密切配合下,多次组织召开工作协调会,解决工作中出现的困难与问题。
市局在资金缺乏的情况下,向各区借资300万元用于工程的实施。
各区房产局也相应的成立了专门领导小组,并制定了详细的实施细则,这些都为街路粉饰美化工程的顺利完成提供了良好的保障。
为了保障街路粉饰美化工程的顺利进行,先后制定下发了《沈阳市重点街路及广场沿线建筑物粉饰美化工程实施方案》、《沈阳市主要街路沿街建筑立面涂饰、屋顶美化工程技术质量指导意见》、《关于加强重点街路粉饰美化工程设计施工管理的通知》等文件。
为保证街路粉饰美化工程有序实施,加强制度化管理,确定了项目负责人制度、工程招投标制度、工程监理制度、安全责任制度、工程技术交底制度。
同时,为了保证工程的实施质量,各区分别对工程在全市范围内进行了工程招投标,对招投标企业的施工资质、安全资质进行严格审核,选择正规、有实力的施工队伍进行施工。
在选择施工企业的同时,各区也选聘了监理资质高、服务质量好的监理公司进行全过程的监理,有效地保证了街路粉饰美化工程的质量和安全。
“平改坡”工程
XX年我市房屋“平改坡”,以改善城市市容景观,提高居民居住质量为目标;坚持“统一政策、统一标准、区域负责”的原则,建立和完善工程实施体系和工作机制;通过科学选址、精心设计、规范施工,高起点、高标准地实施房屋“平改坡”暨旧住宅美化工程。
“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21栋,建筑面积17.16万平方米。
其中沈河区20栋,建筑面积17.11万平方米;和平区1栋,建筑面积0.05万平方米。
今年“平改坡”工程的工作标准,一是简洁明快,衬托周围主要建筑,实现建筑形式和色调与周围建筑总体环境相协调;二是优化“平改坡”工程建筑结构设计,达到构造简单、施工方便,广泛采用新技术、新材料、新工艺,达到安全美观、经济适用;三是“平改坡”工程在科学合理地与原房屋功能结合的同时,保温隔热、屋面排水、防水、排气排烟、避雷、防火等各项施工符合国家规范标准要求。
三、健全法规制度方面
20O3年9月1日,颁布实施的国家《物业管理条例》对保障广大业主利益,规范物业管理活动具有十分重要的意义。
但国家《物业管理条例》出台以后,地方制订的配套法规、规章未能及时出台,解决物业管理工作中一些具体问题,无章可循。
因此,XX年我们将立法工作作为工作重点,通过总结近年来的工作,吸取其他先进城市的立法经验,在全市市民和物业管理行业同仁、有关专家的积极参与和大力支持下,出台了我市第一部物业管理地方性规章《沈阳市物业管理规定》,为我市物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。
为配合《规定》的颁布实施,出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市主住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套文件,为《规定》的贯彻、实施营造了法制氛围,进一步奠定物业管理行业的法律基础。
四、物业管理主要工作措施及成效
采取有效措施,进一步规范物业管理行为。
一是规范物业管理招投标行为,进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度。
为了更好的规范物业管理招投标行为,我局在今年颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》,对符合招投标条件的,要全部实行公开招投标,使物业企业的选聘公开、公正、公平,同时增强物业管理企业的竞争意识和风险意识,促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进。
同时,开展了前期物业管理招投标的试点工作。
对建筑面积5万平方米以上的住宅小区进行物业管理招投标;投标人少于3个或建筑面积5万平方米以下的住宅小区,经各区、县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
目前,“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等32个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业,使前期物业管理逐步得到了规范。
二是加强物业管理的监督和指导。
建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理人信用档案及准入、退出制度。
在严格物业管理资质审批的同时,加强对物业管理行为的监督和考核,对不符合标准的物业管理企业和经理人,随时取消其物业资质或从业资格。
三是协调指导业主组建业主大会和业主委员会。
根据国家《物业管理条例》,结合我市物业管理实际,出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件,充分发挥社区作用,行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合,对具备条件的住宅小区,积极引导组建业主大会和业主委员会,充分履行其权利和义务,协调业主和物业管理企业的关系,做好物业管理工作。
通过近一年来的努力,我市244个具备物业管理条件的住宅小区中有173个住宅小区依法、依程序组建了业主大会和业主委员会,规范化率达到了71%,初步形成了业主自治和专业物业公司管理的多元化管理模式。
四是进一步加强资质管理,规范物业管理市场。
XX年我们开展了“一个清理、两个整顿”和“规范物业管理排查”活动,经过小区办的内部核实,及与法规处的共同研究,依据国家物业管理法规,对资质证书已过期,未进行资质评定,多年未年检的19家物业管理企业依法取消了资质,挪用维修资金、服务水平差、业主投诉较多的12家企业提出了限期整改要求。
有效的营造了市场氛围、净化了市场环境、规范了市场秩序。
全力解决好开发建设遗留问题。
房地产与物业管理是密切不可分的两部分,物业管理的完善可以使房产增值保值,但是目前开发遗留问题仍是制约我市物业管理的重要因素。
这些问题百姓意见多,解决难度大,同时影响物业管理水平的提高。
因此,我们会同小区办协调相关部门,细化问题、明确思路、明确责任单位、明确整改时限,坚持“条块结合,以区为主”的原则,加强协调,对存在的问题逐一进行整改,并逐一进行消号。
目前,244个实行物业管理的住宅小区中,112件开发遗留问题,已经解决76件。
同时,为确保整改工作的顺利进行,本着边解决、边整改、边规范的方式,对在整改中比较好的30个典型住宅区,我们深入住宅区进行调研、总结经验,在全市住宅区中进行推荐,使该项工作起到很好的社会效益,得到了广大业主的一致认可。
深入住宅小区调研,探索全新管理模式。
在物业管理中,普通住宅区是我市最大的管理难点。
我们先后4次深入住宅区进行调研了解情况,形成了普通住宅区管理的调研报告,积极探索抓好住宅区物业管理的有效途径和措施,同时,针对以上旧住宅区物业和房产存在的问题,我们邀请相关专家组成课题调研组:
1、请沈阳建筑大学刘亚臣教授组织的调研组写了沈阳市“弃管房产、管理模式与对策研究”的报告。
2、请沈阳工程学院王秀云教授写出了“关于对沈阳市查管房产实施物业管理”的调研报告。
3、请沈阳师范大学鲁捷教授写出了“关于旧住宅区物业管理的几点建议”的调研报告。
通过调研,结合住宅区的实际情况,初步提出了我市住宅区管理的四种模式。
一是对项目较大,分期开发的物业项目,探索推广“百步庭”式的物业管理模式;二是对具备物业管理条件的住宅小区,实行规范化的物业管理;三是尚不具备物业管理条件的住宅小区,有计划、有步骤、有重点地进行改造,努力向物业管理过度;四是对暂不具备物业管理条件的住宅小区,建立以安全、保洁,维护公共秩序、共用设施设备,房屋维修为重点的保障性专项服务。
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