房地产项目可行性研究报告69140.docx
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房地产项目可行性研究报告69140.docx
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房地产项目可行性研究报告69140
房地产项目可行性研究报告(模版)
第一部份:
项目总论
项目背景
项目概况
1.2.1项目名称
项目建设单位概况
项目地块位置及周边现状
项目计划操纵要点
项目进展概况
可行性研究报告编制依据
可行性研究结论及建议
第二部份:
市场研究
宏观环境分析
全国房地产行业进展分析
本市房地产市场分析
本市房地产市场现状
本市房地产市场进展趋势
板块市场分析
区域住宅市场成长状况
区域内供给产品特点
区域市场目标客层研究
项目拟定位方案
可类比项目市场调查
项目SWOT分析
项目定位方案
第三部份:
项目开发方案
项目地块特性与价值分析
计划设计分析
产品设计建议
项目实施进度
营销方案
机构设置
合作方式及条件
第四部份:
投资估算与融资方案
投资估算
投资估算相关说明
分项本钱估算
总本钱估算
单位本钱
销售收入估算
税务分析
项目资金预测
现金流量表
自有资金的核算
融资方案
项目融资主体
项目资金来源
融资方案分析
投资利用打算
借款偿还打算
第五部份:
财务评判
财务评判基础数据与参数选取
财务评判(方案1)
财务盈利能力分析
静态获利分析
动态获利分析
偿债能力分析
综合指标表
财务评判(方案2)
财务评判结论
第六部份:
不确信性分析
盈亏平稳分析
灵敏性分析
变更因素一本钱变更
变更因素二售价变更
变更因素一容积率变更
风险分析
风险因素的识别和评估
风险防范计谋
第七部份:
综合评判
社会评判(定性)
环境评判(阻碍及计谋)
公司资源匹配分析
第八部份:
研究结论与建议
结论
建议
第九部份:
附录
附件:
附表:
附图:
调查人员声明
我们郑重声明:
1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。
4、撰写本可行性研究报告。
5、我们已(或没有)对本报告中的拟建项目进行了实地查勘(在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘)。
6、(其他需要声明的事项)
参加调查人员签名:
公司领导签字:
注:
形成一致意见后,附后存档。
第一部份:
项目总论
项目背景
这一部份要紧应说明项目的发起进程、提出的理由、前期工作的进展进程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。
为此,需将项目的提出背景与进展概况作系统地叙述。
说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情形及其功效、重要问题的决策和决策进程等情形。
在叙述项目进展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
项目所在区域发展情况
城市进展计划与地块的关系及对项目开发的阻碍;所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位,所在区域政策、经济及产业环境。
项目发起人及发起缘由
项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
项目投资的必要性
①项目启动对公司以后几年进展战略、进展计划的意义(一样3—5年),在公司进展中的地位(是不是核心项目);
②公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的作用;
③从公司以后的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
项目概况
项目名称
项目建设单位概况
项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地域域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与要紧中心区域办公/商务/政府的关系)。
②宗地现状
1)周围范围;
2)地形平坦状况,自然标高,与周边地形比较;
3)地面现状,包括宗地内是不是有沟渠、较深的沟壑(小峡谷)、水池及高压线等对开发有较大阻碍的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4)地面现有居民情形,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、动工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的阻碍;
5)地下情形,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有无受爱惜的历史文物古迹、可利用的构建;
6)土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7)地质情形,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1)周边3000米范围内的社区配套及交通状况
(a)公交系统情形,包括要紧线路、行车区间等;
(b)宗地出行要紧依托的交通方式,是不是需要进展商自己解决;
(c)现有交通捷运系统,近期或计划中是不是有地铁、轻轨等对交通状况有重大阻碍的工程。
附图:
交通状况示用意,包括现有和以后计划的城市公共交通和快速捷运系统;
教育:
大中小学及教育质量情况。
医院品级和医疗水平
大型购物中心、要紧商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
附图:
生活设施散布图,具体位置、距离。
2)宗地周边3000米外但可辐射范围内要紧社区配套现状
④项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1)治安情形
2)空气状况
3)噪声情形
4)污染情形(化工厂、河流湖泊污染等)
5)危险源情形(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6)周边景观
7)风水情形
8)近期或计划中周边环境的要紧转变,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其他
⑤大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1)道路现状及计划进展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2)供水状况:
现有管线、管径及以后计划和实施时刻。
3)污水、雨水排放:
现有管线、管径及以后计划和实施时刻。
4)通信(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。
5)永久性供电和临时施工用电:
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。
6)燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他
项目发展概况
①已进行的调查研究项目及功效
②项目地块初勘及初测工作情形
③项目建议书编制、提出及审批进程
④研究工作进展情形
可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。
并将其中必要的部份全文附后,作为可行性研究报告的附件,这些法规、文件、资料大致可分为四个部份:
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件;对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文;。
可行性研究开始前已经形成的工作功效及文件;国家和拟建地域的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
(1)《城市居住区计划设计规范》
(2)《A市城市拆迁治理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化计划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评判
1.4.5不确信性分析
1.4.6综合评判
1.4.7研究结论与建议
1.4.8要紧技术经济指标表
第二部份:
市场研究
宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地域拟进行房地产投资时,第一要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗适应等。
全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供给与需求
2.2.3行业进展趋势
本市房地产市场分析
一样来讲,项目所在国内部地域之间的进展是不平稳的,不同老是不同程度地存在,仅研究其宏观因素还不够、还必需对项目所在区域进行因素分析,这是因为:
第一,宏观经济对区域经济的阻碍程度不同,对有的区域阻碍大,有的区域阻碍小;第二,区域经济进展受宏观经济的阻碍存在着“时滞’现象,宏观的经济现状往往要通过一段长时刻以后才能对区域经济的进展产生阻碍,有的地域反映快,有的地域则滞后性较为明显,投资时必需加以考虑;其三,国家特定的地域经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的阻碍,乃至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局,供求现状
一、近三到五年商品住宅市场进展状况:
动工面积、完工面积、销售面积、销售额。
二、量值描述市场状况:
昔时市场要紧指标:
土地批租量、动工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特点:
价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特点、散布区域等。
4、各行政区市场比较:
(1)量值描述:
土地批租量、动工量、完工量、销售量、各类档次楼盘的销售比重、平均价钱等。
(2)各区商品住宅散布特点:
供给量、销售量转变和进展趋势等。
五、本地城市近、中期计划进展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
六、要紧进展商情形:
进展商实力、企业性质、开发水平;前20名进展商最近3年的动工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特点,热点产品的表述和特点
八、客户的购买偏好、购买关注的要素
九、重点楼盘描述
备注:
需要完成城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附)
本市房地产市场进展趋势
①需求预测
需求预测确实是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方式,对某类物业的市场需求规律和转变趋势进行分析和预测,从而推断出以后市场对该类物业的需求。
②供给预测
供给预测确实是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方式,对某类物业的市场供给规律和转变趋势进行分析,从而预测以后市场上该类物业的供给情形
(预测方法:
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。
时间序列分析法又可分为:
移动平均法,指数平滑法等;因果关系分析法可分为:
线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
)
板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述,形成时刻,各档次住宅区域内散布状况,购买人群转变.
②区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年),动工量/完工量,销售量/供需比,平均售价.
③区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势
区域内供给产品特点
①各档次产品供给状况
②各档次产品的集合特点,尤其研究与本案类似档次物业的特点,平均售价,开发规模,产品形式,平均销售率,平均容积率,物业在区域内散布特点.
③区域内表现最好个案状况
附图:
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
④以后2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型
⑤分析:
本案在区域市场内的机遇点
⑥结论:
区域市场在整体市场的地位及进展态势,本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力,本案在开发中的营销核心问题.
区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特点及辐射商圈范围(成立在本区域参照项目的体会研究及全市的趋势特点上)
②结论:
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和要紧的关注点、诉求点。
项目拟定位方案
可类比项目市场调查,序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注(详细.)
1地段位置10040%110距所在片区中心的远近;商业、写字楼为临街或背街;
2配套设施10010%115城镇基础设施:
供水、供电、排水;社会服务设施;文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3计划设计10010%110计划水平、理念
4物业治理10010%95保安、清洁卫生;内墙;绿化率及养护状况;物业治理费;是不是人车分流;物业治理商资质
5交通情形1005%80大小中巴线路数量;距公交站远近;站点数量;大中小巴舒适程度
6楼盘规模1003%100建筑总面积(在建及未建);总占地面积;户数;
7产品外观1005%105是不是夺目;是不是新颖;是不是高级;感官舒适程度;
8户型设计10010%105户型布置是不是合理,是不是有暗房,有效率是不是高
9进展商信用1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10销售手法1005%110
11其它方面如对方没有,百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12合计106各行权重乘以拟建楼盘分值
13拟建楼盘价钱=典型楼盘价钱*106计算。
备注:
1)此表格主若是想通过与本地典型楼盘的比较,发觉拟建项目的优缺点。
2)使咱们的价钱制定更客观合理。
3)此表中的权重比例,公司可依如实际情形进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位,要紧功能/建筑规模/要紧技术经济指标.
④价钱定位:
项目销售均价(元/㎡)出租均价(元/㎡×月)可租售面积(㎡)备注,写字间,配套功能,停车场,住宅销售.
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