朱家角商业市场报告.docx

朱家角商业市场报告.docx

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朱家角商业市场报告

一、朱家角概况及工程概况

1.1朱家角概况

、工程概况

1.3工程优劣分析

二、朱家角现有商业状况概述

2.1中心镇区内商业工程及概况

2.2中心镇周边——表象繁荣的度假村经济

2.3规划、建设中的大型商业工程介绍

三、工程定位及功能划定

3.1工程定位设想

　工程功能划分设想

四、工程适用人群

　国内外观光游客〔团体、散户〕

　周边高档别墅区业主

　古镇及周边居民

　团队商务会议群体

五、工程可行性论证

5.1工程与朱家角镇区规划无缝对接

广阔旅游市场为本工程提供有力支撑

5.3工程核心竞争力阐述

5.4工程拥有稳定客源层

六、工程未来盈利分析及风险预测

6.1工程未来主要盈利点所在

本工程所面临的投资开发风险

七、政府支持对工程实施的现实意义

、政府整体规划职能实施能有效躲避本工程与其他工程的同质竞争

、政府监管职能对本工程后期经营运作至关重要

、工程可能存在的产权分割问题

、市政配套设施建设对本工程提供有力支持

、工程是对朱家角整体旅游功能及形象的提升

八、3号地块概况及规划方案建议

地块概况

8.2规划方案建议

尾言

一、朱家角概况及工程概况

1.1朱家角概况

全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。

镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。

全镇总面积138平方公里〔包括水面〕，耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。

江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角〞。

中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角〞。

在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。

由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。

朱家角古镇旅游开发是从1998年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆〔陶玉馆〕、涵大隆、放生桥、北大街等20多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。

除此之外，镇内还拥有一流的现代化旅游设施：

亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟――上海青少年校外活动营地〞；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐部等。

目前，朱家角已根本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛、环淀山湖为依托的旅游新格局。

以旅游业为突破口，大力开展第三产业是朱家角镇经济开展的支撑点。

古镇旅游业的快速开展，已经成为我镇经济开展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、商贸等行业的同步开展。

、工程概况

工程地块位置：

工程东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本工程不过百米，区位优势得天独厚。

1.2.2工程根本情况介绍

地块总面积：

平方米，其中出让面积平方米

地面现状；拆平至自然标高

规划用途：

公共设施用地（效劳业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐）

土地使用年限：

50年

建筑容积率：

不超过

建筑密度：

不超过25%

绿地率：

建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于50%

建筑退让有关建筑控制线：

建筑不得逾越河道退让控制线

建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：

按?

上海市城市规划管理技术规定?

及有关技术规定控制

建筑高度、层数控制：

不超过4层，高度不超过15米

基地出入口及车位要求：

出入口开向东侧道路，车位设置应满足有关规定要求，并应结合行业特点及开展需要配置足量泊位。

1.3工程优劣分析

优势：

1、尽占古镇建设规划之先机：

工程是朱家角政府新镇区规划的重要组成局部，是朱家角度假型旅游业效劳的重点休闲、娱乐配套设施，得到地方政府的高度重视和大力支持；

2、尽占交通便捷之优势：

工程地理位置得天独厚，地块位于朱家角镇区西端，处在朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本工程不过百米；

3、尽占出入古镇之区位优势：

工程与轨道交通七号线终点站及公交客运枢纽隔路相望，第一时间与往来游客亲密接触；

4、尽占“岛〞、“水〞之自然生态优势：

工程四面临水，当地人称之为“生态岛〞，工程开发时因地置宜，突出地块“岛〞、“水〞优势，规划的湖畔乡村酒吧等工程与之照应；

5、尽占古镇开发之商业先机：

地块正对祥凝浜路古镇出口，规划中的祥凝浜路是朱家角古镇重点规划的商业、金融一条街；

6、尽占旅游景点规模化之优势：

青浦区目前有五个国家级4A旅游度假区〔朱家角、东方绿洲、太阳岛、陈云故居、大观园〕，而且都集中在以朱家角和环淀山湖为核心的青西〔青浦西部地区〕板块，国家4A级旅游景点密度如此之高，这在国内还是首例。

如此高密度的景点分布，构筑起青西板块的立体度假旅游网，打造出长三角度假型、生态型旅游品牌；

7、尽占水上旅游之优势：

工程处在淀浦河南侧，是淀浦河休闲度假区的配套设施工程。

地块东北侧缺乏50米的地方将规划为游艇码头，届时环绕生态岛的水面上将有“水上巴士〞、“游艇〞穿梭往来，水上交通便捷。

劣势：

1、工程地块偏小，工程的整体规划难以形成规模化效应；

2、工程紧靠交通主干道——318国道，道路车流量大对工程未来打造绿色生态型休闲娱乐场所造成一定的困难；

3、目前朱家角区域内已规划的同类产品如：

尚都里等，将对本工程后期销售经营管理产生极大的市场同质竞争压力；

4、目前青西板块的道路设施及公交网络还不完善，众多国家4A级景区之间缺乏联系，游客〔尤其是自助型游客〕的旅游形成限制，这给青西板块的整体旅游带来消极影响；

6、2005年朱家角的游客数量有所减少，而革命传统教育基地陈云故居的游客大幅增加，所以观光型的旅游产品正面临严峻考验；

7、目前青浦区规划建设的超大型休闲娱乐购物设施，体量巨大，功能齐全，如赵巷建设中占地6000亩的超级商业中心，徐泾规划投资亿元的西郊商务中心等，都处在上海到朱家角的必经之路上，未来这些大工程投入使用后，必将对从上海来朱家角的游客进行分流。

二、朱家角现有商业状况分析

2.1中心镇区内商业工程及概况

古镇朱家角区内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其效劳定位是面向来朱家角观光旅游的游客。

而景区以外，那么多以社区型商铺为主，各类店铺及中小型的超市，主营对象是朱家角镇的本地和周边居民。

这些商铺共同的特点是总体规模都不大，小到十几，大到上百平米不等。

古镇水乡风情街特色商铺

古镇景区内的水乡风情街特色商铺可以说是朱家角目前最为兴旺的商业形态，这些商铺主要集中在淀浦河两岸的古镇景区内的北大街、漕河街等道路上。

这些历史久远的商铺，本身就是景区的景点之一，古镇内的店铺面积不大，从十几平米到二三百平米不等，主要以经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼及手工艺品等为主。

尤其是紧靠河浜的店铺，更是弥足珍贵，这样的店铺，多是经营餐饮、茶楼为主。

既融合了历史人文底蕴，也深受来往游客的钟爱。

景区外重要街道——祥凝浜路

祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内的原住居民，生活日用大都是在这条路上购置的。

祥凝浜路上集中了各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。

在未来规划当中的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，规划当中的祥凝浜路将来也是文体休闲用品特色街。

它的西端与景观大道珠溪路相交处正对着本工程所在的生态岛，因此祥凝浜路未来的开展程度与本工程休戚相关。

朱家角美食休闲广场

朱家角美食休闲广场位于祥凝浜路最东端，朱家角镇区东大门南北两侧。

建筑面积19350m2，建筑层数为3层。

商铺广场自然分割南北两块，北地块建筑面积2，南地块建筑面积2，容积率，停车位78个。

美食广场商铺以原规划是旅游休闲为特色，以购物环境为条件，综合多项餐饮、娱乐、桑拿和酒店的完整设施。

规划经营内容是：

中西餐饮、地方特色、旅游纪念品和夜总会等，现场实际情况却不尽人意。

目前该工程已经交房，但众多门面均有租借字牌，购房业主似乎对该工程的后市信心缺乏。

提示：

美食广场位于朱家角东大门，与本工程正好是东西对角，而且美食广场的规划定位与本工程的特色餐饮及娱乐设施也存在一定程度的同位竞争，但本工程处于生态岛的天然地理优势是美食城无法比较的，而且本工程的乡村酒吧及MOTEL式酒店公寓都是美食城所没有的，在当地属于首创。

中心镇周边——表象繁荣的度假村经济

在古镇周边以具备休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，且又以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。

周边度假村如以下：

1、家化培训中心度假村

2、虹珠苑

3、东方绿洲度假村

4、大千庄园生态度假村

5、太阳岛度假村

6、景苑水庄度假村

这些已经运转的度假型宾馆虽然拥有2—3星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的工程，但由于这些度假村运营时间较长，其娱乐工程及设施都已陈旧，且经营模式老化，尤其是度假村鸟笼式的消费模式，已经逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。

2.3规划、建设中的大型商业工程介绍

尚都里

“尚都里〞工程一期位于朱家角中心镇，古镇区、老镇区、新镇区三个板块的交汇处，占地约公顷，西临朱家角北大街、放生桥，南到财苑宾馆，东到油车浜路两侧，北临漕港河，由浙江弘大集团投资开发，香港时尚生活中心负责整体工程筹划、招商、营运，是一个类似于上海“新天地〞一样的产品。

规划中二期工程又名“国家粮仓〞，位于漕港河以北，与一期隔河相望。

弘大集团公司此次共投资亿元，邀请了5家国内外的知名建筑事务所分别进行功能区域设计，准备在此打造一个集旅游、度假、休闲为一体的新型城镇商业地产工程，工程规划建筑面积为万平方米，规划中有大型商业中心、三星以上宾馆等产品，方案今年底明年初开工，工期为三年，预计2021年投入使用。

该工程取名为“尚都里〞的工程：

寓有“崇尚、喜欢、超过、突出〞之意，而“都里〞那么是我国元明时代的行政区划，有“水流会聚〞之意，充分表达了朱家角古镇改造的宗旨：

既具古典韵味，又具时尚气息，让古镇人民充分享受现代文明。

提示：

本工程是朱家角镇区内，放生桥旁边的大型娱乐、休闲、购物、酒店设施，与本工程在局部产品上存在着同位竞争，与本工程起来，该工程地理位置占优，且规模大。

是本工程未来主要的竞争对手。

但“尚都里〞工程投入使用比本工程至少晚1－2年，而且它位置好，且动迁规模巨大，因此投资本钱比本工程要高出许多，因此本工程将来销售及经营时，价格方面都会占有优势。

上海国际文体休闲产业城

规划占地面积620亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套效劳区、广场停车场等。

产业城目前规划总面积1580亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套效劳区、广场停车场等，实行“一次规划、分项设计、分期实施〞。

它一期用地620亩，主要用于市场营业区、商务区和小型商业用房建筑，建筑面积万平方米，其中营业房万平方米〔营业房主要用于金融、商务、文体休闲制品的批发及销售等，占总建筑面积的69%〕，步行休闲街区84326平方米，其他配套用房5700平方米，停车位2200个。

产业城建筑由国外著名建筑师设计，极具水乡特色。

它的注重商业功能的同时，表达出了浓郁的文化气息和人性化。

建筑规划充分利用了朱家角地区水网密布的特点，使得水网贯穿于整个产业城中，个别地区还到达了户户临水的地步，户与户间以小桥流水为沟通，恰好与旁边朱家角古镇“东方威尼斯〞的风格相契合。

产业城商用建筑以两层、三层为主，户型设计简洁大方，面积合理，充分考虑到了业态经营的需要。

多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于观景。

“上海国际文体休闲产业城〞一期绿化率到达39.5%，构筑出绿色亲水的生态环境。

三、工程定位及功能划定

本工程作为朱家角新镇规划中的重要一环，承载着古镇水乡风情文化旅游、休闲娱乐的使命。

是老镇区水乡古镇风貌旅游的延续与升华。

工程本着开展休闲度假型旅游新模式，盘活新镇区商业形态，以特色休闲工程将游客留在朱家角，打造朱家角特色水乡旅游品牌，并带动地方经济的繁荣。

工程定位方向明确，功能清晰，兼有合理的空间布局和规划，势必为朱家角旅游业增光添彩。

工程以简约的现代手法结合江南水乡建筑特色，塑造出具有时尚简约与江南风情特点的建筑形态风格，结合地块自然生态岛状、河道水面的优越条件，在古镇创造一个亲水、亲绿、亲近自然的理想轻松的休闲度假新天地。

3.1工程定位设想

面对历史文化古镇——朱家角，2号地块工程距离朱家角古镇北大街仅一步之遥，应充分利用古镇悠久文化传统，挖掘古镇城区的历史文化底蕴，以文化、水乡古镇风情带动旅游消费、结合本区域旅游商业市场的空白，以现代旅游经济理念发挥本工程的独特地理区位优势和景致，最终实现工程和朱家角新镇整体开发的双赢局面。

工程着眼于大上海都市圈层，充分挖掘朱家角古镇的城区历史文化底蕴，以文化、休闲带动消费，同时结合区域旅游市场的空白，运用新现代旅游经济运作模式，发挥江南水乡的独特景致，满足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等个性化需求，打造古镇品牌旅游产业链中的核心环节，把朱家角建设成为有特色、高品位、国际化、大客流、高创汇的旅游品牌城镇。

工程着力突破朱家角传统上倚重日间观光游览的产品单一性，针对古镇夜间娱乐休闲的空白点，重点开发夜间休闲娱乐产品〔生态岛乡村酒吧〕，实现古镇日、夜旅游工程的时间对接，通过对丰富夜生活的营造，实现从“朱家角一日游〞向“朱家角两日游、度假游〞的全新转变，打造具有江南水乡情韵的时尚水乡新天地，塑造一座兼具日间观光和夜间娱乐功能的旅游不夜城。

工程提倡文化旅游、休闲娱乐概念，以独具特色的旅游休闲模式吸引客源，依托古镇景区，并与古镇形成差异化经营，以乡村风味的湖畔酒吧，西餐、简餐为主的餐饮形式、MOTEL式小面积酒店公寓的住宿环境，营造风格高雅的小资气氛，以吸引都市白领人群为主。

在古代，有“无水不成园〞之说，水是住宅的血液。

又云“智者爱水〞。

2号地块三面环水，水给朱家角古镇带来了生机勃勃，也给本工程带来了灵气，带来了希望。

建议：

做足工程周边自然水道的水文章，河驳岸、坡道、水边建筑、河道中的游艇、河边的游艇码头、水面的荷花等等，都将成为水景的组成局部，这将为河畔的建筑带来无限的光韵和动感，给消费者带来愉悦和享受。

使工程更有机地溶入江南水乡古镇文化之中。

建议以大手笔、大气度、大眼界的规划定位，在古镇水乡创造一个亲水、亲绿、亲近自然的度假型酒店公寓和独具欧美情调的河畔乡村酒吧，将河景、水岸、绿茵、树木等生态景观以全方位的自然角度，优雅融入河畔乡村酒吧和河畔酒店公寓的闹中取静又融合周边环境的高品质度假休闲生活和良好的经济性完美结合。

　工程功能划分设想

本工程是综合性休闲娱乐商用物业，总建筑面积12000平方米，规划集餐饮、居住、娱乐于一体，遵循三层建造标高要求，一层为餐饮，二层——三层为酒店式公寓及娱乐设施。

工程以夜间餐饮、休闲、娱乐消费为主，与朱家角的日间游玩对接，通过准确的功能定位，将观光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。

本工程与朱家角现有较多的度假村的套餐型消费、鸟笼式消费不同，游客在本工程可享受到菜单式的单一消费，最大限度地亲近自然，亲近绿意，工程为现代繁忙的都市人群提供一个现代、时尚的新鲜氧吧，在轻松的休闲娱乐中与大自然共呼吸。

　一层：

餐饮〔暂定4000m2〕

主打产品：

湖畔乡村酒吧

湖畔乡村酒吧，不要误会，这不是在新天地，也不是在衡山路，这并不是一家酒吧的名称，而是说酒吧的位置，在湖畔，在乡村，想象一下坐在旷野的乡村，湖畔云气氤氲，手里端着一杯马丁尼。

日薄西山，驾车路过这里，感觉还不错，下车坐坐，坐在湖畔，坐在乡村，直坐到夜色湮没了远山、近水，也湮没了自己。

下班归来，还没有吃过晚饭呢，尝尝这里的特色餐饮也不错，一个人，也不需要什么铺张，没有觥筹交错，只有细嚼慢咽，牛排七成熟吧。

英伦归来后，好久没尝到正宗的牛排了，不知道这里的怎么样，期待，好久没有享受过期待的感觉了，感觉真的不错！

工程位于生态岛上，四面临水，是朱家角天然水系中的一支。

岛上湖畔乡村酒吧的规划，既照应了朱家角传统的江南水乡特有的临河茶楼酒肆，又在形态上存在着差异，以异国情调的临河乡村酒吧环绕生态岛，既形成一道异于古镇风情的特色风景，又通过酒吧的商业运作，盘活生态岛商业气氛。

为游客及当地消费者提供一种另类的水乡景致，让游客在白天游完老镇风情街，感受到独特农家乐后，晚上来到本工程享受独具异国情调的乡村风情酒吧，成为朱家角一道新的风景线。

酒吧以户外与室内结合，提供多元化经营，以夜间经营为主。

以丰富游客及当地消费者的夜间休闲生活，形成独具特色的乡村酒吧一条街，渗透古镇水乡文化，打造精品时尚品牌，营造出一种堪与上海新天地、衡山路相媲美的品牌街区。

中西式简餐厅、正餐厅

除了乡村休闲酒吧，一层的餐饮局部通过业主自由面积划定，分隔出不同的单位用作中西式简餐厅、正餐厅使用。

　二至三层：

酒店式公寓〔暂定5000m2〕、娱乐设施〔暂定3000m2〕

酒店式公寓：

〔暂定5000m2〕

我国的古镇旅游的开发是根据旅游经济开展的不同阶段来决定的。

以往的古镇游主要以观光为主，少量休闲旅游为辅的阶段，现在，古镇游正进入第二阶段，即深度旅游、休闲度假型旅游阶段。

结合“一城九镇〞规划的实施。

古镇朱家角旅游业正向度假型旅游及高尚休闲娱乐社区转型，突破以前的观光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的规划正合时宜。

目前朱家角镇区内成规模、上星级的酒店宾馆不多，在古镇四周分布的多以度假村附属产业的形态存在，专业性、中高档的酒店公寓还是空白，而度假村酒店存在消费本钱高，距镇区距离远的缺陷，对于那些来朱家角古镇旅游的非自驾车游客来说，急需一种效劳标准、价格不高的度假型汽车旅馆。

而本工程规划的酒店式公寓在当地首开风气之先，市场大有可为。

本工程规划的酒店式公寓，拥有独立产权，可租可售，届时聘请专业的酒店经营团队经营，有固定的投资回报。

酒店的面积分隔合理，以30平方米左右的面积段为主，为游客提供方便、舒适的居住环境，由于工程物业四面临水，酒店公寓将考虑规划更多的面水景观住宅，让居住成为风景。

娱乐设施〔暂定3000m2〕

工程纯娱乐设施集中在三层，主打型娱乐工程，拟规划为专业性K房、爵士舞厅和豪华夜总会，更将让喜欢艺乐的休闲游客，尽享酣畅无限。

除此之外，还将引进其它文娱设施，以丰富游客及当地消费者的休闲、娱乐生活。

四、工程适用人群

未来的朱家角镇在致力于新区建设和老区改造的同时，还将着力推进古镇风貌的保护和特色旅游的有序开展，朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护。

古镇的商业开展主要集中在二条线上。

第一条线即祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线即是淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。

同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。

除此之外，规划在规划二号路西侧住宅组团二、三中，沿水系河道布置了一条临水的商业街。

是一种对传统水乡商业街表达在现代生活区中的一种尝试。

这条商业街形成后不仅为新区住宅提供商业配套效劳，而且可以形成新的旅游景点。

工程作为连接新、老镇区的重要商业休闲设施，与古镇商业体系融为一体，形成互补。

工程的适用人群大致可分为以下几类：

　国内外观光游客〔团体、散户〕

旅游业是朱家角的支柱产业，“江南水乡特色旅游〞是朱家角旅游的主打产品，由于朱家角地处沪、苏、浙三省交界地段，距离上海人民广场43公里，自驾车40分钟左右，比起其它旅游区，朱家角有着天然的地理优势。

由于出行在时间上和资金上的本钱不高，因此沪苏浙一带的游客把朱家角作为周末短线旅游的必游景点之一。

不仅仅是沪苏浙游客，朱家角还吸引着全国乃至国际游客的目光。

朱家角和周庄、同里、乌镇等都是长三角“水乡〞特色旅游的主要景点。

各大旅行在安排游客作上海旅行时，都将朱家角作为一个必到的景点，朱家角与上海市区的外滩、东方明珠等一起成为沪上旅游的重要景点。

当然这也为本工程带来了大量的长三角以外的国内、国际旅游客户。

据统计朱家角旅游游客构成中，上海市区居民占绝大多数，上海市居民到达总游客的％，外省市游客占％，入境旅游者〔包括港澳台同胞、海外侨胞及外国人〕占％。

提示：

随着度假型旅游的深植人心，本工程度假休闲优势将显现，比较起朱家角现有的度假型产品〔度假村〕来说，本工程虽然定位为中、高端产品中，但消费本钱低，没有整套的消费流程，客户可选择地进行单一消费。

　周边高档别墅区业主

朱家角在致力于吸引旅游客的同时，也在提升自身的居住品位，并规划了大面积的中、低密度的高尚生态型别墅生活区，而且这些别墅区在朱家角新镇规划中所占比重最大。

这些高档别墅区分布在古镇周边，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖为依托，形成了相当规模的别墅生活区。

而本工程作为朱家角新镇区规划的一局部，同时也是这些高档社区的特色休闲娱乐配套设施。

不久的将来，别墅区陆续投入使用后，本工程很大一局部效劳对象就是那些别墅区的业主。

目前周边在建别墅有大淀湖东、北面的绿洲江南园，以及本工程西侧的康桥水乡。

而沿淀山湖一线的上实特色居住区工程也已在启动之中。

除了朱家角地区本身的别墅群，朱家角周边的赵巷、徐泾、佘山等高尚别墅区都有可能成为本工程的消费人群。

　古镇及周边居民

自宋元就已建镇的朱家角，其本地城镇居民的消费能力也不容无视。

朱家角原住居民对朱家角本身的水乡景色早已熟视无睹，而他们对接受新鲜事物的渴求由来已久。

目前来看，朱家角本地的休闲娱乐设施单一，且不成规模，不上档次，已完全满足不了当地人的娱乐、休闲需求。

因此本工程与朱家角原有娱乐消费存在差异，但兼容江南水乡建筑风貌的湖畔乡村酒吧、特色餐饮、大型K房适时地填补了朱家角镇高档娱乐的空白，势必会受到当地居民的青睐。

提示：

朱家角镇区居民大多经营假日型旅游消费，平时的工作日，朱家角游客明显减少，而这一段时间正是本地居民的休闲、娱乐时间，而镇区居民的工作日消费正好能填补本工程因工作日度假游客少形成的消费真空。

　团队商务会议群体

上海作为国际化大都市，其商务气氛空前强烈，商务会谈、商务交流、企业培训等事务放量增加。

选择风景优美、设施配套完善、有独特风味的风景区洽谈业务、会务交流、员工培训的企业日渐增多。

朱家角目前有许多针对商务会谈及企业培训而开设的度假村，如大淀湖畔的家化培训中心、复兴路上的虹珠苑、太阳岛度假村、大千庄园、景苑山庄、东方绿舟度假村等。

可见以企业团体接待的商娱设施同样有极大的生存空间。

本工程在承接商务群体上更具有规划及交通地理区位上的竞争力。

五、工程可行性论证

5.1工程与朱家角镇区规划无缝对接

、朱家角新城镇规划

城镇性质及规划定位

朱家角镇区是市级历史文化名镇，也是“十五〞期间上海市率先建设的“一城九镇〞之一。

朱家角濒临淀山湖风景区，是以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。

建设方针

对朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上进行重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；采用改建与重建相结合的建设方针。

在此过程中，对镇区功能结构进行调整，即将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。

新区建设本着统一规划、综合开发的原那么，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。

新区建设以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。

用地规模及四至范围