中国银行吉林省分行住房信贷业务策略.docx
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中国银行吉林省分行住房信贷业务策略
第2章吉林省住房信贷业务概述
吉林省住房信贷业务的起源
住房信贷是住房体制改革的产物
1998年我国住房体制改革取得历史性冲破,全面停止了福利分房制度,实行
了住房分派的货币化、市场化。
几年来,原有单位公有产权的住宅慢慢转变成私
有住宅,随着吉林省房地产市场新建商品住宅的持续供给,吉林省的居民住宅也
己大体实现了商品化,即能够在房地产二级市场流通生意。
而商品住宅的购买成
本远远高于福利住房的居住本钱,收入水平即即是有所增加,普通居民也难以支
付购房一次性付款所需的资金,于是产生了普通居民购房贷款的需求。
目前吉林省的商业银行仍是以存贷款为主要业务的服务单位,其经营收入的
最大来源就是存贷利差收入,形成了“居民储蓄—银行信用—信贷投资”的经营
模式。
个人住房信贷业务因其风险较小、市场潜力大、综合效益性强等特点倍受
商业银行的青睐,信贷资金迅速向个人住房贷款领域集中。
通过近十年的进展,
现己成为商业银行进展最快的个人贷款业务。
住房信贷产品的分类与产生
随着社会进展程度的提高,社会分工的高度细化,催生了人们消费观念的变
革,从盖屋子到分屋子,再到攒钱买屋子,直到此刻的贷款提前住进梦想中的房
子。
由于不同收入阶级对住房消费市场的需求不同,衍生了不同种类的住房信贷
产品。
按资金来源渠道划分,分为住房公积金贷款和商业性住房贷款。
住房公积金贷款是取消住房福利制度后最先出现的住房贷款品种,公积金
贷款以贷款利率低于商业住房贷款的优势一直以来成为购房者融资的首选,目
前己经在全省普遍推行。
由于公积金贷款受申请人持续缴纳住房公积金一按期
限的准入条件限制,和贷款额度的严格审查,仅能知足部份购房者的融资需
求。
于是,商业银行陆续推出的以所购住房抵押、按月还本息的商业性住房按
揭贷款成为普通购房者融资的必然选择。
在当前扩大内需、增加住房消费有效
需求的宏观调控下,商业性住房贷款利率与公积金贷款利率的利差在逐渐缩小,
更是推动商业性住房贷款进展的有利因素。
吉林省住房信贷业务的进展情形
吉林省商业性住房信贷业务1998年起步,2000年以后取得迅猛进展,以
建行为首的工、农、中、建四大国有商业银行迅速占据房贷市场,一直以来在
房贷市场中占主腹地位。
后期交行、光大银行接踵介入,浦发银行、招商银行
也纷纷在吉林省的房贷市场布局。
截止2009年6月末,吉林省内四大国有商业
银行发放的住房贷款余额己达亿元,占个人消费类贷款余额的%。
如表所示,在2007年12月末至2008年9月末期间,吉林省金融机构发放的
住房贷款余额由157亿元稳步上升至181亿元,平均每季上升8亿元,季度涨幅分
别为%、%、%。
如图所示,住房贷款大体上与个人消费类贷款及全数个人贷款维持同步
增加,并继续呈现稳步上升的趋势。
如图和表所示,吉林省金融机构发放的个人消费类贷款是以住房贷款
为主、汽车贷款为辅的进展格局。
住房贷款在个人消费类贷款中占有近60%的较
高份额,在全数个人贷款中也占有近40%的份额,符合吉林省的经济环境及居民
消费特点,居民个人融资需求仍以购房置业为主。
随着人民生活水平的提高和公
积金贷款、住房按揭贷款的普及推行,住房消费和住房投资在未来几年内将继续
成为热点。
住房信贷对社会经济及金融业的影响
住房消费在社会总需求中的重要作用
经济学原理表明,经济增加既取决于社会总供给的水平,又受到社会总需求
的影响。
从需求的层面来看,消费需求与投资需求、出口需求一路,组成了拉动
经济增加的“三驾马车”。
在这三驾马车中,消费需求的作用是最重要的。
无论
发达国家仍是进展中国家,消费在一国的国内生产总值中所占的份额最大(一般
在60%以上),而消费需求增加在经济增加中的奉献率远远超过投资需求增加和
出口需求增加,是经济增加中的主要拉动力量。
尤其在当前经济形势下,外部需
求持续萎缩,出口下降幅度较大,扩大国内居民消费,对于拉动经济增加意义重
大。
其中最大的冲破口、也是对整个国民经济产生庞大拉动作用的关键,仍是在
激活普通城镇居民的住房消费上。
房地产虽然在统计上划在“投资”分类,但对
绝大多数人来讲,它仅仅是一种消费行为,而且住房消费也是所有消费中最大的
一项消费。
国家统计局调查表明,“房产在家庭财产组成中比重最高”,约占抵家庭财
产的50%。
可见,在居民的整体消费组成中,仍是以住房消费最为重要。
尤其
在高房价年代,更是如此。
此刻,普遍城镇居民购买一套住房,需要花掉十几
年、乃至几十年的积蓄。
即即是中高收入家庭,住房消费也是一项较高的支出。
进展住房信贷业务是解决民生问题、扩大内需的需要
国际上房价收入比约为三比一至六比一,而我国那个比率要更高一些,平
均大约为八比一至十二比一,个别城市有的乃至更高。
这意味着,我国城市一
个家庭要在禁绝一切消费的情形下,积累至少8-12年才能买得起一套住房。
但
是借助于住房消费信贷,家庭的积累进程就会大大缩短,住房消费能够提前实
现。
可见,住房信贷业务与居民消费行为息息相关,尤其是居民支出较高的住
房消费影响重大。
在扩大消费专门是居民消费的环境下,居民购房消费为个人
住房信贷业务的进展提供了广漠空间。
据调查,吉林省商品住宅的销售中,约
有50%--80%的购房者是通过个人住房贷款完成的。
房地产业具有民生性与消费性双重性质。
最近几年来,吉林省经济稳步增加,城
市化进程加速,大量农村人口正在向城市转移;经济高速增加、和外来人口增
多。
上述因素造成对于住宅、办公楼和商业营业用房等多种房产的需求,尤其以
住宅需求较为突出。
大力推行住房信贷,可增加中等收入阶级的住房消费有效需
求。
中等收入阶级的收入与房价之间的差距要小于低收入阶级,要增加他们的
有效需求,弥补其收入与房价间的差距是关键,而住房消费信贷也就成为必然选
择。
需要居民转变传统的消费观念,从储蓄型消费转向信贷型消费,提倡适度负
债和超前消费。
房地产业对社会经济进展的重要作用
我国房地产业通过近十年的快速进展,已经成长为我国现阶段的国民经济支
柱产业,对于整个国民经济表现出极强的带动作用。
具体地讲,房地产业的进展
一方面能够直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业进展,并带动配
套设施、公共服务设施和整个城市建设的进展,另一方面能够间接带动装璜业、
消费品工业和商业、文化教育的进展。
其产前、产中、产后带动的相关产业多达
50多个产业部门、几百种产品和服务,己经具有了支柱产业的地位和作用,对经
济增加具有明显的拉动作用。
在社会领域,房地产业有效拓展了我国就业渠道,
减缓社会压力,增强社会的稳固,对经济的拉动作用和影响力十分明显,因此房
地产业的健康进展对国民经济有着重要影响。
住房贷款是房地产业重要的资金来源
(1)房地产融资渠道分析
在国内,一般情形下,企业融资主要有两个渠道,一是商业银行等金融机构,
二是证券市场。
从证券市场通过发行股票、债券等方式融资,需要具有盈利性、
注册资本规模、现金流规模等方面的严格条件,该种方式融资难度较大。
因此,
我国融资体系中,商业银行融资占据主流,通过银行借款进行借贷占据了融资资
本市场总额的约80%。
我国独特的融资体系,决定了大部份企业通过商业银行等
金融机构进行融资。
房地产开发的整个进程需要大量资金投入,由于融资渠道的狭小,房地产行
业对于以银行借款为来源进行日常经营,具有较高的依赖性。
就单个房地产开发
商来讲,往往通过土地储蓄贷款或自有土地抵押、在建工程抵押,向商业银行融
资取得开发资金;在销售阶段,又与多家银行合作,给予银行绑定按揭销售等方
式。
由此可见,我国商业银行不仅给予了房地产开发企业的开发建设资金支持,
而且开展的住房消费贷款,使潜在需求转化为有效需求的可能性达到了最大化。
(2)吉林省房地产投融资分析
2007年吉林省房地产开发投资资金总额为亿元。
开发投资资金来
源中,国内贷款总额为亿元,占比为%;利用外资亿元,占比
为%;自筹资金为亿元,占比为%;其他资金来源亿
元,占比为%。
如图所示,吉林省房地产开发资金来源中自筹资金占据了较大比例,
第二为其他资金来源,国内贷款占比较低,这与近两年吉林省商业银行受宏观
调控影响控制对房地产业贷款投放有专门大关系。
事实上,统计数据中表现的房
地产开发企业的自筹资金,除部份自有资金外,其它资金主要由商品房销售收
入转变而来,约70%来自银行贷款,还有购房者交纳的定金、预收款、建筑商
垫款等,而建筑商垫款大部份是通过各类渠道从金融机构取得的信贷资金。
这
样粗略估算,房地产开发企业的资金来源中直接及间接银行贷款约占50-60%的
比例。
在衡宇建设的中、后期,银行提供的期房按揭贷款更是房地产开发商投入建
设的重要资金来源。
在目前大中城市的房地产市场中,仍以期房销售为主,在房
产全面完工时期,大体己完成了商品住宅的销售。
由此可见,在商品住宅的销售
进程中,房地产商依赖住房贷款将取得银行持续的资金支持。
由此可见,住房信贷对房地产业的适度支持,将对保护房地产业持续稳固发
展、抑制房产泡沫、拉动内需、引导居民理性消费起到相当重要的作用,乃至对
整个国民经济的有序进展都有不可估量的效用。
进展个人住房信贷业务对金融业具有重要的战略意义
第一,加速进展个人金融业务是银行可持续进展的需要。
由于金融业受资
本充沛率的控制,资本对业务进展的约束作用十分明显。
解决问题的前途有两
条:
其一,增资。
其二,节约资本。
个人金融贷款经济资本占用低,风险比较
分散,违约概率小,收益相对较高。
在资本约束下,进展个人贷款业务有利于
增进业务质量和业务规模协调进展,以个人贷款业务为重点带动存款、银行卡
及中间业务等个人金融业务的全面进展。
在此基础上,方能实现夯实全行业务
的进展基础,进一步提升市场地位、盈利能力和内控水平。
第二,个人住房贷款具有资产质量好、风险可控性强、综合收益高、客户资
源丰硕的特点。
通过几年的进展,目前商业银行大体上已积累了必然的经营管理
经验,风险防范能力慢慢增强。
坚持以自住购房为主体的原则,为普通百姓的合
理购房需求提供融资便利,改善国民的生活质量,适应经济转型的需要,适应消
费者的需要。
第三,住房信贷业务的进展将有效改善我国居民金融资产结构,增强金融稳
定性。
截止2008年12月末,我国城乡居民储蓄额己经高达22万亿元,并继续呈现
上升趋势。
我国高储蓄率和个人金融资产散布的单一性超级突出。
长期以来,大
量居民存款组成银行信贷资金的重要来源,为国家经济建设做出了重要奉献。
但
是,由于社会金融资源配置缺乏多样化,大量资金来源和运用主要集中在银行,
因此银行风险也在日趋加重。
从社会金融资产的整体配置看,加速个人金融资产
多样化和个人资产实物化的转化,专门是支持和鼓励城镇居民购买和拥有私人住
房,对于提高国家金融资产的安全性和稳固性超级重要。
吉林省商品住房的建设、销售与市场需求分析
最近几年来吉林省商品房建设、销售状况
2008年,吉林省商品房完工面积1,万平方米,比上年下降%;
商品房销售建筑面积1,万平方米,比上年增加%。
其中,销售住宅
面积1,万平方米,比上年增加%。
商品衡宇空置面积万平方
米,比上年下降%。
数据显示,2008年与2007年比较,吉林省的商品房销
售面积未降反升,且商品房的空置面积有所下降,形势明显好于全国其它大中
城市,这与吉林省的中心城市长春市的房价与其它同样城市比较一直处于较低
价位有专门大关系。
如表和图所示,住宅销售面积占据了总销售面积较大比例,可见
吉林省的房地产业以普通住宅为开发销售的主流。
吉林省商品房市场预期良好
一般来讲,城市房地产经济的兴衰与城市化进程息息相关,房地产经济会
随城市化进程的加重而不断上涨;吉林省经济增加、城市化进程加速、人口集
聚等特点仍然没有发生根本改变,整体市场需求仍然旺盛,吉林省的楼市仍是
以自住为主的刚性需求为主流,多种因素决定了吉林省房地产行业专门是住宅
项目预期良好。
各种迹象表明,未来长春市房地产市场价钱仍处于稳步上升阶
段,同时不排除出现阶段性小幅回调的现象,但整体将继续维持健康、有序的
进展态势。
具体表现为:
中心城市开发商整体实力增强。
长春房地产业自2005年一直走在高速良性
的进展轨迹上,通过几年所完成的行业历练,让众多开发企业和地产相关行业在
竞争中迅速成熟起来,而且随着城市开发力度的加大、城市的消费能力和潜力的
大幅提高,吸引了国内众多知名房地产开发企业参与竞争。
先期进入的中海、万
科、和黄、中信等地产巨头,和2007年进驻的保利、华瀚、益田、春江等知
名开发企业,都纷纷加紧在长春布局,行业整体实力慢慢提高。
截至2007年末,
长春市房地产开发企业已进展到407家,其中具有一级开发资质的6家,占%;
二级资质27家,占%;三级资质95家,占%;四级资质159家,占
%;暂定资质120家,占%。
中心城市开发土地供给量充沛。
随着外埠公司的进驻,2007年房地产开发
企业的竞争已转入拿地环节,按照土地局发布的土地出让明细表统计,涉及到
住宅、商业开发用地约有51块,总面积约为489公顷。
估计200五、2006年未
上市存量土地约500公顷,200六、2007年长春市棚户区改造拆除用地713公顷,
这些土地都将在2008年以后集中释放。
二手房交易量由下降趋势转为上升阶段。
2009年上半年,受全国房地产市
场回暖及国家宏观调控政策、季节性增加等因素一路影响下,衡宇交易量增加。
数据显示,2009年4至6月份,长春市二手房交易量不断上升,环比涨幅在10%
左右;与2008年同期比较,交易量翻一番。
吉林省房价较为平稳。
吉林省房地产市场连年来呈现出健康进展的态势,
前些年许多城市房价上涨过快之时,吉林省房价走势相对比较平稳,稳中有升,
而且中心城市长春房价一直在全国偏低。
这是长春独特的内陆城市地理位置和
经济文化进展水平等因素决定的,长春楼市是以自住为主的刚性需求为主。
第3章中国银行吉林省分行住房信贷业务进展状况分析
住房信贷业务进展历程
中国银行吉林省分行的住房信贷业务从2000年开始起步进展,在吉林省四
大国有商业银行中属于起步较晚的。
那时正是中总行提出“大公司、大零售”
联动及零售贷款业务跨跃式倍增的进展战略,在此思想指导下,该行零售贷款
人员踊跃营销,为抢占住房贷款市场份额,做了大量的工作。
如表所示,
该行的住房贷款大体上经历了三个阶段:
既快速进展阶段、调整阶段和稳步发
展阶段,每一个阶段所处的进展环境、基础条件、业务进展指导思想,人员素质
水平、风险控制办法等都是不同的,表现了不同指导思想下的不同进展进程。
快速进展阶段
从2000年开办住房贷款业务以来,一直到2003年末,属于该行零售贷款
业务快速进展阶段。
这一阶段的大体指导思想是“大公司、大零售”联动及零
售贷款业务跨跃式倍增进展。
该行零售贷款业务从无到有、从小到大,市场份
额逐年扩大,经历不断进展和完善的进程,大体上实现了总行跨跃式倍增进展
的目标,住房贷款余额由2000年初的1亿元上升到2003年末的22亿元。
与389
家开发商成立了业务合作关系,带动了该行多项业务品种的进展。
归纳这一阶
段住房贷款的进展历程,其特点是:
业务进展迅猛,贷款余额快速上升,零售
贷款队伍壮大;风险管理办法相对薄弱,业务风险点较为集中。
此阶段应该说
进展业绩喜人,在短时刻内,快速抢占了市场,扩大了零售贷款的市场份额,
进展了很多优质客户,积累了宝贵的经验,为该行住房贷款的再进展奠定了坚
实的基础。
调整阶段
从2004年到2005年末大体属于该行零售贷款调整阶段。
在此阶段,该行
零售贷款业务进展速度开始放缓,2004年仅完成总行下达零售贷款进展任务指
标的50%,其中主要贷款品种住房贷款增速放缓,较上年增幅仅为19%,增幅下
降64个百分点。
从2004年开始,受国家宏观经济调控影响,人民银行及中总
行对房地产信贷政策进行了相应调整,前后下发了一系列风险控制制度,依照
中总行的要求,该行也加大了对零售贷款的风险监控力度,实现了所有零售贷
款上机操作,要求全面、真实反映零售贷款质量。
在快速进展阶段所出现的风
险隐患迅速暴漏,不良贷款不断出现,该行在清理这些不良贷款进程中也碰到
了法律障碍和执行难问题,清生效果很不睬想。
同时也暴漏了在业务操作中风
险控制办法薄弱等情形。
为此,该行在此阶段主动调整了战略思路,一边清理
以前年度不良贷款,一边在后评价进程中总结经验教训,在此进程中占用了大
量的业务营销的精力,使2004年以后住房贷款业务增加滞缓。
稳步进展阶段
2006年始,依照中总行的零售贷款整体进展战略,在省分行个人金融部组
建了零售贷款中心,上收了经办机构的业务审批权,包括住房贷款在内的全数
合作项目及单笔贷款由经办机构三级审核发起,报零售贷款中心集中审批。
此
种大集中的审批模式在吉林省的国有商业银行中中国银行率先推出,尔后其他
商业银行采用过小集中的审批模式。
在此期间,统一并规范了全辖零售贷款的
审查、审批标准及操作流程。
集中审批初期,因经办机构对新流程、新标准较
为陌生,再加上省行零售贷款中心正处于组建阶段,人员变更较大,业务进展
受到了专门大的影响,尤其对零售贷款占比最高的住房贷款冲击最大,而2006年
正值吉林省房地产市场的旺盛时期,其他金融同业迅速占据了房贷市场,成立
并保护了一批优质的合作伙伴,中行却错失了住房信贷业务进展的最佳机会。
总结中国银行吉林省分行住房信贷业务的进展历程,通过近几年的全面内
控和风险管理,各经办机构在内部管理、风险控制、责任意识等方面已取得明
显提升,具有进展零售贷款业务的风险控制条件。
而且住房贷款具有涉及面广,
风险分散而且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行的辐射影响和
普遍吸收存款,更有利于调整银行的信贷资产结构,能够带来稳固的客户群体
和长期稳固的收益。
所以住房贷款仍然定位为该行长期重点进展的个人资产业
务。
住房信贷业务在同业中的市场份额
中国银行吉林省分行住房贷款占个人贷款的份额评析
中国银行吉林省分行自2000年开办零售贷款业务以来,住房贷款和汽车贷款
一直占据主导地位。
如表和表所示,剔除公积金委托住房贷款,该行最近几年
来商业住房贷款余额占个人贷款总额的比例始终为50%左右。
该行个人贷款业务
的进展情形将主要取决于住房贷款的市场份额和贷款质量。
截至2009年8月末,中国银行吉林省分行个人购房贷款余额在全数个贷余额
中占比为%,昔时新增占比为%,而全国中行及吉林省其他商业银行个
人购房贷款余额及新增平均占比在80%左右,凸显中国银行吉林省分行个贷产品
结构不合理、进展不平衡,占用经济资本少、期限长、风险低的房贷产品余额明
显偏低。
中国银行吉林省分行住房贷款在同业中的市场份额评析
截止2008年9月末,中国银行吉林省分行零售贷款余额亿元,其中个人
消费类贷款余额亿元,按全数金融机构口径统计,市场份额为%,按五
大行口径统计,市场份额%,在五大行中排名第三位。
从表和图能够
看出,在住房贷款方面,五大行的市场份额占比较大,达到全省金融机构的
%。
其中工行市场份额最高,占比为%,其优势地位较为明显,考虑
余额大还款压力大的实际情形,工行的市场开拓力度能够说稳居龙头地位;建行
占比%,位居第二位;中行市场份额%,排在工行、建行以后,位居第
三位,中行市场份额较排名第一名的工行掉队个百分点,较排名第二位的
建行掉队个百分点。
其中,中行住房贷款在四大行中的市场份额为%。
截止2009年6月末,中国银行吉林省分行的住房贷款余额上升到亿元,
市场份额在四大行中占比为%,排在工行、建行以后,位居第三位。
住房贷
款市场份额较排名第一名的工行掉队个百分点,较排名第二位的建行掉队
个百分点。
而中国银行吉林省分行的个人贷款整体余额在四大行中的市场
份额为%,高于房贷个百分点,可见,住房贷款市场份额掉队是造成中
行个人贷款整体市场份额掉队的主要原因。
与2008年9月末比较,中国银行吉林
省分行在四大行中的市场份额下降了个百分点,在三个季度的时刻里,该行
住房贷款市场份额己经呈现出下滑的趋势。
从四大商业银行住房贷款的品种结构分析,现阶段仍以传统产品一手房贷、
二手房贷为房贷市场的主营业务。
如表和表所示,截至2009年8月末,中
国银行吉林省分行一手房贷在四大商业银行中的市场份额为%,排名位居第
三位,较排名第一名的工行掉队个百分点,较排名第二位的建行掉队
个百分点;二手房贷在四大商业银行中的市场份额为%,排名位居第二位,
较排名第一名的工行掉队个百分点。
在2009年吉林省四大商业银行昔时新
增份额中,中行一手房贷市场份额仅为%,二手房贷市场份额为%。
可
见,一手房贷市场份额掉队是造成中国银行吉林省分行住房贷款市场份额掉队的
根本原因。
回顾中国银行吉林省分行住房信贷业务的进展历程,恰恰在该行进展速度放
缓调整的阶段,其他银行以住房贷款为主攻方向,提出了很多优惠服务办法,迅
速抢占了市场;和该行人力资源改革,零售贷款从业队伍也受到了冲击,使该
行失去很多比较优质的客户和合作伙伴。
因此,在此阶段该行的综合竞争力有所
下降,其主要竞争对手为工行、建行和交行。
随着浦发银行各项工作的慢慢步入
正规、光大银行慢慢加大消贷业务营销力度和邮政储蓄银行相关个人业务的起
步,同业竞争将加倍激烈。
住房信贷业务进展中存在的问题与成因分析
随着住房信贷业务在各金融机构的普及推行,各商业银行之间的业务竞争
日趋激烈,光大、浦发、招商银行也接踵占据房贷市场,中行的优势地位明显
减弱,市场份额偏低且呈现下降的趋势。
面对金融同业住房信贷业务快速进展
的形势,中国银行吉林省分行连年来固有的业务流程、产品政策、内部管理等
方面己再也不适应当前业务进展的需要,其中存在的问题也逐渐显露,并已成为
该行住房信贷业务进展进程中难以冲破的瓶颈。
影响住房信贷业务进展的主观因素
分支行重视程度不够。
全辖各行新增计划完成进度良莠不齐,表现出部份
行对进展住房信贷业务重视程度不够,对此项工作的战略地位熟悉不足,注重
短时刻利益,强调客观困难,业务进展的踊跃性、主动性和持续性有所弱化,执
行力不强。
另外,个别行由于不良资产包袱过重、风险意识过重等原因,致使
了业务进展缓慢。
零售贷款从业队伍建设有待改善
省分行零售贷款相关的管理人员及专业审查、审批人员长期缺乏,在业务
快速进展时期得不到人员的及时补充。
人员的严峻不足一方面使省行管理职能的
发挥受到必然程度地影响,另一方面保证不了住房贷款对业务处置时效的要求。
同时,在住房贷款操作的整个环节中,客户领导和营销领导扮演了最重要
的角色,因此客户领导和营销领导的数量、素质和道德操守直接影响住房信贷
业务开办能力、客户保护能力和管理能力。
从该行现阶段看,客户领导队伍人
员数量少且质量不高,尤其是最近几年来业务进展较快的分支行,客户领导队伍得
不到及时充实,人均管理贷款户数
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