土地市场分析.docx
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土地市场分析.docx
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土地市场分析
一.2011年上半年土地市场相关政策分析
1.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
主要内容:
在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,做到应保尽保;进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
政策影响:
将保障房用地计划列出,增加中低价位普通商品房用地,进而从源头上增加保障房供应;
完善土地出让方式,推广“限房价、竞地价”的方式,改变目前单一价高者得的出让方式,将地价控制在一定更为合理的程度,以控制商品房成本,最终达到控制房价的目的,从执行的情况来看,成都市目前的土地出让中,已经频繁的使用此种方式,基本达到了间接降低了土地出让价格的目的。
2.关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见
主要内容:
建设用地指标作为国有经营性建设用地首次出让的"准用"条件;建设用地指标交易后,不得再次转让;2011年建设用地指标的最低保护价为每亩18万元
政策影响:
2011年成都地票制度的升级版本,完善此前不合理及引起争议的部分。
限定不得再次转让,避免了“地票”的过度炒作,同时在明确保护价格的同时,保证用地指标的充足供应;从实施的效果来看,基本杜绝了地票价格炒作,在保证农村土地综合整治资金的同时,也降低了开发商拿地成本。
二.成都市主城区土地供需市场概况
1.供应有所上升成交微降
2011年上半年,成都市主城区(包括高新区)共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗,最终成交29宗,流拍2宗,终止挂牌2宗,总出让面积2800.28亩,成交2364.71亩(含部分宗地内科研用地、绿地等);供应量同比上升13.6%,环比上涨13.4%,成交量同比下降1.1%,环比下降4.2%。
2011年上半年,住宅类用地供应1384.16亩,成交1236.71亩,流拍两宗地块位于城西三环外光华片区,为条件佳、潜力大的优质地块,遭遇流拍,在近两年的土地市场上较为罕见;商业部分,2010年下半年开始的“商业热”持续,土地市场影响明显,2011年上半年商业类用地供应1416.12亩,成交1128.00亩,环比分别增长49.1%及18.8%。
2.占比缩小主城区供应趋紧
今年上半年,成交量上,郊县继续保持对主城区领先优势,占比达到63%,主城区土地存量日益减少,目前房地产市场的战火基本已经蔓延至三环外,与主城区相比,郊县土地有着存量大、价格相对低的优势,随着房地产市场的持续开发,主城区与郊县的土地供应差距还将持续加大。
3.降温明显土地市场回归理性
2011年上半年,土地市场高低起伏,从2010年4季度延续而来的高烧被限购令浇熄,虽然数量上有上年4季度的支撑,与往年不相上下,但地块成交价格及溢价率回落明显,底价成交地块增多,成交楼面地价下跌达4成多;虽然政府已经相应调整土地出让数量及速度,但以往竞相争抢的城西优质地块也遭遇流拍,显示出市场信心的严重不足。
三.2011年上半年成交用地可开发情况
1.住宅开发量下跌商业大幅增加
2011年上半年,成都主城区成交住宅用地可建总面积总计约287.16万平米,环比2010年下半年降低了13.7%。
成交的商业用地可建总面积约349.52万平米,环比2010年下半年增长46.9%。
上述数据中可以看到,由于住宅销售遇阻,不受限购的商业地产扛起大旗,在土地交易市场上也颇受欢迎。
2.商住差距缩小
2011年上半年,主城区共成交住宅用地1236.71亩,商业用地1047.21亩,商业用地与住宅用地的差距开始缩小,相信也是受到住宅市场销售遇阻,商业不限购的影响。
主城区住宅整体楼面均价为2605元/平方米,商业为1377元/平方米,与以往相比,商住价格差距也有所缩小。
四.成都市近郊土地供需市场概况
2011年上半年郊区县共供应国有建设用地55宗共计4531.00亩,成交50宗共计3972.58亩,流拍(或挂牌终止)5宗,成交率为90.9%,其中住宅及商业用地分别成交2441.20亩、1531.38亩,其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%,环比上涨21%和12.3%。
各郊县区土地市场冷热变化明显,供应量和成交量主要集中在新都区和双流县,两者总供应量和成交量分别为2472.81亩和1975.79亩,占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。
受限购令影响明显 月度冷热变化突出
2011年第一季度没有新增供应,其供应量成交量全部为2010年第四季度土地公告量。
一月集中供应成交,其供应量和成交量分别占上半年的63.3%和61.2%;2月郊县区土地市场骤降,供应量和成交量均仅为13.82亩,占到上半年总量0.35%;3月和4月受限购令,土地政策调整等因素的影响,政府放缓推地速度,开发商拿地愈发谨慎,土地市场降到冰点,暂时沉寂;5月郊县区土地市场破冰,供应量和成交量开始微升,6月迎来土地供应成交的小高峰,土地市场进入平稳发展时期。
1.双流:
土地市场降温明显,流拍量大
2011年上半年双流县共供应国有建设用地11宗,净用地面积总计1113.89亩,成交7宗,流拍4宗,总计流拍净用地面积为479.02亩,流拍率达到43%。
在各郊县区中双流县降幅最大,其供应量和成交量分别为1113.89亩和616.87亩,同比下降89.1%和93.7%,由此可见双流县土地市场降温明显。
价格相对较低
2011年上半年双流县土地整体成交楼面均价为835元/平米。
整体区位条件与之相近的郫县和温江的整体均价分别达到988元/平米和835元/平米。
从整体情况来看,双流县成交价格相对较低。
2.郫县:
受整体土地市场疲软的影响 供需量大幅下降
2011年上半年郫县共供应3宗住宅、商业用成交3宗,成交率达到100%。
总成交量约为186.73亩,其中住宅用地成交138.22亩,商业用地成交48.52亩,同比下降77.4%,环比下降87.6%,总成交量在近郊县区排名倒数第二,出让地块大小适中,区域位置相对一般,加之其中有两宗有公租房配建要求,开发商拿地理性,没有出现知名房企参与争夺,整体溢价率不超过15%,价格平稳。
成交价格变动明显
2011年1月以挂牌方式成交郫县古城镇古城村二社地块,面积约为33.05亩,成交楼面价仅为371元,之后郫县土地市场开始长达数月的沉寂,5月破冰,成交区域位置较好的郫县红光镇仁和村,犀浦镇双林村两宗地,,且有配建公租房的要求,但规模适中,利于开发,成交价格有所上升,平均楼面价达到1059元/平米。
3.新都:
土地市场活跃供需量大
2011年上半年新都区共供应住宅、商业用地10宗,成交10宗,成交率继续保持100%,总计净用地面积为1358.92亩,其中住宅用地683.16亩,商业用地675.76亩,占郊县区总成交量34.2%,在郊县区中排名第一位,同比上涨36.1%,环比上涨7.0%,总成交金额为21.17亿元,同比上涨85.4%,环比上涨12.9%。
大丰街道备受房企青睐 未来发展无限
2011年上半年新都区大丰街道土地成交量为561.85亩,占新都区成交总量的41.3%,保利地产掷5.7亿拿下面积约为278.69新都区大丰街道办事处高家6、7组,太平7、8组地块,总可建面积超过50万方,凭借保利的实力和品牌,相信对未来新都大丰街道的发展起着至关重要的作用,甚至对整个新都的崛起都有较大的推动作用。
4.温江:
成交总量大幅上扬,成交时间集中
2011年上半年温江区供应5宗住宅、商业用地,成交5宗,成交率也达到了100%。
净用地面积为654.53亩,其中住宅用地628.08亩,商业用地26.45亩,总成交量在郊县区中排名第三,同比上涨45.1%,环比大幅上涨177.3%,土地出让金总计为12.48亿,同比上涨60.6%,环比上涨176.7%。
成交时间大部分集中在1月,成交量为604.49亩,占到上半年总成交量的比例高达96.2%,2月-5月温江区土地市场暂时沉寂,无土地供应成交信息,6月仅成交一宗面积约为50.4亩小幅地块。
全为拍卖出让,多为大地块
2011年上半年温江区成交地块全部为拍卖出让,且住宅用地占据主导,住宅用地成交628.08亩,占到总成交量的96.0%。
在成交的五宗地中,有三宗地面积在100-200亩之间,其中最大的温江区公平街办太极社区十一组,虹桥村五组地块,净用地面积为199.90亩,总可建面积为49万方,被实力房企蜀道实业以楼面价808元/平米拿下,对未来区域市场发展将起到一定推动作用。
值得一提的是中铁二局再次以4.16亿拿下总净用地面积为248.53亩,可建面积近50万方两宗商住用地,相信这将加快金马镇国际体育城的建设,对金马镇未来的发展也起着促进作用。
5.龙泉:
土地市场暂时沉寂
6.小结
2011年上半年郊县区除新都区外,其他各个郊县区均有不同程度的降温,尤其是龙泉,沉寂时间长达半年,传统的供地大区双流县也出现了大幅度萎缩,从成交时间来看,绝大部分集中在1月,5月和6月。
造成这种冷热不均的原因来自很多方面,限购令的出台,令整体房地产市场不景气,信贷政策收紧,造成开发商资金压力不断加大,拿地愈发理性,也造成多宗优质地块流拍。
上半年无论成交量,或是成交金额,都有较大幅度的降低。
五.标杆房企土地储备情况
六.2011年上半年土地市场交易特征总结
溢价率降低地价低空飞行
上半年土地市,基本维持着低溢价率成交,主城区溢价率更是低至11%,创下历年新低,这主要是由于开发商受限购影响,销售不畅,资金回笼困难,加之国家信贷政策日益严苛,一般企业已经很难获得开发贷款,绝大部分开发商资金链严重吃紧,即使手中尚有余力,但留钱过冬的需要更为迫切,因此,整个土拍市场显得相当萧条,低溢价或底价成交成为常态。
出让金缩水近两成政府财政压力加大
而据中原数据统计,成都市主城区2011年上半年成交面积为2364.71亩,占去年全年总成交面积的49.8%,而出让金为125.64亿,仅占到去年全年出让金的37.4%,地价回落可见一斑。
地方政府严重依赖的土地财政遭遇危机,这也将直接影响保障房建设资金的落实。
住宅限购商业用地受追捧
与以往情况不同,2011年上半年,主城区共成交住宅用地1236.71亩,商业用地1128亩,成交量几乎不相上下,这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系,而品牌开发商如万科、绿地等也纷纷加大了对商业地产的开发和持有,相信在相当一段时间内,商业地块仍会受到追捧。
外来房企持续给力本地房企式微
主城区上半年成交的29宗地块中,本地企业与外来房企分别拿下14、15宗,表面上不相伯仲,但从实际的成交亩数来看,本地企业在14宗地块面积仅883.82亩,占总成交面积的37.4%,在外来军团的强势阻击下,本土企业拿地不易,多在中小面积、位置一般的地块上有所斩获。
地票重启双竞制试行土地交易出新规
去年被紧急叫停的地票制度重新出台,完善及修正了此前不合理的部分,将炒作风险大为降低;而在土地出让中搭售保障房、限地价、竞保障房面积等供地新模式开始试行,在抑制地价的同时也促进保障房建设,可谓一举两得,但在目前的市场状况下,开发商对后市持谨慎态度,因此显得并不积极,但此种供地模式可在一定程度上转移保障房建设压力,在出让金缩水的情况下,将会被常态化使用。
七.土地市场发展趋势预判
受“新国八条”影响,成都土地市场遭遇寒流,优质地块流拍、底价成交的尴尬局面频现,将市场信心的不足表现得淋漓尽致,此种状况在近几次拍卖会上显得尤为严重,调控下商品房去化趋缓,直接使得开发商在土地市场上难有作为。
而从近期的金融政策来看,累计加息和频繁上调准备金率,对购房者而言仅是增加月供及贷款时间可能延长的问题,对开发商则是融资成本大幅飙升,在调控不放松,且销售不畅的情况下,观望不下手成为诸多开发商的应对之策。
虽然目前地方财政饱受压力,但下半年中央政策松绑的可能性微乎其微,而商品房销售压力则持续加大,开发商资金链加剧紧张,拿地意愿不高,故即使在市场放量的情况下,土地市场大幅回暖可能性也并不大。
开发商目前主要的任务是加快销售,回笼资金,如果三四季度商品房销售出现松动,即市场以价换量带动成交,而同时地价回归到相对合理的区间,开发商仍会伺机出手。
楼市调控也加速了对房地产企业的分化,中小房企销售普遍下滑,而大型标杆房企反而逆市扩张,相信在土地市场上,这类房企将继续扮演重要角色,逢低吸纳占据先机,中小企业则越加式微。
出师表
两汉:
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。
宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:
愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。
将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督:
愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。
亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。
先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也。
臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。
后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。
受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之明;故五月渡泸,深入不毛。
今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。
若无兴德之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离,临表涕零,不知所言。
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