物业管理法规案例分析.docx

物业管理法规案例分析.docx

《物业管理法规案例分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法规案例分析.docx（210页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业管理法规案例分析

物业管理法规案例分析下载-样例.doc

认识篇

物业管理中的法律关系

纠纷的成因及常见类型

如何面对物业纠纷

处理客户投诉的基本思路

如何对待业主的无理投诉

物业管理人员的沟通行为法则

住户投诉处理标准作业程序

业户投诉的立项和销项规定

认识篇

第一单元日常管理

业主提出不合理装修要求怎么办

部分业主要随意封闭阳台怎么办

业主不愿配合公共部位维修怎么办

开业典礼影响办公环境怎么办

住户对维修料具提出质疑怎么办

信件误退投诉

第二单元工程管理

电梯坠落伤人要求赔偿怎么办

污水管道返水怎么办

业主家中地板渗水怎么办

设备能耗过大怎么办

擅自修改承重柱拥护投诉怎么办

楼房脱落水泥块砸死住户怎么办

第三单元安全服务

业主住房被盗，物业公司应否赔偿

酗酒后的访客自伤怎么办

业主请来的装修人员要强行闯入怎么办

消防栓为何喷不出水

提供停车位客户轿车丢失怎么办

保安人员“监守自盗”怎么办

第四单元财务服务

房子没住，交不交管理费

住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办

租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴

物业管理财务费是否要保密

收维修基金并非乱收费

第五单元综合事务

未交物业服务费的业主能不能当业委会委员

全体业主反对物业管理公约怎么办

业主通过网络自发成立业主委员会怎么办

保安为救业主跌伤怎么办

楼前绿地变成私家植物园怎么办

业主健身扰民怎么办

思考篇

车辆破损进入车场后推卸责任怎么办

开发商遗留问题业主归结到物业管理身上怎么办

业主家中遇害物业物业管理公司应否承担责任

物业管理费谁说了算

纠正违章装修僵持不下怎么办

租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办

乱停车的访客蛮不讲理怎么办

业主以自行车丢失为由拒交物业费怎么办

物业管理人员入室引起的误会怎么办

业主有了成见怎么办

业主要求供暖，业主委员会应该听谁的

紧急情况，物业管理人员是否有权破门而入

住户遭抢物业管理有无责任

物业管理应如何进行人员配置

业主委员会这样做对吗

业主执意乱装空调怎么办

业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔

小区的围墙物业管理公司能拆除吗

设备功率过剩怎么办

小区车库成了“酒窖”

转让商铺忘了公约原业主照付物业费

ATM取款机忘锁门怎么办

楼顶变私家花园怎么办

有人逗留损毁绿地怎么办

租户乱抛脏物怎么办

推拖清理装修垃圾怎么办

有人乱派招贴怎么办

商铺业主与顾客发生冲突怎么办

业主强占他人车位怎么办

访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办

认识篇

物业管理中的法律关系

开发商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或开发商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任等造成的。

要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。

只有理顺了法律关系，才能够处理好物业管理各方面的关系。

物业管理工作中法律关系的主体主要有开发商、物业管理公司、业主（房屋产权所有人）、承租人（使用人）和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。

1．开发商

开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给房屋产权所有人。

这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了房屋产权所有人。

对于一处新的开发项目，开发商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建项目的管理工作。

有时开发商也自己充当项目物业管理的角色。

不论开发商是自己来管理或是委托其他物业管理公司来管理新建项目物业，都是在为房屋产权所有人或使用人提供服务。

新建项目完工交付后，由于发生了产权交易行为，开发商的角色变了，由原先对物业的拥有，变为对物业的部分不拥有或完全不拥有。

开发商先期委托物业管理公司管理新建项目或自己自行管理项目的行为只能是一种临时的安排。

因为在新建项目初期，房屋产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。

开发商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。

这一时期物业管理公司的费用一般由开发商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的项目管理中尚无收益。

由于交易行为和物业管理公司的介入，开发商对新建项目的作用逐渐退居二线。

这一阶段，开发商如直接聘请管理公司，应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。

因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。

2．业主（房屋产权所有人）

由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业，具备了业主的身份。

业主对物业拥有所有权与使用权。

由于开发商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同开发商的安排。

当新建物业入住率达到50%或50%以上时，或具备法规所规定的其他条件时，开发商应会同物业管理公司召开业主大会。

3．业主大会

业主大会是一个非常重要的会议，由开发商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。

因为产权所有人来自不同的地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在开发商或物业管理公司肩上。

开发商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%或50%以上时，或具备法规所规定的其他条件时物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。

业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——业主委员会。

业主委员会是物业辖区中常设的最高权力机构。

4．业主委员会

业主委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理辖区的常设最高权力机构，业主委员会的成员成员要由业主选出的代表组成，代表广大业主的权益。

同时业主委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。

既然业主委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么业主委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的业主委员会不可能起到应该起到的作用。

所以建议业主委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。

业主委员会与物业管理公司之间是合同聘用关系。

5．物业管理公司

物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。

它是执行信托职能的服务性企业。

物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。

开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。

物业管理公司是依据委托管理合同在物业项目中履行管理职责的。

一般情况下，委托管理合同首先是由开发商代表广大业主与物业管理公司签订的，待召开业主大会，业主委员会成立后，再由业主委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。

6．承租人（房屋租用人或使用人）

承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分或全部，有的是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分或全部出租给承租人的。

承租人与业主的关系是租赁关系。

承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守业主公约及其他物业管理制度，接受物业管理公司的管理和业主委员会的监督。

承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。

7、其他相关机构

物业管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。

管理公司要与他们签订有关委托合同，由他们为辖区内某些业务提供服务。

这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同，管理公司应请业主委员会审议

纠纷的成因及常见类型

随着我国住房制度改革的不断深入，在住房“两化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业管理纠纷就是其中之一。

近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势。

这对尚处于起步阶段的物业管理行业产生了极大地负面影响，许引起我们的重视。

物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理权利、义务而发生的争议。

当前的物业管理纠纷主要发生在城市住宅小区的物业管理中，由于物业管理涉及的范围很广，因此出现的物业管理纠纷也是多种多样的。

一、纠纷的成因

1．从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。

由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政，职责不明，收费缺乏统一的标准。

物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问题的根本原因。

物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导致矛盾的激化。

2．从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明确规定，在1994年3月30日建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，1996年3月1日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在这些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。

现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。

因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。

3．从物业管理当事人的角度而言。

由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。

纠纷发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩权拒绝交纳物业管理费。

4．物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。

物业公司作为一个市场主体，是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系，但由于目前的物业公司大多是由原来的房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念。

因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。

5．业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。

由于部分小区的业主委员会成员素质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜。

二、纠纷的类型

1．业主以各种理由拖欠物业管理费用

业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。

在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。

如业主以物业公司未能全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，或开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定等为由拒付物业管理费。

2．业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷

业主违反装修管理规定擅自改变房屋结构或违反业主公约私自搭建违章建筑等。

如某业主在平台上搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；某业主在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷等。

3．因物业管理收费标准不规范而引发诉讼

因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。

如业主某购置售后公房一套，但由于该小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，还有一般的商品房，故以物业管理收费标准不一为由，拒交纳物业管理费。

4．业主以小区末成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费

因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费。

如原告A物业管理公司诉被告董某一案，原告与案外人B开发公司于1998年签订了前期物业管理服务合同，B开发公司委托原告对某花园的商品房进行前期物业管理，在该合同约定的服务期限届满后，B开发公司未与原告重新签订物业管理服务合同，但原告仍对物业进行了管理。

被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗辩，拒绝承担后期的物业管理费。

5．物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷

如原告A物业管理公司诉被告丁某一案。

原告于1998年与B房地产有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定由A公司受B房地产有限公司的委托对C新城小区实行物业管理，物业管理费为建筑面积每平方米人民币3.00元，并根据实际情况调整，委托管理期限为3年，后A公司将物业管理费调整为每建筑平方米3.50元。

2001年4月，C新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业管理公司。

A公司以每建筑平方米3.00元中标，但未与业主委员会签订合同。

故此，丁某其后未再向侨阳A公司支付物业管理费。

后众业主要求A公司自其中标之月起按投标价3.00元／平方米收取物业管理费。

A公司诉至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的标准物业管理费及滞纳金。

6．因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷

如原告A业主委员会诉被告朱某一案。

朱某系A业主委员会第一届委员，从1998年起任职，1999年2月，朱某领取了小区建设奖励费1000元。

2001年，A小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动费和奖励费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，并于2001年6月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，A业主委员会遂诉诸法院。

一审法院判令朱某限期返还A业主委员会1000元并支付利息。

7．因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商和物业公司承担赔偿责任

如原告周某诉被告A房产开发经营有限公司、B物业管理有限公司一案。

该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的约定。

2001年5月，房产公司将房屋交付原告使用。

由于小区分期建造，原告所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。

同年9月，A公司聘请的B物业管理公司在小区张贴了《安民告示》，明确告知了小区的智能技防设施的现状，以引起业主警觉，告诫业主作好防范工作。

后小区发生多起盗窃事件。

原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金2000余元。

原告起诉至法院，要求A公司和B公司共同赔偿其损失。

如何面对物业纠纷

物业管理纠纷是困扰着许多小区居民和物业管理服务企业的一大难题。

目前，国家法律中还没有关于物业管理纠纷的明确规定，目前的处理依据主要是1994年3月30日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》，1996年3月1日国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》等，在这些法律法规中，对城市住宅小区的物业管理事项做了一些原则性的规定。

因此，我们在物业管理实践中，还应弄清以下几个问题。

一、弄清法律关系，明确物业管理的地位

（一）物业管理服务企业与业主是服务与被服务关系

实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业管理服务企业。

由于房屋产权属业主所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。

业主处于主导地位，而物业公司则扮演了“大管家”的角色，这决定了物业管理服务企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为是企业行为。

在管理内容上，物业管理企业除对物业进行养护外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。

物业管理服务企业提供的服务是有偿的，执行的是“以区养区”、“以业养房”的方针，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费等。

物业管理与住户是服务与被服务的关系，产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。

因而物业公司与房屋产权人和使用人的关系是合同法律关系的一种。

（二）物业管理中，业主处于主导地位

住宅小区的物业所有权应当归属于业主。

这是因为房地产开发商用于开发公共物业的投资已全部进入了开发成本，摊入了商品房价格。

商品房一旦出售，就意味着公共物业的财产权随同商品房产权的出让同时转给了业主。

业主在支付商品房价格的同时也按一定比例承担了物业的价格，也就获得了物业的产权。

业主也就是物业管理权的权力主体。

业主有参加物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护物业的效用和价值的义务。

根据一般惯例，住宅区交付使用且入住率达到50％以上，房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。

业主管理委员会一经成立，就应是所辖物业的权力机构，是业主表达愿望和意志的代表，负有组织和联系业主的义务，并代表业主处理和执行有关物业管理的事宜。

包括有权选聘或解聘物业管理公司，有权决定房屋维修基金的使用，有权对物业公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督，从而真正掌握物业管理的权益，维护个体业主的合法权益。

在物业管理过程中，业主始终处于主导地位，以业主委员会为权力核心，由业主委员会聘请专业物业管理委员会，并代表全体业主与物业管理企业签订合同。

在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。

业主是“主人”，物业管理者是“管家”。

从经济合同法律关系上来看，业主属于买方即需方，物业公司则应为卖方即供方。

由于双方的法律关系建立在合同基础上，所以各自的权利义务均应依照合同有效约定。

二、完善物业管理法规，规范物业管理

（一）完善物业管理的相关立法

物业管理作为一个新兴行业，发展迅猛，而有关物业管理的全国性立法尚处于体系不完整状态，各地只能自行制定物业管理的地方法规，引起执法上的不统一，这对推动和完善房地产市场，促进房地产市场健康而有序的发展极为不利。

为此，建议立法部门加强调研，加快全国性立法，完善地方性立法。

在立法中应该明确一些问题，如明确物业管理的法律性质定位于民事合同关系，明确成立业主委员会的责任机构和相关法律责任，明确物业管理的责、权、利的范围和标准，明确物业管理纠纷的救济手段等。

（二）加强对物业管理行业的规范化管理

首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高设立物业公司的条件，尽可能实行规模化管理。

其次，创造和维护公平竞争的物业管理市场环境，在适当时候可以全面推行公开招标的形式，由业主自己选择物业管理公司。

再次，要督促开发商及时成立业主委员会，可以设立类似保证金制度的制约机制，在开发商有意拖延不设立业主委员会时，予以必要的经济制裁。

最后，还要对物业管理公司实行随时抽查和定期年检制度，对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对物业管理公司与业主之间的纠纷可以进行必要的调解工作。

（三）明确物业管理各主体的权利和义务

通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。

（四）要完善物业管理前后期的衔接和对维修基金的监控制约制度

在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确双方的责任期限及权利义务。

业主应及时成立业主委员会，在前期物业管理合同期满后，及时续签合同或选聘新的物业公司。

业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同，合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。

对维修基金的使用权应有所制约，如一定数额以下的低值易耗品的物业维修，审核权可交业主委员会，该数额以上的则应交全体业主大会讨论决定。

（五）规范物业管理服务与收费

依法查处物业管理中的不规范行为。

价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。

对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。

三、认真签订合同，避免纠纷产生

物业管理纠纷是发生于业主与物业公司之间的。

由于业主与物业公司的关系产生于双方订立的合同，因此，物业公司在提供物业管理过程中与业主之间所产生的纠纷，应当属于合同纠纷的一种，依照合同纠纷的处理原则、处理办法和处理程序加以解决。

根据有关的法律法规，业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同。

合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。

该合同是一个建立在平等互利、自愿有偿、协商一致原则基础上的实践合同。

只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。

双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。

只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求双方承担违约责任。

目前，虽然有《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》的示范文本，但在实践中各方当事人仍应根据具体情况对合同条款加以补充，将双方的责、权、利约定清楚，广大业主或业主委员会在订立合同时，也应完善合同条款，明确物业公司具体的管理服务职责，物业管理合同要具体，在示范合同文本的基础上，还要细化、量化，不能太原则，以避免发生纠纷时缺乏合同依据。

物业管理合同是物业公司与业主对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。

这是一种提供劳务的委托合同。

签订物业管理合同有三种情况：

一是开发商与物业公司订立；二是业主与物业公司订立；三是业主委员会与物业公司订立。

据统计，在审理中近60%的案件业主与物业公司间未订立合同，这种情况主要存在于居住小区未成立业主委员会以及商品房销售、房改售房与物业管理衔接问题上。

未订立物业合同事出多样，有的是业主拒绝与物业公司订立，有的是因居住小区或公寓未成立业主委员会，物业公司无相应的服务对应主体，合同不能订立。

特别是高档公寓住宅的物业费，应由物业公司与业主委员会协商后定价，若未成立业主委员会，则无法协商确定物业费，最终则造成物业公司自行定价。

此外还会因物业公司对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和入住时间造成未签订合同。

物业管理合同中，物业费的收取标准是重要条款，也是争议焦点。

目前，物业费标准有三种定价，即政府定价、政府指导价、经营者定价。

在普通居民小区、危改、房改小区里，物业费价格为政府定价。

高档公寓住宅，物业费是由经营者定价，但应由物业公司与业主委员会协商。

物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容也