住房贷款还款计算方法.docx
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住房贷款还款计算方法.docx
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住房贷款还款计算方法
住房贷款还款计算方法
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住房贷款
还款计算
等额本金
等额本息
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住房贷款
我们这里再次进入买房贷款的高峰,房贷还款是很多人关心的问题,从物业公司带回的住房贷款还款表中(见下面表1,表2),我逆向找到有关的公式,对应表中的各项,我把公式加以改造,以便清楚地知道各项的含义及计算方法,这样不仅可以按照自己的实际情况,采取两种贷款方式中对自己有利的一项,而且也知道每月还款时银行计算是否正确,从而做到心中有数。
如果你明显知道自己有能力提前还款,建议采取等额本金的还款方式,这样可以减少利息支出。
在最后我给出了Excel公式和c程序计算月还款额度,供大家参考。
以下用到的术语都按照表中的术语,以便规范。
为了你更好理解,建议你点击参阅我以下几篇文章
住房贷款还款计算方法
住房贷款还款本息明细计算
利率调整如何计算倒存天数
利率调整后住房贷款还款计算
住房贷款提前还贷
一 住房贷款两种还款方式及计算公式
1、等额本息还款法,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加,但每月以相等的额度偿还金额(本+息)。
它比较适合收入低且积蓄少的年轻人,因月供压力小不会降低生活质量。
公式为:
每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)
上面公式中,全是固定的数,所以还款额度是固定的,我们把公式改造一下:
每月还款额=贷款本金*月利率+贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)
其中:
我们称‘贷款本金*月利率’为月付利息,称‘贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)’为月付本金。
两者相加的和为每月还款额,我们也称其为本息合计(一个月的);利息总计=总还款月数*本息合计-贷款本金,也就是你支出的全部利息。
“^”表示指数,在Excel中使用power表示,在c中使用pow表示,需要头文件#include
2、等额本金还款法,指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本息逐月递减,每月偿还金额(本+息)逐渐减少。
总共偿还的利息比等额本息法要少。
适合收入高且有一定积蓄的中年人。
公式为:
每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率
其中:
累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数
上面公式中,已还款月数是变化的数,所以每月还款额度是变化的,我们把公式改造一下就成为:
每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金*月利率-贷款本金/总还款月数*月利率*已还款月数)
其中:
贷款本金/总还款月数,我们称其为月应还本金,是一个固定的值;贷款本金*月利率,我们称其为首月应付利息,是一个固定的值;贷款本金/总还款月数*月利率=月付本金*月利率,我们称其为利差,是一个固定的值;首月应付利息-利差*已还款月数,就是当月要还的利息,它是一个变数即:
第X月应付利息=首月应付利息-利差*(X-1);应付利息总额=全部月数的月应付利息总和,就是你支出的全部利息。
二两种还款方式举例
本表以本金10000元为例的公积金贷款,现行利率是,五年以下(含五年)年利率4.14%(月利率3.45‰),五年以上年利率4.59%(月利率3.825‰)
注:
商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的。
等额本息还款表1
A列
B列
C列
D列
E列
1
年限
月付本金
月付利息
本息合计
利息总计
2
1
到期
一次
还本付息
414
3
2
400.37
34.5
434.87
436.88
4
3
261.36
34.5
295.86
650.96
5
4
191.92
34.5
226.42
868.16
6
5
150.3
34.5
184.80
1088
我们假设,F2单元格为本金10000元,F4为月利率0.00345,F6为月利率0.003825元,则B3单元格输入公式月付本金=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6)/(POWER(1+IF($A3<=5,$F$4,$F$6),$A3*12)-1)。
C3单元格输入公式为月付利息=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6),D3单元格输入公式本息合计=B3+C3,E3单元格输入公式利息总计=D3*A3*12-$F$2,就是对应2年贷款的还款方式。
2到5行对应的,先选择B3到E3,然后拖动E3的黑点,到E6松手即可。
其中B6单元格,5年5*12=60月的月付本金,10000*0.00345/((1+0.00345)^(5*12)-1)=150.3,C6列月付利息=10000*0.00345=34.5,D6列为一个月的本息合计=B6+C6=184.8,E6列为利息总计=D6*5*12-10000=1087.86。
从上表中知,贷款10000元,5年还,每月固定还款184.8元。
等额本金还款表2
A列
B列
C列
D列
E列
1
年限
月应还本金
首月应付利息
应付利息总额
利差
2
1
到期
一次
还本付息
3
2
416.67
34.5
431.25
1.44
4
3
277.78
34.5
638.25
0.96
5
4
208.33
34.5
845.25
0.72
6
5
166.67
34.5
1052.25
0.58
我们仍然假设,F2单元格为本金10000元,F4为月利率0.00345,F8为月利率0.003825,则B3单元格输入公式月应还本金=$F$2/(A3*12)。
C3单元格输入公式为首月应付利息=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6)。
D3单元格应付利息总额,需要另外Excel表格计算见下面表3,或其它方式计算,参见后面程序。
E3单元格输入公式利差=$F$2/(A3*12)*IF($A3<=5,$F$4,$F$6)。
其中B6单元格,5年5*12=60月的月应还本金,10000/(5*12)=166.67,C6首月应付利息10000*0.00345=34.5。
D6列为应付利息总额,即全部月利息的和需要其它语言或者Excel表完成(见下面表3)循环累加。
E6列为利差10000/(5*12)*0.00345=0.575,保留两位小数为0.58。
从上表中知,贷款10000元,5年60月来还:
第1月还款166.67+34.5=201.17元。
第2月还款166.67+34.5-0.575*(2-1)=200.595元。
第3月还款166.67+34.5-0.575*(3-1)=200.02元。
……
第60月还款166.67+34.5-0.575*(60-1)=167.245元。
60月全部还款加起来-10000本金=1052.25是全部利息。
显而易见,1088-1052.25=35.75,1万元本金5年还,等额本息比等额本金
多支付利息35.75元。
等额本金还款表3 应付利息总额计算
G列
H列
I列
J列
1
月份
月利息
月还款
利息总额
2
1
34.5
201.17
1052.25
3
2
33.925
200.59
...
61
60
0.575
167.24
在H2单元格内输入公式月利息=$C$6-$E$6*(G2-1),参见表2可知,C6、E6分别是5年期的首月应付利息和利差,本表的G列是月份,所以算出是月利息。
在I2单元格内输入公式月还款=$B$6+H2,参见表2可知,B6单元格是5年期的月应还本金,所以与本表的H2相加就是月还款。
G2到G61是月份等差,而H2到H61,I2到I61要固定引用表2的单元格,所以上述公式中,都加固定引用符号$号。
选择G2、H2、I2,鼠标点按I2的黑点,直到I61松手即可。
你每月的还款就按I2到I61数值即可。
在任意没有使用的单元格内,比如J2输入=SUM(H2:
H61)就是10000元,5年还的总利息。
把其数值手工写入表2的D2单元格即可,其余类推。
注意,如果行数很多,可以先选择G2,然后翻页直到看见G61,按下shift键再点选择G61,就全部选中G2到G61单元格,然后从Excel菜单上,编辑-填充-序列,在序列产生在处选择列,在类型处选择自动填充,按确定即可。
如果贷款5万元,以上项目全部乘以5=50000/10000即可。
比如第1月还款5*201.17=1005.85元。
第60月还款5*167.245=836.225元。
全部利息5*1052.25=5261.25元。
三两种还款方式的vc实现
#include
floatbenjin=10000.;//贷款本金,可以任意修改
floatnian=30;//贷款年限,可以任意修改
doubleyuelilv1=3.45/1000.;//1-5年月利率3.45‰,随市场变换
doubleyuelilv6=3.825/1000.;//6年以上月利率3.825‰,随市场变换
//改变以上4项就可以得到需要的结果
doubleyuelilv=0.;//月利率,随市场变换
if(nian<=5) yuelilv=yuelilv1;
elseif(nian>5) yuelilv=yuelilv6;
doublelicha=benjin/(nian*12)*yuelilv;//利差
doubleyuehuanbenjin=benjin/(nian*12);//月应还本金
doubleshouyuelixi=benjin*yuelilv;//首月应付利息
doubleyuefubenjin=0;//月付本金
doubleyuefulixi=0;//月付利息
doublesum=0,temp;//总利息
intk=0;
FILE*fp;
//《等额本息》还款
fp=fopen("c:
/住房贷款.txt","wt");
if(fp)
{
fprintf(fp,"住房贷款%.2f元分%d年%d月还\n",benjin,(int)nian,(int)nian*12);
fprintf(fp,"===============================\n");
fprintf(fp,"一、《等额本息》还款一览表(仅供参考)\n");
k=nian;
fprintf(fp,"年限,月付本金,月付利息,本息合计,利息总计\n");
for(k=1;k<=nian;k++)
{
if(k<=5) yuelilv=yuelilv1;
elseif(k>5)yuelilv=yuelilv6;
yuefulixi=benjin*yuelilv;//月付利息
yuefubenjin=yuefulixi/(pow((double)(1.+yuelilv),(double)(k*12))-1.);//月付本金
sum=yuefubenjin+yuefulixi;//本息合计
fprintf(fp,"%02d,%.2f,%.2f,%.2f,%.2f\n",
k,yuefubenjin,yuefulixi,sum,sum*(k*12)-benjin);
}
fprintf(fp,"--------------------------------\n");
fprintf(fp,"《等额本息》贷款%d元,%d年(分%d个月)固定还款明细\n",
(int)benjin,(int)nian,(int)(nian*12));
k=nian;
fprintf(fp,"年限,月付本金,月付利息,本息合计,利息总计\n");
fprintf(fp,"%02d,%.2f,%.2f,%.2f,%.2f\n",
k,yuefubenjin,yuefulixi,sum,sum*(k*12)-benjin);
}//if(fp)
//《等额本金》还款
fprintf(fp,"===============================\n");
if(fp)
{
fprintf(fp,"二、《等额本金》还款一览表(仅供参考)\n");
fprintf(fp,"年限,月应还本金,首月应付利息,应付利息总额,利差\n");
for(k=1;k<=nian;k++)//年循环
{
if(k<=5)yuelilv=yuelilv1;
elseif(k>5) yuelilv=yuelilv6;
licha=benjin/(k*12)*yuelilv;//利差
yuehuanbenjin=benjin/(k*12);//月应还本金
shouyuelixi=benjin*yuelilv;//首月应付利息
sum=0.;
for(intj=1;j<=k*12;j++)//月循环
{// 月应还本金 +首月应付利息-当月利息差
temp=yuehuanbenjin+shouyuelixi-licha*(j-1);//当月还款额度
sum=sum+temp;
}//月循环
fprintf(fp,"%02d, %.2f, %.2f, %.2f, %.3f\n",
k,yuehuanbenjin,shouyuelixi,sum-benjin,licha);
}//年循环
fprintf(fp,"--------------------------------\n");
fprintf(fp,"以上两表以本金%.2f元还款法为例\n",benjin);
fprintf(fp,"五年及以下年利率%.3f%(月利率%.3f‰)\n",
yuelilv1*1000.*12./10.,yuelilv1*1000.);
fprintf(fp,"五年以上年利率%.3f%(月利率%.3f‰)\n",
yuelilv6*1000.*12./10.,yuelilv6*1000.);
fprintf(fp,"其中等额本息每月等量还款,等额本金为固定本金+可变利息,并且\n");
fprintf(fp,"第X月应付利息=首月应付利息-利差×(X-1))\n");
fprintf(fp,"--------------------------------\n");
fprintf(fp,"《等额本金》贷款%d元,%d年(分%d个月)还款明细\n",
(int)benjin,(int)nian,(int)(nian*12));
k=nian;
if(k<=5)yuelilv=yuelilv1;
elseif(k>5) yuelilv=yuelilv6;
licha=benjin/(k*12)*yuelilv;//利差
yuehuanbenjin=benjin/(k*12);//月应还本金
shouyuelixi=benjin*yuelilv;//首月应付利息
sum=0.;
for(k=1;k<=nian*12;k++)
{
temp=yuehuanbenjin+shouyuelixi-licha*(k-1);//当月还款额度
sum=sum+temp;//还款累计
fprintf(fp,"第%02d月还款:
%.2f元\n",k,temp);
}
fprintf(fp,"贷款%d元,%d年(=%d个月)总支出利息=%.2f元\n",
(int)benjin,(int)nian,(int)(nian*12),sum-benjin);
fprintf(fp,"--------------------------------\n");
fclose(fp);
}//if(fp)
return;
另外,根据网友的需要,我简化了两种贷款方式的计算方法,并给出了等额本金和等额本息还款中,每个月的本和息明细的详细计算方法,由于内容较多,所以在2007-7-3重新写了住房贷款还款本息明细计算一文。
这不仅明白本和息是如何计算,而且也能应付利率变更后,自己如何计算后续的还款计算。
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[发评论]
肖雨2007-02-0417:
39:
45 [举报]
天啊!
!
!
我崩溃了!
!
!
你大学是不是打算学计算机啊?
?
?
看来我今后二级VF不用学了,直接找你教我就行了。
连编程你都会?
太强了!
!
!
我自叹不如啊!
奇迹2007-03-1310:
51:
13 [举报]
我是一过客,看你的房代计算方法不错,但本人是一见数字就晕的人.我已看中一房,准备代25万,20年还清,年利率5.814%,商代,我应如何还?
请指教!
!
先谢谢!
!
奇迹2007-03-1310:
53:
38 [举报]
急等,望百忙中能回
wjj2007-03-1323:
01:
42 [举报]
真的是很厉害
游客2007-03-1811:
34:
12 [举报]
我也佩服
游客2007-03-1811:
35:
01 [举报]
我也佩服
eve2007-04-2711:
29:
12 [举报]
太好了,
终于找到大师了,帮我算一下好吗?
我本金二十万,二十年还清,利率为5.325,按等额本息第一个月要多少钱?
等额本金又是多少呢?
我算不来啊,唉,天生对数字不敏感!
拜托了``````````
新浪网友2007-04-3013:
35:
11 [举报]
eve:
你好,我刚回来,不知道你的联系方式,所以就留言到我自己的地方了,仅供参考啊。
住房贷款20万元分20年240月还,年利率5.325%(月利率4.438‰)
===============================
一、《等额本息》还款一览表(仅供参考)
年限,月付本金,月付利息,本息合计,利息总计
20, 468.58, 887.50, 1356.08, 125459.65
===============================
二、《等额本金》还款一览表(仅供参考)
年限,月应还本金,首月应付利息,应付利息总额,利差
20 , 833.33 , 887.50 , 106943.75 , 3.698
--------------------------------
第01月还款:
1720.83=833.33+887.5 元
第02月还款:
1717.14=833.33+887.5-(2-1)*3.698 元
...
第240月还款:
837.03=833.33+887.5-(240-1)*3.698 元
贷款20万元,20年(=240个月)总支出利息=106943.75元
===============================
等额本息多支出:
125459.65-106943.75=18515.9元
飞扬2007-05-1121:
07:
27 [举报]
真是太佩服你了!
你能有那种简单一点的公式来计算等额本金还款的吗?
谢谢!
丁丁2007-05-1713:
04:
50 [举报]
在H2单元格内输入公式月利息=$C$6-$E$6*(G2-1),参见表2可知,C6、E6分别是5年期的首月应付利息和利差,本表的G列是月份,所以算出是月利息。
根据你所说做了个表格,可是这个H2显示的是#VALUE!
为什么啊?
吴超2007-05-2016:
22:
52 [举报]
丁丁你好,我下午刚回来,你没有留下联系地址,我只能写在这里了。
这种情况,1.要保证单元格格式是数值,2. 公式再从新输入 3.如果内容从网页上拷贝的,可能是其中的一个或多个单元格的内容,加入了不可见的控制字符所造成。
这时,你需要对c6, e6, g2单元格中的一个或多个,都要从单元格的头部选择到尾部(就是把整个单元格选黑),再覆盖输入一边,一般就可以解决了。
祝你顺利。
帮忙看看2007-05-2509:
32:
52 [举报]
晕死。
看不懂,我数字白痴。
能否帮我看看,我是商业贷款本金方式,贷了19万,10年期限。
05年2月份开始还的,假如我07年7月份先还5万的话,那我以后每个月要还多少给银行?
是不是划算?
丁丁2007-05-2513:
04:
32 [举报]
我按照你说的方法又重新输入了一遍,可是还是#VALUE!
啊
其它的都正常显示数据,只有H2这个不可以
吴超2007-05-2718:
30:
10 [举报]
to 飞扬
我现在还没有简单的方法。
to 帮忙看看
不好计算,因为利率一直在变,而是,按现在方法提前还能计算,但银行是不这样计算,具体不清楚。
to 丁丁
其它的都正常显示数据,只有H2这个不可以
如此以来,只有g2的问题了,右键单击g2单元格,从中选择‘清除内容’,然后再输入数字,试试。
如果还不行,可以给留下email,我给你发过去好的excel表。
l蕾蕾2007-06-0221:
49:
31 [举报]
我想问一下,10万元5年商代,利息6.20%怎么还?
才取等额本金的方式,再如果8万元5年,会比上述方法多还款利息多少?
每月的还款额是多少?
十分盼望你能回答我
吴超2007-06-0317:
30:
06 [举报]
to 蕾蕾,
以下仅作参考:
一、住房贷款100000.00元分5年60月还
===============================
《等额本金》还款一览表(仅供参考)
年限,月应还本金,首月应付利息,应付利息总额,利差
05 , 1666.67 , 516.66 , 15758.13 , 8.611
--------------------------------
第X月应付利息=首月应付利息-利差×(X-1))
--------------------------------
《等额本金》贷款100000元,5年(分60个月)还款明细
第01月还款:
2183.33 元
第02
- 配套讲稿:
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