精品旧城改造还建房项目项目的可行性研究报告.docx

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精品旧城改造还建房项目项目的可行性研究报告

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**县****旧城改造还建房项目

可

行

性

研

究

报

告

目录

第一章总论1

1.1项目概要1

1.2项目单位概况1

1.3报告编制的依据3

1.4报告编制的原则3

1.5项目研究的范围3

1.6项目建设规模及主要内容3

1.7主要经济技术指标汇总表4

第二章项目提出背景及必要性5

2.1项目提出的背景5

2.2项目的意义和必要性6

第三章项目选址分析10

3.1**县区位优势10

3.2项目所在地自然条件分析11

3.3交通条件13

3.4公用设施基础条件13

3.5社会环境条件及城区规划14

3.6项目建设地块分析16

第四章项目建设方案18

4.1建设规划原则18

4.2建设规模18

4.3总体规划布局19

4.4智能化、专业化设计20

4.5住宅设计21

4.6单体设计22

4.7建筑风格24

4.8住宅类型及户型的安排24

第五章建设内容及技术经济指标26

5.1建筑内容26

5.2主要技术经济指标27

第六章公用工程29

6.1给、排水29

6.2供电、通信及安防系统31

6.3供气管道32

6.4消防与防雷措施32

第七章节能节水34

7.1设计依据34

7.2主要节能方案34

7.3其他节能方案35

第八章环境影响分析36

8.1环境保护法规及标准36

8.2项目建设和运营对环境的影响36

第九章物业管理及服务41

9.1物业管理41

9.2服务41

第十章实施进度安排42

第十一章投资估算43

11.1投资估算43

11.2资金筹措方案46

11.3用款计划46

第十二章财务评价47

12.1销售收入及税金47

12.2成本费用估算48

12.3财务盈利能力分析48

12.4偿能力分析49

第十三章不确定性分析50

13.1敏感性分析50

13.2风险及对策分析51

第十四章结论与建议53

14.1结论53

14.2建议54

附表：

1、项目投资财务现金流量表

2、利润与利润分配表

3、建设投资估算表

4、营业收入及税金估算表

5、总成本费用估算表

6、借款还本付息计划表

7、项目总投资使用计划与资金筹措表

工程费用投资概算表

投资估算表

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称：

**县****旧城改造还建房项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3项目地点：

**县****

1.1.4建设单位：

**县**********有限公司

1.1.5项目概要：

对**县****老城区进行拆迁改造；征用商住建设用地20亩新建还建房；对****地块拆迁改造后的35亩土地进行出让。

本项目建成后将极大地改善老城区的居民环境，使**城区建设格局更加科学、经济，推进“两型社会”建设；能充分发挥凤山城区交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇发展骨架，优化城镇空间布局，有利于大力培育服务业，实现城区的跨越式发展，打造**山川园林的新形象，建设“社会主义新农村”。

1.2项目单位概况

**县**********有限公司成立于2006年3月，是**县人民政府按照《中华人民共和国公司法》和现代企业制度要求以罗政发[2006]7号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。

公司性质为有限责任公司，注册地址为**县**镇民建街，注册资本1亿元。

公司主要经营范围为土地收购储备、开发经营；市政基础设施的投资开发、建设营运；社会公共资源的冠名和广告发布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特许经营；县域企业（产业）项目的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。

公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。

公司内设综合办公室、计划财务部、资产经营部（含国有土地储备中心）、项目管理部等职能部门。

在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。

把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和项目建设之中以及政府决策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政基础设施建设、公益设施建设。

进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设发展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。

对公益性城区基础设施项目的投资和建设实施管理，对非公益性城镇基础设施建设项目实行“有偿投入、有偿使用、有偿服务”，确保资金投入的安全和增值，从而实现了公司良性循环的经营模式，进一步促进了城市建设的可持续发展。

1.3报告编制的依据

1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书

1.3.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版

1.3.3**县**********有限公司提供的各类资料。

1.4报告编制的原则

改善老城区人居环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，催进和谐社会的发展。

1.5项目研究的范围

1.5.1项目提出的背景及必要性

1.5.2项目选址分析

1.5.3建设方案的拟定

1.5.4工程建设及公用配套设计

1.5.5项目投资估算和财务效益测算

1.6项目建设规模及主要内容

1.6.1项目建设规模

征用商住建设用地20亩，拆除****及新征用的原****处旧建筑，建设拆迁还建房30030.00㎡。

1.6.2主要建设内容

（1）征用商住建设用地20亩；

（2）拆除****及新征用的原****处旧建筑共35300平方米；

（3）于****原****处和城南新区建设拆迁还建房共30030.00㎡；

（4）建设拆迁还建房小区道路、绿化等室外工程；

（5）建设拆迁还建房小区室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程。

1.7主要经济技术指标汇总表

主要经济技术指标汇总表

项目

单位

指标

1总投资

万元

6,681.91

1.1拆迁及建设投资

万元

6,236.41

1.2建设期利息

万元

445.50

2土地销售单价

万元/亩

230.00

3收入总额

万元

17,488.00

4总成本费用总额

万元

10,954.75

5利润总额

万元

3,392.62

6盈利能力指标

6.1税前财务净现值

万元

1,212.34

6.2税后财务净现值

万元

619.15

6.3财务内部收益（税前）

%

13.35%

6.4财务内部收益（税后）

%

10.75%

6.5投资回收期（动态）

年

6.78

7清偿能力指标

7.1借款偿还期

年

7.00

第二章项目提出背景及必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1稳步推进城镇化，建设社会主义新农村

根据党的十七大报告，我国到2020年实现全面建设小康社会，再继续奋斗几十年，基本实现现代化。

要实现这两大阶段性目标，必须稳步推进城镇化，扎实建设新农村，双轮驱动，协调前进。

**县目前大力实施“破茧化蝶”旧城变新貌。

近年来一些农民在政府引导下，自愿拆除旧房，到规划的新社区建房，村庄集中、人口集聚，形成了一批按城镇模式管理的新社区，实际就是小城镇。

以产业集聚区和新型农村住宅社区为载体，着力推进城乡“发展规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业、社会管理”六个一体化，加快人口和产业集聚，逐步实现“居住环境、公共服务、就业结构、消费方式”四个城镇化，一二三产业协调发展，有效解决了农村劳动力转移和农民就业问题，推动社会主义新农村建设。

2.1.2实施旧城改造，改善人居环境，建设两型社会

**县****拟改造地块现状：

城市的快速发展，使得城市面积不断膨胀，居民对住宅房大量擅自的翻建、新建和扩建，以及长期的无序开发建设和混乱管理导致了****旧城的诸多症结，在对其一期拆迁的250户居民的问卷调查中发现以下问题：

1、户均住房面积小，居民生活质量差；

2、公共设施缺乏，社区居民业余生活单调；

3、用地无规划，建筑密度高，基本无绿化；

4、道路系统狭窄，交通拥堵；

5、旧房年久失修，安全隐患大；

****道路混乱现象突出，环境质量日益恶化，要从根本上解决这些问题．全面整治改造才是唯一出路。

鉴于****现阶段状况和未来发展趋势，本项目通过对其拆迁安置房建设，以“人民城市人民建，建好城市为人民”为目标，提高凤山城区居民的生活质量，增强凤山城区的发展活力，美化城区的自然环境，将****规划为地方特色突出、人文气息浓厚、文化底蕴高、发展前景好、为后人造福的典范区域，从而提升**县城市形象，为**经济社会发展奠定良好的基础，也为**县在繁华地段储备土地资源约35亩。

2.2项目的意义和必要性

2.2.1旧城改造是加快城市发展的需要

当前，**经济正处于快速发展时期，随着**县及周边交通运输业和第三产业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为**县的经济发展创造了前所未有的机遇。

根据**县经济发展的实际情况，本次对**县****旧城改造还建房项目将紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，竭尽全力打造“旧城新貌”的**县，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。

2.2.2旧城改造是提高城市品位的需要

旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使其从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。

通过前几年的开发建设，**县城市框架迅速拉开，城市的集聚功能逐渐增强，城市活力日益旺盛，“小县大城”的雏形逐步显现。

在这个背景下，旧街区、城中村面貌显得很不协调，实施旧城改造是改革这一状况提高城市品位的有效途径。

2.2.3旧城改造改善人居环境、提高当地下岗职工及低保户生活水平，促进社会主义新农村建设

**县旧城区许多房屋为低层的砖混结构建筑，大多为八十年代以前建造，规划标准较低，间距小，巷道狭窄，居住环境拥挤破乱，公共配套设施严重不足，还存在私搭乱建、消防安全隐患等难以解决的问题，更谈不上物业管理等综合服务，与多处现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。

因此，许多居民希望通过旧城改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。

另外，本次旧城改造还建房项目中下岗职工及低保户占大多数，因此本次拆迁安置房建设在一定程度上改善了当地下岗职工及低保户的居住环境，使当地下岗职工及低保户住有所居，安而乐业，促进社会主义新农村的建设。

2.2.4实施德政工程，建设和谐社会

旧城改造不仅涉及到城市的发展方向，也涉及到居民的利益。

在本次对**县****的全面改造旧中，把和谐统一贯穿于旧城改造之始终，为构建和谐社会作贡献。

一是认真处理拆迁安置问题。

拆迁安置是旧城改造中的一个突出问题。

对此，本项目中从构建和谐社会的高度出发，高度重视群众利益的保护，不论是房屋置换还是现金补偿，不论是异地安置还是迁入新的居民点或社区，都尊重群众，多为群众就业、居住着想，切实解决群众困难。

对拆除的250户老居户，实现全部集中外迁至新的规划居民点，既实现了外迁腾地，又很好地改善了还建居民的居住条件，政府、居民、社会都满意。

二是加强规划、建设和管理。

一个城市的品位不仅是规范建立出来的，更是科学管理出来的；一个城市的灵魂不是天生的，而是铸造出来的。

本次在旧城更新改造中，加强了规划、建设、管理的行为规范，减少了开发建设活动的盲目性和投机性，做到决策科学化，从而减少了旧城改造的政府投资，使旧城改造更新健康发展。

2.2.5旧城改造促进两型社会发展

目前，我国中部地区已规划成为承接发达国家和我国东部沿海地区产业转移的重要区域。

武汉“8+1”城市圈获批为“两型社会”（资源节约型和环境友好型社会，**也在武汉“8+1”城市圈内）综改区，以探索在资源环境压力日益加大的趋势下区域经济发展的新模式，为中部经济的崛起打造新引擎。

**县****旧城改造还建房项目的建设是当地县委、县政府做出的一项功在当代、利在千秋的重大决策，是贯彻落实科学发展观的具体实践。

对**县的旧城改造是湖北省实现中部崛起的需要，是湖北省经济协调发展的需要，是湖北省响应国家发展“两型社会”的需要。

第三章项目选址分析

3.1**县区位优势

3.1.1**县地理位置

**地势北高南低，形成自北向南的山脉走向，东北部崇山峻岭，群山环抱，多是海拔1000米以上的高山，海拔1729米的大别山主峰天堂寨位于东北部边界，是著名的休养避暑风景区。

天堂寨，号称中原第一峰，登上主峰，环视天下，则可见十万大山拥拜于下；北望中原，南眺荆楚。

有诗云：

“探奇直上有高峰，万象森罗一望中，到此襟怀同海阔，混疑跨凤入天空。

”凌晨观日出似置身于九天之外，傍晚看日落如在仙宫信步。

每当雨过天晴，早晨登主峰观云海更是气象万千，茫茫云海，层层烟流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的渔舟，时隐时现，又似条条苍龙翱翔起舞，吞云吐雾。

海拔1404米的薄刀峰林场在北山区；中部地势渐趋开阔，是海拔200～500米之间的低山丘陵区；南部为200米以下的波状起伏的浅丘陵区，其间有着面积不等的山间坪地和因河流冲积而成的平畈地。

3.2项目所在地自然条件分析

3.2.1地形、地貌

**县地处大别山南麓，城区范围内属低山丘陵地区，地势自东北向西南倾斜，东北部重峦叠嶂，西南部低山丘陵。

城区东面的塔山主峰海拔达445ｍ，相间有河谷冲地。

项目拟建区域为河谷冲击形成的狭长地带，土质以淤沙为主，地势东高西低，北高南低。

3.2.2水文、工程地质

**县**镇位于巴水支流长河中下游，义水河由北向西南穿城而过。

义水河是**城区的天然河流，系季节性河流，河水暴涨暴落，汛期最大流量4240m³/ｓ（1969年），最高水位4.08ｍ；50年一遇洪水位为4.55ｍ，30年一遇洪水位为3.14ｍ；最低河床表面基本断流，最低水位0.16ｍ，流量1.0m³/ｓ；常水位0.48ｍ，流量6.7m³/ｓ。

义水河多年平均流量为13.30m³/ｓ，5～8月多年平均流量为2599亿/m³，占全年的60.9%,11月至次年初平均来水量很小。

拟建场地地下水为上层滞水类型，主要受大气降水的影响，地下水位很浅，且受季节性变化幅度大。

地下水无侵腐蚀性。

该地段地质由上而下分为三层，即：

素填土层：

以粘土为主，含大量页岩，疏松，分布不均匀，东部较薄，而西部较厚，厚度在0.0～4.2m之间。

工程特性较差。

粘土层：

该层表为耕植层，含有大量植物根西和腐殖质，其下为灰褐色～棕褐色粘土，呈可塑状态，稍湿。

该层分布不均匀，且东部较薄，而西部较厚，层厚在0.0～1.9m之间。

工程特性一般，fk=170kPa，Es=6.4MPa。

基岩层：

黄色泥灰质页岩，表面约0.5m强风化，其层面呈坡状，其中场地东西部最为明显，坡度较为陡变化大。

强风化层层理不太清晰，呈土状，其下为中风化层，层理清晰，倾角大于70，褶皱发育，走向复杂。

工程特性较好，fk=350kPa，qp=12.5kPa。

按《岩土工程勘察规范》、《地基基础设计规范》，确定建筑物安全等级为二级，地基等级为三级。

该地段没有发现断层、坍塌、土洞等不良地质现象，为抗震有利地形。

据《中国地震烈度区划图》（1990），区域地震基本烈度为6度。

3.2.3项目建设气象条件

**县属亚热带季风气候，冬干冷夏湿热，春暖秋凉，光照充足。

年平均日照2047.1小时

年平均气温16.4℃

多年平均降雨量1369.3mm

日最大降雨量202.7mm

3.3交通条件

**县**镇境内国道、省道、县道四通八达，贯通东西的318国道和自北而南的罗浠省道在境内呈十字型交汇，即将动工建设的合九高速公路穿镇而过。

**县西至武汉市、黄冈市分别为170公里、85公里，距离武汉天河机场160公里，东至合肥、南京、上海分别为5-10小时车程，京九线上的黄州火车站、浠水火车站，分别镶嵌在镇外50公里的半圆圈上。

3.4公用设施基础条件

近年来，**县各种基础设施建设日趋完善。

城区现有自来水厂供水能力为10万m3/d。

全城区自来水管呈网状分布，直径400mm以上主管20km，管网水压力0.3～0.40Mpa。

城市供水普及率100%，生活用水量占40%，工业用水量占60%。

本项目从城市给水管网接管取水，输至拟建城南新区给水管网，能满足工业和生活用水要求。

城市排水能力45m3/s，做到特大洪水、特大暴雨无内渍；城区污水处理率达40%以上，同时，**县拟建数个小型污水处理厂，近期建设规模为3万m3/d，远期建设规模为6万m3/d，运营后污水处理率将达80%。

**县城区现有110千伏变电站1座，35千伏变电站9座，架设110千伏线路52.2km，35千伏线路179km，10千伏线路1136km，年供电量1.3亿kwh，农网改造任务已完成，实现村通电率100%和城乡同网同价。

**供电能满足城乡人民生活和工业生产用电需求。

本项目地域内有35千伏变电站1座，能满足用电要求。

水力发电是**的优势和传统产业，湖北天堂水电股份有限公司利用天堂水库水能进行梯级发电，下辖梯级电站五座，总装机容量27350kw，设计年发电量9000万千瓦时。

湖北天堂抽水蓄能电厂安装3.5万kw可逆式水泵水轮发电电动机组两台总装机7万KW，设计年顶峰发电量1.25亿KWh，年抽水用电1.6亿kwh，为华中地区第一座抽水蓄能电厂，在湖北电网中承担调峰填谷任务，并具有调频调相和事故备用等功能，缓解了湖北电网调峰困难局面。

此外，全县已建成小水电站109处，装机134台，总装机容量40134千瓦，年发售电量达1亿千瓦时。

同时，**县内已开通十万门程控电话及移动电话、可视电视、无线寻呼系统，通讯网络初具规模，宽带网已覆盖全区，文化基础设施配套健全，市场体系建设全面形成，为项目建设及招商奠定的良好的基础。

3.5社会环境条件及城区规划

3.5.1项目环境条件

**县**镇地处湖北省和黄冈市东部的大别山腹地，地理位置优越，交通便利，通讯发达。

全镇版图面积257平方公里，辖47个村、3个社区居委会、23家镇办企业、1个镇属林场，总人口13万，其中城区面积10平方公里，城区人口8万，城区规划面积20平方公里。

**镇资源充裕，物产丰富，镇内有良田41000亩、优质板栗基地37600亩、药材基地10000亩、蔬菜基地8000亩、绿茶基地8000亩、银杏基地10000亩、竹木林地面积30万亩、优质花岗岩石材蕴藏量300万立方米。

**镇社会发展状况良好。

民主法制建设明显加强，社会治安综合治理整体推进，人民群众安居乐业；群众性精神文明创建活动全面开展，城乡文明程度有了极大提升，教育、医疗、保险等各项事业取得了新的突破，整个社会事业取得全面进步。

3.5.2项目规划

为适应**县经济社会发展需要，**县人民政府制定了《**县城区总体规划（修编）》（2001—2020），可概括为“一个目标、三根主线”，即以建设山水园林城市为目标，“三根主线”为新城区开发，老城区改造和主景观轴建设。

对县城的用地发展方向和功能分区作出了明确的规定，即生活居住用地向南发展，工业生产用地向西发展。

在空间布局上分为三块：

老城区为教育、商业中心；城南新区为行政服务中心，栗子坳为工业中心。

三个功能小区具有各自鲜明的特色，共同形成山水园林城市的框架。

因此，进行旧城改造还建建设是“十一五”期间的主要任务。

本次旧城改造还建项目以科学整合资源、协调基础设施布局、充分利用自然要素、创造山清水秀的新区特色为指导思想；以支持旧城区经济发展，打造发展平台，增强吸引当地人才、资金、项目的力度为目标，建设成一个地方特色突出、人文底蕴丰富、发展有动力、为后人造福的典范新区。

3.6项目建设地块分析

3.6.1**目前城市发展的重点方向在凤山城区

凤山城区是**县政治、经济、文化和科教中心，是鄂东地区的山水宜居城镇，大别山旅游服务中心及现代加工业基地。

县政府通过前期对凤山城区的规划和建设，对道路管网绿化等基础设施进行完善，加大招商力度，使商住型综合用地具有极大的升值潜力。

3.6.2该地块在凤山城区具有明显的地位优势

该地块位于义水河主景观轴核心****东侧，根据城市总体规划，该地段是义水河主景观轴核心区域，是打造老城区商业中心主要地块，交通便利，风景怡人，适合大型的商业及住宅开发。

地块划分及指标控制均为商住用地，该地块招商开发力度较大，为后期开发有效积累了大量的人气，非常有利于本地块的未来招拍挂。

第四章项目建设方案

4.1建设规划原则

4.1.1严格执行国家及湖北省现行法律、法规和设计规范，并符合**县总体规划。

4.1.2具有全局观念，总体规划设计，布局合理，配套完善，避免遗留“问题”工程，造成投资损失。

4.1.3规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平，适宜人居。

4.1.4保证绿化面积。

使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息；景观布局，便项目具有良好的生态环境。

4.1.5采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。

4.2建设规模

根据**县城市总体规划和本次旧城拆迁计划，本项目对**县****35亩地块进行拆迁改造，共拆迁250户，总还建面积30030.00㎡。

其中：

还建居住面积21450㎡（在****原****处对拆迁户按原拆迁面积1:

1.1建设还建房8580平方米，还建安置100户；在城南新区对拆迁户按原拆迁面积1:

1.3建设还建房12870平方米，还建安置150户），配套商服物业面积8580㎡。

还建房屋户型为：

其中A型户建筑面积80㎡、两房一厅一卫，共75户；B型户建筑面积82㎡、两房一厅一卫，共50户；C型户建筑面积88㎡、两房一厅一卫，共70户；D型户建筑面积90㎡、两房一厅一卫，共15户；E型户建筑面积94㎡、两房两厅一卫，共20户；F型户建筑面积98㎡、两房两厅两卫，共20户。

拆迁公产房面积17600平方米，土地将在新规划的城南行政二级区内按1：

1.3置换。

4.3总体规划布局

4.3.1平面布局

本项目规划总用地面积13333.4㎡，折合约20亩，由10栋多层楼房、绿化带、道路、广场围合而成。

其中于****原****处建设还建房4栋，于城南新区建设还建房6栋，建筑占地面积合计为4290㎡，绿化面积4699.98㎡，道路及广场占地面积4343.42㎡。

4.3.2交通规划设计

本期规划采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。

4.3.3绿化及景观环境规划

组团中绿地形成绿化景观骨架，景观绿地设置于各楼栋之间及周围，从而组团中绿地与其它绿地能够相互渗透，融为一体，形成完整的组团绿地系统，从而保证各住户单位环境景观的均好性，争取最大景观入户，也营造了怡人的层次丰富的空间环境。

在科学设计绿地及景观环境的同时，也考虑结合住户出行路线设置了完美的步行空间序列。

空间收放有序，层层展开，丰富多变，创造出独具特色的小区外部空间环境。

4.3.4住宅布局

住宅整体布