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的国家房地产政策
2004—2010年的国家房地产政策
2004年
831大限提高拿地“门槛”调控正式开始
04年3月,继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后,国土资源部、监察部又联合发文,严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备,从9月1日开始,取消国有土地使用权协议出让,国有土地使用权一律采用招、拍、挂,此项措施被称为“8.31大限”。
此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措
央行10年来首次宣布上调存贷款利率
2004年10月29日,中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
同时,进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。
此举成为利用货币政策调控房地产的开端,2006年7月至2008年6月间曾18次上调存款准备金率,从2006年4月至2007年12月间8次上调存贷款利率 。
2005年
房贷优惠政策取消调控涉及消费层面
2005年3月,央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
此举表明,中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
国八条出台调控上升到政治高度
2005年3月,国务院出台八点意见稳定房价,业内称之为“国八条”。
一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
此举明确了房地产调控成功与否国民经济的重要性。
七部委意见出台调控细则
2005年5月,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
规定普通住宅标准。
个人购房不足2年即转手交易,缴交全额营业税。
此举表明针对房地产的调控已进入实质性阶段。
银监会212号文件收紧房产信托
2005年9月底,由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。
该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》),《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。
此举表明利用货币政策调控房地产的强化
国税总局重申二手房须交纳个税
2005年10月11日,国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发<2005>156号),文件正式明确了个人买卖二手房,必须交纳个人税。
文件明确,在办理二手房过户时,要做到各税统管,不能只负责征收契税,其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
此举表明控制房地产消费的调控措施正在加强。
2006
温家宝政府工作报告提出房地产调控
3月5日,国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
这表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
国务院常务会议提出“国六条”
5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。
“加息”以抑制投资需求(两年共8次加息
4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。
这是央行在05年加息后短短一年多时间里再次上调利率,此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。
由此便开始了06年两次、07年6次总计8次的加息调整,一年期贷款基准利率由5.58%上升到7.47%。
(此外,央行07年共计10次上调存款准备金率,存款准备金率从9%上升到14.5%。
)这表明了国家以金融手段遏制房价上涨,防控房地产投机的意图
九部委“十五条”正式出台
5月29日,国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,人称九部委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70%的标准。
九部委“十五条”重点针对中低收入的主流需求群体,将政策落实到可执行层面。
此政策旨在通过对住房供应结构的调整,进一步稳定住房价格。
二手房征营业税
5月31日,国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
表明了国家利用税收打压二手房出售利润空间,给二手房市场投资降温的意图。
调整住房结构落实“小户型”
7月6日,建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积,并提出要加强监督检查,落实责任追究制度,地方政府要负起切实责任。
政策意图是调整住房结构并加强调控房地产市场政策的监控与执行力。
整顿规范房地产交易秩序
7月6日,建设部联合发改委、国家工商行政总局下发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号),要求各地进一步加强对房地产交易秩序及交易环节违法违规行为的整治力度,落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。
此政策旨在规范房地产交易秩序。
五部委出台“外资限炒令”
7月11日,建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”,加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
政策意图是抑制境外资本进入我国房地产市场所造成的房地产价格上涨。
建立国家土地督察制度
7月24日,国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号),九个国家土地督察局派驻地方,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用,将纳入严格监管之下,进一步加强对土地市场的管理。
此政策旨在规范土地的审批利用。
强制征收二手房转让个人所得税
7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
政策意图是再次利用税收杠杆打压房地产投资。
规范国有土地使用权出让
8月1日,国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化,进一步明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围,并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
此政策旨在规范国有土地使用权的出让。
制止违规集资合作建房
8月14日,建设部、监察部、国土资源部联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》(建住房[2006]196号),一律停止审批党政机关集资合作建房项目。
此政策旨在为党政机关违规集资合作建房刹车。
规范外汇管理再次打压外资炒房
9月5日,国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
政策意图是再次对外资进入我国房地产市场进行控制。
加强土地调控强化土地管理
9月5日,新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,《通知》明确要求:
进一步明确土地管理和耕地保护责任,切实保障被征地农民的长远生计,规范土地出让收支管理,调整建设用地有关税费政策,建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,禁止擅自将农用地转为建设用地,强化对土地管理行为监督检查,严肃惩处土地违法违规行为。
此政策旨在通过加强土地管理行为间接调控房地产市场。
加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理
9月14日、国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号),加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管,是国家对二手房行业漏洞的补充,此政策显示了国家规范二手房行业的决心。
实现房屋权属登记信息公开
10月8日,建设部颁发《房屋权属登记信息查询暂行办法的通知》(建住房[2006]244号),从2007年1月1日起,包括房屋自然状况、权利状况等记载信息,单位和个人将可公开查询。
《办法》的制定实施发挥了房屋权属登记的公示作用,保障房屋交易安全,维护房屋交易秩序。
此政策增强了房地产交易的透明度
2007年
修改城镇土地使用税征收标准
1月1日,《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行:
新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。
还有城镇土地使用税额的提高2倍,以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍,最高税额达30元/平方米。
其中,大城市为1.5元至30元,中等城市为1.2元至24元,小城市为0.9元至18元,县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。
此政策增加了房地产开发过程中的土地成本
土地增值税开征
1月16日,国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,伴随着《通知》的出台,2007年房地产行业调控也拉开了序幕。
《通知》规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下,房产项目应该进行土地增值税清算。
对于已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记,但未办理土地增值税清算手续的情况,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
温总理讲话明确07年房地产调控思路
3月5日,在十届全国人大五次会议开幕会上,温家宝总理发表讲话指出:
必须促进房地产业持续健康发展。
温总理强调:
房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展。
物权法表决通过
3月16日,全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日起施行。
物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律,对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;例如物权法规定:
“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑,有利于提高购买不动产的积极性。
专项整治房地产市场秩序
4月6日,建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门,联合开展房地产市场秩序专项整治,发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》,强化房地产市场监管,对房地产开发企业依法进行审计和检查,依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
此次专项综合整治有利于规范房地产市场秩序。
进一步限制外商投资内地房地产
5月23日,商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。
其中规定,外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时,所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
此政策进一步加大了限制外商投资内地房地产的力度。
“24号文”出台明确住房保障制度调控思路
8月7日,《国务院关于解决城市低收入家
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