住建办法青浦区住宅修缮工程管理实施办法.docx

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住建办法青浦区住宅修缮工程管理实施办法

【住建办法】青浦区住宅修缮工程管理实施办法

住宅修缮工程管理实施办法

第一章 总则

第一条目的和依据

为加强本区住宅修缮工程的建设管理，确保我区住宅修缮工程的安全质量，根据沪府办发〔xxxx〕69号《上海市住宅修缮工程管理办法》（以下简称《管理办法》）规定，结合本区实际，特制订本办法。

第二条适用范围和管理机构

本办法适用于青浦区行政区域内投资额在20万元以上住宅修缮工程的实施及其建设管理。

投资额在20万元以下的住宅修缮项目纳入各街镇小型项目管理范畴。

拆除重建、加高加层、增加面积等成套改造工程及其他涉及主体承重结构变动的修缮工程项目，按照国家和本市有关规定，纳入建设部门管理范围。

青浦区住房保障和房屋管理局是我区住宅修缮工程的管理部门，青浦区房屋资产和修缮管理中心负责我区住宅修缮工程的具体业务管理工作，包括住宅修缮工程的各环节手续的审核，以及住宅修缮工地现场的安全质量监督等。

绿化市容、质量技监、卫生、人防、气象、公安等部门以及供水、排水、供电、供气、信息等市政单位按照相关YYY的规定以及各自职责，负责相关设施设备的修缮、改造和维护管理。

第二章 管理流程

第三条计划立项

实施住宅修缮工程的项目，由业主（指房屋所有权人或者经业主大会授权的业主委员会，未成立业主委员会的可委托所在地居民委员会）向区房管局备案。

享受区级政府补贴资金的住宅修缮项目，由区房管局出具立项批复，下达修缮计划，并根据项目实际情况向市房管局申请市级财政补贴资金计划。

其他不享受政府补贴资金的住宅修缮项目由区房管局出具备案证明。

第四条编制修缮实施方案

住宅修缮工程项目应选择具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位或者项目管理公司作为实施单位。

享受政府补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县住房保障房屋管理局在征求工程项目所在地业主和居委会意见后，选择实施单位；业主自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由业主自行或者委托区县住房保障房屋管理局代为选择实施单位。

住宅修缮工程的修缮科目由业主、物业管理单位、实施单位会同相关专业单位共同确认。

实施单位据此委托专业单位进行查勘设计或者施工设计，并编制修缮实施方案。

修缮实施方案内容主要包括修缮科目（包括对消防设施的修缮改造方案）、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等。

需要进行房屋安全、质量等检测的，实施单位应委托有资质的房屋质量检测单位进行检测，将检测报告报区住房保障房屋管理局备案，并依据检测报告编制修缮实施方案。

第五条修缮实施方案公示

修缮实施方案报区住房保障和房屋管理局审核后，向实施范围内业主公示并征询意见。

修缮实施方案经实施范围内（按幢）三分之二以上业主同意后，方可进行工程报建。

需动用维修资金的住宅修缮工程项目，还应经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并符合《上海市住宅物业管理规定》及相关程序、要求。

第六条修缮工程报建

由实施单位填报《上海市建设工程报建表（住宅修缮工程）》，并准备工程报建需提供的有关材料，向区住房保障和房屋管理局办理工程报建手续，经区住房保障和房屋管理局审核后，取得上海市建设工程项目编码和《上海市建设工程建管程序告知单（住宅修缮工程）》。

第七条修缮工程招投标

由实施单位委托招标代理机构按照工程建管程序告知单要求向区住房保障和房屋管理局办理招投标手续。

区建设交通委负责协调建筑有形市场开标、评标室的安排及交易费的收取等。

第八条合同备案和开工审核

实施单位完成施工单位等承发包手续，并签订施工（包括分包）和监理等合同。

在开工前，填报住宅修缮工程开工审核单，向区住房保障和房屋管理局申报施工、监理等合同备案和开工审核。

住宅修缮工程及相关防护措施等存在潜在安全和质量风险的，实施单位可委托市住房保障房屋管理局组织设计方案及施工组织设计评审。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由区住房保障和房屋管理局完成开工审核后，报市住房保障房屋管理局进行复查。

第九条竣工备案

区住房保障和房屋管理局在住宅修缮工程实施中，按照规定进行安全质量监督管理。

住宅修缮工程结束，在施工单位完成验收自评，监理单位完成复验评定，实施单位组织施工单位、设计单位、监理单位、物业公司、业主、居委会、居民代表和相关管理部门等共同完成工程竣工综合验收和移交接管后，实施单位向区住房保障和房屋管理局办理竣工验收备案。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由区住房保障和房屋管理局通过竣工验收备案后，报市住房保障房屋管理局进行复查。

第十条审价决算

根据《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发〔xxxx〕69号文）第二章第十条之规定，住宅修缮工程应委托专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目的审价审计单位由市房管局从住宅修缮工程年度审价审计单位名册中指派。

区相关部门可以推荐相关审价审计单位参加市局组织的市级财力补贴项目审价审计单位年度入围招标。

实施单位将审价审计报告报区住房保障和房屋管理局汇总后，报市住房保障房屋管理局。

第三章 工程建设管理要求

第十一条实施单位管理

住宅修缮工程实施单位须为本市注册的、熟悉住宅修缮工程的、拥有相关专业技术人员的、具有独立法人资格的单位或项目管理公司。

享受政府财政补贴资金的项目由区住房保障和房屋管理局采用年度入围招标的方式确定实施单位。

实施单位的管理费费率按照《青浦区人民政府办公室转发区发展改革委关于青浦区政府性投资项目“代建制”制度设计和配套政策的通知》（青府办发〔xxxx〕95号）文件的相关规定执行。

实施单位应根据住宅修缮工程的实际情况实行项目负责人制度，项目负责人对所承担的住宅修缮工程全面负责。

实施单位应构建完整的项目管理组织构架，明确住宅修缮工程的程序办理、工程建设（安全、质量、进度等）、群众协调、技术管理、资金管理、档案管理等各专业部门，选用具有执业资格和专业技能的人员担任负责人，并建立内部考核考评机制，在区住房保障和房屋管理局的指导下，根据《管理办法》的相关要求依法依规开展工作。

第十二条工程承发包

施工单位应在其资质等级许可范围内从事工程建设活动，不得转包和违法分包工程。

住宅修缮工程承发包，按照国家以及本市有关规定执行。

第十三条工程监理

住宅修缮工程监理按照《上海市建设工程监理管理办法》相关规定进行管理。

监理单位应具备房屋建筑工程监理乙级以上（含乙级）资质。

区住房保障和房屋管理局结合我区工作实际，在征询区相关部门意见的基础上，采用年度入围招标的方式确定住宅修缮工程年度入围监理单位名册。

享受财政补贴资金的住宅修缮工程项目的监理单位必须在年度入围监理单位名册中择优选取。

实施单位应与受委托的监理单位签订工程委托监理合同，并将合同报区住房保障和房屋管理局备案。

住宅修缮工程监理费的收缴，执行国家和本市有关规定。

其中，享受政府补贴项目的监理费可实行财政直拨。

住宅修缮工程实行监理单位向区住房保障和房屋管理局定期报告制度。

监理单位应按照有关规定，切实落实施工现场的监理责任，并审查施工组织设计中的安全技术措施落实情况以及专项施工方案是否符合工程建设强制标准。

对工程现场中的各类工程建设违法违规行为，应及时发现、及时制止。

对安全质量隐患和问题，应要求施工单位停工或者整改，并书面告知实施单位；制止无效时，应及时报告区住房保障和房屋管理局。

对监理单位未履行对安全质量隐患督促、整改和报告责任的，由有关方面依据相关规定予以处理。

第十四条工程合同

住宅修缮工程承发包双方应签订承发包合同。

合同签订后，实施单位应向区住房保障和房屋管理局备案；需要实施项目分包的，应向区住房保障和房屋管理局办理分包合同备案后，方可组织实施。

区住房保障和房屋管理局应定期开展检查，发现与合同备案信息不相符的住宅修缮工程项目，应责令施工单位停工并按照规定重新办理备案手续。

同时，将处罚信息报区建设交通委录入企业诚信手册，作为企业参与其他住宅修缮工程施工招投标时的依据之一。

第十五条工程材料

住宅修缮工程使用的建设工程材料的质量，应符合国家、行业、本市地方标准。

鼓励新技术、新工艺、新材料、新设备应用于住宅修缮工程，严禁使用列入国家、本市建设工程材料禁限目录的材料。

施工单位应对进场材料进行报验，监理单位应对报验材料进行进场检验签证，需要复试的应见证取样复试，复试合格后方可使用。

区住房保障和房屋管理局对住宅修缮工程使用的主要材料定期进行现场抽样，委托专业单位出具检测报告，并将结果报市住房保障房屋管理局备案。

对存在不合格或者假冒伪劣材料的，除要求整改外，还应依据相关规定，对实施单位、施工单位和材料供应商等予以处罚。

第十六条工程质量

住宅修缮工程实行“谁设计、谁负责，谁施工、谁负责”的原则。

勘察设计等单位应加强工程施工过程中的现场服务。

施工单位应在施工现场建立项目管理机构，配备相应的管理人员，建立健全施工管理的各项制度，保证工程质量。

监理单位应加强对实施过程中的监督管理。

住宅修缮工程质量标准，按照《房屋修缮工程技术规程》和国家、本市有关工程技术规范执行。

第十七条工程安全

住宅修缮工程施工单位对施工安全负责，监理单位对施工安全承担监理责任。

实施单位负责协调管理，并按照合同约定，督促各参与单位落实安全生产责任。

施工单位应设立安全生产管理部门，配备施工现场的专职安全生产管理人员，负责对工地安全生产进行现场监督检查，及时制止各类违章行为。

发现安全生产事故隐患，应向项目负责人反馈，及时整改，并向区住房保障和房屋管理局或者其他有关部门报告。

施工单位应执行《上海市建设工程施工安全监督管理办法》等要求，按照施工方案、技术标准和施工规范进行施工，并认真落实通过监理等审查的施工组织设计中的安全质量防护措施。

对存在危险性的分部分项工程，应制定专项施工方案，确保施工安全。

特种作业人员应按照有关规定，经过专业的作业培训，取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。

第十八条消防安全

住宅修缮工程执行《上海市建筑工程施工现场消防安全管理规定》，严格动火制度，设置消防分区，并接受消防部门的管理。

对消防部门提出的问题和隐患，应认真整改。

第十九条文明施工

住宅修缮工程执行《上海市建设工程文明施工管理规定》和《上海市建设工程文明施工标准》。

实施单位和施工单位应结合工地现场的实际情况，针对施工现场的安全防护、便民措施、小区安全巡逻值班制度、材料统一堆放、施工或者危险区域的警示标志、减少施工扰民行为、加强工地宿舍管理等，制定文明施工的措施和应急预案。

第四章   群众工作要求

第二十条业主和居民意愿

住宅修缮工程实施前，应充分体现业主和居民的意愿。

实施单位在编制和公示修缮实施方案时，应认真听取业主和居民意见，不断优化方案。

第二十一条业主和居民参与

住宅修缮工程实施中，应充分依靠业主和居民。

区住房保障和房屋管理局应会同相关街镇、居委会、社区等细化工作措施，取得业主和居民的理解、支持和配合。

实施单位和施工单位在实施过程中，应坚持“便民、利民、少扰民”的原则。

实施单位应建立“十公开制度”，并在住宅修缮工程现场设置公告栏，接受业主和居民的监督。

“十公开制度”内容为：

居民意见征询结果公开，修缮科目和内容公开，施工队伍公开，监理和设计单位公开，主要材料公开，施工周期公开，文明施工相关措施公开，现场接待和投诉电话及地址公开，开工审核情况公开，竣工验收移交结果公开。

第二十二条业主和居民评估

住宅修缮工程实施后，应充分重视业主和居民的评估意见。

区县住房保障房屋管理局应建立和完善住宅修缮工程的居民满意度回访和测评制度，由居民参与评定和反馈住宅修缮工程的质量和效果。

对业主和居民提出的问题和反映不满意的地方，应及时进行总结并跟踪整改。

同时，汇总分析，作为相关管理、实施和施工等单位的考评评估依据。

第五章   监督管理

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