最新房产中介不能说的10个秘密买卖租房必看资料.docx

最新房产中介不能说的10个秘密买卖租房必看资料.docx

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最新房产中介不能说的10个秘密买卖租房必看资料

如何才能做到不中招呢？

首先就是要了解房产中介的工作性质。

房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。

它最大的优势就是掌握大量房源信息，以及能够招揽到更多的购房者，同时由于熟悉房产交易流程，可以帮助买卖双方解决诸多实际问题，因而房产中介可以说是交易的“润滑剂”。

　　然而与此同时，购房者却要时刻保持清醒，不能偏听偏信。

为了自身利益，房产中介在传递信息过程中，肯定会有所取舍，尽可能保留对自己有用的信息，而屏蔽掉对交易毫无帮助的部分。

但这样却不利于买卖双方做出理性的判断，很多时候甚至会发生误导。

　　作为购房者应对房产中介行业有所了解，比如二手房常规买卖流程等，其中，更为主要的是要了解一些行业“潜规则”。

在此，本刊特地遴选出10大典型案例，比如房产中介如何吃差价，如何通过别的方式来掩饰房子的缺陷，以及怎样利用手段来控制买卖双方等等。

本刊所列举的10大秘密，基本涉及到了中介服务流程中一些关键环节，比如看房、撮合交易等等。

　　当然，这10大典型秘密并不能完全囊括所有，因此我们还在最后一篇文章中列举了更多的违规手段。

但即便如此，我们所揭露出来的，仍然可能只是行业中的冰山一角。

需要说明的是，我们并不是想要妖魔化这个行业，而且我们也欣喜地看到了来自行业内部的种种努力，比如有些中介公司对违规操作“零容忍”等。

但是，由于这个进程有些缓慢，因此本刊也希望通过此举来推动一下，以加快行业规范的步伐。

壹介绍避重就轻

　　案例

　　“什么叫满嘴跑火车，跟房产中介接触一段时间，你就会发现他们说的话就是如此。

”跟房产中介打了一个多月的交道之后，周先生深有感触地说。

　　考虑到日后要把小孩子送到好一点的学校就读，周先生打算先买好房子，以便及早把户口迁过去。

选好学校之后，紧接着就把自己的需求告诉了附近的中介，让他们帮忙找一套合适的房子。

　　很快就有中介来电称，已经找到合适他的房源。

对方表示，旁边就是市场，非常繁华。

看房时，中介还煞有介事地带着他在四周转了一圈，附近学校、公园、超市等等一应俱全，的确如中介所说，是个成熟的生活社区。

然而入住之后周先生却发现，靠近市场并没有他想象的那么美好，每到夜市开张，高分贝的喧闹声便会让周先生心神不宁，呛人的烟气四处飘散让他根本没法开窗透气。

而这些，看房的时候中介只字未提。

　　住在这样的房子里面，周先生心里有些窝火。

凑巧有一天，中介又打电话过来了，只听他带着十分愧疚的语气表示，上次推荐的房子确实不怎么样，不过现在找到了一套真正符合他心意的房子，问周先生愿不愿意把房子卖了再买一套。

听到这话，周先生哭笑不得。

　　分析

　　房产中介在介绍时，一般只会“捡好听的说”。

总结中介的做法，主要不外乎三种方式：

第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。

比如南京近日就曾有购房者把中介告上法庭，原因是自己所购的婚房内发生过凶杀案，而中介却并未尽到如实告知义务。

其实这种方式为房产中介所广泛使用。

　　第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大。

有朋友告诉记者，自己在买房的时候就曾碰到过类似的情形，中介当时介绍说，他所看重的地方，日后肯定会通地铁。

这位中介说得虽然没错，但利好兑现的时候，却距离买房时间已经过去了6年之久。

强调优点并将其放大，主要是为了让买家只看到优点，而忽略缺点。

　　更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。

比如上述案例中，明明朝向为西面，但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。

再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值，等等。

通过这种变通的说法，让缺点变得不那么让人无法接受。

　　点评

　　房产中介的主要职能为居间，其只有在撮合成交之后才能取得报酬，因此他们其实还要做一份重要的工作，就是努力把房源推销出去。

而作为一般的购房者，有谁愿意购买一套存在瑕疵的住房呢？

为了增加成功的概率，中介便不会主动暴露房子的缺陷，除非是购房者自己看出来，这对购房者来说是不公平的。

对于房屋自身存在的一些缺陷，中介应该有所了解，并如实告知，让购房者自己作出决定。

贰装修房屋另有隐情

　　案例

　　准备结束单身生活的小林已经看了不少房子，由于资金有限，因此之前中介推荐的房子要么太小，要么太旧，一时间居然难以找到合适的房源。

直到有一天，某中介公司的业务员带着非常兴奋的语气给他打来电话说：

“我们这里刚刚有人挂了一套房子，已经装修过了，价钱也不是很贵，你快点过来看房吧。

”

　　求房心切的小林下班后马上与太太一起去看房，房间内家具、家电有八成新，而且室内被整饬一新，清新淡雅的风格，颇有情调。

尤其是卧室贴上了全新的粉红色壁纸，在灯光的衬托之下，室内弥漫着一股不浓不淡恰到好处的香水味，氛围浪漫温柔之极。

中介主动解释说，房东准备把房子装修好了之后自己住，但女儿出嫁之后全家人要住在一起，因此打算把房子卖掉，为女儿买大房子筹集一些钱。

　　这让林先生欣喜不已，真的以为自己撞了大运，于是毫不犹豫地当场拍板买了下来。

买房过程非常顺利，两个月之后就搬了进去。

住进去没多久，卧室里隐隐约约散发出一股淡淡的霉味，起初并没有在意，后来越来越浓，他赶紧找来懂装修的朋友帮忙查找原因，原来是与卧室仅一墙之隔的卫生间防水有问题。

当他再次回头找中介的时候，对方却故作无辜状，说：

“我哪里知道房子还有这毛病。

”

　　分析

　　买房之前先装修，除了提高“卖相”之外，另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。

　　也许会有人心存疑问，卖房之前为什么还要搭上一笔不菲的装修费。

因为装修一次，少则三五万元，多则十几万元，这岂不是很不合算？

有这样的想法并不让人奇怪，这种反常的做法的确让人怀疑。

兵家有言，“将欲取之，必先予之”，意思是说，如果想要获取它，不妨先给予对方。

不少房产中介深谙此道，明白通过预先给购房者一点好处，可以换得更多的收益。

如一套市场价为120万元的老工房，如果房内装修太破旧，购房者的心理价位只能给到115万元甚至更低。

而花费3万元进行一次简单装修，以市场价出售几乎不会有什么障碍。

因此中介有时候会建议房东如此操作，尤其是对一些长时间挂牌而无人问津的老房子，通过此举可立即得到改善。

这样操作原本无可厚非，但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因为渗水而出现霉斑，就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。

　　点评

　　当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但不可否认的是，通过装修来掩饰瑕疵的现象也并非不存在。

因此购房者碰到这种情况之后，必须多一个心眼。

除了向中介了解房东装修房子的目的，同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。

如有必要，还要房东做出保证，诸如房顶漏水、卫生间防水等不存在问题等，这样才能做到万无一失。

当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。

叁看房次序暗藏玄机

　　案例

　　文先生至今仍感到不解，当初自己怎么就看上了那套房子，并差点买下来了呢？

　　文先生想改善居住条件，因此在出售旧房的同时，也开始着手寻找新房。

某中介公司业务员表现得非常专业，很快就取得了文先生的信任，并经常为他出谋划策。

于是自然而然地，文先生经常会应邀去看房。

　　在这位业务员最先带看的房源中，要么房型有问题，要么楼层不佳，反正都不能让他满意。

有了这样三四次经历之后，该业务员突然表示，已经帮他找到了合适的房子。

文先生前往看过之后发现确实如此，房型布局合理了许多，内部装修虽然有些陈旧，但并不过时，是他看过的所有房型中最为满意的一套，于是不免有些动心。

　　不过当他与妻子一起再次看房后，却发现自己第一次有些粗心大意了。

妻子发现，这套房子的卫生间为暗间，只有一个小小的通风处，通风状况不佳，气味难以散发；同时两个卧室正对门，私密性存在缺陷。

　　分析

　　难道是文先生看不到这些缺点吗？

并非如此！

让他一时间失去应有的判断力是有原因的，这其中与中介的推销手法有着极大的关系。

　　道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握，尤其是准备实施“精准打击”的时候，会更加注重推销方式。

在全面了解并掌握客户的具体需求之后，恰好自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，因为他们心里清楚，如果贸然行事，极有可能无法取得自己想要的结果。

　　这时候业务员会采取迂回战术，对看房次序作出很有针对性的安排。

通常的做法是把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来，带着客户逐一察看。

当然，这类房源的缺陷非常明显，要么因为靠近马路饱受噪音侵扰，要么房型布局极不合理等。

对于这类房源，业务员也能给出比较合理的评价，基本认同客户提出的各种看法，有时候甚至还会主动“爆料”，指出客户没有看到的缺点。

　　对于业务员如此种种的做法，会加深客户对业务员的好感。

但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候，眼见时机已到，他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。

正是因为前面做足了铺垫，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。

　　点评

　　如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？

购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。

而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时，也会因为“心里有数”而做到不为所动。

当然，作为购房者，也应该了解中介的迂回战术，当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后，再突然推出一套不错的房子时，就要当心了。

肆“到手价”买家要当心

　　案例

　　毕业之后留在上海发展的“新上海人”小陈准备买一套小房子自住。

考虑到自己的承受能力，同时也要方便上下班，他把外环线附近的地铁房列为首要目标。

经过一番考察，看中了两套类似老工房的房源，面积都在60平方米左右，区别在于其中一套挂牌价为125万元，而另外一套则为129万元。

　　虽然没有指望能够捡漏，但小陈还是心仪实惠一点的房子，于是他选中了报价125万元的房源。

于是在中介的安排下，小陈带上两万元的现金，准备交付定金。

在等房东前来收钱的过程中，业务员告诉他，房东约定的是“到手价”，即税费全部由买家承担。

业务员同时告诉他，目前绝大多数房东都采用这种方式挂牌，即使不这样，也会把税费计算在房价中转嫁给买方。

　　小陈询问了另外一套挂牌价为129万元的情况，却发现这套房子已满5年，不必承担营业税和个税，于是他粗略估算了一下，购买后者其总价款还要低一些，于是他当即表示购买另外一套。

　　分析

　　从表面上看，购房时间是否已满5年，与购房者之间并无直接关系。

因为即使未满5年，也是由房东来承担房产营业税和二手房买卖个人所得税。

但由于“到手价”的出现，这种关系完全发生逆转。

　　所谓“到手价”，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。

在这种情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。

简而言之，到手价就是在交易完成后，卖方所能得到的全部款项。

这样看来，如果约定的是“到手价”，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。

在当前市场，由于房价并不上涨，因此有很多房东都与中介约定“到手价”方式。

　　由此看来，在报价相同的情况下，购房时间是否超过5年，对买方的购房支出会产生巨大影响。

如果未满5年，根据当前相关政策规定，需要承担相当于总价6.5%左右的房产营业税和二手房个税，以上文中报价125万元的物业来计算，这两项税费开支共81250元。

如果再考虑双方的中介费（买卖各1%）以及契税（房价的1%），购房总价款达近137万元左右。

但如果购买报价为129万元的房子，不必缴纳房产营业税和二手房个税，仅中介费和契税，总价款约134万元左右。

两厢对比，买后者更合算。

　　点评

　　目前到手价形式非常普遍，几乎所有的挂牌价都是如此。

因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到房地产交易中心去了解一下，把计税依据和计算比例弄清楚，同时了解哪些税费需要支付，哪些已经免除，以免在过户交税时与自己的预期不一致。

同时，为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定，并详细写明，以免产生不必要的纠纷。

另外，在选择房源时，面对两种报价不同的房源，可根据实际情况先行估算一下购房总成本，而不只是单纯看报价。

伍低价房源多为“钓鱼”

　　案例

　　看了一圈房子下来之后，廖先生心中产生了这样一个疑问，为何看起来很便宜的房子都被卖掉了呢？

　　买房那段时间，廖先生几乎搭上自己所有休息时间。

周末的时候，他就拉着女友四处不停看房，下班之后则还要在网上搜寻。

慢慢地，他对自己所考察的区域内房价有了一个整体认识，很快就能一眼看出哪些房子报价比较实惠。

　　每次他都专门挑那些价格很实惠的房源，但到头来却发现总是扑空。

在中介门店，业务员的答复都是千篇一律：

“不好意思，这套房子最近刚刚成交，我们还没来得及把那条信息撤下来。

要不您先坐坐，我帮您找找别的房子。

”接下来便是规定套路，留下电话、姓名，以及具体要求，然后再推荐房源，但报价都要比廖先生看到的那套高出一成左右。

在网站上找到的低价房源同样也“无房”，业务员随便找些理由搪塞之后，紧接着也会很客气地表示，他们公司其实还有很多类似的房源可供选择，进而要求廖先生留下联系方式。

类似的情形碰得多了，廖先生渐渐明白了，这些低价房源根本不存在，中介发布这些信息是另有所图。

也正如他所料，在其后很长一段时间里，凡是留过电话的中介公司，隔三差五会“问候”他一次。

　　分析

　　目前市场交易状况相对比较低迷，各中介公司为了抢夺有限的客户资源，会不遗余力地想出各种办法，发布“钓鱼”信息就是其中一种手段。

二手房市场的确有机会“捡漏”，但可遇不可求。

为了能够接触到更多潜在客户，不少中介公司会利用购房者“捡漏”心理，虚拟一些低价房源信息，用来“钓鱼”。

如同诱饵一般，“钓鱼”房源信息极具诱惑力，价格低得让人眼热心跳，产生强烈的购买欲望。

网站上的一些“钓鱼”房源信息描述则更加肆无忌惮，诸如“抄底价”、“急售”等等字眼随处可见。

有业内人士估计，大概有八成左右网上低价房源信息是“诱饵”。

　　这些房源信息的真实性并不高，它们存在的目的，主要是吸引购房者走进门店，或者打进电话进行咨询。

只要与房产中介进行一次接触，他们就能够顺利获取购房者的电话，并掌握购房者需求信息，然后便是不停地推荐房源，频率是每个星期一到两次，如果被房产中介列为最高诚意买房等级的，推荐频率更高。

　　点评

　　有业内人士私底下表示，其实每个中介公司都会囤积一大批客户，一旦出现低价房源，不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了，而且也能很快成交，因此一般不会挂牌出来。

而且现在房源很难做到独家代理，因此对于那些低价房，各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去，哪里还有时间挂出来等着客户上门？

因此日后再次碰到此类情形，当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖，转而进一步要求留下自己信息的时候，如果不想受到更多推销电话的骚扰，尽可转身而去。

陆挑刺房客部分是“托”

　　案例

　　因为业务发展，老张准备搬离他现在居住的城市。

考虑到搬回来的可能性已不大，于是打算卖掉这里的房产。

　　老张在一家房产中介公司挂了牌，作价160万元。

考虑到这家公司规模不小，积累的客户不少，加之在业务员劝说下，老张很爽快地与他们签订了独家代理协议。

也正如老张所料，刚刚挂牌出去，就开始有人看房。

不过让老张始料不及的是，几乎所有人在看房之后，都表示挂牌价过高。

有一个周末，家里接连来了4拨购房者来看房，每一拨人在看房的时候都挑出不少毛病，比如装修太久、卧室面积偏大、朝北房通风状况不佳等等，甚至有人连厨房瓷砖颜色都不放过，评头论足一番。

　　当越来越多的人在不断挑刺找毛病的时候，老张心里面开始怀疑起自己的判断，是不是价格定得有些偏高了？

就在他有些拿不定主意的时候，中介公司打来电话说，有一个客户想以152万元的价格买他的房。

眼见房子在短短几天内，就要缩水8万元，老张自然不甘心，但他又有些吃不准，160万元的价格到底是不是合理？

左右为难之际，中介开口了：

“要不我跟买家再商量商量，双方各让一步，155万元，你看如何？

”接连被压价的老张基本接受了这个价格，于是双方很快就达成了交易。

　　分析

　　这是一种非常经典的砍价手法，并非中介独创，但已被他们“活用”。

　　为了迫使房东让价，中介公司会组织一些“托”，比如公司的同事，或者亲戚朋友等，当着房东的面不停地挑刺。

这些“托”的目的就是当着房东的面使劲挑刺，让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多，不值那么多钱。

在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下，房主也会逐渐把价格降下来。

　　即使没有“托”来帮忙，房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。

比如他们在带看之前，明知购房者意愿不是很强，于是有意透露一些对目标对象不利的信息，诸如房型、楼层方面的问题。

而在带看过程中，他们又会慢慢引导购房者自己把不好的地方说出来。

等购房者离开之后，中介更会添油加醋地把购房者的话转述给房东听，以起到打压房价的目的。

　　也许会有人提出疑问，房价卖得越高，中介佣金收益不是越高吗？

其实，这里面涉及到一个时间成本问题，对于房产中介而言，他们希望市场交投活跃，这样才能赚取更多的佣金，而不是靠把房价卖得更贵来多赚几百上千元。

多做几单生意比帮房东卖出更高的价格会赚得更多，因此他们肯定愿意选择前者。

　　点评

　　采用这种手法迫使房东降低房价，主要有两大目的，其一是便于自己快速售出这套住房，以赚取佣金；另外一种可能就是压低价格之后自己收购，然后以更高的价格出售，以赚取更多的差价。

为了规避这种情形，房东在挂牌之前，要对市场有个比较全面的认识，以确定自家房产的市场价水平。

同时，也可以考虑在多家公司挂牌，听取更多市场反馈。

如果挑刺的声音仅仅来自一家公司，这极有可能是他们准备实施压价策略了。

柒业务员都会“攻心术”

　　案例

　　刘女士至今都没有想得太明白，当初为何就如同鬼迷心窍般，硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢？

　　由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户，因此家中添丁之后便显得有些拥挤，换房成为必然。

经过多次看房之后，刘女士对其中一套靠近知名中学的房子比较感兴趣，看房之后在中介面前流露出了好感。

当然，这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意，就是这套住房楼层较低，受树木遮挡，采光受到影响，一到下午，南面房间便会昏暗下来。

于是刘女士并未明确表态。

　　第二天，中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。

在交流过程中，业务员“好心”提醒她说，自己刚刚看到新闻上说，最近房价又涨了一点点。

挂断电话之前，业务员还很略带歉意地说：

“不好意思，有个客户过来签合同了，我稍晚些时候再打给你。

”刘女士自己的确也看到过类似的新闻，她心里面开始有些担心，房价会不会再涨呢？

　　当天晚上，刘女士又接到了中介的电话，对方很急切地告诉她，自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息，也有人看中了那套房子，如要想买到房子得先于别人付定金。

业务员还说，房东准备提价，是自己做了很长时间的思想工作，才同意以原价卖给她。

一来担心房价再次上涨，还担心被别人“抢走”，刘女士马上答应了下来，第二天一大早就把钱送了过去。

　　分析

　　房产中介善用“攻心术”，他们往往会凭空捏造事实，给购房者增添压力，以便促成交易。

　　一般情况下，在与中介业务员接触过程中，他们会观察购房者，并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。

一旦购房者表露出比较强烈的意愿，他们就会找到应对之策，让购房者快速作出决定。

比较直接一点的做法就是打电话给购房者，表示已经有其他人看了房，也很满意并准备付定金，如果想要得到这套房子，唯一的办法就是抢先付定金。

这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。

　　而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者，仅靠一通电话，作用可能不会很明显。

不过房产中介也有办法，接连编造好几个故事，然后逐一说给购房者听，以扰乱购房者心神，失去判断力。

为了让“攻心术”发挥最大效果，中介有时候甚至还会演戏，比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。

　　点评

　　中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。

在现阶段，楼市买卖趋于平稳，市场中可供选择的房源还是比较多，所以可以慢慢挑选，不必心急。

即使是遇到自己满意的房源，也可先不动声色，伺机而动。

一般情况下，除非价格非常合适，在现阶段也不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。

当然，购房者有必要掌握一些识破中介“攻心术”的技巧，如中介借口有人要买，但却说不出具体的情况，则很有可能是他们随口编造的理由。

捌“吃差价”是惯用伎俩

　　案例：

　　因为追加投资需要，急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。

于是他找到一家房产中介公司，双方协商以80万元的价格挂牌出售。

中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱，于是提出可以预先支付一笔资金，但前提是他得跟公司签订一份包销协议，以确保独家代理。

而且中介还信誓旦旦地保证，两个月之后一定能够拿到全部房款。

王先生认为这个办法可行，一来可以提前取得一笔资金用于公司周转，而且还能在两个月之后得到全额房款，于是他采取了中介公司的建议。

　　中介也很爽快，很快就向王先生支付了25万元的首付款，同时给出了非常“贴心”的建议，即再签订一份《委托协议书》并进行公证，这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳，而他只要安心等到最后一笔购房款到账。

此时，已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。

两个月之后，王先生如愿拿到了所有购房款，眼见自己的卖房过程如此轻松惬意，王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。

但一次偶然机会，王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。

在一次聚会中，有朋友告诉他，自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子，王先生心里顿时五味杂陈。

　　分析：

　　中介“吃差价”曾经是二手房市场上比较普遍的现象，业界曾有这样一句话，“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过“吃差价”的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。

再到后来，随着买卖双方防范意识增强，“吃差价”的难度有所增大。

不过道高一尺、魔高一丈，很难完全杜绝这种现象。

　　吃差价主要有两种方式，其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式，尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。

这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。

其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。

如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。

当然，这种手法在房价快速上涨时期比较常见，此外税费负担也不重，因此有不少房东会发现自己居然把房子“卖”给了中介业务员，就是这个道理。

不过现阶段，在京沪深等一线城市，由于房价涨幅较小，而且税费很重，这种手法已不多见了。

但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市，这种情况还是存在的。

　　点评：

　　中介“吃差价”，一来是由于买卖双方疏于防范，二来也是因为房价上涨较快，给中介留下了操作的空间。

其实，只需买卖双方多长一个心眼，彼此间多沟通一下，就完全可以避免这种情况。

　　为了防止被中介“吃差价”，买卖双方应该做到“透明交易”，即签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，对于委托代理情形多留一个心眼，其次在商谈房价时也要做到公开，此外签约应是三方在场，买卖双方再次核对房价。

玖定金套牢买卖双方

　　案例

　　邱女士碰到了一件怪事，中介曾亲口告诉她付了定金之后无法反悔，但没过两天却又通知她取回定金，这到底是怎么一回事呢？

　　邱女士看中一套地铁房，准备买下来给儿子当婚