最新房地产开发流程大全doc.docx
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最新房地产开发流程大全doc
工作内容及流程
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图
市场深度调研
市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等;
项目最终定位
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位等,提出策略性方案。
成本测算:
针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
开发周期及付款计划
根据土地的开工条件、市场情况,制定开发节奏。
项目方案确定
现金流测算
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
(商业部分)
项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等
针对重点商家,进行专向访谈,同时组织相关专业人士进行专业论证。
同期操作商业地产项目调查
(商业部分)
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等;提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展分析、消费需求分析,确定可开发公建部分业态种类。
结合市场相关类型物业供求状况,确定所选业态开发数量
完成公建部分业态选择与数量确定
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标,提出产品类型建议,完成项目定位工作
完成公建类配套定位
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析,进行现金流测算
项目发展报告
开发计划:
■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制定土地开发计划和销售计划;
■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议;
■按营销计划和工程情况排定工期。
项目考核指标初定:
■组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流:
■根据工期制定工程款支付计划;
■制订配套费及土地款支付计划。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
成
设计院初步选择
明确设计单位选择标准,了解相关设计院的价格行情。
制定设计组织计划
方案
设计
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
合同文本审核,设计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标;
制定交工标准,对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况,对项目规划设计提出建议;
从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见;
提供各项配套费用标准。
彩色总平面图方案送规划预审
彩色总平面图(含经济指标)
修建性详规成果
详细性规划方案的报建及确定
建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定
各部门共同商讨成本指标,逐步深化、细化。
各部门结合项目实际,从不同角度提出合理化建议。
彩色立面效果图送规划预审及审批
建筑方案报建图
景观概念方案设计及确定
各部门结合项目实际,从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
项目
指标
确认
项目成本指标确定
对销售费用指标,进行讨论确定;
结合不同业态经营客户需求,提供有关配套设备设施种类、数量建议;
项目前期、工程、配套、费用等指标落实。
项目考核指标确定
营销:
结合公司战略要求和项目自身状况,协调其他各部门制定项目的考核指标体系;
工程:
制定工期。
年度考核指标调整
营销:
根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系;
工程:
制定工期考核标准。
施工图
设计
组织
施工图、建筑设计院选择与合同签定
进行设计招投标;对结构方案、设备选型进行评估;
合同的审核。
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书(交工标准确定、建筑、景观限额指标确定)
按产品型式不同,提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标:
结合项目定位和客户需求及经验判断,参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定;
提供工程技术专业建议。
结构方案及设备选型研讨及确定
针对不同结构方案进行经济测算,选优;
结构方案及设备选型研讨。
地质勘察报告
组织现场勘察,并提供地质勘察报告
施工图成果
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
施工图会审,审核对成本影响较大的项目,提出优化意见;
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
施工图全图
编制典型楼座建安预算,建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化:
根据项目预期销售均价和利润率要求,根据不同施工方案的成本情况,讨论并加以优化;
图纸优化变更;
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合管网方案设计
提供各专业局设计条件
景观扩初及施工图设计
成本核算及费用控制
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
施
工
准
备
阶
段
建设
工程
规划
许可证
规划方案及市政方案送审
设计方案(含总平面图)申报表
土地出让合同
修建性详细规划份,电子文件份(注:
审定前,提交本规划设计方案,电子文件份)
申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托书
建筑方案送审
建筑设计方案申报表
现势地形图份
土地出让合同
投资计划
建筑设计方案份(含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等)重要项目需提交模型
申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托书
取得许可证
投资计划
配套
消防
人防
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许可证
规划局批复的项目总平图及电子文件
首层平面图
出放线报告
按照施工总平图进行楼座点放置,出放线报告
现场保护与移交
施工单位配合做记录、现场保护
移交施工单位
施工
许可证
准备相关文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过签证的施工合同
建设资金证明(银行存款证明)注:
资金情况需满足施工中标价的以上
项目年度投资计划(当年计划)
施工图审查
质量监督手续
质量监督登记表
安全措施
安全施工措施登记表
企业投资项目备案
规划成果
大配套
开工
前期
工作
“三通一平”
临水、临电
■工程:
确定临水、临电位置及数量;
■项目:
协助临时电送电、接入水接入;
■财务:
提供资金;
■成本控制:
审核相关费用和成本。
场地平整
施工组织方案
招投标、签订合同
勘察单位
桩基施工单位
监理单位
土建施工单位
甲供材、分包商
沉降观测
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
开工
前期
工作
招标合同备案
指土建施工单位的公开招标及合同备案
确定备选单位、提供招标资料及备案合同;
确定合同约定的各项条款。
施工图会审
组织监理、施工单位一起对图纸进行会审
会同设计院进行会审,签定图纸会审记录
设计交底
会同设计院进行技术交底,签定交底记录
质量监督手续
办理质检委托
办理安全检查委托
环卫、环保等相关报建手续
项目临时、永久路口的报建手续
申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续
办理施工人员暂住手续
开工
工
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