某物业管理实用文本汇总.docx
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某物业管理实用文本汇总.docx
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某物业管理实用文本汇总
新天地物业管理实用文本汇编
物业管理公司规章制度--实例一
一、目的:
规范全体员工行为,加强本公司员工队伍的建设,提高员工的基本素质。
二、适用范围:
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、职责:
3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育,并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束
4.1进公司必须穿好工作服;
4.2工作服要干净;
4.3进公司须戴工作证;
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;
4.6不得擅自涂改工作证,若要更改一定要经人事部办理;
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间
5.1时间为上午8:
30----12:
00下午2:
00----18:
00
5.2不得无故迟到、早退、外出;
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);
5.4严禁无故旷工;
5.5上、下班必须签到;
5.6不许代别人签到;
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件
6.1设备、备件要小心使用,应保持设备整洁美观;
6.2注意整理整顿;
6.3道路要保持畅通,不许摆放东西;
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;
6.5节约用水,用电,不得浪费;
6.6凡故意破坏设备、设施,从严处理;
6.7凡盗窃本公司财物,从严处理;
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导,不得擅动机器。
七、其它
7.1服从上司的命令;
7.2发生事情必须立即上报、联络;
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;
7.4严禁在花园内吸烟;
7.5不准喧哗、赌博;
7.6不准盗窃他人或公司内的东西;
物业管理公司规章制度--实例二
★ 规章制度
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;
2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;
3、严禁在办公室私用电话;
4、除急事外不许接听私人电话;
5、未经许可不准在公司内演说集会示威;
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;
7、不许在公司内打架;凡有打架者,无论何原因,一律做无条件开除处理;
8、凡在被本公司开除的雇员,一律不准再招入公司,一经发现,即时开除并扣除所有工资;
违反以上规章制度将严肃处理,重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
★ 关于上班时间
1、 无故早退或迟到,罚款5元,
2、 无故旷工一天扣除2天工资;
3、 旷工连续3天,按自动离职处理;
4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元;
5、 发现代人签到,一律罚款20元;
6、 擅自涂改签到表,一律罚款20元。
(所罚款项存用于公司活动基金)
★ 关于花园内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者,则警告并罚款5元;
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物,立即开除并扣当月工资20%;
4、凡故意损坏本公司设备等财物,按所购入价2倍赔偿;
5、在公司或花园内张贴、乱涂,按警告处理并罚款5元;
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏,则需等价赔偿其修理费,并酌情加倍处罚。
★ 其它
1、不服从上司的命令,按严重警告处理并罚款5—20元,屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害,则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟,则罚款10元;
4、发现喧哗、赌博,按严重警告且罚款20元处理,情节严惩者以开除处理;
5、凡盗窃他人的物品,立即开除并送公安机关处理;
6、上班时间内怠工或打瞌睡,则严惩警告并罚款10元起。
情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录,查到一次罚款10元。
8、内部培训时间无故不到者,罚款10元,并给予警告。
★ 员工考勤和休假的规定
为了维持良好的生产秩序,提高劳动生产率,保证生产工作的顺利进行,为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力,努力做好本职工作,并考虑员工与家属团聚的问题,根据国家有关规定,结合公司的实际情况,特制定本规定 .
(一) 考勤
1. 考勤内容
① 上班时间已到而未到岗者,即为迟到;
② 未到下班时间而提前离岗者,即为早退;
③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者,为擅离职守;
④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟,或未经准假而不到班者,均为旷工。
2. 考勤须知
① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工,应进行教育,数屡教不改的,给予适当的纪律处分,如有造成严重后果的,应追究其责任。
② 对旷工者,应责成其作出书面检讨,并按下表计扣工资,扣发当月各项奖金,旷工二天以上,每增加一天,加扣年终奖10%。
连续旷工10,或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数,但次数较多,情节严重,均应作除名处理。
3. 请假办法
① 公假
经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假;经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表,以及因公负伤人员在医疗期间,根据实际情况核给公假。
② 调遣假
员工异地调动,因要处理个人琐事给一天公假。
如有非经常性事务,需员工本人办理或参加的,如迁居、开家长会等,各单位可考虑到工作安排及员工的需要,酌情处理,不计算假期。
4. 因工作需要积累工时工休,一般应在当月补休,如确因工作一时不能安排补休的,经部门经理同意可适当推迟,可保留至当年底,但必须在本年度休完。
如确因工作不能补休的,应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。
补偿办法:
平日加班:
工资÷26天×1.5×加班天数;法定假日加班费:
工资÷26天×2×加班天数计算。
(二) 休假
1. 员工休假必须服从组织安排,并按规定逐级审批,报人事部批准,主任一级由部门经理安排休假,部门经理由总经理安排休假。
2. 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。
未通过审批的,不得擅自休假,否则按旷工处理,因特殊原因本人不能亲自办理的,应委托别人或电话告假,回来上班后再补请假条。
3. 婚假
员工申请结婚,需在本公司办理结婚手续,并以领取结婚证为准,有薪婚假三天,晚婚者有薪假6天,(晚婚条件:
女满25周岁,男满28周岁)。
如到外地(指配偶工作所在地在外地,不含旅行结婚)结婚的,根据在途往返时间核给路程假。
4. 丧假
员工的直系亲属(祖父母、父母、配偶、子女,以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆)过世,给予有薪假3天,员工到外地办理丧事,可根据实际路程所需时间给假。
5. 产假、计划生育假
① 女员工产假按下列标准核给(发基本工资)
② 临时工产假56天,发60%的工资。
③ 产妇如遇实妹困难,可请哺乳假,工资按本人基本工资75%发给,其他补贴照给。
④ 接受节育手术者,经医生证明,分别给予以下假期:
▲ 放置宫内节育器的,自手术之日起休息3天,手术后7天内不安排重体力劳动;
▲ 经计划部门批准取宫内节育器的,休息2天;
▲ 怀孕不满3个月人工流产的,休息7天,3个月以上的休息15天;
6. 病假
① 员工因病或非因工(公)负伤,经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作,可参考医生建议,根据实际情况核给病假;
② 有薪病期3天。
4天以上按以下规定执行:
7. 事假
员工因个人事务,必须亲自处理的,根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给,请事假员工按无超过两天者按无薪处理。
8. 探亲假
① 探亲假是给予加入公司满一年,在职期间没有请过探亲假、回家假等;
② 员工需要回家探望父母,假期为15天,(包括公休日、法定节、假日)不包括路程,路程根据实际需要核给;
③ 探亲假给予基本工资。
(以提供路程票为准,否则以事假论)
④ 在本公司休过年假者,不再适用此条。
9. 年假
① 凡加入公司工作满一年者,均有休年假规定。
② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者,当年不再享受年假,旷工累计两日者,当年不再享受年假。
③ 受过各种公司处分、警告者,当年不再享受年假。
10. 说明
本规定从发布之日起执行,以前有关规定与本规定相抵触的,按本规定执行,执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。
物业管理100问--
(一)
一、物业管理基本概念
问1、什么是物业管理?
答:
物业管理指业主选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
主要从三个角度理解:
一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理;二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业,双方签订物业服务合同,明确双方的权利义务;三物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。
问2、为什么要实施物业管理?
答:
主要有三方面原因客观上要求实施物业管理:
(1)房屋产权多元化。
随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变,90年代初以来我市住房制度改革逐步变化,房屋商品化,房屋产权多元化,个人拥有房屋产权的比例越来越高,原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
(2)人们生活水平的提高,需求增强。
房屋作为价值高的资产,是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式,人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求,一方面要求住得好,房屋状况保持的好,环境整洁优美,同时还要求房屋的保值增值,这些都需要高水平的专业物业管理服务。
(3)物业项目建设规模大,房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。
一个物业项目里往往有成百上千业主,众多业主由于房产毗邻,在使用管理物业、在物业的保值增值等方面,全体业主形成公共性物业管理服务需求,而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂,对物业管理服务要求转业文化程度高。
这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成,需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。
问3、什么是业主?
业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务?
答:
房屋所有权人为业主。
在成立业主大会及组建业主委员会过程中,除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外,购买预售商品房(含经济适用房),尚未取得房屋权属证书的,房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
业主是物业管理活动中的重要主体,物业管理离不开业主的参与。
业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上,业主既拥有物业管理区域内的一份房产,也是物业管理区域的成员。
业主在物业管理中享有权利,同时也要履行相应的义务。
业主在物业管理活动中享有的权力主要有:
接受物业服务;提议召开业主大会,就物业管理的有关事项提出建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权等。
同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则,执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,交纳物业服务费用等义务。
二、购房时应关注的物业管理事项
问4、为什么购房时要关注物业管理事项?
答:
购房时就关注物业管理,才能为将来的物业管理打下好的基础。
因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段,物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。
如果购房时没有约定,房屋买卖关系已经形成,业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意,就容易产生矛盾。
因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项,即使是预售房屋,购房时离入住还有一段时间,也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项,才能有效避免入住后的物业管理纠纷。
问5、购房时应注意哪些物业管理事项?
答:
主要签订好两个文件:
房屋买卖合同和业主临时公约。
购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容;买房人同时要承诺遵守业主临时公约。
问6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约?
答:
买房人在购房时就要看业主临时公约,在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。
建设单位应当在销售房屋前,制定业主临时公约,在房屋销售时,将业主临时公约向买房人明示,并予以说明;不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。
问7、业主临时公约具有什么作用?
答:
业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守,能起到规范业主在物业管理活动中行为,维护全体业主整体权益的作用。
例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品,就是为了保证小区全体住户的安全;又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主,业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴,是为了维护全体业主的利益,对欠费业主的约束。
问8、业主临时公约包括哪些主要内容?
答:
业主临时公约由开发企业在售房前制订,主要对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。
开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。
问9、违反业主临时公约怎么处理?
答:
业主违反业主临时公约的,应该承担相应的违约责任,比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备,造成损坏,是对其他业主的利益侵害,应该赔偿损失。
对业主违反业主临时公约的行为,相关业主、业主委员会,物业管理企业、可以督促其改正;协商调解不成的,可以提起诉讼;违反相关政策法规的,报告有关部门。
问10、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行?
原来已经签署的物业管理公约是否继续有效?
答:
2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目,实行新的业主临时公约制度。
原来已经签署的物业管理公约(或房屋使用、管理、维修公约),在业主大会通过新的公约前,原公约继续有效。
问11、业主临时公约和业主公约有何区别?
答:
业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段;业主公约是业主大会成立后,经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。
问12、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款?
答:
北京市国土房管局2003年12月发布的新《商品房买卖合同》示范文本第二十九条、二十条以及附件四均为与物业管理有关的条款。
内容包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。
问13、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容,购房人为什么不能随意修改,是不是霸王条款?
答:
由于物业管理服务具有公共性的特点,绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务,服务内容和服务水平,对入住的每个业主都是一样的,支付的费用也应该是一样的。
如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样,没有可操作性;如果约定的费用不一样,一样的服务水平,有的费用高,有的费用低,对多付费的业主不公平。
因此,房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用,服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定,与前期物业服务合同保持一致,开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定,但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。
这是由于前期物业管理的特殊性决定的,目的是为了维护全体业主的合法权益,不应理解为霸王条款。
问14、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行?
答:
在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。
业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时,物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。
问15、前期物业服务合同如何签订,包含哪些主要内容?
答:
前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订,包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。
前期物业服务合同必须采取书面形式。
问16、业主大会成立前,业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用?
答:
不能。
因为按照规定,前期的物业管理企业由开发建设单位委托,业主应当按照约定交纳物业服务费用,接受物业管理企业的服务。
问17、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后,单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费?
答:
不能。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定,交纳物业服务费用。
三、业主大会及业主委员会
问18、什么是业主大会?
答:
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会是对应物业管理区域成立的,一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
问19、如何划分物业管理区域?
答:
物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。
划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素;非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素;住宅与非住宅结构相连的区域,应本着有利于物业管理的原则划定。
问20、什么时候应成立业主大会?
答:
新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域;公有住房出售率超过50%的物业管理区域,应当尽快组织召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会。
问21、如何召开首次业主大会会议,成立业主大会?
答:
应按以下步骤召开首次业主大会会议,成立业主大会:
(1)成立筹备组,负责业主大会筹备工作。
住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位(或公有住房出售单位)、社区居委会组成业主大会会议筹备组;筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。
非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。
筹备组的主要职责如下:
①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
②按照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);
③确定业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权;
④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
上述工作①-④应以书面形式在物业管理区域内公告。
(2)筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议,审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》,并选举产生业主委员会。
区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
问22、什么情况下可以不成立业主大会?
答:
物业管理区域只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会。
决定不成立业主大会的,业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
问23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权?
答:
首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。
以每一平米为投票权计算基数,不足一平米部分不予计算。
以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过《业主大会议事规则》确定。
问24、业主大会会议以什么形式召开?
答:
业主大会会议可以采取集体讨论形式,也可以采取书面征求意见形式。
但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议,可以书面委托代理人参加。
问25、业主大会是否要定期开会,由谁召开?
答:
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(1)20%以上业主提议的;
(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。
问26、业主大会具有哪些主要职责?
答:
业主大会主要职责如下:
(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(3)选聘、解聘物业管理企业;
(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
问27、业主大会如何决议才有效?
答:
一般事项,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过;业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
问28、什么是业主委员会,与业主大会是什么关系?
答:
业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,具体实施业主大会的决议。
业主委员会组成人数一般为5至9人的单数,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
问29、业主委员会职责是什么?
答:
业主委员会的主要职责为:
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)监督业主公约的实施;
(5)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。
问30、什么人可以当选业主委员会委员?
答:
具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员:
(1)具有完全民事行为能力的业主;
(2)遵守国家有关法律、法规;
(3)遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务;
(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(5)具有一定组织能力;
(6)具备必要的工作时间。
在实际工作中,鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员参与物业管理。
问31、业主委员会是否需要备案?
答:
业主委员会应自选举产生之日起30内,到物业所在地的区、县国土房管局备案。
备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。
问32、业主委员会如何作出决定?
答:
经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
会议应当有过半数委员出席,作出的决定须经委员人数半数以上通过。
业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
问33、什么情况下业主委员会委员资格终止?
答:
出现以下情况时业主委员会委员资格终止:
(1)因物业转让,灭失等原因不在是业主的;
(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(4)有犯罪行为的;
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(6)拒不履行业主义务的;
(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
问34、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定?
答:
业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出于物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
问35、什么是业主公约?
答:
业主公约由全体业主共同制定,经业主大会会议通过后,对全体业主具有约束力。
主要内容是对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益
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