红桥星城项目投资分析.docx
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红桥星城项目投资分析
红桥星城项目投资分析报告
班级:
房产071
姓名:
学号:
指导老师:
编制日期:
2011年12月
红桥星城项目投资分析报告
第一节建设项目的大体概括于投资经营方案
一、高层住宅项目概述
1、项目概况
项目位于柳州市柳南区红桥路东侧,柳州市第四十五中学东北侧,湘桂铁路线西侧,柳南区检察院南侧。
经柳州市人民政府批准,柳州市国土资源局以挂牌方式出让该地块。
项目总用地32200.23㎡,实际建设用地23005.01㎡,计容积率面积为96621.05㎡.该有地用地功能为城镇住宅用地、局部商服设施用地。
(表1)地块基本情况与规划指标要求
(表2)项目主要技术经济指标
内容
指标
内容
建设地点
柳州市柳南区
规划总用地面积
32200.23㎡
实际用地面积
23005.01㎡
计容积率面积
96621.05㎡
总建筑面积
110010㎡
建筑容积率
4.2
建筑密度
24%
绿地率
32%
住宅面积
8700㎡
商业面积
7500㎡
地下车库面积
13410㎡
共建面积
2100㎡
总户数
745户
地下室车位数
447个
根据上述规划经济指标,计容积率面积96621.5㎡,其中住宅面积8700㎡,商业部分7500㎡,共建面积2100㎡.不计容积率之地下车库面积13410㎡,共447个车位。
项目总建筑面积110010㎡,拟建3栋21层商住楼和2栋27层住宅楼。
详见下表
报表1
单位:
万元
技术经济指标
大于
项目
数量
规划总用地面积
平方米
32200.23
规划净用地面积
平方米
23005.01
计容积率面积
平方米
96621.042
96600
总建筑面积
平方米
110010
居住建筑面积
平方米
87000
商业面积
平方米
7500
公共建筑面积
平方米
2100
居住户数
户
745
平均每户建筑面积
平方米
90
平均每户居住人数
人
3.2
容积率
4.2
建筑密度
%
24%
绿化率
%
32
栋数
栋
5
平均层数
层
23
地下车库面积
平方米
13410
二、项目投资方案
(一)投资组合方式
在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资(含贷款利息)35786.8万元,整个建设经营期为3年零一个月,开始于2010年12月1号,计划于2013底完成销售。
这是一个建设周期长、资金投资量大的建设项目。
所以一般才有投资的多种组合,一方面可以减低融资的压力,有助资金的融资;另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个:
一是自有资金,二是向银行贷款;三是预售收入再投入。
(二)资金动作方式
1、自有资金为12200万元,占总投资35%,分两年投入。
2010年投入9722万元,2011年投入2478万元。
2、银行贷款为5000万元,占总投资14%,于2011年投入。
3、销售收入再入为18586.8万元。
占投资51%。
第二节项目的建设工程规划与安排
一、项目建设方案及规划说明
1、项目建设方案经柳州市规划管理局审定。
规划目标:
通过对该地段进行总体规划和改造,以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标,满足人们生活环境和居住条件舒适性、安全性和生态性的要求,为人们提供多样性、可选择性、适应性强的住宅,创造良好的居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的住宅小区。
更使其成为该地区独具特色、高水准的集住宅、商业和文化等为一体的多功能、中高档次、现代化的大都市住宅群体。
二、项目建设方式及进度安排
1、开发计划拟定
本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
本项目经测算销售值达49362万元人民币,从柳州楼上的发展及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定开发经营期为3年零一个月,其中建设开发期为25个月。
销售期为3年。
根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主,但为了有利于资金回收等原因,在施工过程中,以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式
采用公开招标方式选择施工单位,并聘请工程监理,从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
第三节项目投资估算及资金筹措计划
一、高层住宅项目投资与成本费用估算
(一)开发成本估算
(1)土地取得费用为8034万元,详见土地费用估算表
土地费用估算表
报表2
单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
土地出让金
7800
2
征地费
3
拆迁安置补偿费
4
土地转让费
5
土地租用费
6
土地投资折价
7
土地购置契税
234
土地出让金*0.3
合计
8034
(2)前期工程费:
1026.2962万元,详见前期工程估算表
前期工程费估算表
报表3
单位:
万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建筑安装工程费×1.5%
250.8228
2
水文、地质勘查费
建筑安装工程费×5‰
83.6076
3
可行性研究费
建筑安装工程费×5‰
83.6076
4
通水、通电、通路费
建筑安装工程费×1%
167.2152
5
场地平整费
23005.01×10元/㎡
23.005
6
筹建开办费
建筑安装工程费×2.5%
418.038
7
合计
1026.2962
(3)建筑安装工程费:
16721.52万元,详见建筑安装工程费估算表
建筑安装工程费估算表
报表4
单位:
万元
序号
项目
建筑面积(㎡)
单价(元/㎡)
金额合计
1
土建及装修工程费
110010
1150
12651.15
2
水电安装工程费
110010
180
1980.18
3
电梯
110010
150
1650.15
4
消防
110010
40
440.04
合计
110010
1520
16721.52
(4)基础设施费:
1574.391万元,详见基础设施建设费估算表
基础设施建设费估算表
报表5
单位:
万元
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
供电工程
65万元/公顷×32200.23=209.3
209.3
2
供水工程
15万元/公顷×32200.23=38.64
48.3
3
供气工程
7万元/公顷×32200.23=22.54
22.54
4
排污工程
38万元/公顷×32200.23=122.36
122.36
5
道路工程
42.5万元/公顷×32200.23=136.951
136.851
6
电信工程
7万元/公顷×32200.23=22.54
22.54
7
绿化工程
5万元/公顷×32200.23=16.1
16.1
8
路灯工程
40盏×350元/盏=1.4
1.4
9
污水泵站
一座约280万
280
10
围墙工程
1项
10
11
环卫设施
5
12
公共广场
300
12
其他基础设施
400
合计
1574.391
(5)公共配套设施费:
435.8万元,详见公共配套设施建设费估算表
公共配套设施建设费估算表
报表6
单位:
万元
序号
项目
建设费用
1
居委会
25
2
卫生站
20
3
托儿所
94
4
垃圾中转站
2.5
5
公共厕所
9
6
文化活动中心
100
7
单车棚
4.3
8
会所
150
9
变电站
26
10
物业管理处
5
合计
435.8
(6)开发期间费用:
2531.634万元,详见开发期间税费估算表
报表7
开发期税费估算表单位:
万元
序号
项目
计算依据
税额(万元)
1
固定资产投资方向调节税
16721.52(万元)×5%
836.076
2
配套设施建设费
16721.52(万元)×6%
1003.29
3
建筑工程质量安全监督费
16721.52(万元)×4‰
66.886
4
供电管网补偿费
住宅:
0.3T/人,600元/T商铺:
0.1T/平方米,600元/T
87.912
5
供电用电负荷费
住宅:
4KVA/户,480元/KVA商铺:
8KVA/百平方米,1000元/KVA
203.04
7
其他税费
16721.52(万元)×2%
334.43
合计
2531.634
(7)其他税费:
802.6328万元,详见其他费用估算表
其他费用估算表
报表8
单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
施工图预算或标底编制费
167.2152
按建筑安装工程费的1%计算
2
工程质量监督费
167.2152
按建筑安装工程费的1%计算
3
工程监理费
133.772
按建筑安装工程费的0.8%计算
4
其他的费用
334.4304
按建筑安装工程费的2%计算
合计
802.6328
(8)不可预见费933.788万元,取上面1—7项之和乘以3%
不可预见费=(8034+1026.2962+16721.52+1574.391+435.8+2531.634+802.6328)*3%=933.788万元
(9)开发成本:
32060.06万元,以上1—8项之和
开发成本=8034+1026.2962+16721.52+1574.391+435.8+2531.634+802.6328+933.788=32060.06
(二)开发费用:
3726.738万元
开发费用估算表
报表9
单位:
万元
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
管理费用
开发成本×3%=31126.2756×3%
933.788
2
销售费用
(2.1)+(2.2)+(2.3)
1727.67
2.1
广告及市场推广费
销售收入×0.5%
246.81
2.2
销售代理费
销售收入×2%
987.24
2.3
销售手续费
销售收入×1%
493.62
3
财务费用
详见“贷款还本付息表”
1065.28
4
合计
3726.738
三、总成本费用汇总
报表10
项目总投资估算表单位:
万元
序号
项目
总投资
1
开发建设投资
35786.8
1.1
土地费用
8034
1.2
前期工程费
1026.2962
1.3
基础设施建设费
1574.391
1.4
建筑安装工程费
16721.52
1.5
公共配套设施建设费
435.8
1.6
管理费用
933.788
1.7
财务费用
1065.28
1.8
销售费用
1727.67
1.9
开发期税费
2531.634
1.10
其他费用
802.6328
1.11
不可预见费
933.788
2
经营资金
3
项目总投资
35786.8
3.1
开发产品成本
35786.8
3.2
固定资产投资
3.3
经营资金
二、资金筹措、投资计划及借款利息
(1)投资计划与资金筹措
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是企业自有资金,二是银行贷款,三是销售收入再投入部分。
本项目开发商投入自有资金12200万元作为启动资金,另向银行贷款5000万元用于投资,剩余部分由销售收入补充,总投资35786.8万元。
投资计划与资金筹措表
报表11
单位:
万元
序号
项目
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
1
投资总额
35786.8
9722
13047
12568.52
449.28
1.1
开发建设投资
34721.52
9722
12847
12152.52
1.2
经营资金
1065.28
200
416
449.28
2
资金筹措
35786.8
9722
13047
12568.52
449.28
2.1
自有资金
12200
9722
2478
2.2
贷款资金(含利息)
6065.28
5200
416
449.28
2.3
销售收入再投入
17521.52
5369
12152.52
(2)贷款利息借款的偿还及利息支付
贷款还本付息估算表
报表12
(I=8%)
单位:
万元
序号
项目
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
1
年初借款累计
5200
5616
2
本年借款
5000
5000
3
本年应计利息
1065.28
200
416
449.28
4
本年底本息偿还
6065.28
6065.28
5
年末借款累计
5200
5616
6
归还借款本息来源
6065.28
6065.28
6.1
投资回收
6065.28
6065.28
6.2
其他收入
备注:
1、贷款利率为8%
2、当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)×年利率
第四节项目销售和租赁收入测算
一、项目销售
(一)住宅和商铺销售单价的确定
根据柳州市近期相似房地产项目和市民购买力及成本估算、市场分析的结果,本项目第一期高层住宅均价为4500元/平方米;第二期高层住宅均价为4800元/平方米,商铺均价为10000元/平方米;第三期高层住宅均价为5000元/平方米,商铺均价为11000元/平方米。
(二)总销售收入的确定
根据估算出来的结果,确定住宅部分从建设经营期的2011年中开始出售,整个销售过程大致分三期进行,分别为30%、45%、25%,价格分别为:
4500、4800、5000,销售率100%;商铺部分从建设经营期的2012年开始出售,整个销售过程分为两期进行,分别为40%、60%,价格分别为:
10000、11000,销售率为100%。
按照上述确定的每期出售比例和销售单价,计算实际销售总收入。
报表13
销售收入与经营税金及附加估算表
单位(万元)
序号
项目
合计
计算依据
2010
2011
2012
2013
合计
49362
11745
21792
15825
1
售房收入
住宅
41412
11745
18792
10875
商铺
7950
3000
4950
1.1
可售面积/㎡
住宅
87000
26100
39150
21750
商铺
7500
3000
4500
1.2
平均售价(元/㎡)
住宅
4500
4800
5000
商铺
10000
11000
1.3
销售比例(%)
住宅
100
30
45
25
商铺
100
40
60
2
经营税金及附加
2887.677
687.0825
1274.832
925.7625
2.1
营业税
2468.1
(1)×5%
587.25
1089.6
791.25
2.2
城市维护建设费
172.767
(2.1)×7%
41.1075
76.272
55.3875
2.3
教育费附加
74.043
(2.1)×3%
17.6175
32.688
23.7375
2.4
防洪保安费
98.724
(1)×0.2%
23.49
43.584
31.65
2.5
印花税
24.681
(1)×0.05%
5.8725
10.896
7.9125
2.6
交易服务费
49.362
(1)×0.1%
11.745
21.792
15.825
3
土地增值税
493.62
(1)×1%
117.45
217.92
158.25
4
商品房销售净收入
45980.703
10940.468
20299.25
14740.99
二、车位租赁
(一)车位单价的确定
采用市场比较法确定租赁价格(平均价格),本项目的车位年租赁均价为2800元/个
售时的单价为15万元/个(假设车位出租从2013年开始。
在2017年末转售,转售价格为15万元/个)
报表14
第五节建设项目的财务评价
一、住宅商铺损益表
损益表
单位:
万元
序号
项目
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
1
销售收入
49362
11745
21792
15825
2
总成本费用
35786.8
8515
15798.9
11472.9
3
经营税金及附加
2887.677
687.0825
1274.832
925.7625
4
土地增值税
493.62
117.45
217.92
158.25
5
利润总额
10193.903
2425.4675
4500.348
3268.0875
6
所得税
2548.47575
606.36688
1125.087
817.021875
7
税后利润
7645.42725
1819.1006
3375.261
2451.065625
公益金
382.265
90.955
168.76
122.55
法定盈余公积金
764.546
181.91
337.526
245.11
8
应付利润
6498.61625
1546.2356
2868.975
2083.405625
二、全部投资财务现金流量
全部投资财务现金流量
单位:
万元
序号
项目
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
1
现金流入
49362
11745
21792
15825
1.1
销售收入
49362
11745
21792
15825
2
现金流出
40651.29275
9722
14257.89938
14770.36
1901.03438
2.1
建设投资
34721.52
9722
12847
12152.52
2.2
销售税金及附加
2887.677
687.0825
1274.832
925.7625
2.3
土地增值税
493.62
117.45
217.92
158.25
2.4
所得税
2548.47575
606.366875
1125.087
817.021875
3
净现金流量
8710.70725
-9722
-2512.89938
7021.641
13923.9656
累计净现金流量
-9722
-12234.8994
-5213.26
8710.70725
4
所得税前净现金流量
11259.183
-9722
-1906.5325
8146.728
14740.9875
累计所得税前净现金流量
-9722
-11628.5325
-3481.8
11259.183
5
折现现金流量
8065.47
-9001.85
-2326.76
6501.52
12892.56
计算指标
税后
税前
总投资利润率
25.09%
32.42%
全部投资财务内部收益率
25%
32%
财务净现值(i=8%)
8065.47
基准收益率
10%
10%
三、自有资金现金流量
报表17
自有资金现金流量表
单位:
万元
序号
项目
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
1
现金流入
49362
11745
21792
15825
1.1
销售收入
49362
11745
21792
15825
2
现金流出
41716.5728
9722
9257.8994
14770.359
7966.31438
2.1
自有资金
12200
9722
2478
2.2
预售收入再投入
17521.52
5369
12152.52
2.3
销售税金及附加
2887.677
687.0825
1274.832
925.7625
2.4
土地增值税
493.62
117.45
217.92
158.25
2.5
所得税
2548.47575
606.36688
1125.087
817.021875
2.6
贷款本息偿还
6065.28
6065.28
3
净现金流量
7645.42725
-9722
2487.1006
7021.641
7858.68563
累计净现金流量
-9722
-7234.899
-213.258375
7645.42725
4
所得税前净现金流量
10193.903
-9722
3093
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