黄山市黄山区汤口组团控制性详细规划.docx

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黄山市黄山区汤口组团控制性详细规划

黄山市黄山区汤口组团控制性详细规划

说明书

一、基本概况

汤口镇镇域面积126.35平方公里，辖6个行政村，40个自然村，74个村民小组。

至1996年底，全镇人口12604人，其中镇区人口4693人（含寨西），非农人口645人。

汤口镇属于亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.3度，常年平均降雨量2058mm，无霜期230天左右，70％底降雨量集中在春夏两季。

主导风向夏季多东、东南风，秋冬多西北、北风。

汤口镇地势多变，地面海拔标高500米左右，地基承载力较好，地震烈度为6度，为不设防地区。

汤口镇作为黄山第一旅游重镇，旅游业为其支柱产业，地处长江支流青弋江上游，黄山南大门，205国道、103省道和黄山旅游专线交汇处，距黄山机场和黄山火车站仅60公里，是出入黄山风景区的必经之地，为黄山游客主要集散地，服务基地和旅游接待基地，区位优势明显。

高位路是205国道穿越汤口镇的一段路，改造工程地块紧邻高位路，靠近黄山风景区和太平，依山傍水，景色宜人。

二、用地现状调查分析

规划用地因地处山区呈十字型，东西和南北较长，有逍遥溪自北向南穿境而过。

与场地相关的主要道路有四条：

西北侧的205国道现状宽约14米左右，按规划控制车行道18米，紧靠地块侧人行道5米；北部通往太平的公路控制车行道15米，两侧人行道各1.5米；另有地块内部南侧承启路7米和地块南部已有规划高架路，红线控制宽度25米，距地面约15米。

整个规划用地范围面积为40.451ha,其中河流面积5.47ha,村镇道路面积6.06ha，已有规划用地面积5.31ha，保留建筑用地面积1.88ha，实际规划用地面积为21.49ha（含保护建筑）。

用地处于山坳沿溪地段，台地特征明显，地形走势由西向东，由北向南渐次跌落，高位路南侧，场地内部及场地与周边道路之间有较大高差，一般在7米左右，最大高差达15.8米左右；另外，规划用地的南部，沿逍遥溪的地块，为近河滩涂，地势低洼。

规划用地范围内现有建筑多集中在高位路、承启路两侧，高度多为2-3层，建筑风格为徽派建筑，特征是马头墙、粉墙黛瓦；因陆续建设和缺乏统一规划，道路宽度多在2.5-4米之间，虽然空间上有着徽派建筑的曲折多变，亲切怡人，但建筑密度大，居民的居住质量不高；沿205国道、承启路、逍遥河已有并规划了部分商业建筑，但作为黄山风景区的入口服务区，基础设施有待完善，旅游综合接待能力急待提高，土地开发潜力须深入挖掘。

用地范围内，现有保留建筑18处，其中A区12处，C区3处，D区1处，F区2处，保留主要原因在于大多数是近年修建的商业建筑，建筑较新，外观及质量良好，个别因为有一定的场所特征，具有该地区历史象征意义；另外，该规划用地逍遥河东侧B区内，现存有9处明朝时修建的建筑，有一定的历史保护价值和商业旅游开发潜力，确立为保护建筑；再者，用地中，近逍遥河两岸和高位路的多个地段现已有局部规划或待实施建设方案。

本次规划考虑到汤口镇极其重要地旅游地位与当地复杂建筑风格及民俗民情，规划设计项目组特地对当地居民做了一次随机地的民意调查，现将民意调查表附后：

表1：

民意调查

内容

结果

房屋建造年代

明

清

民国

现代

建造时间（年）

1

4

15

房屋质量

狭窄拥挤的住房数量

多（5）

较多

（1）

一般（7）

少

（2）

空关、老朽的住房数量

有（6）

没有（12）

（间）

6

房屋的安全卫生状况

是否有排污、给水、煤气、供电等设施

有（4）

供电（10）

给水（6）

没有

所缺内容：

（4）

排污（8）煤气（6）给水

（1）排水

（1）

房屋可利用程度

老房是否适合居住

是（14）

否（6）

老房在本镇上是否具有历史文物价值

是

（2）

否（16）

老房是否可以适当改建并改变用途而不损害它的历史、艺术价值

是（9）

否（9）

基础设施

停车设施

充足

一般（9）

不足（4）

很缺（7）

绿化环境及小品

好

较好

（2）

一般（9）

差（9）

娱乐、活动设施

好

较好

（1）

一般（6）

差（12）

风土人情状况

对传统节日的呼应

保持（4）

基本保持（5）

一般（9）

差

（2）

当地独特风俗的保持

保持

（2）

基本保持

（2）

一般（10）

差（5）

地方传统产业的盛衰

保持

（2）

基本保持（3）

一般（6）

差（7）

经济状况

1980年以前主要收入来源

农业（16）

林业

（2）

旅游业

（2）

其它

（1）

1980年以后主要收入来源

农业（3）

林业

旅游业（14）

其它（3）

人口状况

五人以上（10）

四人（7）

三人

（1）

三人以下

（2）

至外地工作、打工或学习

有

无

人数

20

灾害频繁程度

火警

高

（1）

较高

一般（4）

无（15）

洪涝

高

较高

一般（6）

无（14）

污染

高

较高

一般

无

空气污染

5

2

7

6

噪声污染

3

4

5

7

水体污染

8

6

5

1

垃圾污染

8

5

7

市场条件

劳动力素质

高

较高（3）

一般（15）

低

（2）

资金状况

充裕

一般（7）

较缺（10）

严重不足（3）

旅游区位条件

对旅游而言所处位置

好

（2）

较好（3）

一般（6）

差（7）

游客可通达性

便捷（5）

较便捷

（2）

一般（7）

差（6）

居民总体感受

自豪感

强（5）

较强

（2）

一般（7）

差（5）

舒适感

舒适

较舒适（4）

一般（9）

差（5）

对本镇总体状况满意度

很满意

（1）

较满意（3）

一般（8）

不满意（7）

您对汤口镇旅游发展现状的看法

沿主要交通道路和街道

好

（2）

较好（4）

一般（11）

差（3）

其它区域

好

较好

（1）

一般（11）

差（8）

导致因素

交通（9）

环境（9）

缺乏特色（10）

其它

汤口未来建筑模式

您认为作为旅游山镇的汤口，什么样的建筑风格更适合其发展

纯传统风格

传统与现代结合的外观（8）

传统外观现代室内（6）

纯现代风格（6）

古建保护

您认为镇上应该保留的建筑有哪些？

名称

建造时间

价值体现

历史较长

同重大事件相关

其它原因

本户老宅

名万历三年

汤口氏宗祠

清末

汤口油厂

一百年

古建筑特色

程氏分祠

清代

河东程玉涛老屋

清代

汤口河东

明末

园门洞

清初

未来汤口镇模式

宏观模式

重点发展旅游服务业、娱乐业（12）

旅游服务与居住相结合（4）

主要作为黄山的后勤供应基地（5）

三、规划必要性分析

社会经济的发展要求，现代旅游业的宏观需要。

近十年来，随着我国经济的稳步发展，旅游经济也进入了全面加速发展的新阶段，作为国家级风景名胜区和世界自然文化遗产的黄山，同样迎来了这种这个千载难逢的机会。

对于汤口来说，目前却陷入了一种困境。

二十世纪九十年代初因高位路被有关部门“封闭”并停止开发，使无序的破坏性开发得以停止，使高位路的环境得以保护。

然而，目前这一措施并不利于汤口和整个黄山南大门的长期、健康、有序的发展，旅游经济也受到一定的制约。

同时，汤口镇的静态停车位的严重缺乏，也导致了旅游高峰期的无序停车，影响了高位路的通行和镇区面貌。

多年以前的汤口镇总体规划中高位路是作为快速过境公路定性的，随着新的高速公路的修建和开通，高位路作为过境公路的功能将逐步弱化。

如何处理好这些予盾，随着旅游事业的飞速发展，也日益显现出其迫切性和必要性。

汤口组团处在大山之中，可建设用地少，而现状地形又极其复杂。

由于管理上的各自独立，作为黄山风景区的南大门处节点规划，在一定程度上撇开了汤口镇，忽视了该镇作为黄山南大门不可或缺的事实，给本镇的发展带来了不利的因素。

如何合理组织汤口组团功能，形成合理布局，同黄山南大门之三道门规划相结合，控制性详细规划在其中发挥重要的作用。

四、规划依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《村镇规划标准》（GB50188-93）

3.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

4.《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）

5.《黄山风景名胜区规划》

6.《汤口镇总体规划》

7.《黄山区汤口镇旅游发展规划》（2001.12）

8.《黄山区逍遥溪河道治理工程》（2002.5）

9．《汤口逍遥东街改造工程规划说明书》（2002.10）

10.《汤口现状调查表》

11.其他现行国家相关规范、规程

12.汤口镇镇政府关于高位路地块改造工程的相关要求

五、规划指导思想和规划目标

规划指导思想：

合理定位，从组团予周围关系入手，论证其职能、地位和作用，合理确定汤口组团开发建设与生态环境保护的关系，合理确定发展规模与环境容量。

远近期结合，突出重点，合理确定开发建设时序和原有农村居民点的保留和迁建问题，采用自然式布局，强调规划的动态性和每个阶段的完整性。

增加规划的弹性和对旅游需要的应变能力，。

突出自然历史文化要素，创造出适应当地历史、文化环境的特有空间结构和环境特征。

规划目标：

在以上规划指导思想指导下，对汤口组团的发展目标、发展模式、用地布局、道路系统、绿地系统、环境保护、市政设施等进行总体布局，并对汤口组团编制简要控制性详细规划，合理配置各类设施。

六、规划期限与规划范围

本规划基年为2003年，近期建设规划期限为2003——2005年，中期规划期限为2006——2010年），远期规划期限为2020年。

本次规划主要覆盖由高位路、承启路、逍遥溪、青屯路形成的区域，北起黄山三道门起始处,南至逍遥溪由西向东转折处，整个规划范围46.8公顷。

七、性质与规模

规划在分析论证的基础上，提出汤口组团的性质：

构筑服务于黄山风景区的、集商业、服务、居住于一身的优质高效的旅游服务综合区；遵循“可持续发展”的方针以及近远期相结合的原则，逐步建造功能合理，设施完备，生活便捷，环境优美，既具有时代特征，有具备地方文化品质的多档次、多类型的居住商业综合区。

汤口组团的整体规划用地规模为46.8公顷，人口规模为3000人。

八、土地使用分类和建设开发控制

1．地块划分

根据控制性详细规划的要求，本规划将建设用地以道路为界划分为A-F共6个大地块，各大地块又以不同的性质划分为居住用地、商业用地、旅馆业用地、服务业用地、金融保险业用地、游乐用地等等若干小地块。

2.土地使用兼容性

本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。

同时，规划允许某些地块的建设实施过程中对用地性质作不同程度的调整，但必须报规划主管部门批准。

规划也允许在开发过程中，在某些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，其建设项目必须符合《土地相兼性表》的规定。

规划还允许在开发建设中，对划分的地块进行合并和细分，特别是在成片开发建设过程中由于特殊情况，允许合并部分地块，但同样必须作调整规划并报规划主管部门申请批准。

地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，同时不能导致规划区内各类配套设施的减少和变革。

表2：

土地使用兼容性表

土地分类

建筑分类

R

C

M

T

S

U

G

R1

R2

C1

C2

C3

C5

M1

M2

T2

G1

G2

住宅

▲

▲

中小学、幼托

▲

单身宿舍

▲

〇

〇

公寓

〇

▲

▲

小区服务设施

▲

▲

小型农贸市场

▲

▲

〇

邮电所

〇

〇

▲

▲

储蓄所

〇

〇

▲

▲

小型体育设施

▲

▲

▲

小型文化设施

▲

▲

▲

〇

〇

小型医疗卫生设施

▲

▲

〇

▲

小型商业服务设施

▲

▲

〇

〇

行政办公

▲

商业写字楼

〇

▲

医院

〇

▲

大型综合市场

▲

小型仓库

〇

〇

〇

市政公用设施

〇

〇

〇

〇

〇

▲

社会停车场

〇

〇

〇

〇

▲

〇

一类工业

〇

▲

▲

二类工业

▲

▲

注：

▲为允许设置；〇为经批准后方可设置；其余为不允许设置。

3．土地使用强度控制指标

规划对用地范围内的各个地块进行开发强度控制，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。

——规定性指标：

包括用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、交通出入口方位、建筑后退红线距离等，此类指标必须按规定执行，其中容积率、建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、停车泊位的控制指标为限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。

——指导性指标：

包括停车泊位、人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩等。

规划分地块提出关于编号、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标，规定地块的出入口方位、建筑后退线、配套设施等要求。

具体指标详见分图图则。

4．建筑容量控制

土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。

通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的景观空间环境，还可以对投资引导，土地使用效率的提高起到积极的作用。

建筑容量控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。

公建用地

行政办公用地：

参考一般城市办公建筑的开发强度，尽良避免一般办公机构的大院形式，规划要求建筑开发可相对紧凑，容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。

商业服务用地：

应根据不同的性质确定其开发强度。

一般用于商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。

文化娱乐用地：

由于是人流大量集聚活动的地方，室内外空间组织也较灵活，建议容积率控制在4.0以下，建筑密度控制在50%以内。

居住用地

为了给当地居民提供良好的住区环境，并和周边环境保持良好的协调，居住区的容积率控制在1.2以下，建筑密度控制在30％以内。

5.建筑间距与建筑高度的规定

建筑间距

建筑间距的规定包括建筑正面间距、侧向间距等。

建筑间距必须符合消防、卫生、交通、日照、救灾、空间关系以及工程管线布置和施工安全等方面的要求。

具体规定如下：

——住宅以平行布置为主时，住宅间距大于1:

1.2。

建筑方位偏东或偏西时，按国家或地方规定折算。

建筑限高

建筑高度在满足日照、通风、消防、城市景观等要求的前提下，原则上符合下列计算式的规定:

H≤W+S

其中：

H---沿路建筑高度W---道路红线宽度S—建筑后退红线距离

一般建筑高度具体规定如下：

住宅以2-4层为主，公共建筑宜控制在6层以下，形成具有皖南民居特色的城市轮廓线。

6．建筑后退规定

为保证新区的环境质量，规划对建筑后退道路红线的要求较高，建筑后退红线表示建筑物可以建设的最大范围。

控制建筑后退线的目的是为了组织地块内部交通、日照、救灾等要求。

具体规定见分图图则，实际操作时可在编制的有关技术规定的基础上进行适应调整，但总体原则不变。

7．交通出入口方位

30m的道路上距离交叉口80m的范围内，14--24m的道路上距离交叉口50m的范围内，严禁设机动车出入口。

8．容积率奖励和补偿规定

为使社会公共设施及用地得到可靠保证，对规划范围内长期免费为社会公益提供开放空间（指除规划规定建设以外提供的公共停车场、公厕、公共绿地等）的单位，可视其贡献大小，给予适当的容积率奖励和补偿（原则上奖励的建筑面积不超过额定面积的20%为宜）。

表3：

容积率补偿表

核定建筑容积率

每提供1平方米的有效面积的开放空间，

允许增加建筑面积（平方米）

X<1

1.0

1≤X<2

1.5

2≤X<4

2.0

九、总体布局

规划设计概念

根据本次规划定位，从汤口社会经济条件出发，尊重地形地貌等自然特征，从物质形态的角度为实现其发展目标提供一个稳定而又具有弹性的结构框架和适应可持续发展的空间模式，同时，现状的汤口镇密度较高，不能满足作为旅游重镇的要求，从这些目标出发，本次规划提出以下几项具体目标：

首先，在空间区位方面，汤口组团沿高位路和承启路发展，新开发用地则沿逍遥溪顺溪而下，形成斜交叉的复杂形状，似一奔走的人形。

其次，效法自然，有效利用自然山体和自然河道，建设符合山区特征的山水生态型镇区。

对逍遥溪进行适当整治，并在两侧适当布置连续的滨水绿化带，作为镇区的自然景观带，居民可在滨水绿带内休憩，也保证了排涝防洪的要求。

其三，强调规划布局的弹性和动态性。

近期建设以高位路出改造为主；中远期主要建设居住服务综合区和和逍遥溪下游居住组团，有利于分期实施和增强对未来不确定因素的适应性。

规划要求先中心地带，后边缘区的模式滚动开发建设，力争规划一片，建成一片，利用一片，服务一片，见效一片。

其四，强调规划的可操作性。

规划对现状用地和主要道路进行了仔细的研究，在规划总体布局和主要道路系统安排上，注重现场调研，了解实际情况，针对总体规划内容提出合理化之建议，使其更具可操作性。

其五，根据有机疏散理论，赋予汤口组团以合理的密度与容量，更加符合汤口作为旅游重镇的独特形象，为城镇的疏散提供可能。

总体功能结构

（一）总体结构与用地布局规划

在总规划用地范围内，根据现有状况及已有规划用地定性，结合地形对各地块进行改造和规划，提出“一心、两轴、六区”的规划主体结构。

“一心”：

包含商住服务区和徽派文化交流区在内的中心区，是汤口镇树立对外形象的重要区域，同时也是黄山旅游的重要服务区和旅游接待区，中心优势明显。

“两轴”：

一条是联系商住服务区和徽派文化交流区的人文横轴；一条是贯穿整个用地，联系六个分区的滨水景观纵轴。

“六区”：

指北部以黄山三道门为中心的入口综合服务组团；以管委会为中心，环以宾馆、展示空间的旅馆服务综合组团；中部逍遥溪西侧的商住综合组团与高位路南侧的商业服务组团；东侧的徽派文化交流的居住综合组团以及南部的新兴居住组团。

（二）空间形态布局

本次规划，建筑以低层商住为主，局部采用多层，依山就势，形成起伏跌落的山地建筑群，塑造层叠多变的组群形象。

规划用地的整体空间布局是：

以街道线形空间为外向引导空间，建筑围合的院落为内向性生活空间，并在各区适当的区域设置区域广场、街头游园或观景广场，使之成为公共开放空间，从而建构主次分明，内外有别的空间体系。

八、道路系统规划

（一）设计原则

1.统一性原则：

遵循组织交通、合理分区、创造观景三统一原则进行路网规划。

2.便捷性原则：

在对地形做充分考虑的基础上，使道路尽量通达。

3.安全舒适性原则：

人车分流，保证行人安全和环境的舒适，营造巷幽径曲的悠游空间。

（二）交通体系

1.在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，通过外围设停车场、车行道，内部道路分时段通车的措施，控制创造人车分流交通系统。

2.利用已有国道、省道、承启路、沿溪街，以及规划路形成车行网络，次要道路呈枝状与主路相连，引入步行商业街区概念，通过分时通车控制次要道路白天车流，形成完整的步行系统，保证居住和购物行为的安全舒适性。

3.将道路设计与小区城市设计相结合，强调对景与转换，形成步移景异的空间变化，使三维空间融入时间因素，成为四维时空变化。

4.规划用地内的车行系统分三级：

1）主干道：

28米（高位路）

2）次干道：

18米（青屯路）

3）支路：

7~10米（承启路、沿溪路、沿河东路）

（三）道路系统

205国道（高位路）现在是过境快速公路，上一轮规划中将其设为红线为28米，但是根据现场踏勘的结果，由于地势复杂，很难有实施的可能，因此本次规划中，调整板块形式为车行道宽度15米，沿道路边设1.5米隔离带，沿山坡一侧根据具体地形决定是否设置。

路东为5米宽的人行步道，与车行道高差局部不小于1.2米；路西山坡一侧结合地形，控制建筑距1.5米隔离带5米以上，以满足总体规划的28米红线的要求。

次干道调整为18米，新车道宽15米，人行道1.5米，后退红线根据需要可保持在3米以上（参见详细规划设计）。

支路为7~10米，后退红线1米。

205国道（高位路）、省道、承启路、东西沿溪街构筑了各地块外围环状车行系统，根据地块特性，以枝状组团道路和入户道路直接相连，组团内部路控制最小宽度4.0米，建筑退界最小保证1.0米。

人行系统由入口集散广场，分时步行道、空中步行道以及沿河人行道、景观广场等组成，在各入口处与各地块中心区，适当放大形成集散空间和休闲中心，地段上道路宽度结合空间疏密变化。

（四）静态交通规划

根据集中、分区分片的布置原则，在规划区内一共布置了四块停车场用地，分别位于中心区，西部入口处，北部入口处以及南部居住新区。

考虑一定的超前意识，对各个不同功能地块配建停车标准作如下规定：

表4：

停车位配置指标

类别

单位

机动车

自行车（摩托车）

高中档宾馆

车位/客房

0.2-0.25

0.2-0.3

普通旅馆（招待所）

车位/客房

0.15-0.2

0.2-0.3

饭店、酒家、茶楼

车位/100平方米营业面积

1.7-1.8

0.6

普通办公楼

车位/100平方米建筑面积

0.3-0.4

2

商业大楼、商业区

车位/100平方米营业面积

0.25-0.3

7.5

肉菜、农贸市场

车位/100平方米建筑面积

0.15-0.2

7.5

影剧院

车位/100座

0.8-1.0

15

甲类居住小区（多高层）

车位/户

0.5

1-2

乙类居住小区（别墅式）

车/位户

1

1

注：

每个标准车位取30平方米，每个自行车位2.0平方米。

（五）道路竖向设计

根据现状地形地貌，以及周边环境，在原有标高的基础上，对重点规划用地中的道路的连接进行平顺,场地标高高于周边或内部道路标高，使场地向道路排水，避免场地积水。

道路及场地纵坡以利于排水、车行、人行为原则设计，具体数据见相关图纸。

鉴于该地区土方外运有一定困难，土方平衡的原则是利用地形的修正，填挖结合，就近平衡，内部消化。

建筑物室内标高设计从功能、高差利用和防潮及日照间距等多方面考虑。

九、景观规划设计

（一）总体构思

整个规划从用地地形的的山区特点和地域特征出发，在强调基地内部步行主轴空间及中心节点景观设