银行经营性物业抵押贷款发起报告.docx
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银行经营性物业抵押贷款发起报告
**银行经营性物业抵押贷款
授信调查报告
客户名称:
*****酒店有限公司
申报单位:
***支行
申报日期:
*****
联系人:
*****
联系方式:
*************
经营性物业抵押贷款调查表
单位:
万元
贷款要素
授信额度
***
授信期限
10年
担保方式
抵押+质押+保证
利率
***%
年度还款计划:
详见下表
关联授信:
无
开发商与股东简况
*****公司成立于***年*月***日,法定代表人*****,注册资本***亿元,主营业务:
酒店管理、餐饮服务。
****名下仅有本酒店一处,开发商为自己。
经支行调查企业实业控制人为***。
项目经营
项目位置
成都市******
产权面积
*****㎡
层数:
11
实际可租面积
/
产权用途
酒店、行政楼、车位及地下建筑物、酒店配套用房
土地期限:
54年
近两年出租率:
/
开业时间:
201***年
经营业态:
酒店运营
经营模式:
整体自营。
部分售后返祖。
上年度运营总收入:
***万元
其中租金收入
****万元
财务分析
酒店年均运营收入
***万元
扣除运营支出后年均可还款现金流
***万元
年均本息和
***万元
还款覆盖比(年均可还款现金流/年均本息和)
***
每平米月租金区间
相邻或同城可比项目月租金区间
每平米月均租金
补充还款来源
还款计划:
半年还本
抵押担保
抵押物情况
抵押面积:
*****㎡抵押楼层:
11层是否含底商:
资产保全价格:
保全价格与周边项目市价对比:
%
资产评估价值:
***万元
评估单价:
***元/㎡
抵押率:
44.10%
周边同类项目售价或二手房价
评估单价与周边项目市价对比:
%
置换贷款操作风险
置换还款和抵押操作程序
(注:
我行第一顺位抵押能否自动生效)
其他担保条件
财产保险:
(由于各类测算数据、公式及财务数据属于敏感信息,若有需要请私信)
XX银行经营性物业抵押贷款授信调查报告
一、授信申请情况
我行拟为****酒店有限公司发放经营性物业贷款***万元,贷款周期10年,贷款利率***%,贷款资金用途为置换他行贷款及归还股东借款。
采用期初一次性放款,按季度付息,每半年还本。
担保方式为酒店整体抵押、追加实际控制人****提供全额连带责任保证担保,从本项目经营取得的全部收入(包括但不限于租金、物业管理费、停车费、广告收入)全部质押给我行。
二、申请人情况
(一)申请人基本情况
1.基本信息
成立时间
***
经营期限
永久
注册资本(万元)
***
实收资本(万元)
***
企业注册地点
***
企业实际地址
***
所属行业
住宿和餐饮业
经营范围
酒店管理;旅游开发信息咨询服务;住宿、餐饮服务、茶座服务、健身服务、会议服务;卡拉OK;游泳场;销售食品。
员工人数
***人
营业执照是否有效
是
主要高级管理人员情况
借款人法定代表人、最终实际控制人****
注册资本及其变化情况
注册资本*****万元,无变化
业务资质情况
酒店食品经营许可证、酒店特种行业许可证、酒店卫生许可证(二次供水)
其他
/
2.借款人股权结构
(股权结构图)
3.实际控制人情况
实际控制人夫妻未取得国外长期居留权,无不良嗜好,未曾涉及司法诉讼、被执行人、失信被执行人、限制高消费等情况。
****在业界当地口碑良好,曾经参与过各类经营活动,担任各类管理角色,他在职业方面始终成上升态势,并成功实现目标;他有很出色的组织和分析技能,并关于各项责任有着准确到位的实施方法;具有高水准的创新精神,并具备在多方面综合性解决问题的思维方式等。
****夫妻及其控制产业的股权(市值)如下:
(实际控制人所有产业)
4.非实际控制人的其他股东经营、实力简况。
5.公司高管情况。
(二)集团(实际控制人)经营和财务简况
1、控股股东(或实际控制人控制的集团)的主营板块业务开展情况,各板块在当地或行业排名情况,列示前三个年度和本年主营收入各板块构成。
如有房地产开发业务,说明所有已完工项目、在建和储备项目情况,持有运营面积、房企销售排名等,判断集团整体资金链是否紧张、扩张是否过快等。
2、集团财务状况,主要财务指标列表,对重点科目(包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等)进行说明,刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资简况,分析各项指标和科目的异常或重大变动原因,对审计报告提示的重点事项进行说明分析,对集团整体的财务状况、经营情况、资金链、负债率等做基本分析和评价。
(三)申请人经营情况
申请人主营板块业务开展情况(包括下属子公司及其主营业务情况),说明各板块在当地或行业排名情况,前三个年度和本年主营收入各板块构成。
(四)申请人财务状况
根据***会计师事务所出具的2017年、2018年标准无保留意见审计报告以及2019年*月未审计报告,进行如下财务分析。
单位:
元
项目
2017年
2018年
2019年*月
货币资金
其他应收款
预付账款
存货
流动资产合计
固定资产净额
非流动资产合计
资产总计
短期借款
预收款项
流动负债合计
长期借款
负债合计
实收资本
资本公积
未分配利润
所有者权益合计
营业收入
营业成本
毛利润
净利润
经营活动现金净流量
投资活动现金净流量
筹资活动现金净流量
净现金流
一、资产负债结构分析
(1.1)资产:
根据报表显示,2017年、2018年及2019年*月总资产分别为:
102604万元,104166万元,95753万元。
2018年较2017年增幅达1.52%,说明借款人发展稳健。
2017年、2018年及2019年*月流动资产占总资产比率分别为92.94%、74.77%、72.83%,说明借款人绝大部分资产均为流动资产,资产流动性及变现能力强。
流动资产构成以存货(酒店开发、配套装饰费、原材料)和预付账款(材料及工程款)为主。
非流动资产主要以固定资产为主。
现金及银行结存:
2017年、2018年及2019年*月现金及等价物分别为10007万元、447万元、440万元,较为稳定且数值处于较高水平,表明借款人经营状况良好,资金充裕。
2019年公司继续坚持专业化管控,强化产品的市场定位,扩大市场占比规模。
(1.2)负债:
近年来公司负债基本处于稳定,2017年、2018年及2019年*月分别为46968万元、46857万元、38254万元。
主要是长期借款及其他应付款,即关联公司借款,表明借款人业务发展较好,市场认可度高,同时具有加强的融资能力。
二、偿债能力分析
借款人2017年、2018年及2019年*月资产负债率为45.78%、44.98%、39.95%,资产负债率出于稳定缓慢下降的趋势,说明借款人在不断优化经营生产和资产负债结构,在同等规模的行业序列中属于良好水平。
从产权比率分析2017年、2018年及2019年*月分别为84.42%、81.76%、66.53%,均小于100%,说明借款人财务结构较为稳健,长期偿债能力较强,自有资金对偿债风险的承受能力较好,投资人对债权人承担责任较好。
因此借款人具有较好的长期偿债能力。
利息保障倍数分别为1.20、1.84、1.31,然相对偏低但考虑到酒店行业特殊性,在同行业中处于正常水平,说明借款人借款利息的承担能力和保证程度较好,长期偿债能力较强。
借款人2017年、2018年及2019年*月流动比率分别是369.37%、302.82%、407.38%,流动比率基本保持且处于较高数值,说明借款人短期偿债压力小能力强,资本使用效率较高,借款人善于利用短期资金盈利;速动比率分别是200.78%、106.78%、127.42%,处于良好水平。
但根据审计报告,借款人速动资产中绝大部分为预付账款,主要为***有限公司工程款,根据审计报告附注,借款人收到工程发票后,预付账款将转入存货-开发产品,再从开发产品转入土建成本至固定资产,故该部分预付账款变现能力较差。
剔除预付账款和待摊费用后,借款人2017年、2018年及2019年*月其速动比分别为40.79%、6.85%和11.98%,考虑到酒店行业特性,一般为现金结算故应收账款占比较低,故速动比平均水平为40%-50%,借款人速动比处于较低水平,主要是借款人提高了资金的运用效率导致货币资金减少,结合流动比说明借款人虽然速动比相对偏低但是有一定的短期偿债能力。
总体来说,担保人具有较好的长短期偿债能力。
三、盈利能力分析
借款人2017年、2018年及2019年*月营业收入分别为6729万元、9695万元、2380万元,2018年营业收入增幅达到44%,说明借款人处于快速增长的趋势。
毛利润率分别为73.85%、80.38%、78.88%,毛利润率相对稳定且处于市场较好水平。
净利润达277万元、1670万元、183万元,净利润率分别为4.12%、17.23%、7.71%处于上升趋势。
而根据市场调研分析,2017年成都市酒店业平均净利润率为7%,说明随着借款人经营良好,成本控制合理,借款人净利润率处于市场较好水平。
ROE分别为0.5%、2.91%、1.28%(年化),由于酒店行业特性,成都市ROE平均水平不到2%,说明借款人处于市场正常水平范围。
尽管酒店业ROE偏低,但是现金流非常稳定,同时项目地处于城市核心区、风景优美地区,交通便利配套齐全,具备良好的资本升值空间环境,所以盈利能力和可持续发展的能力是良好的;借款人成本费用利润率分别为0.99%、18.88%、8.25%,2017年指标较低主要是因为主营业务成本和营业费用偏高,虽然成本费用利润率相对略微偏低,但是经过借款人经营情况的改善、加强对成本的控制和企业内部管理的改善,目前指标处于较好水平且稳步提升,说明借款人的经济效益是可观的。
盈余现金保障倍数分别为-70.47、-1.97和3.54,为负数的原因主要是因为支付的其他与经营活动有关的现金较高,导致经营活动现金净流量为负导致。
经过借款人的良好运营,2019年*月盈余现金保障倍数为3.54>1.00,说明以权责发生制为基础的净利润并无高估借款人获利能力,借款人获利能力良好。
总体来说,借款人盈利能力较好。
四、现金流量结构分析
*************
五、发展能力分析
借款人2017年、2018年营业收入增长率分别为59.53%、44.07%,说明企业在不断发展收入较上年不断增长且增速较快,市场前景较好;从资本积累率来看,借款人2017年、2018年分别为119.28%、3.01%,2017年较高的原因为引入了30000万元的资本公积。
虽然年初的未分配利润蚕食了2018年及2019年*月的净利润导致所有者权益减少,但是所有者权益依然处于一个较为平稳且缓慢增加的态势。
结合借款人2017年、2018年及2019年*月资本保值增长率分别为219.28%、103.01%、100.33%,说明所有者权益在增长,企业有一定的经济效益,资本保全状况较好,在原有基础上实现了资本的增值。
总体来说,借款人反映市场前景良好,资本具备一定的保全能力,具有应对经营风险的能力和良好的持续发展的能力。
六、财务分析结论
综上所述,借款人财务状况良好,市场前景较好,资产规模逐年呈增长趋势且资产结构合理,长期偿债能力较好变现能力较强,资本具备一定的保全能力,具有应对经营风险的能力和良好的持续发展的能力,盈利能力处于行业正常水平。
但借款人短期偿债能力偏低,需要对借款人财务情况进行跟踪了解,掌握借款人的速动资产变化情况,确保具备较好的短期偿债能力及时规避财务风险。
此外,借款人虽具有较好的盈利能力,但需要关注现金流状况及时掌握累计净现金流数据,避免客户出现无法归还我行贷款本息的情况。
2、外部融资(银行、信托、理财、发债等),贷款卡查询(融资、对外担保、信用记录等)情况。
三、项目情况
(一)宏观环境分析
1.成都市概况
成都市位于中国西南川西平原腹地,是四川省省会,西南地区科教、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。
是一座具有两千三百多年历史的文化名城。
该市东界龙泉山脉,南临云贵高原,西靠邛崃山,北依秦岭山脉。
全市总面积约1.46万平方千米,其中,中心城区范围扩大后面积达1264平方千米。
成都市辖11个市辖区、4个县,代管5个县级市。
即:
青羊区、锦江区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、简阳市。
截至2018年末,成都市全市常住人口约1633万人,比上年末增加28.5万人。
其中,常住外来人口157万。
2.成都市交通运输情况
成都交通经过多年的建设和发展,以公路、铁路和航空运输为主的四通八达的立体交通网络体系已基本形成,市域综合交通网络及场站体系正日臻完善,是我国西部地区重要的交通枢纽。
截至2018年底,成都市客运周转量1115.3亿人公里,比上年增长12.3%。
其中,铁路旅客周转量72.1亿人公里,增长70.7%;公路旅客周转量88.5亿人公里,下降6.6%;航空旅客周转量954.7亿人公里,增长11.5%。
全年货物周转量381.8亿吨公里,增长7.3%。
其中,铁路运输货物周转量83.6亿吨公里,增长11.0%;公路运输货物周转量284.0亿吨公里,增长6.4%;航空运输货物周转量14.2亿吨公里,增长4.9%。
2.1铁路运输
成都铁路枢纽建设的定位是建成全国第五大枢纽,是西南地区最大的铁路枢纽之一,成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线在成都交汇,也是未来沪汉蓉、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线,成绵乐、成西、成渝城际铁路的交汇点,是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运中心之一,成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。
目前已形成“二环十射”铁路网络,建成以成都站、成都东站、成都南站为主的铁路客运站和以青白江铁路集装箱中心站、大弯站为主的铁路货运站。
成都市7条高标准的出川铁路大通道规划出炉,包括建立与青海、新疆的快捷联系、成都至昆明、成都至重庆、成都至武汉到上海、成都至西安到北京、成都至郑州,同时成贵高速铁路、成兰铁路、成蒲快速铁路、成昆铁路扩能改造等均在建设之中。
成都将优化完善成都市铁路枢纽布局,形成“二环十射”铁路网,构建成都对外贯通南北、连接东西、通江达海的铁路运输网络。
基本形成成都市域半小时快铁交通圈,至重庆1小时快铁交通圈,至周边省会城市兰州、西安、贵阳等4小时快铁交通圈,至环渤海湾、长三角、珠三角地区8小时快铁交通圈。
2.2公路运输
成都是全国45个公路主枢纽城市之一,也是四川省高速公路网的重要支撑点。
经过成都和以成都为起点的国道主干线和国道干线共9条,其中国道主干线3条(G040二连浩特至河口、G055上海至成都和G055A上海至成都支线),国道干线6条(108线北京至昆明公路、213线兰州至磨憨公路、317线成都至那曲公路、318线上海至樟木公路、319线厦门至成都公路、321线广州至成都公路)。
初步形成了贯穿成都东西南北的公路运输主骨架为成都与周边地市州以及我国的西北、华北、华中、华南及西南其它地区的经贸往来创造了便捷的交通条件。
为确保成都西部综合交通枢纽的目标的实现,成都将加快“三环十三射”高速公路网络建设。
目前成都在建高速公路包括成安渝高速、成都经济区环线高速简阳至蒲江段(三绕南段),拟建成都经济区环线高速德阳至简阳段(三绕东段)、G0511线都江堰至德阳段(三绕北段)、成都新机场高速以及成都经济区环线高速蒲江至都江堰段(三绕西段)等。
根据“十三五”规划,成都将强化与“一带一路”各省市的互连互通,到2020年,成都市高速路通车里程将超过1000公里,形成至重庆等周边城市3小时高速公路交通圈,至贵阳、昆明、西安、武汉8小时高速公路交通圈,至京津冀、珠三角、长三角地区20小时高速公路交通圈。
全面建成畅接全省、辐射中西部、通达全国的西部高速公路枢纽中心。
2.3航空运输
成都双流国际机场位于成都西南郊,距市中区约16公里,有高速公路与市区相通,设有通往省内主要城市的长途汽车、直达市区的专用公交车和出租车服务站。
成都双流国际机场是中国大陆第四大航空枢纽,也是正在积极打造的中国西部连通世界的国际航空枢纽,是我国西部最大的机场。
成都双流国际机场拥有完备的航空管制、通讯导航、气象预报及运输服务等设施,配备有初级和二级雷达,安装有二类盲降系统,全天24小时开放,可为包括A380在内的世界上各型飞机提供全天候起降服务。
双流国际机场拥有两座航站楼,面积50万平方米;两条跑道,可供A380飞机起降。
2018年,成都双流国际机场国际(地区)旅客吞吐量达到571万人次,累计旅客吞吐量突破5000万,同比增长6.3%,货邮吞吐量665128.4吨,同比增长3.5%;航班起降量352124架次,同比增长4.5%,位列全国前四,西部第一。
现有埃塞俄比亚航空、美国联合航空、荷兰皇家航空、阿提哈德航空、全日空、卡塔尔航空、中国国际航空、四川航空等中外航空公司在此运营。
截止2018年底,成都双流国际机场通航航线335条,其中国内航线203条,经停国内转国际18条,国际地区114条,航线通达全球五大洲,国际、地区航线数位居中西部第一。
2016年5月27日上午,成都市第二机场——成都天府国际机场正式开工建设。
成都天府国际机场位于天府新区简阳市芦葭镇兴建,距成都51.5公里,预计2019年建成。
该机场是“国家十三五”规划中计划将要建设的我国最大的民用运输枢纽机场项目,定位为国家级国际航空枢纽、丝绸之路经济带中等级最高的航空港,将负责成都出港的全部国际航线,将建成“国际一流、国内领先”的人文、智慧、绿色机场。
该机场规模为双流T2航站楼的1.8倍,规模仅次于北京新机场,飞行区等级为最高级别4F级,机场一期工程按满足到2025年,共计4000万人次、货邮吞吐量70万吨、飞机起降量32万架次的目标设计,新建3条跑道,航站楼总面积126万平方米;飞行区等级为4F,总机位资源为245个。
远期工程将再建设3条跑道,满足年旅客吞吐量9000万人次需求。
建成后成都将成为继上海、北京后,中国大陆地区第3个拥有两座4F级国际机场的城市。
2.4城市交通
市区交通方面,成都市中心城区现已建成以一环路、二环路、三环路、绕城高速、人民南(北)路、蜀都大道、二环路BRT快速通道等城市快速路为骨架的环加放射状的城市交通网络体系,同时已建成成都市市中心与新兴商务核心区——天府新城之间快速通道剑南大道、益州大道、红星路南延线等。
2.5轨道交通
目前,地铁1号线、2号线、3号线、4号线、7号线和10号线分别于2010年、2012年、2016年、2015年、2017年和2017年已投入运营。
截至2018年底,成都地铁在建线路共有8条(成都地铁5号线一二期、成都地铁6号线一二期、成都地铁8号线一期、成都地铁9号线一期、成都地铁10号线二期、成都地铁17号线一期、成都地铁18号线一二期、成都地铁19号线一期),共计里程321.46千米;预计2020年底前全部通车,达到开通里程515.72千米的地铁线路。
预计到2022年,地铁运营里程600公里,实现22个区(市)县轨道交通全覆盖,基本形成半小时轨道交通通勤圈;到2045年全市轨道运营里程2,450公里,线网密度达到东京水平。
成都地铁规划图
3.成都市宏观经济分析
3.1经济总量经济发展情况
成都市是四川省的经济文化中心,近几年来成都市经济发展迅速,2010年至2018年,成都市的地区生产总值(GDP)从2010年的5,551亿元上涨到2018年的15,342.8亿元,年均复合增长率高达15.6%。
在2018年,地区生产总值实现年度增长8%,超过全国平均水平。
其中,第一、二、三产业分别实现增加值522.6亿元,6,516.2亿元,8,303.99亿元,分别比去年同期增长3.6%,7.0%,9.0%,经济保持较为平稳增长。
3.2产业结构
成都产业坚持高端化的发展方向,瞄准产业高端和高端产业,着力构建以都市现代农业为基础、以先进制造业为主导,以现代服务业为支撑的现代产业新体系。
截至2018年底,第一产业增加值522.59亿元,增长3.6%;第二产业增加值6,516.19亿元,增长7.0%;第三产业增加值8,303.99亿元,增长9.0%。
三次产业结构为3.4:
42.5:
54.1。
三次产业对经济增长的贡献率分别为1.6%、37.1%、61.3%
3.3固定资产投资
成都市固定资产投资总额保持增长,房地产投资规模日益扩大。
截至2018年,成都市投资结构持续优化,第三产业投资居于主体地位。
全年固定资产投资为8,341.1亿元,分产业看,第一产业投资197.9亿元,增长10.1%;第二产业投资2,295.8亿元,增长7.2%;第三产业投资5,847.3亿元,增长11.1%
3.4居民可支配收入
成都市城镇居民收入保持持续稳步增长,人均可支配收入从2010年的20,835元增长到2018年的42,128元,年复合增长率为10.6%。
由于经济的换档调速,城镇居民人可支配收入增速自2011年开始逐渐放缓。
截止2018年底,成都城镇居民人均收入42,128元,同比增长8.2%,农村居民人均可支配收入22,135元,同比增长9.0%,农村居民收入增速持续高于城镇居民收入增速,城乡居民收入差距进一步缩小。
3.5城市人口规模与城镇化水平
截止2018年底,成都市常住人口1,633万人,比上年末增加28.5万人。
其中,常住外来人口157万人,占常住人口的比重为9.6%。
受人才落户政策影响,成都成为四川省主要吸引为外来人口流入的城市之一。
在经历了多个城市化发展阶段后,目前成都城市化率达到73.12%。
3.6成都市人才政策
根据各地统计局数据显示,从2019年上半年GDP位居前十的城市来看成都为第三梯队,GDP均在10000亿以下、6900亿以上。
但从GDP实际增速来看,成都增速最高,以8.2%的增速领跑。
从这十个城市上半年的人才需求占比来看,成都为人才需求占比在1.6%~3.2%之间,中高端人才供大于求,新一线城市中表现亮眼。
根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度指数评选出全国15个新一线城市,成都的商业魅力分值最高,达到100.00分,领跑新一线城市。
2018年Q2-2019年Q2的中高端人才净流入率来看,成都人才政策利好,中高端人才净流入率排名第三。
2017年7月20日,《成都实施人才优先发展战略行动计划》(以下简称《行动计划》)在成都发布实施,包括给予高层次人才创新创业扶持、鼓励青年人才来蓉落户、保障人才住房等12条政策。
《行动计划》是成都历年来含金量最高、惠及面最广、支持力度最大、针对性最强的人才政策。
同时凡属支柱产业、优势产业和未来产业引进的外国专业人才,来蓉工作可适当放宽年龄、学历或工作经历等限制。
对符合认定标准的外籍高层次人才及其配偶、未成年子女可直接在蓉申请在华永久居
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