幸福花园创区优秀住宅小区自评说明.docx
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幸福花园创区优秀住宅小区自评说明.docx
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幸福花园创区优秀住宅小区自评说明
幸福花园物业管理处
幸福花园考评汇报材料
幸福花园创区优秀住宅小区自评说明
第一章基础管理
住宅小区名称:
幸福花园日期:
20XX年4月20日
标准内容
自评说明
1.按规划要求建设住宅及配套设施投入使用
幸福花园是由西南设计院设计,凯意达地产发展(深圳)有限公司开发建设的商品住宅项目,于1999年9月8日投入使用
2.已办理接管验收手续
管理处按小区整体,套房房屋本体结构,房屋及公用设施、配套设施、供电、电梯、发电机、给排水、消防等十部分进行了分项验收、接管,并在住户入伙时向住户进行了第二阶段的交接验收。
3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理
幸福花园是由“深圳正佳物业管理有限公司”于2002年7月21日从“中海物业管理有限公司”接管后,由管理处具体实施专业物业管理,并将电梯保养、清洁、绿化、消杀、污水处理,外墙清洗等工作分包给专业公司承担。
4.建设单位销售房屋前,与选聘的物业管理合同双方责、权、利明确
1997年7月凯意达地产发展(深圳)有限公司与“中海物业管理有限公司”签订了5年物业管理合同。
2002年7月“凯意达地产发展(深圳)有限公司”与“正佳物业管理有限公司”签定了5年物业管理合同
5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期服务协议,双方责、权、利明确
购房人与凯意达地产发展(深圳)有限公司签订《房地产买卖合同》;合同中,对幸福花园前期物业管理方面有明确的约定双方责、权、利。
6.建立维修基金,其管理使用,续筹符合有关规定
按《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》,幸福花园管理处于2002年8月开始收取本体维修基金,并设立专帐管理。
7.房屋使用手册,装饰、装修管理规定及业主公约等各项制度完善
凯意达地产发展(深圳)有限公司移交管理处《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》,管理处依据小区实际情况制定了包括《住户手册》、《业主公约》、《装修管理规定》等各项公众制度
8.业主委员会按规定程序成立,并按章履行职责
现小区入住率达96%以上,中海物业在前期3年管理过程中,没有成立业主委员会,现经过福田建设局物业管理科批准,正按规定程序成立业主委员会
9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责、权、利明确
业主委员会正按规定成立之中
10.物业管理企业制订争创规化和具体实施方案,并经业主委员会同意
管理处于2003年4月制定了争创“深圳市福田区物业管理优秀住宅小区”实施方案,并具体实施,征求业主代表同意
11.小区物业管理建立建全各项管理制度,各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法
正佳物业管理有限公司按照“全国物业管理示范住宅小区评比细则”,依据深圳市和企业自身情况,丰富了各《岗位管理手册》细化了各《岗位量化管理标准》等各项规章制度及落实措施
12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗,员工统一着装,佩戴明显标志工作规范,作风严谨
管理人员持《物业管理上岗证》达100%,财务人员持《会计证》100%,维修人员持《电工证》100%,员工分不同工种,着工作服,佩戴统一工作牌,定期进行业务和礼节礼貌培训
13.物业管理企业应用计算机,智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率
管理处内部实行了包含:
3部电脑,2台打印机的内部“无纸化”办公;住户档案、收费、车辆管理全部实行电脑操作,实行了内部对讲机联网,整个小区实行了以监控中心为核心,对讲系统,闭路监控系统等高科技设备管理系统
14.物业管理企业在收费财务管理,会计核算,税收等方面执行有关规定,至少每半年公开一次管理服务费用及维修基金收支情况
管理处停车收费经深圳市物价局审核批准,管理费、本体维修基金、水费按深圳市政府主管部门的相关文件收取,日常运作由“深圳正佳物业管理有限公司”财务部专业会计负责,所有帐目定期由上属公司和有关职能部门审核,按规定时间公布管理费用和本体基金费用开支情况
15.房屋及共用设施、设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便
管理处专人、专柜保管房屋及共用设施、设备档案资料,所有资料分类建立清册,并有详细目录
16.建立住/用户档案,房屋及其配套设施,权属清册,查阅方便
管理处专人、专柜保管住/用户档案,房屋及其配套设施权属清册资料,所有资料以栋为单位,建立清册,并有详细清单
17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修求助建议问询
管理处通过监控中心配备3班倒24小时值班,接受住户报修,投诉等信息和反馈;综合行使回访,处理投诉、求助,信息收集等功能;针对维修,投诉求助意见调查等各种工作特性,制订了回访规程、标准。
18.定期向住/用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及整改,满意率达95%以上
管理处接管半年后,对小区业主进行了书面征求意见调查,并把业主所提的意见集中在各大堂公告栏,公开答复,对所提意见和建议转发到各职能部门整改,住户满意率达98%
19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率达100%,返修率不高于1%,前有回访录
管理处建立并落实了值班制度,机电班专人实行24小时值班,机电班长派工单制度,并负责对机电工维修及时率,住户满意率进行跟踪,并备有详细书面记录
第二章房屋管理与维修服务
标准内容
自评说明
1.主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)户门标志明显
进入小区入口处有指示路标,小区出入口各设有小区平面图,栋户统一设置明显标识,停车场按深圳市交通管理部门要求设置明显标识
2.无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象
着重宣传,通过装修监管和护卫员巡逻严加控制
3.房屋外观好,整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
护卫员每天巡逻发现问题及时通知住户自行整改或转交机电班维修,定期由专业公司清洗
4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损
管理处安排机电班长专职管理,对业主报批项目严格审核,对不符合规范要求的一律禁止上墙
5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网,晾晒架、遮阳蓬等
由于中海物业在前期管理过程中,没严格按装修管理规定,严格管理,导致有部分违章现象,我公司接管后,为维护小区外观统一,小区不准安装外廊,户外防盗网,晾衣架,遮阳蓬等有损外观的物品,管理处通过装修管理和护卫员巡逻严加控制,并对前期违章的部分发整改通知书要求整改
6.空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀
由于中海物业在前期管理过程中,没严格按照装修管理规定严格管理,已使小区空调安装部分不规范,冷凝水没集中排放;根据这一情况,管理处已制订并上报公司整改方案,近期进行整改
7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
装修过程中严格规范了申报流程,监管流程,验收流程,护卫员、机电工、机电班长多加巡视监管
第二章共用设施、设备管理
标准内容
自评说明
共用设施管理
1.共用配套设施完好,无随意改变用途
管理处机电班和护卫交叉对共用配套设施进行巡视检查,采取划片管理明确责任,并制定和执行相应的规程和公众制度
2.共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻
室外共用管线在规划时已统一暗敷;用户装修过程中,机电班、护卫队全程跟踪监督
3.道路、楼道大堂等公共照明完好
公共照明设备采用机电班负责,护卫巡逻协助检查的办法管理
4.小区范围内的道路畅通,路面平坦
机电班和护卫巡逻检视,发现问题由机电班及时维修
共用设备管理
(一)综合要求
1.制定设备安全运行,岗位责任制,定期巡回检查,维护档案等管理制度,并严格执行
在公司各种质量管理手册的支持下,管理处运行了一套专业严密完善的机电设备管理制度,并通过实时的书面记录严格落实
2.设备及机房环境整洁,无杂物灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求
管理处制订了详细机房管理制度,并由相关责任机电工落实
3.配备所需专业技术人员严格执行操作规程
管理处配备了1名机电班长,2名专职机电工对小区共用设施、设备进行维护保养,全部持证上岗,有丰富实践经验,实行分区管理,实际操作严格制度规范
4.设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故
设备运行、保养、维修备有详细记录
(二)供电系统
1.保证正常供电,限电,停电有明确的审批权限,并按规定时间通知住户
供电系统由机电班专人分责任区管理,并制定相应的规程,备有详细记录,停电及时通知住户
2.制定临时用电管理措施与停电应急处理措施
柴油发电机组严格按制度保养,备有详细记录
3.备有应急发电机可随时启用
柴油发电机组严格按制度保养,备有详细记录
(三)弱电系统
1.临控系统等设施、设备运行正常,有记录,并按规定期限保存
运行记录完善,保存完好
(四)消防系统
1.消防控制中心24小时值班,消防系统设施、设备齐全,完好无损,可随时启用
消防中心制定24小时值班制度,并专人执行,消防设施、设备按月保养,及时维修,保证齐全完好
2.消防管理人员掌握消防设备的使用方法并能及时处理各种问题
制定相应规程和制度,并定期进行培训
3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人
成立义务消防队,开展消防演习
4.制订有突发火灾应急方案,设立消防疏散通道示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通
制订应急方案,标志齐全,道路畅通
5.无火灾安全隐患
机电工和护卫巡逻交叉巡视检查,发现问题机电班立即维修
(五)电梯系统
1.电梯准用证,年检合格证,维修保养合同完备
证件齐全有效
2.电梯按规定时间运行,安全设施通风,照明及附属设施完好
电梯24小时不间断运行,安全设施齐全,按规定要求维护保养,备有详细记录
3.轿厢、井道、机房保持清洁
按规定程序保养,备用详细记录
4.电梯由专业队伍维修,保养,保养人员持证上岗
电梯维修保养分包给舒达电梯公司,维修保养人员全部持证上岗
5.运行故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修
维修保养公司由专人负责小区电梯,运行故障接通知15分钟内赶到,并记录,用制度规范解除故障
6.运行出现险情后,应有排除险情的应急措施
制订应急措施
(六)给排水系统
1.建立小区供水,用水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划
制订严格管理制度
2.设备阀门管道工作正常,无跑冒滴漏
制订严格管理制度,并备有说细记录
3.按规定对二次供水蓄水池设施,设备进行清洁,消毒,二次供水卫生许可证水质化验单,操作人员健康合格证齐全,水池、水箱清洁卫生,无二次污染
分包专业清洁公司清洗二次供水蓄水池,证件齐全,记录完善
4.高压水泵,水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患
制订严格管理制度和操作规范
5.限水、停电按规定时间通知住户
停水按规定及时通知
6.排水系统畅通,汛期道路无积水,地下室,车库设备房无积水,浸泡发生
制订严格管理制度和应急措施
7.遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水,泛水,长时间停水现象
制订应急措施
8.制订事故应急处理方案
制订应急措施
(七)空调系统
小区无中央空调
(八)供暧、供气系统
小区无供暧、供气系统
第三章保安、消防、车辆管理
标准内容
自评说明
1.小区基本情况实行封闭式管理
小区外围采取护栏封闭式,道闸(加岗亭)结合闭路电视监控系统,构成了完善的整体技防网络,内部以监控中心为核心,采取固定岗、巡逻岗相结合,人员来访登记制度,车辆登记制度构成了完善的人防网络
2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度,保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语、规范,认真负责
在福田保税区派出所的指导下,成立了16人的幸福护卫队伍,实行24小时3班倒值班制度,管理处负责定期对保安员进行培训,并制订和执行相应的详细规程和岗位职责,岗位量化管理标准
3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
小区针对易发事故制定了处理作业规程
4.消防设备、设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通;制订消防应急方案。
消防设施、设备日常检查由护卫队巡逻检查,发现问题及时报机电班维修,管理处成立了义务消防队,明确责任人,制订消防应急方案
5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记
小区入口张贴《停车场管理制度》和营业证书,机动车实行智能化刷卡进出,电脑自动登记储存,专职车管员负责操作
6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序
非机动车免费停放,出入口岗负责日常摆放管理
第五章环境卫生管理
标准内容
自评说明
1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
小区住户按楼层配备一个生活垃圾桶,桶内罩上一次性垃圾袋,每个单元电梯厅配有果皮箱一个,公共休闲区域按每20米摆放一个果皮箱,共7个,小区设置一个垃圾中转站,所有垃圾由清洁公司负责清运
2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁
清洁卫生工作外包给“深圳日周清洁公司”,实行定人定岗,分片责任制,日常保洁按规定严格执行,由清洁公司主管和主任助理交叉检查,并依此制定了一系列的考评奖惩制度
3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀
生活垃圾每日清理2次,装修垃圾每日清理1次,遇突发事故马上处理,1个月进行四次卫生消毒灭杀
4.房屋共用部位共用设施无蚁害
专人每月四次进行定期检查消杀
5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
清洁员随时保洁,清洁公司主管和主任助理交叉检查监督
6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴,乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏=天台、公共玻璃窗先等保持洁净
对内部加强清扫保洁和监督力度,对住户加强宣传教育力度
7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
管理处注重宣传管理规定,并做到人手一册,在装修经营过程中,机电班长全程跟踪监督
8.无违反规定饲养动物、家禽、家畜
以宣传教育为主,结合职能部门强行执行为辅助手段
9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染
以宣传教育为主,并在装修和入住期间保持监管力度,做到随时发现,随时整改
第五章绿化管理
标准内容
自评说明
1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当
小区绿化面积3221.58平方米,并于2001荣获“深圳市园林式、花园式管理单位”称号
2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
对内部加强维护保养力度,对住户加强宣传教育
3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃
对内部加强修剪,消杀力度,对住户加强宣传教育力度
4.经地无纸屑、烟头、石块等杂物
由绿化工程、环卫共同进行,管理处人员实施全体保洁
第七章精神文明建设
标准内容
自评说明
1.开展有意义,健康向上的社区文化活动
管理处通过综合分析小区开展居民的文化水平和经济能力,利用会所的各项设施,添置了乒乓球台,跑步机,综合健身器材,棋牌等业主/住户喜闻乐见的大众性娱乐用具供业主/住户使用
2.创造条件,积极配合,支持并参与社区文化建设
管理处通过各种宣传活动,向业主灌输健康积极向上文化氛围,并通过联办、联欢的形式让业主积极参与。
2002年圣诞节,业主联谊会就举办得非常成功,使业主有了自豪感和归宿感。
第八章管理效益
标准内容
自评说明
1.物业管理服务费用收缴率98%以上
经济效益是企业的生存之本,物业管理费是物业管理企业效益的主要收入来源,管理处坚持以高收缴率确保管理工作的运行,以高标准服务确保收费效果的基本原则;以银行托收,管理员上门收缴为主,以各职能部门做好服务为坚强后盾,进行催缴工作,由于小区居民为香港人居多,平时很少有人在家的情况,管理处就将催费工作分片包干负责,包括主任在内都亲自上门收缴。
管理费用收缴率一直稳定在98%左右
2.提供便民有偿服务,开展多种经营
管理处通过开展上门维修,开办培训班,请商家进小区优惠展销等活动等各种便民活动和开展会所经营等手段,即满足住户需求,达到“业主至上”服务目的,又增加了管理处的收入。
3.本上区物业管理经状况
目前,小区的物业管理经营一直处在略有赢利的良性状态。
管理处接管后充分利用现有资源,多渠道与外界联系。
目前,管理处已与“壹时代媒体资源公司”签订了电梯大堂,电梯轿厢经营合同,与“长城宽带网络公司”签订小区经营合同,与“天威视讯”的合作也在洽谈当中;这样,即为小区业主提供服务,又为管理处增加了一项收入。
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