欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理深圳欢乐谷评估报告.docx
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欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理深圳欢乐谷评估报告
深圳市欢乐谷主题公园入园凭证销售现金流
预测报告书
中企华评咨字(2012)第1304-01号
(共一册第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一二年三月十一日
深圳市欢乐谷主题公园入园凭证销售现金流预测报告
一、报告目的
中信证券股份有限公司拟设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划。
该专项资产管理计划是以深圳、北京、上海、成都四家已投入运营的欢乐谷主题公园在2012年至2017年每年特定月份、特定数量的入园凭证为基础资产发行受益凭证募集资金,以入园凭证销售现金流为还款来源的专项资产管理计划。
北京中企华资产评估有限责任公司接受中信证券股份有限公司委托,对深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流进行了预测,以便为上述专项资产管理计划提供参考。
二、报告使用者
本报告的使用者为中信证券股份有限公司、联合信用评级有限公司及业务约定书约定的其他报告使用者。
三、工作内容
根据中信证券股份有限公司的要求,本项目工作内容为预测深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流。
为此,项目组做了下列具体工作:
◆了解深圳市欢乐谷主题公园的基本信息,包括但不限于目前的主要游乐项目、预计建设的游乐项目、每年固定的主题活动项目等。
◆了解深圳市欢乐谷主题公园未来的入园凭证价格提升计划。
◆审阅深圳市欢乐谷主题公园2006年至2011年的售票(卡)数量及入园凭证销售现金流。
◆对深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流进行预测。
四、工作原则
1.独立、客观、公正的原则。
本次工作要做到工作到位、资料齐全、分析充分、评价客观;
2.全面、高效的原则。
我公司在深圳市欢乐谷主题公园的配合下工作,力争在资料全面的前提下尽快尽好地完成此次入园凭证销售现金流预测工作;
3.为企业保密的原则。
五、项目组织
为保证整个项目工作得以顺利运行,对工作全过程进行统一组织、全面协调和控制,我公司成立了项目专项工作小组,小组主要成员如下:
项目总负责人:
要勇军
成员:
要勇军、修忠楠、童雨梅、白文宇
六、工作步骤
1.现场调查
◆现场勘察;
◆资料收集;
◆管理层访谈、沟通。
2.相关调查
◆行业信息调查;
◆政策信息调查;
◆经济信息调查。
3.对收集的相关材料进行分析汇总,得出初步结论。
4.专家咨询
◆组织由行业专家、评估与财务专家、政策与经济专家等组成专家顾问组;
◆采用专题讨论和意见汇总方式进行工作。
5.撰写报告
◆工作小组人员将所收集的资料和实地调研结果汇总后,在项目负责人的协调下进行整理;
◆进行报告的撰写工作。
6.报告的内部审核
项目负责人在完成一审后,将报告初稿提交公司审核,审核包括部门二级审核、内部审核委员会的三级审核以及公司主管领导的最终审核。
经过公司内部审核后,将预测结果与委托方进行沟通和汇报。
根据沟通意见进行修改、完善后,将正式报告提交给委托方。
七、预测假设
本次预测以下述各项假设为前提进行并得到相应的预测结果,若下述假设前提发生变化,应相应调整预测结论:
1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势和社会环境除公众已知外无重大变化,无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响;
2.针对基准日资产的实际状况,假设深圳市欢乐谷主题公园持续经营;
3.假设深圳市欢乐谷主题公园完全遵守所有有关的法律法规;
4.假设深圳市欢乐谷主题公园在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向保持一致;
5.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对深圳市欢乐谷主题公园造成重大不利影响;
6.深圳欢乐谷主题公园在预测期内不出现大型游乐运营故障和经营事故;
7.深圳市欢乐谷主题公园在预测期内保持目前的票种类型和相应票价。
八、预测方法
通过对我国旅游行业的宏观发展状况、深圳市旅游行业发展规划以及我国主题公园目前的发展状况的定性分析,结合深圳市欢乐谷主题公园的实际状况及其主要竞争对手概况,确定深圳市欢乐谷主题公园的未来年度总售票(卡)数量。
通过分析深圳市欢乐谷主题公园的2006年至2011年每月各票种售票(卡)数量、各票种销售现金流及其变化趋势,确定各票种各月售票(卡)数量的平均权重和各票种单价,进而确定预测期各月的入园凭证销售现金流。
九、预测过程
(一)我国旅游行业的发展状况
1.我国旅游行业发展概况
我国是世界旅游资源大国之一,自2001年以来,我国旅游业保持快速发展的势头。
除2003年受到“非典”影响及2008年受雪灾、地震及金融危机影响外,我国旅游业均以高于同期GDP增长率的速度增长。
2001-2011年,我国旅游总收入与GDP的具体情况如下:
年度
旅游总收入(亿元)
增长率(%)
GDP(亿元)
增长率(%)
2001
4,995
10.6
95,933
7.3
2002
5,567
11.4
102,398
8.0
2003
4,882
-12.3
116,694
9.1
2004
6,838
40.1
136,515
9.5
2005
7,686
12.4
182,321
9.9
2006
8,881
15.5
211,923
11.6
2007
10,832
22
257,306
13.0
2008
11,537
6.5
314,045
9.6
2009
12,894
11.8
340,507
9.1
2010
15,700
21.7
397,983
10.3
2011
22,500
20.8
471,564
9.2
从上表中可以看到我国旅游总收入与GDP相关度较高,我国GDP的快速增长是旅游业收入增长的动力。
根据国家“十一五”规划,到2020年我国GDP增长率仍将保持6.8%的增速,因此旅游行业具有持续增长发展的能力。
2010年、2011年我国旅游业总体保持了平稳较快的增长。
2011年全年国内旅游人数达26.4亿人次,同比增长13.2%;国内旅游收入1.93万亿元,增长23.6%;入境旅游人数1.35亿人次,增长1.0%;入境过夜旅游人数5730万人次,增长2.9%;旅游外汇收入470亿美元,增长2.5%;出境旅游人数6900万人次,增长20.0%;旅游总收入2.25万亿元,增长20.8%。
2001-2011年我国入境游与国内游人数情况
2001-2011年我国入境游与国内游收入情况
2009年12月国务院出台的《关于加快发展旅游业的意见》,就已明确提出要把旅游业培育成为我国国民经济的战略性支柱产业。
尔后2011年3月我国发布的《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》则明确要求“全面发展国内旅游,积极发展入境旅游,有序发展出境旅游”。
以上述文件为依据,国家旅游局负责制定并于2011年12月发布了《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》,明确了“十二五”期间我国旅游业的发展目标,即到2015年,旅游业总收入将达到2.5万亿元,年均增长率为10%;国内旅游人数达到33亿人次,年均增长率为10%;入境旅游人数达到1.5亿人次,年均增长率为3%;旅游外汇收入达到580亿美元,年均增长率为5%;出境旅游人数达到8800万人次,年均增长率为9%。
到“十二五”期末,旅游业将初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业,在转方式、扩内需、调结构、保增长、促就业、惠民生等战略中发挥更大功能。
旅游服务质量明显提高,市场秩序明显好转,可持续发展能力明显增强,建设旅游强国的基础将更加坚实。
此外,根据世界旅游组织《1995年~2020年世界旅游预测》的预测,今后20年世界旅游行业将长期保持较高的增长趋势。
2010年和2020年国际旅游人数将分别达到10亿人次和15.61亿人次,1995~2020年的平均增长速度将达到4.3%。
到2020年,东亚和太平洋地区年均增长速度达到6.5%,市场占有率扩大到25.4%,成为继欧洲之后的第二大旅游接待市场,其在世界旅游市场上的地位也将日益提高,中国将成为最大的国际旅游目的地国家,并成为第四大旅游客源国。
2.我国旅游行业存在的问题及对策
稳健的国内宏观经济发展态势和有利的行业发展政策环境,及世界旅游业的持续发展和重心东移将进一步促进我国旅游业的稳定快速增长。
但同时我国旅游业的发展也面临着许多矛盾和挑战,主要表现在以下7个方面:
(1)经济发展的不确定因素增多。
国际金融危机影响深远,国际经济缓慢回升但动力不足,人民币升值预期、国际汇率变化以及贸易保护抬头加剧了国际旅游竞争,我国旅游业发展的外部环境更趋复杂。
国内通胀预期增加,收入分配调整难度加大,在一定程度影响居民旅游消费意愿。
发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出,社会矛盾明显增多,制约科学发展的体制机制障碍依然存在。
利益主体多元化以及不够公平的收入分配等带来的社会矛盾增多、社会事件频发、社会风险增大。
(2)自然灾害和突发事件不可预见,也不排斥世界局部地区动荡的可能性。
近年来,国内外各种自然灾害和突发事件明显增多,传统和非传统的安全因素影响增大,对旅游业发展产生较大冲击,这种可能的灾害事件仍将在未来影响旅游业的正常发展。
(3)旅游资源有效保护的压力加大。
随着我国旅游市场规模持续扩张和大规模建设,资源条件和环境容量的压力明显增大,通过旅游实现对资源的有效保护,减少对资源的浪费和破坏,成为旅游业可持续发展的重要任务。
(4)供需结构性矛盾突出。
总体旅游供给不足,结构性矛盾突出,度假休闲和个性化旅游产品不足,不能有效满足旅游者多样化需求。
与大众化旅游消费和分散式出游特点相配套的公共服务不健全,交通、住宿等刚性消费支出比重高,文化性消费和购物性消费支出比重低。
(5)发展方式和运行方式比较粗放。
普遍存在重建设、轻管理;重硬件、轻软件;重规模、轻品质;重开发、轻保护等问题。
在现代产业组织建设、现代商业模式创新、现代科技运用等方面有待加强。
许多地方仍处于单纯依托入园凭证的经营模式,没有形成完善、高效的产业链,企业规模小,行业集中度低,整体效益比较低。
在旅游开发中缺乏科学规划。
在旅游经营中没有把节能减排工作摆到应有的高度,生态旅游、低碳旅游还没有成为广大旅游者的自觉行为。
旅游业科技含量不高,高新技术成果在旅游领域的运用还不普遍,特别是运用信息技术提升旅游业,提高旅游业生产力方面还有很大欠缺;旅游人才队伍需要进一步提高专业化、国际化水平。
(6)发展体制机制不完善。
国家层面的综合性旅游立法尚未完成,旅游法规和依法行政的能力不能满足旅游业发展的要求。
旅游统计工作体系不健全,国内旅游、出境旅游统计监测滞后。
旅游标准化建设特别是实施相对滞后。
带薪休假制度还未落实。
旅游资源管理与产业管理脱节,缺乏综合协调机制。
旅游规划不是法定规划,对旅游开发和市场管理的约束力还显不足。
旅游市场秩序不够规范,削价竞争、承包挂靠经营、“零负团费”等问题长期存在,不少环节还存在安全隐患。
(7)旅游基础设施建设和公共服务体系建设仍然滞后。
不少旅游景区外部可进入性较差,断头路较多;景区内部游客中心、标识系统、安全等人本化、个性化的公共服务设施不足。
旅游基础设施依托性的多、专门性的少,缺乏整体规划建设。
中西部地区主要旅游景区连接交通干线的公路建设滞后,旅游公共服务体系建设不完善。
针对以上旅游业发展中存在的问题,我国将主要从企业、产品、产业、发展方式、区域、开放、监管等七个方面着手进一步加强对旅游市场的完善,以推动旅游业向产业化、市场化、现代化和国际化发展,促进产业结构的优化和升级。
(1)就企业而言,将加强对市场主体的培育,提升企业竞争力。
更加重视旅游企业的主体地位和积极作用,加强对旅游企业的服务和扶持,进一步优化企业发展环境,支持大型旅游企业集团化和品牌化发展,支持中小旅游企业特色化和专业化发展,支持民营企业和外资企业积极参与旅游业发展,支持新型旅游经济体更好发展,加快推进各类旅游企业市场化和现代化改革,加大对旅游企业金融支持力度。
争取用五年的时间,初步形成一个“以大型集团为主导、中小企业活力充沛、新型业态持续涌现”的旅游企业发展格局。
(2)就产品而言,将完善产品体系。
大力提升丰富观光旅游产品,加快开发度假休闲旅游产品,积极开发生态、文化、红色、商务会展、乡村、工业科技、游艇等专项旅游产品,整合推动旅游目的地建设。
建立与市场需求和发展阶段相适应的多样化、多层次的旅游产品体系。
(3)就产业而言,将优化产业结构。
以市场需求为导向,遵循产业发展规律,优化提升“行、游、住、食、购、娱”等基本要素,具体来说就是,改革促进旅行社业发展方式转变,优化饭店业存量和质量,实现旅游景区业优化升级,大力推进旅游商品开发,打造品牌旅游餐饮和娱乐,构建便捷安全舒适的现代旅游交通,实现产业对接与融合发展。
(4)就发展方式而言,将转变发展方式,促进可持续发展。
加强旅游资源与环境保护,提高旅游业信息技术与现代科技应用水平,提升旅游业发展文化内涵,增强旅游业服务民生功能。
(5)就区域而言,将加强分类指导,促进区域协调发展。
构建特色鲜明,优势互补,充满活力的区域旅游格局。
实施分类指导,促进东部地区、中部地区、西部地区和东北地区四大区域协调发展;突出品牌引领,加快建设长江三峡、丝绸之路、青藏铁路沿线等十条国家精品旅游带;深化区域合作,打造长三角、珠三角、环渤海、粤港澳、海峡西岸等五大区域旅游合作示范区;落实海洋战略,加快培育海南岛、北部湾、山东沿海等八大海洋旅游增长极;服务中西部开发,加快培育新疆、西藏、三江源、武陵山等十大新兴旅游目的地;对接城镇化战略,加快整合培育成渝、长株潭城市群、武汉城市圈等八大旅游区。
(6)就开放而言,将扩大开放水平,推进国际化发展。
本着“走出去”和“引进来”相结合的原则,进一步探索对外开放的新形态,建立全方位、多层次、深度化的合作,实现国际化发展。
深化旅游要素市场对外开放,支持旅游企业“走出去”,进一步拓展国际旅游合作交流,积极推进国际次区域旅游合作,全力塑造国家旅游整体形象。
(7)就监管而言,将完善监管体系,提高游客满意度。
建立以游客满意度为核心的旅游服务质量管理体系,持续推进旅游服务整体质量提升,全面提升旅游从业人员服务水平,强化旅游市场监管力度,建设旅游行业诚信体系,不断提升国民旅游素质,建立旅游服务质量长效机制。
(二)深圳市旅游行业发展规划
1.“十一五”期间深圳市旅游行业发展的主要成就
“十一五”期间,深圳市旅游业经受了全球金融危机的冲击和甲型H1N1流感等影响,但充分利用了扩大内需政策和消费升级带来的机遇,保持了稳步发展的势头。
2010年1月,美国《纽约时报》将深圳评为全球“2010年旅游者必到的31个旅游目的地”之一,强调深圳是中国最富庶的城市和最具吸引力的旅游目的地之一。
“十一五”期间,深圳市旅游业发展的主要成就体现在以下几个方面:
(1)各项旅游经济指标继续居全国大中城市前列,旅游业成为深圳市重要产业。
全市接待入境过夜游客人数、旅游外汇收入等重要指标一直在全国各大城市中名列前茅。
2010年,全市接待游客总人数达7698.19万人次,其中接待过夜入境游客1020.60万人次,居全国各大中城市首位;全市旅游总收入达628.28亿元,其中,国内旅游收入412.19亿元,旅游外汇收入31.78亿美元。
假日经济成为旅游发展的重要组成部分,2010年“十一”、春节两个黄金周旅游收入达80.34亿元,其中春节黄金周旅游收入43.54亿元,居全国主要旅游城市首位。
旅游业已成为深圳市的重要产业,对其他相关产业带动作用突出。
特别是旅游业正在从观光旅游向度假旅游转型,居民消费支出中旅游类支出呈上升态势,旅游业已经成为产业升级、扩大内需和经济高端化的重要依托力量,对城市发展的贡献率大大提升。
(2)产业体系较为完整,旅游企业竞争力在全国名列前茅。
“十一五”期间,深圳市成长出了一批实力强、管理水平高、效益好的旅游企业,产业体系较为完整。
截至2010年底,全市共有旅行社近260家,设立的营业部近500家;各类旅游住宿设施1,900多家,基本上满足了从高到低不同层次市场的需求。
从类型来看,逐步改变了以前较单一的面貌,商务、会议、度假等不同类型的酒店,形态较为丰富,特色较为明显;各类景区景点117处,包括人造主题公园、自然生态、滨海度假、都市风情、购物美食、人文历史等不同类型。
此外,根据国际有关机构统计显示,华侨城与美国迪士尼公司等位列全球旅游景区集团八强,成为亚洲惟一的入选者。
(3)旅游产品特色基本形成,旅游国际化步伐加快。
深圳市旅游产品体系类型日益丰富,形成了“都市风情”、“主题公园”、“滨海休闲”和“高尔夫之都”等旅游特色。
都市风光旅游功能得到开发,深圳市中心区CBD是高端商务旅游的集散地,名企云集、游客纷至。
深南大道已成为国内著名的景观大道。
建成并成功营运一批国内知名的旅游景区,在接待游客人数、销售额及经济效益等方面均位居全国各大城市首位。
滨海休闲初具影响力,大小梅沙、浪骑游艇会、F1摩托艇锦标赛等滨海和海上旅游受到瞩目。
全市建成高尔夫球会15家,共计540个球洞,其中,观澜湖球会有216个球洞,是目前世界上最大的高尔夫球会之一,不同风格的球场吸引了国内外众多的高尔夫旅游度假者。
深圳旅游的国际化特征越来越突出。
全市形成了立体化旅游交通网络和海、陆、空俱全的口岸格局,旅游服务设施和公共场所的国际化信息图形符号进一步完善,具备了方便海内外旅游者到访的语言环境和出行便利条件。
深圳市成为粤港澳旅游圈和整个南中国海旅游圈大格局中的核心环节之一。
(4)高端旅游发展迅速,旅游新业态成为新亮点。
深圳市以高星级酒店为代表的住宿设施的发展在全国居领先水平。
到2010年底,全市达到五星级标准酒店超过30家,达到四星级标准酒店接近60家。
大型旅游度假胜地、生态旅游景区、大型商业休闲设施、文化休闲设施、商务会馆、休闲俱乐部、健康管理俱乐部等遍布全市,高端旅游服务供应商包括国际旅游代理商、国内国际酒店连锁管理商发展迅速,主题旅游及深度体验产品、奖励旅游等为海内外游客提供了全面的服务。
此外,高尔夫旅游、游艇、邮轮、滑翔、潜水、航海、攀岩和在线旅游等旅游新业态崭露头角,并成为深圳市旅游业发展的新亮点。
2010年,全市高尔夫球会接待游客人数达125.39万人次;登陆深圳市的邮轮公司已有6家;成立的游艇会有4家;总部设在深圳市的芒果网也已成为中国重要的综合性在线旅行预订服务的提供商。
(5)旅游公共功能和社会职能逐步发挥,成为和谐社会和民生福利的重要载体和生动形式。
“十一五”期间,深圳市处在从工业化社会向公民社会转型变革期,旅游管理部门积极发挥旅游业的经济功能和社会作用,使旅游业成为改善民生条件、促进就业和社会稳定、满足人民群众多种消费需求、丰富城市生活、美化城市环境的有效手段。
深圳市建成了公益性的旅游咨询中心,为海内外游客提供快捷方便的旅游咨询服务;建成了公益性深圳旅游网站和1258033旅游声讯服务台,为游客特别是自助游游客提供资讯;建成了深圳旅游网,为游客提供中文、英文、韩文及日文版的旅游资讯。
旅游管理部门还先后举办了深圳国际旅游文化节、“精彩深圳欢乐行”旅游线路评选、“旅游进社区,周末好去处”、“一区一节”、“旅游进厂区”等活动,狠抓市场监管,通过“优质诚信香港游”等活动打造诚信旅游,实现了经济效益和社会效益的统一。
2.“十二五”期间深圳市旅游行业发展趋势
(1)深圳经济进入一个新的“创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展”期,面临着加快转变经济发展方式,增强城市国际竞争力的艰巨任务,旅游业将成为不可缺少的生力军。
深圳将继续成为国家参与国际经济竞争的主力之一。
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出,深圳要努力建设“国家综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家创新型城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市”。
《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快转变经济发展方式的决定》指出,加快转变经济发展方式是深圳经济特区新的历史使命。
在经济全球化和全球经济一体化进一步深化的新时期,决定经济竞争能力高低主要不取决于制造环节,而取决于服务业整合经济资源的能力。
国际经验表明,当一个经济体的整体经济水平向中上等级攀升时,往往就是旅游业的加速发展期。
深圳市旅游业正日益成为激活人气、带动区域消费需求的基本力量,直接对第三产业中的交通业、餐饮业、商贸零售业、通讯业、金融业等产生巨大的促进作用。
可以预见,“十二五”期间,深圳市旅游业将面临技术进步、市场开放等历史性机遇,有望加快发展速度,高端旅游业的服务范围和服务规模将进一步拓展。
(2)随着大众旅游和休闲度假时代的日益成熟,深圳市旅游业需求旺盛,市场前景广阔。
深圳市经济正开始出现从工业型经济向工业和现代服务业并重转变的经济特征,人均GDP超过1万美元,正进入消费转型升级的历史过程,旅游、教育、文化、房产和医疗保健等消费支出在居民支出中所占的比重越来越高。
消费领域的转型升级,必然要求发展消费型服务业,旅游业是一个十分有潜力的方向。
休闲娱乐、旅游保健等消费不断增长,孕育了假日休闲消费的需求。
深圳的经济飞速发展,周边的旅游资源丰富,毗邻国际化大都市香港,将进一步吸引世界各国的旅游观光者。
(3)近期一系列机遇将大大提升旅游业发展空间和发展水平。
首先,城市总体将沿着深圳市委市政府设定的“现代化国际化先进城市”目标迈进,城市基础设施的快速完善,城市功能区的设立和城市更新加快,将为高星级酒店、大型景区、旅游休闲度假场所、城市购物娱乐中心等旅游吸引物的建设带来巨大的机遇,对海内外游客的吸引力大大增强。
其次,大鹏半岛将进一步启动保护与开发步伐。
大鹏半岛是深圳市发展旅游业不可多得的战略性资源,也是深圳建设国际旅游城市的重要依托。
深圳市委市政府提出了把大鹏半岛建设成为高水平、高质量的海滨旅游胜地的战略目标。
预计在“十二五”期间及以后的一段时间内,大鹏半岛将成为深圳市旅游业发展和高端旅游项目开发的前沿阵地,成为国际、国内所瞩目的焦点。
三是大运会的召开,将大大提升深圳在全世界特别是全世界青年中的知名度,大运因素将带来国际客源的大规模进入,并对深圳旅游产生长远的积极影响。
3.“十二五”期间深圳市旅游景区景点业发展措施
“十二五”期间,旅游景区业的政策导向是推进资源的开发和创新、保护和利用,进一步启动和完善滨海资源的开发,落实文化与旅游的结合,提升景区发展水平。
旅游景区业的发展目标是,继续开发建设一批文化生态景区、滨海度假景区,加大老景区的改造升级,使全市的4A以上景区达到10家以上,新增5个以上大型旅游休闲重点设施,继续保持单个景区旅游收入和接待人数等指标在全国的领先地位。
具体的规划措施包括:
(1)进一步拓展旅游资源的范围和视野,拓展资源开发空间。
一是要强化广义的旅游资源的开发和利用,积极拓展会展、节庆、特色文化遗产、美术馆、博物馆、文化产业基地等。
二是重视开发工业旅游。
深圳的珠宝、服装、高科技等产业地理空间集聚度高,具有旅游开发潜力。
应对各类工业园区、科技园区和特色工业项目进行整合开发,拓展旅游功能,提升经济效益。
(2)提升各种文化旅游资源的旅游功能。
一是以深圳市的历史文脉和地理条件为内在线索,大力推动文化与旅游的深层融合。
二是要提炼本地客家文化、广府文化两大人文渊源,提炼近代海防军事和抵御外侮历史,提炼当代改革开放历史和当代移民文化等特定的内涵,对城中村等潜在资源进行整合和升华,挖掘旅游资源潜力。
三是利用深圳市优越的投资条件,对具有文化底蕴的历史文化资源进行系统的创造性开发,新建或扩建寻根型、文化体验型等不同特点的旅游吸引物。
四是以文化内涵为灵魂,通过创新手段拓宽旅游景区的市场空间,延缓或突破其衰退的生命周期。
(3)立足于山地丘陵
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