贷款项目评估报告.docx
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贷款项目评估报告
贷款项目评估报告
第一章概要
某实业有限公司(以下简称某公司)为开发“青城山房”项目申请贷款,本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估(评估基准日确定为2006年10月31日)。
根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序,按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求,评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论,并于2006年11月23日完成评估工作。
现将评估报告简要概述如下:
一、借款人评价
1、公司简介
某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。
现股东由一个法人与两个自然人组成,注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币,其中:
宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元,占总股本的86%;胡晓红出资200万元,占总股本的4%;杜明冬出资500万元,占总股本的10%。
该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”,有效期至2007年7月18日,暂定等级为三级。
2、管理层简介
某公司设立股东会,股东会为公司最高权力机构,下设执行董事。
公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门,共有管理人员和员工三十人,90%以上员工具有大专以上学历。
公司主要管理人员简历如下:
xx:
公司法定代表人,女,1969年3月出生,法律本科毕业,具有工程师、经济师专业职称。
1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师;1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理;1998年某房地产开发有限公司成立任总经理;2001年至今:
现任宁夏某物业管理有限公司董事长;2001年至今:
现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长;2003年5月年至今:
现任宁夏某建筑工程有限公司;2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长;2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。
xx:
公司财务主管,男,1969年6月出生,本科文化,会计师。
1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作;1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任;1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理;2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监;2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。
3、公司信用及财务状况
某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司
经人行咨询系统查询,截至2006年11月17日,某公司无银行借款,无对外担保,无不良信贷信息,无诉讼事项。
由于该公司成立时间仅一年多,不足以评定信用等级,经贵行(都江堰支行)认定其2006年信用等级为AA+级。
截止2006年10月31日,公司总资产8067.64万元,负债35.72万元,所有者权益为8031.92万元。
4、关联企业
(1)宁夏某房地产开发有限公司
宁夏某房地产开发有限公司成立于1998年10月,注册资本金5000万元,系建设部核定的一级房地产开发企业,银川市房地产业协会(首批)会员单位。
该公司2005年度信用等级AA,2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。
经人行咨询系统查询,截至2006年11月20日,银行借款余额为8000万元,贷款分类均为为正常。
截止2006年9月31日,公司资产总额为27535.08万元,负债总额为19275.90万元,所有者权益为8259.19万元,资产负债率70.00%。
公司近两年的经营情况如下表:
项目
2004年
2005年
2006年1-9月
主营业务收入(万元)
16648.28
11416.94
7628.42
利润总额(万元)
1821.84
685.63
1632.56
净利润(万元)
1143.96
387.05
1632.56
(2)宁夏某建筑装饰工程有限公司
该公司成立于2004年5月,注册资本人民币壹仟万元,公司股东为宁夏某房地产开发有限公司、xx、胡晓红,其中:
宁夏某房地产开发有限公司出资300万元,占总股本的30%;xx出资600万元,占总股本的60%;胡晓红出资100万元,占总股本的10%。
(3)宁夏某物业管理有限公司
该公司成立于2001年2月,注册资本人民币叁佰万元,公司股东为xx、胡晓红两位自然人,其中:
xx出资270万元,占总股本的90%;胡晓红出资30万元,占总股本的10%。
二、项目评价
“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村,东临106国道(东北角边界与青山制药和青蓉机械厂用地相临),南临滨江河与滨江路(排洪渠),西临环山路与环山渠,北临道路。
项目由三个地块组成,总用地面积为167580.4平方米,总建筑面积为45280.86平方米。
项目综合技术经济指标如下:
序号
指标名称
单位
一号地
二号地
三号地
合计
1
规划建设净用地面积:
㎡
113485.95
36574.2
17520.25
167580.4
2
规划总建筑面积:
㎡
35547.63
3763.11
5970.12
45280.86
2.1
地上建筑面积:
㎡
35547.63
3763.11
5970.12
45280.86
2.1.1
组院住宅建筑面积:
㎡
30852.3
30852.3
2.1.2
度假公寓建筑面积:
㎡
3673.92
5970.12
9644.04
2.1.3
商业及配套建筑面积:
㎡
1021.41
1758.95
2780.36
2.1.4
水疗会所建筑面积
㎡
2004.16
2004.16
3
居住户(套)数:
套
216
8
78
302
4
容积率:
0.31
0.1
0.34
5
建筑密度:
18.96%
10.30%
10.79%
6
绿地率:
60%
72%
50%
7
机动车位:
个
168
36
110
314
该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项,目前已取得了所有建设手续。
项目计划于2007年9月竣工。
截止现场勘察日,该工程正进行展示区(一号地块178、179、180、181、182、183、185、186号四组院、209至220、222、223号公寓,4、5号公建)基础工程施工(四组院桩基已完工)。
现场勘察情况表明,该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月,因此该工程的实际竣工时间顺延。
该项目的建设用地符合城市规划,建设场地平坦,电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。
该项目的勘察工作由都江堰川西工程勘察施工有限责任公司,设计工作由加拿大BDCL设计有限公司BDCLDesignGroupLTD、北京市建筑设计研究院(三所)、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成,项目工程施工由成都市第七建筑工程公司完成,监理工作由都江堰市诚信建设监理有限公司完成。
三、投资、筹资评估
(一)总投资估算与资金筹措
经测算项目的总投资为18,686.97万元,资金来源为自有资本金7980.93万元,占总投资的42.71%;银行贷款8,000.00万元,占总投资的42.81%;销售转投入2706.04万元,占总投资的14.48%。
(二)评估基准日投资情况
评估人员通过分析某公司的财务帐目,截止于2006年10月31日止,项目已投入的资金为:
1、土地款6435.62万元;
2、前期工程费545.38万元;
3、报建费384.69万元;
5、开发间接费47.75万元;
6、期间费用263.08万元;
以上合计7676.52万元。
(三)企业自有资金核算
截止2006年10月31日,企业的所有者权益8031.92万元;固定资产净值50.99万元;企业存货(开发成本)7413.47万元,均为本项目(青城山房)投入的各项费用。
经测算某公司可提供的自有资金(项目资本金)为7980.93万元。
公司目前已投入资金为7676.52万元,小于公司可提供的自有资金(7980.93万元)。
公司截止评估基准日货币资金帐面余额为560.05万元,后续投入资金(项目资本金未投部份)是有保证的,因此以7980.93万元作为项目资本金,占总投资额的43.86%。
(四)银行贷款
根据某公司的申请与测算的项目资金缺口,该项目拟向银行申请8,000.00万元的房地产开发贷款。
(五)项目预售款转投入
预收售房款转投入2706.04万元,占总投资的14.48%。
四、财务评估
(一)静态效益指标
经测算,项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为:
项目
单位
指标数
销售收入
万元
26,623.94
利润总额
万元
6,179.78
净利润
万元
4,140.45
总投资利润率
%
33.07
总投资净利润率
%
22.16
销售利润率
%
23.21
销售净利润率
%
15.55
(二)项目财务现金流量分析
经评估测算,项目的税后指标如下(详见附表):
1、内部财务收益率:
22.32%;
2、财务净现值(折现率10%):
按全部投资计为2333.91万元;
3、动态投资回收期(折现率10%):
2.23年
以上指标反映,项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率,财务净现值大于零,该项目在财务上是可行的。
(三)项目偿债能力分析
项目还款主要来源于由销售商品房而流入的现金,开发期累计的盈余资金经测算为12,121.38万元,借款偿还期为1.64年,项目综合偿债保证比2.52,项目偿债有保障,企业有一定的偿债能力。
(四)不确定性分析
1、盈亏平衡分析
计算表明,当销售均价为4624.52元/平方米(计划销售均价6264.38元/平方米)或销售面积为31374.92平方米(总销售面积为42500.50平方米),项目达到盈亏平衡点。
项目保本作业率为73.82%,安全边际率为26.18%。
2、敏感性分析
从“项目敏感性分析表”可以看出,销售价格、开发成本均为本项目敏感因素,其中销售价格为主要影响因素,其每提高或降低10%,净现值将增加或降低60.82%;其次总投资为次要影响因素,其每提高或下降10%,净现值将下降或增加50.8%2。
因此企业因加强市场营销工作,密切关注销售价格的变化,并严格控制开发成本。
当项目最敏感的因素销售价格下降10%时,项目财务内部收益率(14.85%)仍大于折现率(10%),财务净现值(914.46万元)大于零。
因此,从敏感性分析的结果可知,项目有较强的抗风险能力。
当总投资增加19.66%时,财务净现值趋于零。
当总收入下降16.43%时,财务净现值趋于零。
五、贷款风险分析
1、项目合法手续方面
“青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等,项目的手续合法。
2、借款人方面
借款人是2005年新成立的公司,房地产开发资质为暂定三级,但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历,因此积累了较丰富的房地产开发经验,公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“AA+”级,这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。
3、市场方面
房地产市场作为目前投资的热点,竞争较为激烈,特别是国家实行一系列的调控措施以来,市场风险加剧。
本项目位于风景秀丽的青城前山区域,但由于项目的目标客户群体有特定的针对性,因此需要加强市场营销工作。
该项目地理位置较好,价格适中,定位较为准确,预计可按计划完成销售。
4、资金方面
本项目的资金来源为:
自有资本金7980.93万元,占总投资的42.71%;银行贷款8,000.00万元,占总投资的42.81%;销售转投入2706.04万元,占总投资的14.48%。
5、政策方面
中国人民银行对外发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件:
房地产开发企业要有资质,信用等级较高,无拖欠工程款;必须具备四证;自有资金不低于35%。
从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构,降低信贷经营风险等。
今年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策,调控房地产市场。
特别是今年5月,国务院常务会议提出六条关于楼市调控的针对性措施,接着国务院办公厅又转发了建筑部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知,对目前的房地产市场产生了较大的影响。
因此,银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响;另一方面应加强对业主的贷后管理。
6、总投资变动方面
从前面的敏感性分析中可知,总投资对净现值、财务内部收益率和投资回收期都较敏感,项目各项财务指标对总投资的敏感性较强。
目前项目正进行部分基础施工,后期工程的投入尚存在一定的不确定性,因此必须加强项目投资进度的管理,确保总投资不超过预计水平,保证项目顺利实施。
7、建筑条件方面
项目报建手续齐全,勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。
区域内外建设条件较好,各种配套设施齐全,交通便捷,水、电、气等均接市政管网。
8、项目担保风险
本次贷款以在建工程(含土地使用权)作抵押物。
拟抵押的土地使用权产权证齐全、合法。
采用市场比较法得出项目用地的市场价值(预估值)约为12820万元(单价为765元/平方米)。
用成本法结合前述土地使用权预估值,该项目修建至主体封顶时的价值约为18152万元。
抵押物的预估值为12820万元,若按50%的抵押率计算,仅可为6410万元提供抵押担保,目前抵押物尚不足值,因此需根据施工进度发放贷款。
由于项目贷款需采用按进度发放贷款的方式进行,抵押物(在建工程)的价值变动频繁,因此银行需对工程进度与工程质量及预售情况高度关注,以控制风险。
六、结论与建议
本项目的开发符合国家的产业政策与都江堰市的城市总体规划及青城山都江堰风景名胜区总体规划规划,某公司具有房地产开发暂定三级资质,主体资格合法,公司组织机构健全,管理层有较丰富的房地产开发经验,职工素质较高,是一处于发展阶段的房地产开发企业。
该项目的各种报批手续齐全,项目资本金到,项目各项财务经济指标可以接受,有较强的借款偿还能力,抵押物预估足值(需按项目进度放款,且项目市场定位明确,市场前景较好。
但该项目存在以下值得关注的问题:
1、抵押物尚未经合法的评估机构对其价值进行评估;
2、采取按工程进度放款的方式(即目前抵押物不足以对全部贷款提供担保)发放贷款,银行需随时对工程情况高度关注,以保证抵押物足值;
3、虽然该项目的市场定位较明确,但由于项目定位于“面向高端市场的第二居所度假物业”,其客户群有一定的局限,因此贵行应关注项目的销售情况,并根据具体情况调整回款的时间与比例。
因此,银行应针对以上几方面的问题采取相应的措施,如督促业主聘请有资质的中介机构对抵押物进行价值评估;采取按进度发放贷款时应高度关注项目的进度,并在必要时聘请相关中介机构对在建工程的价值进行评估,以控制贷款风险。
由于项目客户群体有局限性,因此银行应制订相应的措施保证贷款的收回,如对项目贷款资金加强管理实行封闭运行,加大住宅销售时的回款额等等,防止贷款风险。
综合以上分析,本项目在经济上是可行的,市场定位明确,在做好风险防范措施前提下,综合考虑以上各方面因素后,确定向某公司发放贷款的时间与金额。
某房地产评估有限责任公司
2006年11月23日
第二章借款人评价
一、借款人概况
名称:
某实业有限公司
住所:
成都市武候区玉林中路13-14号
法定代表人:
xx
注册号:
5100001822646(1-1)
注册资本:
伍仟万元人民币
实收资本:
伍仟万元人民币
公司类型:
有限责任公司
经营范围:
房地产业;建筑装饰业;土地整理(以上项目不含前置许可项目,后置许可项目凭许可证或审批文件经营)。
某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。
现股东由一个法人与两个自然人组成,注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币,其中:
宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元,占总股本的86%;胡晓红出资200万元,占总股本的4%;杜明冬出资500万元,占总股本的10%。
。
某公司成立时注册资本为2000万元,2006年6月经成都中大会计师事务所有限责任公司审验(报告号为成中验企字[2006]027号),由宁夏某房地产开发有限公司出资3000万元进行增资(出资方式为货币资金),注册资本增加至5000万元。
增资后的股东及出资情况如下表所示:
2006年6月增资后公司股东与出资情况表
股东名称
变更前
变更后
金额(万元)
比例(%)
金额(万元)
比例(%)
宁夏某房地产开发有限公司
0
0
4,300.00
86.00
胡晓红
200.00
10.00
200.00
4.00
杜冬明
0
0
500.00
10.00
xx
1,800.00
90.00
0
0
合计
2,000.00
100
5,000.00
100
该公司于2006年5月29日经股东会同意原公司股东将其持有的公司1800万元股权中的1300万元股权转让给宁夏某房地产开发有限公司,另500万元股权转让给杜冬明。
该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”,有效期至2007年7月18日,暂定等级为三级。
二、经营者素质及管理水平
某公司设立股东会,股东会为公司最高权力机构,下设执行董事,同时公司根据房地产行业的特点、公司的规模和业务特点,实行直线职能制管理模式,分设职能部门承担开发和经营过程中的具体工作,各有其明确的工作职责。
公司目前下设工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门,共有管理人员和员工三十人,90%以上员工具有大专以上学历,核心管理人员由控股股东从一线城市招聘、选派,中层管理人员具有丰富的区域行业经验,与核心管理人员一线城市开发经验优势互补。
公司主要管理人员简历如下:
xx:
公司法定代表人,女,1969年3月出生,法律本科毕业,具有工程师、经济师专业职称。
1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师;1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理;1998年某房地产开发有限公司成立任总经理;2001年至今:
现任宁夏某物业管理有限公司董事长;2001年至今:
现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长;2003年5月年至今:
现任宁夏某建筑工程有限公司;2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长;2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。
xx:
公司财务主管,男,1969年6月出生,本科文化,会计师。
1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作;1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任;1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理;2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监;2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。
三、信用状况评价
某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行,帐号为839666057138091001。
经人行咨询系统查询,截至2006年11月17日,某公司无银行借款,无对外担保,无不良信贷信息,无诉讼事项。
由于该公司成立时间仅一年多,不足以评定信用等级,经贵行(都江堰支行)认定其2006年信用等级为AA+级。
四、关联企业
1、宁夏某房地产开发有限公司
宁夏某房地产开发有限公司成立于1998年10月,注册资本金5000万元,公司住所为银川市金凤区新昌路某花园,法定代表人为xx,由xx、胡晓红、宋钢三位自然人出资组建,其中:
xx出资3250万元,占总股本的65%;胡晓红出资500万元,占总股本的10%;宋钢出资1250万元,占总股本的25%。
该公司系建设部核定的一级房地产开发企业,银川市房地产业协会(首批)会员单位。
该公司2005年度信用等级AA,2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。
经人行咨询系统查询,截至2006年11月20日,银行借款余额为8000万元,贷款分类均为为正常。
公司自成立以来先后开发的项目有:
某城市花园一至五期(已竣工),塞尚公寓(已竣工),贺兰山房(合作开发),目前在建的项目有某城市花园六期和某艾依河畔家园,总开发面积40万平方米左右。
公司始终注重于不断加强、完善内部管理机制,下设前期开发部、设计管理部、成本管理部(预算部)、工程管理部、市场部、销售部、财务部、人事行政部8个职能部门,共有管理人员及员工60人,其中高级职称7人(高级工程师5人、高级会计师1人、高级经济师1人)、中级职称11人(工程师6人、经济师2人、会计师3人)、初级职称22人(助理工程师7人、助理经济师12人、助理会计师2人、助理统计师1人)、持有其它行业(上岗)资格证书9人。
公司管理先进,实力雄厚,在行业内先后获得过多项荣誉,如:
2003年,“某城市花园”三期户型被建设部住宅产业化专家组和中国房地产报评定为“中国新新人家户型设计”精品户型;2003年10月,被中国消费者协会评为2003-2004年度商业、服务业企业“诚信单位”;2004年9月,被自治区建设厅评为“全区房地产开发星级企业”;2006年元月,被宁夏广电总局和宁夏日报集团评定为2005年“大银川建设最具推动力奖”。
截止2005年12月31日,公司资产总额为22863.27万元,负债总额为16236.65万元,所有者权益为6626.62万元,资产负债率71.02%。
截止2006年9月31日,公司资产总额为27535.08万元,负债总额为19275.90万元,所有者权益为8259.19万元,资产负债率70.00%。
公司近两年的经营情况如下表:
项目
2004年
2005年
2006年1-9月
主营业务收入(万元)
16648.28
11416.94
7628.42
利润总额(万元)
1821.84
685.63
1632.56
净利润(万元)
1143.96
387.05
1632.56
2、宁夏某建筑装饰工程有限公司
该公司成立于2004年5月,注册资本人民币壹仟万元,公司住所为银川市金凤区新昌路某城市花园,法定代表人为xx,注册号为6400001202267。
公司股东为宁夏某房地产开发有限公司、xx、胡晓红,其中:
宁夏某房地产开发有限公司出资300万元,占总股本的30%;xx出资600万元,占总股本的60%;胡晓红出资100万元,占总股本的10%。
3、宁夏某物业管理有限公司
该公司成立于2001年2月,注册资本人民币叁佰万元,公司住所为银川高新技术产业开发区(某城市花园会所),法定代表人为胡晓红,注册号为6400001202147。
公司股东为xx、胡晓红两位自然人,其中:
xx出资270万元,占总股本的90%;胡晓红出资30万元,占总股本的10%。
五、资产负债分析
根据某公司提供的2005年度会计报表[经四川神州会计师事务所有限责任公司审计,报告号为:
川神州审字(2006)第5-41号]及2006年10
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