资产评估平时作业2与答案.docx

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资产评估平时作业2与答案

平时作业二

第四章房地产价格评估

1、术语解释

（1）地产

答：

即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）房地产

答：

是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）不动产

答：

是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。

建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）基准地价

答：

是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

（5）标定地价

答：

是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

（6）楼面地价

答：

是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土

地单价除以容积率

2、单项选择题

（1）最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

a.地产|b.房屋建筑物c.企业资产d.资产

（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

a.地理位置和交通条件b.|个别因素和市场转让条件

c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机

（3）假设开发法属于一种（）。

a.加和法b.积算法c.类比法d.|倒算法

（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为（）元。

a.85000b.12631c.72369|d.函69

（5）计算建筑期利息的工期应按（）计算。

a.合同工期b.|额定工期|c.协商工期d.实际工期

（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，贝S1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。

a.1048000b.[910000c|1480000d.19100000

（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200

平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残

余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

a.61667b.925000c.789950d.58041|

（8）残余估价法属于（）中的一种具体方法。

a.收益法b.成本法c.—市场法|d.功能价值法

（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为

0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

a.1000b.1500c,2100d.2800

若反映宗地地价水平，（D

A建筑总价格

A

'土地总面积

房地总价格

C

■土地总面积

年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加I万元。

资本化率

为7%则该地产的评估值最接近于（）万元。

a.205b.429c.633|d.690

（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年,折现率为10%则其评估价值最接近于（）万元。

a.110b.61c.80d.49

探（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，

房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%土地还原率为8%建筑物还原率为10%评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米

1000元，建筑物的年纯收益为（）元。

a.1000b.12000|c.4000d.2000

（14）某评估机构米用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15I万元3个评估结果，它们的权重依次为25%40%35%则被评估房地产的价值最接近（）万元。

a.140b.157c.141d・148

（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价

为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

a.9%b.12.5%c.%d.5%

（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。

调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%103%102%该建筑物的重置成本最接近于（）万元。

a.86b.87c.90d.85

（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10%，该房地产的土地年纯收益最接近于（）万元。

a.50b.60c.80d.100

（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该房地产的评估值最接近于（）万元。

a.28b.32c.25d.30

（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8%,被评估土地的年限修正系数最接近于（）

a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054|

（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）。

a.土地的非再生性b.土地位置固定性

c.土地用途广泛性d.土地利用永续性

（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9%,二年期贷款利率为10%，三年期贷款利率为11%，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的1/4，问该土地每平方米应负担利息为（）元。

a.51.75b.30.75c.89d.〔71.25

探（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米，建筑物的

年纯收益为（）元。

a.8600b.8800c.9000d.12000

探（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。

预期该商业房地产建成后的售价为3000元/平方

米，估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米，专业费用为建筑费用的6%,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%，销售费用及有关

税费为售价的10%，该土地的价值接近于（）元/平方米。

a.1728|b.1900c.1500d.1000元

（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（）。

a.房地产税金b.管理费c.|利息|d.保险费

（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为300万元。

这体现了房地产评估的（）

a.供求原则b.替代原则c.|最佳使用原则d.贡献原则

（26）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%,室内格局因素修

正系数为（）

a.100/115b.85/100c|.115/100|d.100/85

探（27）某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。

该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（）万元

a.400b|.392|c.402d.390

探（28）某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。

该土地投资利息为（）万元

a.120b|.80c.60d.100

探（29）某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5,建筑密度为0.6,下列建设方案中最可行的为（）

a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米

b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米

C.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米

d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米（30）某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按I%的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8%。

该地产的评估值最接近于（）万元。

a.77b.146c.116d|.193

3、多项选择题

（1）影响地价的一般因素有（a、c、d、e）。

a.行政因素b.区域因素c.社会因素

d.经济因素e.人口因素

（2）影响地价的社会因素主要包括（a、b、d）等几个方面。

a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策

d.房地产投机e.交通管制

（3）影响商业用地土地价格的区域因素有（a、b、c、e）。

a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制

d.公有设施完善度e.交通便捷度

⑷影响地价的个别因素主要有（a、b、c、d、e）。

a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素

d.地块形状因素e.土地利用因素

（5）市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（a、b、c、d）。

a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况

d.环境质量e.土地使用年限

（6）评估建筑物需考虑的因素包括（a、b、c、d、e）。

a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修

质量和水平

（7）建筑物应在（b、c、d）方面符合政府规定。

a.建筑结构b.建筑用途c.容积率

d.覆盖率e.外形设计

（8）我国房地产评估的标的物一般包括（a、c、d）。

a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益

d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备

（9）假设开发法中的投资利润是以（a、c、d、e）为计算基础的。

a.专业费用b.投资利息c.卖楼价

d.地价e.建筑费用

（10）运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（a、b、d）方面与评估对象保持一致。

a.交易类型b.用地性质c.交易价格

d.供需圈e.交易时间

（11）房地产评估遵循的原则有（a、b、c、d、e）

a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则

d.供求原则e.贡献原则

4、计算分析题

（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途

为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为W50%，土地使用权年限为70年,

要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为

2年,第一年投人60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元／平方米,折现率10%。

答：

根据所给条件计算如下：

1）预计住宅楼的买楼价的现值为：

2

3000X2000X6心+10%）=29752066（元）

2）总建筑费用现值为：

0.51.5

1000X60%<10000/（1+10%）'+1000X40%<10000/（1+10%）.

=9190000（元）

3）专业费用二9190000X6%=551400（元）

4）租售费用及税金二29752066X5%=1487603（元）

5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X20%

=（地价X20%）+（9190000+551400）X20%

=（地价X20%）+1948280

6）总地价二（29752066-9190000-551400-1487603-1948280）-（1+20%）

=16574783-1.2=13812319（元）

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?

答：

根据题中所给条件计算如下：

1）甲地楼面地价=1000/5=200（元/平方米）

2）乙地楼面地价=800/3=269（元/平方米）所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

答：

根据题意可得：

房屋价格=970X（1+1%+2%+1.5%）x1200X0.7

=970X1.045x1200X0.7

=851466（元）

（4）

2%,后5年按每年15万元固定不

年租期内的收益现值为多少？

某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增变。

假定资本化率为10%，该房地产10答：

23

被估房地产十年租期内的收益现值=

110%110%

4

812%15

812%812%812%+++~

I（1+10%）（1+10%）

L-^1

55I5

（1+10%）10%气1+10%）l（1+10%门

=66.75万元

探（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地

成交价格（元/平方米）

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限

区域因素

个别因素

待估地

2000/01

0

1.2

45

0

0

1

800

1998/01

2%

1.3

50

1%

0

2

850

1999/01

1%

1.4

50

0

1%

3

760

1998/01

0

1.1

40

0

-2%

4

780

1998/01

0

1.0

45

-1%

1%

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值

大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：

容积率在1-1.5之间时，容

积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。

该城市地价指数见下表:

年份

1995

1996

1997

1998

1999

2000

指数

100

105

108

110

111

115

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

答：

（本题不作考试要求）

785.4812.8841.53881.93

4

即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

探（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，

建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。

土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。

假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位（取整）。

答：

（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

）

1）测算不动产总价

不动产建筑总面积：

3200X2.5=8000（平方米）

不动产纯收益=300X8000X90%x（1-25%）=1620000（元）不动产收益年期=50-3=47（年）

2）测算建筑费及专业费

建筑费及专业费=1000X（1+10%X8000=8800000（元）

3）计算利息

利息二地价X7%<3+8800000X7%X1.5=0.21地价+924000（元）

4）计算利润

利润=19706113X15%=2955917（元）

5）测算地价

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）

（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。

预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。

预计该房地产尚可以使用10年。

折现率为12％。

计算该房地产的评估值。

答：

1）该房地产的年租金总收入为：

1x7X12=84（万元）

2）该房地产的年出租费用为：

84x（5％+12％+6％）+0.3=19.62（万元）

3）该房地产的年纯收益为：

84-19.62=64.38（万元）

4）该房地产的价格为：

10

64.38x[1-1／（1+12％）10]／12％

=64.38x5.6502

=363.76（万元）

（8）假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。

建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。

开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

答:

1）完工后的预期楼价现值为：

2.5

5000X4X5500心+10%）.=8667.8（万元）

2）建筑成本及专业费：

2/2

1500X（1+6%X2/（1+10%=2891（万元）

3）有关税费：

8667.8X5%=433.4（万元）

4）目标利润为:

（地价+2891）X15%=15地价+433.7万元

5）估算地价:

地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

地价=4269.3（万元）

（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%若该类房地产的投资收益率为9%试测算该房地产2001年10月的价格。

答：

解法1：

33

300X[1-1心+9%）]/9%+px（1+10%）x（1-6%”（1+9%）=p

p=3759.4（万元）

解法2:

设2001年10月价格为P

P=300x（P/A,9%,3）+巴10%）（1-6%）

（1+9%）

由上式得P=3759.4（万元）

（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。

经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。

假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧（贬值）总额。

答：

1）建筑部分的重置成本:

800X（1+3%）+800X60%<6%<1.5+800X40%x6%<0.5+50+120

=1046.8（万元）

2）建筑部分的折旧：

（1046.8-18）X8/50+18=182.6（万元）

3）装修部分的折旧:

200X2/5=80（万元）

4）设备部分的折旧:

110X8/10=88（万元）

5）总折旧:

182.6+80+88=350.6（万元）

探（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。

土地于

1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。

建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，

建筑造价为800元/建筑平方米。

1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。

假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。

答：

（本题不作考试要求）

1）建筑物的价格:

900X2000X（49-4）/49=1653061（元）

2）土地价格:

4550

1100X1000X[1-1/（1+6%）]/[1-1/（1+6%）]=1078638（兀）

3）房地产总价格：

1653061+1078638=2731699（元）

探（12）某在建工程开工于2001