《南京市建筑工程规划核实管理规定》及政策解读.docx

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《南京市建筑工程规划核实管理规定》及政策解读

《南京市建筑工程规划核实管理规定》及政策解读

《南京市建筑工程规划核实管理规定》（宁规规范字〔2018〕3号）（以下简称《规定》）定于2018年7月1日起施行。

南京市建筑工程规划核实管理规定

第一条  为规范建筑工程规划许可后的监督管理,确保城乡规划的有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》《南京市城乡规划条例》等法律法规，结合南京市实际，制定本规定.

第二条  本规定所称建筑工程规划核实，是指根据法律法规及相关政策标准，以建设工程规划许可证及其附图为依据,对已竣工的建筑工程（含市政管线及附属设施工程，下同）对照竣工测量成果、房产测绘成果、地籍测绘成果及现场情况，对建设项目是否符合规划条件及规划许可内容，是否在土地权属范围内的情况进行核查和确认。

第三条 本市行政区域内建筑工程的规划核实管理,适用本规定。

第四条 南京市城乡规划行政主管部门负责本市规划核实的管理工作，其设立的派出机构及受委托执法单位具体承担本辖区内规划核实管理工作.

江北新区城乡规划行政主管部门可参照执行本规定。

第五条 对申报规划核实的建设项目，建设单位或个人应当委托具备相应资质的测绘机构，依据《南京市建设工程（建筑类）规划竣工测量技术规程》（宁规字〔2018〕119号）的要求进行竣工测量并编制《建设工程规划竣工测量成果报告》。

第六条 《建筑工程规划竣工测量成果报告》应当包括以下内容：

（一）总平面图

用地边界及坐标（可套用规划核准电子图）、建筑工程平面位置及平面尺寸、公共配套设施及配套市政附属设施的平面位置及平面尺寸、场地内构筑物位置及平面尺寸、建筑退让用地红线及各类控制线距离（可套用规划核准电子图）、建筑间距、场地竖向标高、围墙、道路、绿化（集中绿地应单独标出区域）、机动车出入口位置、地下车库出入口位置、起坡点位置、停车位置等.

（二）建筑单体实测图

1．竣工剖面、立面图：

建筑物的层数、建筑高度、层高、檐口出挑宽度、室内外地坪标高等。

2．建筑分层平面布局图：

建筑单元结构、楼梯、公共过道、公建配套设施用房、设备用房、管理用房、停车场地；地下空间的平面、立面，以及地下功能区分布图。

（三）面积测算

1．用地面积：

总用地面积、建筑基底面积、集中绿地面积； 

2．建筑面积：

按房产测量成果填写地上、地下建筑面积;

3．折算面积:

比对核准图，确定建筑工程超面积、超层高、超尺寸、超比例情况，制作建筑工程超建建筑面积折算表.

（四）配套市政管线

测量管线长度、走向、线位、埋深、间距、中心线、管径、竖向控制节点标高、标准横断面图等.

（五）与规划许可内容的比对情况

1．依据面积测算结果，比对主要经济技术指标，制作建筑工程竣工测量主要经济技术指标比较表。

2．与核准图不一致地方的以云线标注.

（六）对建筑工程验线成果报告的复核结论

建筑间距、退让距离在允许误差范围内（0.20米）的，视为验线成果报告合格。

第七条 建设项目竣工测量时应当具备以下条件：

（一）管线工程竣工测量时应当铺设到位，且尚未覆土。

（二）建筑工程（含外立面装饰）及其附属设施工程（不含市政管线）全部竣工，市政管线及其附属设施已经完成竣工测量。

（三）施工场地清理完毕，建筑脚手架等施工设施已经拆除，且室外地坪高符合设计要求，用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑（含临时施工围墙，下同）、违法建筑已全部拆除。

（因特殊原因确实无法在核实时拆除的，应由建设单位或个人向规划主管部门书面来文,写明缓拆或不能拆除的原因及拟采取的补救措施。

同意缓拆的，建设单位或个人应当提供经公证的承诺书，承诺拆除的时间。

）

（四）附属的围墙、绿化用地范围、道路同步建设到位,配套的地面停车位实地完成划线,机械停车位建设完毕。

第八条 建筑工程竣工测绘完毕后,建设单位或个人申请建筑工程规划核实，应当向规划主管部门提交以下图件:

（一）规划核实申请表；

（二）建筑及配套市政管线及附属设施工程的《建设工程规划竣工测量成果报告》（原件及数据文件）；

（三）房产测绘机构出具的《房产测绘成果报告》（含数据文件）；

（四）国土测绘机构出具的地籍测绘报告（含数据文件）；

（五）建筑工程档案专项核实意见书；

（六）管线汇交单。

第九条 进行规划核实时，核实经办人员应当核查以下情况和内容：

（一）总平面布局

核查用地边界及坐标;建筑工程平面位置及尺寸；公共配套设施及配套市政附属设施的平面位置及尺寸;场地内构筑物位置及平面尺寸；建筑退让用地红线及各类控制线距离;建筑间距；场地竖向标高;围墙、道路、绿化（集中绿地）布置；机动车出入口、地下车库出入口位置及起坡点位置等是否符合规划许可内容和要求.

（二）主要经济技术指标

核查总用地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地面积、机动车位数量等是否符合规划许可内容和要求.

（三）建筑单体

核查建筑面积、建筑高度、建筑外轮廓尺寸、层数及层高、内部平面布局及功能、建筑立面造型及色彩等是否符合规划许可内容和要求。

（四）停车配建指标

核查停车位的数量和位置（含机动车停车位、机械式停车位、非机动车停车位、特殊车停车位）是否符合规划许可内容和要求。

（五）配套市政管线工程

核查其长度、走向、线位、埋深、间距、中心线、管径、竖向控制节点标高、标准横断面等是否符合规划许可内容和要求。

（六）核查用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑、违法建筑是否已拆除.

（七）核查验线成果报告复核结论是否合格。

（八）其他需要核实的事项。

第十条 规划核实按照以下程序进行:

（一）申请与受理

建设单位或个人持规划核实所需要的全部图件,向规划主管部门窗口申报。

图件资料齐全的，窗口工作人员发出《南京市规划局行政事项受理通知书》，并在1个工作日内将材料转送相关分局.对不符合申报要求的，发出《南京市规划局行政事项不予受理通知书》。

（二）内业核验

核实经办人员在收到申报材料之日起两个工作日内按照规划核实内容及标准对所有图件进行核验.

对符合要求的，通知建设单位或个人现场核实的时间；对缺少图件或不符合要求的，依程序发出《规划核实补正材料通知书》（建设单位或个人及时补正的除外）或《规划核实整改意见通知书》。

（三）现场核查

如内业核验无问题,核实经办人员在三个工作日内按下列要求赴现场核查,并对现场核查情况进行记录，拍摄不少于四张现场照片.

1．工程是否竣工，建筑物的立面及外轮廓与核准图是否一致；

2．附属用房、公共配套设施（停车场地、物管用房等）是否同步建设，有无缺项或改变使用功能；

3．集中绿地和道路是否按规定要求实施，有无被占用；

4．管线工程是否覆土，各类管线井和地面设施与管线核准图是否一致，应废除的杆塔是否已拆除;

5．用地红线内应拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑、违法建筑是否全部拆除；

6．用地红线内的保留建筑和传达室、门卫等功能性用房以及围墙有无合法的规划许可;

7．其他需要现场核查的问题.

（四）审核与发件

核实经办人员在赴现场核实后三个工作日内将核实结果依程序上报审核。

对符合要求的，发出《建设工程规划核实合格书》，送达建设单位;对虽不符合要求但可以整改或变更的，发出《规划核实补正材料通知书》或《建设工程规划核实整改意见通知书》，送达建设单位;对不符合要求又无法整改的，按照违法建设查处的要求提出规划认定意见，转入违法建设查处程序。

第十一条 建筑工程配套的市政管线及附属设施应当先行或同步核实，经核实不符合要求的，建筑工程不予通过核实.

规划条件确定同步配套建设的基础设施、公共服务设施，应当与主体建筑工程同步核实或先行核实.

第十二条 分期实施的建筑工程可以分期进行核实，同一建设工程规划许可证批准的项目分期核实最多不得超过三次。

分主楼和裙楼的大型公共建筑，裙楼建筑面积达2万平方米以上，且具备独立使用功能的，主楼和裙楼可分开核实；主楼由多栋塔楼组成的,可按单栋塔楼分期核实，但单栋塔楼不得再分期核实.

配套建设的基础设施、公共服务设施应当在主体建筑工程的首期核实。

第十三条 建筑间距、退让距离在规定的允许误差以内（±0.20米）、建筑高度在规定允许误差以内（±0标高为±0。

10米、层高为±0。

10米、北檐口高、女儿墙高为±0.30米、建筑顶高为±0。

30米）,可直接通过规划核实。

第十四条 以下情况经规划变更后予以核实:

（一）建筑间距、退让距离、建筑高度（含±0标高）超过允许误差范围，但符合有关法律和技术规定且不产生负面影响的；

（二）按照南京市建设项目建筑面积管理的相关规定,建设项目地上总建筑面积未超出合理误差范围,或虽超出合理误差但符合土地出让合同允许建设面积，无其他违法建设情形,且已按规定补缴城市基础设施配套费和土地出让金等费用的；

（三）调整室内外地坪标高,对地形地貌进行较大改变但不影响规划的；

（四）对建筑立面的材质、色彩、立面划分线、立面构架、窗户尺寸、阳台形式等进行微调或优化，但设计条件和方案审查意见中没有提出明确要求的；

（五）建筑屋顶及檐口形式进行局部微调或优化，对间距计算和日照分析不产生负面影响的；

（六）对基地进行二次环境设计，但不减少绿地指标和内部道路标准，不改变集中绿地大小、位置且符合有关法规和技术规定的；

（七）不影响原核准功能,仅内部房间尺寸变化或隔墙位置改动的；经消防部门同意对建筑内部楼梯、消防疏散通道、电梯、自动扶梯的位置或数量进行改动的；经人防部门同意，对人防地下室位置及出入口进行改动的；

（八）经相关部门同意的公共配套设施、公共服务设施用房、绿化、基地出入口、停车位、内部道路等内容的调整;

（九）其他对规划无影响的合理调整。

第十五条 未按规定报验灰线或复验的程序违法行为,经实测合格的，在依法经行政处罚后可予以通过规划核实。

第十六条 除第十四条、第十五条以外，其他未按规划许可内容建设的违法建设行为，经规划认定，需按核准图整改或应实施行政处罚的，不予通过规划核实。

整改完毕或履行行政处罚程序后，建设单位或个人凭《建设工程规划核实整改意见书》及实测报告、整改情况说明（需加盖公章）、处罚决定书、城市管理行政执法部门函件等，按规划核实程序重新申报核实.其中，确因无法整改而实施行政处罚后对现状予以认可的，在通过规划核实前还需办理规划变更手续.

第十七条 规划主管部门可以在建筑工程规划核实后，对竣工测绘成果进行不定期抽查，并提交第三方复核。

经复核不合格的，应当按照违法建设查处程序移送市城市管理行政执法部门处理，并按照规划许可内容进行整改。

无法整改或经批准对现状予以认可的,应当依法处罚，处罚后应当及时依申请办理规划变更手续. 

第十八条 各类测绘机构负责编制的测绘成果报告应当符合测绘行业及城乡规划、房产、国土管理等国家标准、规范和其他有关强制性标准。

建设单位或个人应当向测绘机构提供真实、有效、全面的规划核实资料,不得弄虚作假.因建设单位或个人提供的基础资料等原因导致规划核实结论错误，产生损害后果的，由建设单位或个人依法承担相应责任.

测绘机构应当出具真实、准确的测绘成果报告,不得弄虚作假、隐瞒真实情况.因测绘机构原因造成规划核实结论错误，产生损害后果的,由测绘机构依法承担相应责任。

第十九条  规划部门建立诚信档案，在城乡规划网站上实时推送违反诚信管理规定的建设项目、建设单位或个人、测绘机构名称，以及违反法律法规或违背诚实守信的其他情形等信息。

第二十条  本规定自2018年7月1日实施。

原《南京市规划局规划验收工作规则》（试行）（宁规字〔2006〕195号）同时废止。

相关政策解读说明如下

一、立法背景

规划核实是规划批后监督管理的法定程序，也是整个规划管理中重要的一环。

建筑面积管理、规划许可变更、日照分析控制、违法建设处罚等,均以规划核实为重要的时间节点。

目前，我局仍沿用2006年7月制定的《南京市规划局规划验收工作规则》（以下简称《验收规则》）,至今已超过10年，规划核实的立法工作已远远落后于经济和时代发展的需要。

长期以来，在快速城镇化发展的历史背景下，规划核实的方法和手段一直较为粗放，缺少建筑内部、建筑外部空间关系与规划许可内容的逐项比对。

为适应城市的高质量、精细化发展要求，进一步提高规划核实的科学化、标准化水平，出台新的规划核实管理规定极为必要.为此，我局重新修订了《南京市建筑工程规划核实管理规定》（以下简称《规定》）。

二、制定依据

1．《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条

2．《江苏省城乡规划条例》第四十八条

3．《南京市城乡规划条例》第四十八条

三、重点内容

（一）进一步完善规划核实的内容，实现规划管理的精细化

2017年,我局完成了建设项目规划条件改革，建设项目的规划条件包含130余项内容，对建设项目的规划要求体现了管理的精细化，为了形成规划管理全过程的闭环,同时，也是为了切实体现规划核实是对建设项目“规划条件”和“规划许可内容”的监督检查,本《规定》将核实内容明确为：

1．总平面布局。

核查用地边界及坐标；建筑工程平面位置及平面尺寸；公共配套设施及配套市政附属设施的平面位置及平面尺寸;场地内构筑物位置及平面尺寸；建筑退让用地红线及各类控制线距离;建筑间距；场地竖向标高；围墙、道路、绿化（包含集中绿地位置）布置；机动车出入口、地下车库出入口位置及起坡点位置等是否符合规划许可内容和要求。

2．主要经济技术指标。

核查总用地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地面积、机动车位数量等是否符合规划许可内容和要求。

3．建筑单体。

核查建筑面积、建筑高度、建筑外轮廓尺寸、层数及层高、内部平面布局及功能、建筑立面造型及色彩等是否符合规划许可内容和要求。

4．停车配建指标。

核查停车位的数量和位置（含机动车停车位、机械式停车位、非机动车停车位、特殊车停车位）是否符合规划许可内容和要求。

5．配套市政管线工程。

核查其长度、走向、线位、埋深、间距、中心线、管径、竖向控制节点标高、标准横断面等是否符合规划许可内容和要求。

6．核查用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑、违法建筑是否已拆除.

7．核查验线成果报告复核结论是否合格。

8．其他需要核实的事项。

（二）提高竣工测量的条件

由于过去竣工测量不测围墙、绿化用地范围、道路、停车设施是否完成等,很多单位在主体建筑建设完毕后就申请规划核实，导致很多配套设施并没有真正达到规划许可的要求.但这些内容又是规划管理许可和审查的内容，日益成为社会各界关注的焦点，本次修改，将“附属的围墙、绿化（集中绿地应单独标出位置）用地范围、道路同步建设到位，配套的地面停车车位实地完成划线，机械停车位建设完毕”作为竣工测量的强制性要求明确规定，很好的解决了这一问题。

（三）进一步提高测绘成果报告的制作标准

为确保竣工测量成果的质量，我局配套出台了《南京市建设工程（建筑类）规划竣工测量技术规程（试行）》，进一步明确了竣工测量标准、格式、程序，为严格规划批后监管提供了技术支持。

（四）明确管线工程的竣工测量阶段

由于管线工程项目自身的特殊性，为了确保管线工程的测量数据准确,竣工测量应在覆土前，覆土后再进行测量精确度难以保证，因此,第七条明确规定,管线工程竣工测量时应当铺设到位，但尚未覆土.

（五）增加直接通过规划核实的情形

1．适当提高误差标准。

根据竣工测量精度误差及施工误差确定规划部门在规划核实管理中的误差标准。

即：

建筑间距、退让距离允许误差±0。

20米以内；层高允许误差在±0。

10米以内；北檐口高、女儿墙高、建筑顶高允许误差在±0.30米以内。

2．适当提高容错性。

考虑到实践中经常遇到一些不影响规划的轻微调整，不需要进行整改或处罚,故本次修订适当增加了容错性规定，允许其先办理规划变更后再予规划核实.

（六）增加建筑内部的核实

本次修订增加了对建筑平面（外轮廓和建筑内部平面）、建筑面积、建筑功能的规划核实，解决了产权登记部门根据《房产登记条例》，对涉及房产分户及面积分摊的改动,以房产实测结果与规划核准图不一致为由要求建设单位再返回征求规划部门意见的问题.

（七）与面积计算改革文件相配套

建筑面积是规划许可控制的重要指标，如规划核实时不予核查,与规划核实的法定意义相差甚远。

按照新的面积计算新规,今后规划核实内容将包括建筑面积，对于超出申报建筑面积的，各有关部门需按规划认定结果补收规费、土地出让金或予以处罚，否则将不予办理规划核实手续。

原规划核实程序也随之做较大调整，本《规定》明确了房产实测阶段提前至规划核实之前,房产测绘成果报告将作为规划核实的前置条件.房产测绘成果报告的数据内容和精度须符合规划核实的要求，房产测绘面积与核准图不一致的地方，须用云线图等图表明确表达。

（八）明确分期核实的具体要求

建设项目的规模有大有小，客观上无法要求一次规划核实完毕,但分期过多，也会影响对建设项目整体规划管理要素的控制。

此次修改，明确同一建设工程规划许可证批准的项目分期核实最多不超过三次，同时对体量较大的综合建筑，也明确裙楼建筑面积达到2万平方米以上、且具有独立使用功能的,主楼和裙楼可以分开核实.

（九）强化过程监管、明确法律责任

依照规划法律法规的规定，为了保证建设项目按照规划许可内容建设,保证交付使用的建设项目符合规划要求，本次修改，进一步强化了规划核实在建设项目全过程建设中的作用,明确未按规定报验灰线或者复验的程序性违法行为,如果实测合格，可以在完成行政处罚后通过核实。

此外，规划部门可以在建筑工程规划核实后对竣工测绘成果进行不定期抽查，并提交第三方复核，对复核不合格的按照违法建设处理。

同时也明确了建设单位、测绘单位的责任，这些措施的设置,既保证了建设项目按照规划许可要求建设,也体现了规划管理的严肃性。