土地增值税鉴证工作底稿填制培训 四.docx
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土地增值税鉴证工作底稿填制培训四
土地增值税鉴证工作底稿填制培训
第四讲扣除类基础数据表的编制
第一节 扣除类基础数据表的审核
一、扣除类工作底稿介绍
扣除类工作底稿15张,全部为通用底稿,是中税协统一设计的范本,本讲中未增加自行设计工作底稿。
该15张表分别为:
《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》、《前期工程费鉴证表》、《建筑安装工程费鉴证表》、《基础设施费鉴证表》、《公共配套设施费鉴证表》、《开发间接费用鉴证表》、《四项成本测算鉴证表》、《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》、《利息支出鉴证表》、《房地产开发费用鉴证表》、《与转让房地产有关的税金鉴证表》、《其他扣除项目鉴证表》、《扣除项目汇总鉴证表》、《成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表》。
二、扣除类工作底稿填制情况审核要点
(一)审核工作底稿所列事项是否全面填制,对漏项的应追加鉴证程序。
(二)审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目实际发生情况。
(三)审核会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性鉴证情况。
(四)审核相关成本合同所记载金额与会计账面确认成本金额差异情况。
三、鉴证程序审核
审核扣除类工作底稿,应关注外勤人员是否执行了土增指南第二十三条至第三十四条规定的鉴证程序。
下面介绍土增指南第二十三条至第三十四条规定的扣除类情况鉴证程序的具体规定:
第二十三条根据准则第二十三条的规定鉴证调查与扣除项目核算相关的内部控制,应特殊关注:
(一)根据扣除项目有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素,是否存在评价内部控制的设计有效性。
(二)调查内部控制的运行有效性。
(三)综合设计和运行的评价,对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价。
(四)评估扣除项目有关内部控制目标实现的风险,判断是否存在重大漏洞。
(五)调查与扣除项目核算相关的内部控制,应填制工作底稿(范本)中的《企业内部控制调查表》。
第二十四条根据准则第二十四条的规定鉴证扣除项目,应特殊关注:
(一)审核各具体扣除项目发生的真实性、会计记录的完整性、金额和其他数据的恰当性、所属期间的正确性、确认内容的正确性、计价和分摊的准确性,根据各具体扣除项目计算扣除项目总金额;获取或编制扣除项目明细表,并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
(二)应重点审核金额较大的成本费用,调取工作底稿或查看原始凭证,确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况,确认成本费用发生的真实性。
(三)参照当地税务机关核定的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等四项开发成本的单位面积金额标准,验证四项开发成本支出是否存在异常。
(四)单项开发的项目,按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额。
(五)成片开发的扣除项目能够直接认定的,审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本,是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。
(六)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确认,可按转让土地使用权的面积占可转让土地使用权的土地总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
(七)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
(八)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积,是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致,并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时,税务师事务所应当追加审核程序,并按照外部证据比内部证据更可靠的原则,确认适当的面积。
(九)根据收款方的性质、支付款项的内容,确定收到票据的类别:
1、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司),就必须提供税务局监制的发票;
2、如果对方是行政机关(房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构(质检站、测绘站、消防局、市容管理等),应提供行政事业性收据;
3、如果是征地及拆迁补偿费用,要有证明该项费用发生的书面凭证(合同协议、收据),应具备对方单位或个人签章要件;
4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。
(十)审核并确认扣除项目的具体金额时,应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
(十一)计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。
具体公式如下:
1、可售面积百分比法
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积)
2、单位成本法
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积)
(十二)对土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的扣除项目金额,审核时应特殊关注:
1、清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的,或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2、清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化,影响单位建筑面积成本费用变动的,应考虑重新启动清算程序,变更原清算结果。
(十三)鉴证清算项目的扣除项目,应填制工作底稿(范本)中有关鉴证表:
《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》,《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》,《前期工程费鉴证表》,《建筑安装工程费鉴证表》,《基础设施费鉴证表》,《公共配套设施费鉴证表》,《开发间接费用鉴证表》,《四项成本测算鉴证表》,《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》,《利息支出鉴证表》,《房地产开发费用鉴证表》,《与转让房地产有关的税金鉴证表》,《其他扣除项目鉴证表》,《扣除项目汇总鉴证表》。
第二十五条根据准则第二十五条的规定鉴证取得土地使用权所支付的金额,应特殊关注:
(一)审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。
(二)审核发现发票金额与银行支付记录不一致,应要求纳税人提供国土部门的证明。
(三)转让方式取得土地的,应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。
(四)对于一次取得土地分期开发的,应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。
(五)取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
地价款应根据下列情形确认:
1、以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;
2、以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;
3、以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。
(六)计算分摊取得土地使用权支付金额的扣除项目金额方法如下:
1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊;
2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊;
3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。
(七)鉴证取得土地使用权所支付的金额,应填制工作底稿(范本)中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。
第二十六条根据准则第二十六条的规定鉴证土地征用及拆迁补偿费,应特殊关注:
(一)获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同,比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。
(二)审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应,并与相关账目核对。
(三)审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用,应取得合同协议、付款合法凭证。
(四)鉴证土地征用及拆迁补偿费,应填制工作底稿(范本)中的《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》。
第二十七条根据准则第二十七条的规定鉴证前期工程费、基础设施费,应特殊关注:
(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同,比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。
(二)对计入前期工程费、基础设施费的期间费用,应要求被鉴证人按会计差错进行更正。
对未进行更正的应做纳税调整处理。
(三)按照建筑面积占总建筑面积的比例,分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。
(四)鉴证前期工程费、基础设施费,应填制工作底稿(范本)中有关鉴证表:
《前期工程费鉴证表》,《基础设施费鉴证表》。
第二十八条根据准则第二十八条的规定鉴证建筑安装工程费,应特殊关注:
(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证,比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。
(二)对计入建筑安装工程费的期间费用,应要求被鉴证人按会计差错进行更正。
对未进行更正的应做纳税调整处理。
(三)收取建安费用的施工单位,应是施工许可证记载的中标施工企业。
对实际发生的建安费用,应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证等合法有效的证据证明真实发生。
对向非中标施工企业支付的施工费用,应取得该项费用实际发生的合理性证据,对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。
(四)按照建筑面积占总建筑面积的比例,分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。
(五)鉴证建筑安装工程费,应填制工作底稿(范本)中的《建筑安装工程费鉴证表》。
第二十九条根据准则第二十九条的规定鉴证公共配套设施费,应特殊关注:
(一)对于纳税人预提的开发成本,“公共配套设施费”等,在项目结算后,成本部分结转的科目是否正确,是否有成本多提的情况存在。
(二)对计入公共配套设施费的期间费用,应要求被鉴证人按会计差错进行更正。
对未进行更正的应做纳税调整处理。
(三)公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。
如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费,可售建筑面积只负担部分配套设备费。
(四)鉴证公共配套设施费,应填制工作底稿(范本)中的《公共配套设施费鉴证表》。
第三十条根据准则第三十条的规定鉴证开发间接费用,应特殊关注:
(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料,比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。
(二)对计入开发间接费用的期间费用,应要求被鉴证人按会计差错进行更正。
对未进行更正的应做纳税调整处理。
鉴证时应区分单项开发与成片分期开发,恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。
(三)按照建筑面积占总建筑面积的比例,分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。
(四)鉴证开发间接费用,应填制工作底稿(范本)中的《开发间接费用鉴证表》。
第三十一条根据准则第三十一条的规定鉴证利息支出,应特殊关注:
(一)对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。
(二)对于据实扣除的利息支出,要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况,要求纳税人提供金融机构贷款证据,审查所贷款项是否与房地产开发项目相关。
(三)对于按率计算扣除的,要关注计算基数,只包括取得土地使用
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