碧桂园投资测算汇总表.docx
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碧桂园投资测算汇总表
碧桂园投资测算汇总表
投资测算汇总表
投资测算汇总表
项目基础信息
总用地面积20677平米311>.016土地单价125.131125.131项目启动时间12/30/09备注:
建设用地面积0平米0土地总价3881万元项目建设周期2.00年
代征用地面积20,67731
容积率3.0土地楼面单价
规划地上总建筑面积210667平米折合地上建筑面积184.224销售启动时间3/18/10
可售建筑面积186,257.5折合可售建筑面积208.367项目销售周期2.00年
项目周期预期售价一期二期三期四期
住宅建筑面积179,185.589,943.8989,241.6100
独栋别墅00000
双拼别墅0000别墅部分建设在前,和售楼处(会所)一起成为一期销售的样板区,在二期销售接近尾声时开盘。
联排别墅0000
4层景观住宅00
小高层0000
高层179186平米89944平米89242平米
非住宅建筑面积7,07211,572000
商业7072平米7072平米00
办公000000
酒店(公寓)000000
会所002000平米000
学校等公建0平米02500平米00
地下建筑026,00022,32000
非独立车库
独立车库026,00022,320
其它0
可售车位数1208个6>80,000650个558个
总建筑面积(含地下)210,667127,515.89111,561.6100
项目经济效益测算及评估
项目销售总收入156,844.276可售面积分摊收入8,420.83
项目建设总成本123,080.701可售面积分摊成本6,608.094
项目净利润22,745.265
IRR-考虑融资0.407销售利润率0.145
IRR-不考虑融资0.253投资利润率0.185
项目实际投资额
项目投资收益率
股东投资收益率
操作说明:
1、蓝字处需直接输入数据。
2、黑字处为模板或公式,一般不能删除或修改。
3、非独立车库是指与各类高层建筑的基础相结合建设的地下车库。
4、车库可售部分假设为100%,每个车位面积假设40平米。
可根据实际情况调整。
项目成本效益
项目成本效益测算
***项目
项目成本效益测算
项目单价(元/m2)计量(m2)合计(万元)折合可售建面单价占总成本%事项说明
投资总成本123,080.7016,608.0941
投资成本土地费48,227.0752,589.2690.392
前期工程费1,778.27395.4740.014
基础设施费7,429.664398.8920.06
建筑安装工程费52,658.542,827.190.428
公共配套设施费1,20064.4270.01
期间费用9,809.003526.6370.08
财务费用210,6672,409.75129.3770.02
开发间接费210,6671,978.146106.2050.016
管理费用210,6671,50080.5340.012
销售费用210,6673,921.107210.5210.032
不可预见费用210,6671,978.146106.2050.016
收入总销售收入156,844.2768,420.83
独栋别墅000
双拼别墅000
联排别墅000
多层000
小高层000
高层7,808.542179,185.5139,917.748
商业10,269.4127,0727,262.528
办公000
酒店公寓000
车库(可售部分)80,0001,2089,664
经济效益分析1、成本123,080.7016,608.094
2、收入156,844.2768,420.83
3、营业税及附加
(2)×5.400%8,469.591454.725
4、土地增值税1,568.4431,568.44384.208
5、毛利
(2)-
(1)-(3)-(4)23,725.5411,273.803
6、成本毛利率(5)÷
(1)0.193
7、计税毛利23,725.5411,273.803
8、所得税980.27752.63
9、溢价00
10、净利润(5)-(8)22,745.2651,221.173
11、成本净利润率(10)÷
(1)0.185
12、销售利润率(5)÷
(2)0.151
13、销售净利润率(10)÷
(2)0.145
14、总投资回报率00.185
参与非独立地库分摊的高层建面合计:
186,257.5仅用于计算,必须保留
本表与成本测算表中的成本数据数据项和取值均有所不同,税费未计入成本项。
现金流量表
开发/销售进度和售价预测表
序号项目合计数量单位12345678910111213141516171819202122232425备注
08Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q3
开发分期开发进度假设10.5320.46800各期开发量比例
2住宅179,185.5平方米89,943.8900089,241.6100000000000000000可隐藏,在汇总表中已体现
3独栋别墅0平方米0000同上
4双拼别墅0平方米0000同上
5联排别墅0平方米0000同上
6多层0平方米0000同上
7小高层0平方米0000同上
8高层179,185.5平方米89,943.8989,241.6100同上
9非住宅11,572平方米11,572000000000000000000000同上
10商业7,072平方米7,072000同上
办公0平方米0000
酒店公寓0平方米0000
会所2,000平方米2,000000同上
11学校等公建2,500平方米2,500000同上
12地下车库(可售)1,208个65055800同上
16投资分期前期工程费0.5320.5320.5320.4680.4680.4680%0%0%000可隐藏,为计算公式用
18基础设施配套费0.5320.5320.5320.5320.53242%42%42%42%42%0%0%0%000同上
17建安工程费0.5320.5320.5320.5320.5320.4680.4680.4680.4680.4680%0%0000同上
19公共配套设施费100%100%0%0%0%0%00同上
16投资进度前期工程费30%30%40%30%30%40%开发投入安排,可根据情况合理调整
18基础设施配套费10%20%20%30%20%10%20%20%30%20%同上
17建安工程费10%20%20%30%20%10%20%20%30%20%同上
19公共配套设施费50%50%同上
13销售进度住宅销售进度假设1期45%5%35%10%5%
2期30%15%40%10%5%如各期销售无重叠,可并为一行
3期70%25%5%如各期销售无重叠,可并为一行
4期如各期销售无重叠,可并为一行
15住宅179,185.5平方米0040,474.754,497.19531,480.3628,994.38931,269.67813,386.24235,696.6448,924.1614,462.08000000000000注意公式中各期基数不同与重叠处的相加
16独栋别墅0平方米00000000000000000000000同上
17双拼别墅0平方米00000000000000000000000同上
18联排别墅0平方米00000000000000000000000同上
19多层0平方米00000000000000000000000同上
20小高层0平方米00000000000000000000000同上
21高层179,185.5平方米0040,474.754,497.19531,480.3628,994.38931,269.67813,386.24235,696.6448,924.1614,462.08000000000000同上
14非住宅销售进度假设30%30%20%20%30%30%20%20%假设每期项目竣工后开始销售非住宅
22非住宅0平方米
23商业7,072平方米0002,121.62,121.61,414.41,414.40000000000000同上
办公0平方米00000000000000000000同上
酒店公寓0平方米00000000000000000000
25地下车库1,208个0001951951301300167.4167.4111.6111.600000000同上
26销售价格销售价格增长假设0%003%5%3%5%3%5%3%5%10%10%0%0%0%0%0%000000假设每季度售价均增加起价的%
27住宅元/平方米
28独栋别墅0元/平方米00
29双拼别墅0元/平方米0.000000000001200012,9>909.09113,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.18213,818.182
30联排别墅0元/平方米0.000000000001500016,136.36417,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.72717,272.727
31多层0元/平方米0000000000000000000000000
32小高层0元/平方米00
33高层7,808.542元/平方米0.00069007,1077,4527,6598,0048,2118,5568,7639,1089,79810,48810,48810,48810,48810,48810,48810,48810,48810,48810,48810,48810,488
34非住宅0元/平方米000000000000000000000000
35商业10,269.412元/平方米0.00000000980010,211.76510,458.82410,870.58811,694.11812,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.64712,517.6477800
办公0元/平方米
酒店公寓0元/平方米
37地下车库80,000元/个80,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080000
住宅销售均价7,808.542
全部可售建筑销售均价8,420.83
现金流量预测表
0
序号项目合计数量单位12345678910111213141516171819202122232425备注
0000000000000000000000000
1现金流量分摊现金流入(销售收入)156,844.276万元00027,927.5783,196.15623,459.1656,888.80325,028.2514,630.61134,268.57710,339.5386,641.59901,339.21,339.2892.8892.800000000现金流入
2住宅139,917.748万元00027,927.5783,196.15623,459.1656,888.80325,028.2510,991.44330,542.0497,820.2424,064.0630000000000000
3独栋别墅0万元0000000000000000000000000
4双拼别墅0万元0000000000000000000000000
5联排别墅0万元0000000000000000000000000
6多层0万元0000000000000000000000000
7小高层0万元0000000000000000000000000
8高层139,917.748万元00027,927.5783,196.15623,459.1656,888.80325,028.2510,991.44330,542.0497,820.2424,064.0630000000000000
9非住宅16,926.528万元000000003,639.1683,726.5282,519.2962,577.53601,339.21,339.2892.8892.800000000
10商业7,262.528万元000000002,079.1682,166.5281,479.2961,537.5360000000000000
办公0万元0000000000000000000000000
酒店公寓0万元0000000000000000000000000
12地下车库9,664万元000000001,5601,5601,0401,04001,339.21,339.2892.8892.800000000
13成本小计(含营业税、增值税,不含财务费)130,353.643万元5,407.05918,907.05923,689.4125,935.1477,868.2849,671.69212,470.7369,702.6994,304.2158,994.0856,864.49,477.3755,944.182179.189179.189139.459139.4596060606060606060含营业税、增值税,不含财务费
14土地费用45,000万元4,50018,00022,500按合同进度支付
15工程建设费用66,293.552万元799.113799.1131,065.4833,197.7297,097.9497,097.94911,129.8426,995.4582,775.5575,551.1155,551.1158,326.6725,551.115000000000000此项为以下四项小计
16前期工程费5,005.348万元799.113799.1131,065.4830702.492702.492936.656000000000000000000根据开发建设周期比例计算,取值由成本测算得出
18基础设施配套费7,429.664万元000395.386790.772790.7721,186.159790.772312.046624.092624.092936.138624.092000000000000根据开发建设周期比例计算,取值由成本测算得出
17建安工程费52,658.54万元0002,802.3435,604.6855,604.6858,407.0285,604.6852,463.5114,927.0234,927.0237,390.5344,927.023000000000000根据开发建设周期比例计算,取值由成本测算得出
19公共配套设施费1,200万元00000060060000000000000000000根据开发建设周期比例计算,取值由成本测算得出
22开发间接费1,978.146万元23.97323.97331.96595.932212.938212.938333.895209.86483.267166.533166.533249.8166.533000000000000按工程建设费用的3.0%计提
管理费用1,500万元60606060606060606060606060606060606060606060606060每年240万,占建安工程费的2.09%
23销售费用3,921.107万元000698.18979.904586.47
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