万科集团环境分析.docx
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万科集团环境分析
万科内部环境分析
所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势,没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础,明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程
(一)1984-1988创始阶段
成立丁1984年,公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册,国营性质。
政府批准股份化改组方案,定名为“深圳万科企业股份有限公司”,成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地,进入房地
产行业。
(二)1989-1992多元化经营阶段
初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、宵岛、天津发展,为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业,此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
(三)1993-1999专业化经营阶段
确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要,集团总部完成职能部门管理架构调整,明确经营与管理的分离,形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题,职业经理队伍日趋成熟
(四)2000-2005持续发展和扩张阶段
从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展
卑微如蟆蚁、坚强似大象
开。
3.2万科微观研究
3.2.1万科集团经营业务分析
(1)万科的主营业务是房地产开发,同时也进行物业管理,金融等其他
业务,下面是万科2011年度业务的盈利结构:
>主营构成分析
2010-05-30|!
2009-12-31
|2S03-06-30|
11-06-30网10-12—31|
1
列表|
图表分折
主营构政
主宫收人(万元)
炒比例
主喜成本何元)
成本比例
利润比例
毛利革
1944298.14
明,75%
10T0S7氏46
9S+Q6%
99,70%
44,92%
业分物业管理
23BL2.30
1.21%
21152.70
1.94W
0.303(
11.1?
%
按地
深圳
748S35.S5
38.06%
401137,30
36+73%
39.TO%
46.44%
上海
677647.45
34.43%
344651.13
31.65%
38.02%
49.15%
区分北京
311S30.97
15,85签
177810*87
1S,36%
15.53%
43.05%
成都
229537.17
11,66%
168723.55
15.4EN
a»94N
26.49%
图2.0万科主营业务构成一览表
(来自实盘软件一同花顺机构报告)分析
从图中我们可以活楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重
(2)万科年度利润收入比较(根据万科的年度财务报表测算)
雌,族主营业种
SD713BS..14^jft
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年度年度年度年度年度年度年度年度
图3.0万科年度利润构成一览表
(来自实盘软件一同花顺机构报告)分析
(3)万科的价值评估
下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估:
>业绩预测
每股收益(元
洋利润(住元
图4.0万科价值分析表
(来自实盘软件一同花顺机构报告)分析
3.2.2万科主要竞争对手研究
(1)中海地产
中国海外发展有限公司,简称:
中海地产。
是香港中国海外集团有限
公司控股的届下企业,其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注
册成立,注册资本金人民币61020万元,企业类型中外合资。
)原由国务
院国有资产监督管理委员会直接监管,2010年8月起,成为中国交通建设
集团有限公司的全资子公司。
(2)恒大地产
恒大地产集团有限公司是中国十大房地产企业之一,它连续五年荣登
中国房地产企业10强,并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级
资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资
质的物业管理公司。
现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。
恒大
地产集团年开发面积为690万平方米,在中国的土地储备已超过5000万平
方米,其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市,拥有项目57个,
覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
(1)土地储备
恒大地产地产项目和土地储备分布在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、
成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市,
拥有项目57个,覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
(2)集团组成
**恒大建筑工程公司恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司承
担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。
现有专
业技术人员350余人,其中一级项目经理30余名,中、高级职称80余名。
**恒大工程监理公司恒大地产集团旗下工程监理有限公司,公
司通过社会招聘、海外引进等方式聘请专业施工监理人才。
曾监理恒大系列项目30多个,监理项目总面积达580万平方米,使项目在同行业中始终
保持质量领先优势。
**恒大物业管理公司恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司,
物业管理总建筑面积430多万平方米。
有关恒大地产的一些新闻:
«1》恒大地产中报显示,2010年上半年,恒大公司新购土地26宗,新增土地储备建筑面积2221.5万平方米。
至此,恒大地产土地储备总建筑面积超过了7238万平方米,
成为“中国最大的地主”。
«2》截至2010年6月30日,恒大仍然拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民
币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币,连同期末现金余额,可动用资金达
到495.2亿元人民币。
«3》恒大地产(3333.HK)披露了2010年中期业绩。
报告期内,公司实现营业收入203.7亿元,同比劲增11.4倍,位居国内房企首位;实现毛利49.5亿元,同比增长8倍;实现净利润25亿元,同比增长380.8%,每股盈利由去年同期的0.04元上升为0.16元,同比上升300%
«4»恒大地产营收“技术性”超越万科;
«5»土地储备是同行两倍;
(上述新闻均来自《金融报》)
(三)绿城地产
绿城房地产集团有限公司,国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,公司总部设在浙7工省杭州市。
绿城成立于1995年,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司——绿城中国控股有限公司(股票代码:
3900)的全资子公司。
历经15年的发展,
绿城已辖有70多家成员企业,拥有员工2600余人,房产开发足迹遍及30
卑微如蟆蚁、坚强似大象
多个城市。
历经16年的发展,绿城已辖有90多家成员企业,拥有员工2800余人,房产开发足迹遍及浙7工省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德活、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、宵岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。
至2009年12月底,公司土地储备总用地面积达2200
多万平方米,规划总建筑面积达3200多万平方米。
绿城专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列,以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列,以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙宵竹园为代表的别墅系列,以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列,以杭州翡翠城、济南全运村、宵岛理想之城为代表的大型社区系列,以温州鹿城广场、杭州蓝色钱7工为代表的城市综合体系列,同时涉及高星级洒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
自2005
年起,绿城乂介入城市安置房的建设。
自1996年以来,绿城历年房产销售
额名列浙7工省同行业前茅,2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元,
比去年增加241%位列全国第二。
绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP1Q连续5年名
列中国房地产白强企业综合实力TOP1Q并在中国质量协会、全国用户委员
会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。
自1998年以来,历年都被金融机构评为AAA
级信用单位。
“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。
2009年,绿城总品牌价值达58.36亿元,
在混合所有制房地产企业中排名第二。
相关新闻;
«1》继万科前10月销售破千亿之后,绿地集团也在今年前三季度成功晋升为千亿级别的
房企航母。
绿地集团近日宣布,今年前三季度,绿地集团实现业务经营收入1312亿元,同
比增长42%
«2»与万科等纯房地产企业有所不同的是,绿地今年加大能源、金融等综合产业的布局和拓展,对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑。
据悉,除了房产,能源产业作为绿地集团近年来重点发展的第二支柱产业,前三季度实现销售收入485亿元,同比增长72%占
集团整体经营收入超四成;
(来自《地产中国网》)
(四)保利地产
1.保利房地产(集团)股份有限公司成立丁1992年,是中国保利集
团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作
平台,国家一级房地产开发资质企业,国有房地产企业综合实力榜首,并连续四年蝉联央企房地产品价值第一名,2009年,公司品牌价值达90.23
亿元,为中国房地产”成长力领航品牌"。
2006年7月,公司股票在上海证券交易所上市,2009年获评房地产上
市公司综合价值第一名,并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。
2009年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2010年一季度,公司总资产已超千亿。
2.保利地产年度利润收入:
挂报告期按年度按单季度
单位,万元
主管业务收氏
图5.0保利地广年度利润一览表
(来自实盘软件一同花顺机构报告)分析
3.保利地产未来发展潜力:
>业绩预测
图6.0保利地产未来价值分析
(来自实盘软件一同花顺机构报告)分析
4.保利地产相关新闻:
«1》在“万保绿金”四大地产商中,保利地产(600048,收盘价14.16元)今公布的
三季报显示,第三季度公司实现营业收入60.42亿元,同比上升91%;净利润6.63亿元,
同比上升69.87%;〈〈每经济新闻》记者注意到,相比万科A(000002,收盘价9.2f0qb)、招商地产(000024,收盘价18.98元)、金地集团(600383,收盘价6.91元)三家公司,保利三季度的总营业收入已经赶超万科,比万科多了4.28亿元,而净利润方面紧随万科,跻
身亚军位置;
«2》2011年2月28日晚间,保利地产公布年度业绩报告,2010年保利地产实现营业
收入358.94亿元,同比增长56.15%;实现净利润49.2亿元,同比增长39.8%;实现销售签卑微如蟆蚁、坚强似大象
约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%;销售均价9612元/平方米,同比增长16.7%。
〈〈3》保利地产的土地储备4195万平方米;
«4》深沪交易所公布的最新数据显示,11月24日两市共有84只个股被融券卖出。
其中深
市37只,沪市47只,具体来看,深市方面,万科A融券卖出106.21万股居首。
沪市方面,保利地产融券卖出146.98万股居首;
3.3.3万科近年公司经营活动状况
万科2009年公司完成新开工面积560.9万平方米,竣工面积536.4万
平方米,实现销售金额634.2亿元,营业收入488.8亿元,净利润53.3亿
元。
截至2010年12月1日公司累计实现销售面积830.7万平方米,销售
金额1000.6亿元。
这也就意味着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年全国房地产业市场占有率继续稳居第一,达5.6%。
2007年一2009年房地产业务主要集中在珠三角,长三角和环渤海等城市密集地区。
近年来,万科开始在全国布局,2010年中点进入二三线城市。
3.4万科竞争力分析(SWOT)
通过以上的资料下面对万科集团进行SWOT分析,以找出未来
万科的未来战略发展方向。
万科SWOT分析-
(根据以上分析绘制)
第四部分:
万科的未来发展战略
根据以上对万科集团的内外部环境分析,我们认为万科集团的内部优势明显,把握机会和规避风险的能力也处丁行业上等水平,但其在行业中的竞争地位处丁领先程度,可以得出基本结论:
万科集团发展须依托集团强大的内部优势,开发高附加值的房地产产品,稳固在房地产行业的领先地位。
并利用上市的优势,更好发挥万科集团的资本融资平台。
万科集团战略方向可选择ST战略作为未来发展的战略,利用集团内部的优势回避或减轻来自外部的威胁。
万科企业战略(增长型战略)
(一)继续推进住宅建设专业化。
未来十年我国将是产业升级,社会转型的关键十年。
按照我国经济发
展的这一主线,继续走专业化道路、继续专注于住宅业务。
在过去20
年的发展中,万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整,这是万科的第一次专业化。
在未来十年,万科住宅领域做到更专业,更优秀,更卓越,这是万科的第二次专业化。
(二)以住宅为主,商业地产为辅。
坚持以住宅地产为主营业务,适当发展商业地产(主要包括购物中心、
超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼)。
(三)继续扩张:
业务布局及全国,重点发展二三线城市,城市圈聚焦。
走在专业化道路上的万科,一直有这样的愿景:
成为房地产行业的持
续领跑者。
万科已经在2010年提前完成2014年的目标,即销售额从03年
的63亿元增长到1000亿元,占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%
截至2010年12月1日公司已累计实现销售金额1000.6亿元。
这也就意味
着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年全国
房地产业市场占有率继续稳居第一,达5.6%。
如今万科在很多方面都被强力的竞争对手所超越或逼近,公司应该时刻保持警惕,不断的改进、创新。
在未来十年,万科要全面布局,在长三角、珠三角和环渤海地区实行稳定型战略;重点发展二三线城市,实行增长型战略。
万科在北京、上海、广州、深圳等“一线城市”市场发展已相对成熟,万科近年来乂率先在行业中形成了全国性的战略布局,截至目前万科已经进入了全国40多个城市。
今年以来万科新进入昆明、贵阳、唐山、
吉林、廊坊等新城市,使万科在全国市场的布局更趋均衡和广泛。
目前我国珠7工三角洲,长江三角洲,环渤海等密集城市群已得到相当卑微如蟆蚁、坚强似大象
程度的发展,未来20年万科要重点布局哈尔滨都市圈,齐大都市圈,
长春都市圈,沈大都市圈,石邯都市圈,宵烟都市圈,济维都市圈,郑州都市圈,徐州都市圈,盐连都市圈,驻信都市圈,武汉都市
圈,南昌都市圈,长沙都市圈,南宁都市圈,成渝都市圈等16
大都市圈。
第五部分结语
万科是我国多年来最具品牌价值的房地产从开发企业,我希望万科担当起民族产业的复义,为我国房地产行业的发展做出应有的贡献。
在此,我对对万科充满了崇敬和向往之情。
希望万科在未来的发展中越做越好,成为世界著名房地产开发企业!
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