杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告.docx

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杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告

杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告

第一章、杭州宏观市场分析

一、宏观经济分析

08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。

1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省1.7和1个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。

其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。

三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和47.2%，产业结构为3.5：

51.1：

45.4.

投资需求增长趋缓

1-3季度，完成全社会固定资产投资1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落4个百分点。

扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。

消费品市场增长平稳

1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。

对外贸易持续低迷，利用外资增速回落

受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。

1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。

1-3季，实际利用外资26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。

财政收入总体保持增长

1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%；地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6个百分点。

其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。

信贷投放有所增加

07年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。

9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%；本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。

二、杭州房地产市场分析

开发经营

2008年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。

1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。

1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。

房地产开发投资额与商品房销售额

商品房竣工面积同比上涨幅度放缓

1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64％。

其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。

1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。

其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。

商品房竣工面积与销售面积

商品房新开工面积上升幅度放缓

1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%

商品房新开工面积

土地成交面积大幅缩水，价格微涨

2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。

2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比

三、2009年杭城楼市展望

纵观2008年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。

尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市2009年的销售压力巨大，预计2009年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。

从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。

购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。

第二章、富阳宏观市场分析

一、富阳概况

富阳市地处浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。

东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻。

富阳市地处沪、杭、甬“金三角”交汇处，距杭州市中心35公里，是杭州的西大门，是国务院首批的沿海开放县（市）之一，先后荣获全国园林绿化先进城市、全国卫生城市、环境综合整治优秀城市、浙江省文明城市等荣誉称号。

富阳行政区域面积1831平方公里，总人口62.8万，是一个“八山半水分半田”的丘陵半山区。

　　　富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以“两山夹江”为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔300.5米。

全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程52公里，纳渌渚江、壶源江、新桥江、常绿溪、龙门溪、青云浦、大源溪、小源溪、渔山溪等，沿钱塘江注入东海。

　　全市低山、丘陵面积广大，地貌类型复杂。

境内低山、丘陵面积1385平方公里，占全市总面积75.7%，水面积占5.6%，平原谷地占18.7%，故有“八山半水分半田”之称。

境内有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多种多样地貌。

二、房地产市场分析

2007年完成房地产投资30.34亿元，其中住宅24亿，商业办公4.31亿。

房地产新开工面积77.53万平方米，其中住宅62.98万平方米，商业办公2.55万平方米。

房地产施工面积316.47万平方米，其中住宅262.68万平方米，商业办公用房30.01万平方米。

竣工面积75.84万平方米，竣工住宅69.74万平方米，商业办公用房2.55万平方米。

2007年房地产实际销售面积82.23万平方米，其中住宅74.76万平方米，商业办公用房4.67万平方米。

实际销售额43.22亿元，其中住宅39.33亿元，商业办公用房3.04亿元。

实际销售均价5256元/平方米，其中住宅5260元/平方米，办公楼7206元/平方米，商业营业用房6322元/平方米。

三、银湖板块区位分析

打造三位一体的生态新城

　　银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是富阳接轨杭州的前沿阵地。

整个受降镇的规划面积是54平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。

目前居住用地占了48%，村镇建设用地31%，工业用地18%，公共设施、市政配套较少。

　　基于这样的现状，同时考虑到与杭州市西进战略的有效对接，最近获批的《富阳市受降区块控制性详细规划》最终将银湖板块定位为集景观居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。

这意味着原先单一的卧城定位开始升级。

银湖板块交通规划示意图

　　未来受降区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成“一主、一副、三轴、四区”的用地布局结构。

其中一主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；一副即以320国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施；三轴即由九龙大道、祝闲线构成“十”字形相交的功能发展轴，320国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。

为打造三位一体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵（祝闲路）、二横（320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路）、三环（320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线）道路“杭”字标准建设。

未来五年出让大量宅地

根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成6300亩土地的开发建设，其中房地产开发面积将达到4000余亩、房产总建筑面积将达到400万平方米。

根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在1~1.2，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的鲜明特色。

随着大批优质地块的陆续推出，银湖板块也将鲜明打出“杭州西郊新田园城市”的金字招牌。

该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。

其中，富春山居、七里香溪等银湖村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村320国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树——大庄区块设九龙社区。

　　　加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是富阳市委、市政府实现社会经济快速发展的战略选择。

地处富阳东北部的银湖板块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为富阳融入杭州的桥头堡。

四、富阳银湖板块别墅市场分析

早在1993年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为业界公认的杭州别墅发源地。

杭州的别墅市场经过十几年的发展和完善，各大板块的定位日趋成熟。

之江板块成了高档别墅的代名词，闲林形成了中产阶级可以接受的排屋别墅区，西溪的豪宅别墅群正在崛起，银湖板块，溪流、植被、田园、山林等占据了天然资源优势，1994年，杭州第一个别墅楼盘就在银湖诞生。

但是这些年来，由于自身市场定位的模糊性，在杭州新兴的中产阶级心目中，银湖板块无法用一个清晰的词语形容，再加上杭州至富阳段的道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。

富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号等一大批高品质别墅相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。

目前，银湖板块的别墅项目已多达十几个，开发用地达到6000余亩。

银湖地区以别墅为主的居住区已经初步形成了相当的规模，区域内整体的成熟别墅区风貌基本形成。

目前约有10多个别墅楼盘聚集在这个区域内，其中包括九龙一号、九龙山庄、金都富春山居、清源上林湖、五月香山、万科公望等。

五、在售楼盘个案分析

九龙一号

楼盘名称：

九龙一号

楼盘地址：

位于富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁

开发商：

杭州银溪九龙房地产开发有限公司

物业管理：

怡城物业管理公司

区域：

富阳银湖板块

占地面积：

150亩

建筑面积：

10万㎡左右

容积率：

1

房屋类型：

排屋、少量独立式别墅

工程进度：

2007年5月27日一期开盘，目前一期、二期已经售完，三期、四期在售

小区配套：

超市、洗衣房、咖啡吧

开盘时间:

2008年5月四期开盘

交房时间：

2008年12月底一期、二期交房，三期、四期09年年底交房

房价：

350万-560万一套

主力面积：

300-400㎡

项目简介：

九龙一号位于银湖板块杭州野生动物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龙大道，总占地150亩，建有联体排屋和少量独立别墅。

采用市场稀缺的中式风格，建筑古朴隽永，院落布局原汁原味，白墙青瓦下描绘出独有的中国气质。

小区追溯中式庭院生活，每户拥有2-3个私家院落,尽享温馨自在的宁静生活。

排屋面积约300-400㎡，每户还设约100㎡左右的底层空间。

万科·公望

楼盘名称：

黄公望森林别墅

楼盘地址：

位于富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓

开发商：

富阳万科房地产开发有限公司

物业管理：

杭州万科物业服务有限公司

建筑设计单位:

上海中房建筑设计研究院

景观规划：

澳大利亚EDI国际设计公司杭州午人景观

区域：

富阳大银湖板块

占地面积：

930亩

建筑面积：

244000㎡

容积率：

0.4

绿化率：

50%

房屋类型：

一期排屋、二期独立式别墅

工程进度：

一期已经交付，二期在建

开盘时间:

一期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后的建造，二期08年11月22日开盘

交房时间：

二期09年年底交付

房价：

450万-600万一套

主力面积：

340-380㎡

项目简介：

2008年，万科与黄公望结缘于杭州南郊的黄公望国家森林公园南麓，至此开始了杭州高端别墅作业的实践与探索。

万科•公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以340-380㎡为主的奢适独栋空间领悟别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要的初衷，实现空间与时间的对话，从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现“弱建筑，强生活”的哲学理念。

清源·上林湖

楼盘名称：

清源·上林湖

楼盘地址：

上林湖位于富阳区银湖别墅区

开发商：

浙江清源房地产开发有限公司

物业管理：

清源物业

建筑设计单位：

海南雅克设计机构；

景观设计：

MAUNSELLAECOM景观管理（香港）

区域：

富阳银湖板块

占地面积：

约500亩

建筑面积：

15.5万㎡左右

容积率：

0.46

房屋类型：

排屋、独立式别墅

工程进度：

一期已交付，二期在建

小区配套：

超市、洗衣房、咖啡吧

开盘时间:

2007年10月二开盘

交房时间：

09年年底二期交付

房价：

排屋面积200-360㎡，单价在10500-14000元/㎡；

别墅定制，每幢占地2亩，800-1000万元/幢

项目简介：

清源·上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，占地约500亩，规划建有独立别墅、双联别墅、联排别墅等。

清源·上林湖花园距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。

五月香山

楼盘名称：

五月香山

楼盘地址：

位于富阳区银湖开发区杭富路

开发商：

杭州龙凤房地产开发有限公司

区域：

富阳银湖板块

占地面积：

100亩

建筑面积：

6.5万㎡左右

容积率：

0.96

房屋类型：

排屋

工程进度：

现房

小区配套：

现代会馆、游泳池、球场

开盘时间:

2004年7月20日

交房时间：

已全部交付使用

房价：

目前仅剩2套排屋，240-250㎡，9000元/㎡

项目简介：

五月香山别墅园位于银湖高尚住宅区，五月香山别墅园南望悠然的西湖山，北依国家级森林公园午潮山，是一个真正拥有双山景的排屋社区。

总占地面积100亩，规划总建筑面积65000余平方米，建有联体别墅以及少量度假公寓，共300余户，五月香山别墅园在杭州首推双山景排屋，利用自然山地、溪流等不同地貌进行规划设计，集自然、景观、运动、休闲及居住于一体，营造出一种明媚而富有激情、悠闲而充满情调的生活方式。

现代会馆内设有茶吧、餐厅、阅览室、棋牌室、桑拿浴室、及美容美发、医疗保健服务等,满足居者的休闲的需求。

五月香山荣获2004年全国人居经典竞赛双项金奖2004年浙江人居经典楼盘2004年十大明星楼盘

金都·富春山居

楼盘名称：

金都·富春山居

楼盘地址：

位于富阳区银湖开发区320国道旁

开发商：

浙江金都房地产开发有限公司

物业管理：

浙江金都物业管理有限公司

区域：

富阳银湖板块

占地面积：

1000亩

建筑面积：

20万㎡左右

容积率：

0.3

绿化率：

70%

房屋类型：

排屋、独立式别墅

工程进度：

一、二、三期已经交付使用，泽闲居二期——网球TOWNHOUSE山水休闲排屋在建

小区配套：

小区内配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。

同时，位于园区西南角的网球中心即将开工建设，未来可为广大富春山居业主提供室内外网球习场、室内游泳池、室内羽毛球、壁球馆、乒乓球等运动设施和茶室、酒吧、影院等休闲娱乐设施

开盘时间:

2008年6月四期开盘

交房时间：

2003年6月一期交付，2005年10月二期交付，2007年8月三期交付，泽闲居二期——网球TOWNHOUSE山水休闲排屋将于09年6月交付

房价：

350万-500万/套

主力面积：

250-300㎡左右

项目简介：

富春山居推出泽闲居二期——网球TOWNHOUSE山水休闲排屋，网球Townhouse为联体排屋，楼高3层半，建筑面积300-337平方米，其中赠送车库层60-90平方米，价格在450万元/套左右。

富春山居Townhouse户型大约在250-300平米左右，户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面宽、浅进深、宽间距。

整体面宽一般在8米左右，最大可达9.3米。

总结：

在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排、双拼别墅，独栋别墅较少；

Ø在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最高总价达千万；

Ø从在售别墅的面积来看，联排别墅主力面积在250-300平方米，而独栋别墅的主力面积在350-400平方米；

Ø从在售别墅的销售价格来看，联排别墅的销售单价在10000-13000元/平方米，独栋别墅在16000-18000元/平方米，而万科公望区域相对九龙区域尚未形成规模，价格略低，联排别墅单价在6000-7000元/平方米，独立别墅单价在13000-15000元/平方米；

Ø从销售的情况来看，受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，独立别墅销售情况略好于联排、双拼别墅；

Ø购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业主，及杭州市区的中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客，；

别墅成交特点分析

银湖别墅成交呈现三大特点：

第一，成交单价主要集中在10000-15000元/平方米，占成交总量的90%左右；

第二，成交套总价主要集中在500万元以下，占成交总量的85%以上；

第三，成交套型主要集中在250-350平方米套型内，占成交总量的50%以上。

可以看出，杭州银湖别墅的销售是以经济型别墅为主。

第三章、项目分析

一、九龙项目分析

1、区位分析

地点：

九龙大道旁，九龙山庄正对面

面积：

504亩，合336168平方米

2、地块概况

项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居；

地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖的平地组成。

项目整体使用率达75％，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得的高档低层花园住宅的建设用地。

项目

全貌项目正对面的九龙山庄

九龙大道

3、地块SWOT分析

优势（S）：

Ø项目地处杭州较为认可的银湖别墅板块，目前开发且较为成熟；

Ø项目整体占地达504亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理；

Ø项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达75%左右，自然条件较好；

Ø至杭州市区较为方便，从九龙大道转入320国道，进入市区，仅40分钟左右。

劣势（W）：

Ø项目容积率较高，达0.75左右，很难规划为高档别墅区；

Ø本项目的高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅；

Ø至杭州通道320国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群影响较大；

机会（O）：

Ø该区域独立别墅销售情况均好于联排、双拼别墅，若以相关部门沟通后，可适当降低容积率，建造以独立别墅为主的高档别墅区；

Ø至杭州通道320国道有望在近年列入拓宽工程，由目前的双向四车道，拓宽至双向六车道；

Ø富阳政府将在今后的5年内，再将推出600多亩低容积率土地，使银湖板块形成规模效应的别墅区；

威胁（T）：

Ø该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态；

Ø该区域将在今后的5年内推出大量的低容积率产品，未来竞争将越来越激烈；

Ø目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来一定压力。

项目产品规划建议

规划方案：

独栋别墅＋高层住宅

社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积336431M2，可建设用地占总征地面积的75％。

社区总建筑面积273040M2，其中地上建筑面积247240M2，社区容积率为0.73。

社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置140户独栋别墅，平均每户占地1.7亩，平均户型为380M2/套，总建筑面积为53200M2。

地块西北面布置7栋28层的高层住宅，建筑面积18144M2，这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。

整个社区共布置3处会所，九龙大道入口处和别墅、高层交界处的两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。

项目投资收益分析

1、产品定价：

根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下：

1）高层：

4500元/平方米　

2）独栋别墅：

　18000元/平方米

3）沿街商铺：

8000元/平方米

2、成本分析：

各类成本

具体项目

估算金额（万元）

土地及前期费用

土地费用（150万/亩）

78720.90

前期工程费用

1712.41

启动资金小计

80433.31

项目建设成本

工程及配套费用

44585.52

政府规费

7256.52

不可预见费用

1638.24

物业维修基金

1256.53

小计

54736.81

销售及管理成本

销售费用

3660.16

管理费用

900.00

财务费用

6240.00

小计

10800.16

税金

5.565%营业税及附加

12939.54

1.5%土地增值税

土地使用税

交易税

总成本

共计

158909.84

3、收益分析：

产品类型

销售收入（万元）

成本（万元）

总利润（万元）

高层

81648（销售单价4500元/平米）

109276.16

别墅

95760（销售单价18000元/平米）

37287.83

商铺

5600（销售单价8000元/平米）

4166.74

公建

0

2703.72

地下车库

0

5475.38

总销售收入

183008.00

158909.84

24098.16

投资回报率

15.16%

注：

以上成本与收益测算详表，请见附件一

总结：

Ø为维持常规15％投资回报率，本地块投标竞价不宜超过150万元/亩；

Ø高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品；

Ø项目前期启动资金