土地宅基地房屋测量项目技术方案.docx

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土地宅基地房屋测量项目技术方案

银川市西夏区“西马银”土地、宅基地、房屋测量

技术设计书

宁夏回族自治区基础测绘院

2016年10月

银川市西夏区“西马银”土地、宅基地、

房屋测量

技术设计书

项目单位（盖章）：

银川市西夏区西马银自主迁徙居民接收管理办公室

负责人：

2016年10月20日

承担单位（盖章）：

宁夏回族自治区基础测绘院

项目负责：

刘建宁

方案设计：

吴天全徐志勇佘伦刘德银

2016年10月20日

审批单位（盖章）：

2016年10月20日

银川市“西马银”土地、宅基地、房屋测绘项目

技术方案

1、基本概况

1.1任务来源

为贯彻落实自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅宁党厅（2016）1号文件精神，查清西马银地区自主迁徙移民占用自治区国营贺兰山农牧场的土地利用现状，保证西马银整体移交工作顺利进行，银川市西夏区西马银自主迁徙居民接收管理办公室（以下称为“甲方”）通过公开招投标，由宁夏基础测绘院对西马银地区用地开展测绘工作。

为做好西马银地区用地测绘工作，宁夏基础测绘院在搜集到项目区现有资料，全面了解项目的内容、要求的基础上编写本设计书。

1.2工作范围

测绘工作范围为西马银地区自主迁徙移民宅基地及房屋占用自治区国营贺兰山农牧场全部土地，包括110国道西侧、新小公路南侧约18000亩连片土地以及110国道东侧、新干公路北侧占用的17块土地（无争议土地19块，有争议土地8块），总面积约23530亩，其中居民区约2220亩，农用地21310亩。

1.3工作任务及内容

为查清西马银地区自主迁徙移民占用自治区国营贺兰山农牧场的土地利用现状，保证西马银整体移交工作顺利进行，对西夏区西马银地区内的农村宅基地、集体建设用地及房屋进行不动产权籍调查，为下一步不动产登记发证工作做准备，并开展区域内的农用地调查工作，摸清西马银地区农村土地承包经营权情况。

具体工作内容包含以下四个方面工作。

1.3.1地籍调查

地籍调查，包含图根控制测量，地籍测量，填写地籍调查表等表格。

权属调查由银川市西夏区西马银自主迁徙居民接收管理办公室组织完成，地籍测量由宁夏基础测绘院完成，主要内容为权属调查、界址调查、地籍测量、制作地籍图与宗地图、面积计算等。

1.3.2房屋调查

房屋调查与地籍调查一并开展，填写房屋调查表。

工作主要包含房角点测量、权属调查、房产分幅图、房产平面图（分户图）、面积计算等，通过房屋权属调查，查清房屋坐落、种类、结构、条件、用途、建筑面积、占地面积和使用面积等，为不动产登记提供可靠依据。

1.3.3农用地调查

农用地调查主要针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地进行权属调查、界址测量、面积计算，查清承包地块的发包方、承包方、土地用途、地力等级、是否划定为基本农田、四至、位置等内容。

1.3.4不动产数据入库

将整理后的不动产登记信息按照《不动产登记数据库标准》（试行）对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据等进行数据组织、编码、入库，建成支撑银川市不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。

1.4工作期限

按照招标文件要求，本项目应在合同签订后6个月之内完成全部工作并提交所有成果资料。

2、任务区域情况与已有资料

2.1任务区域自然人文概况

银川市西夏区西马银地区东至贺兰山，西至西干渠，北至新小线，南至北京路，平均海拔在1100米以上，处于干旱半干旱地带，属于典型的温带大陆性气候，常年干旱少雨，农作物以旱地作物为主，少量耕地可引黄灌溉，种植水稻。

居民主要由宁夏区内及区外自主迁移居民构成，其移民历史可追溯至上世纪九十年代中期，其占用土地大多为原国营贺兰山农牧场土地，主要聚居在110国道以东、贺兰山路以北的区域内，其居民来源较多，历史遗留问题复杂，为本次调查工作带来不小的难度。

2.2资料收集

收集以下资料，并进行整理、归类。

（1）已有的控制资料：

辖区内的C级GPS点成果表、控制网图、点之记、技术总计等；

（2）影像资料：

2014年0.2米分辨率的正射影像图；

（3）甲方提供的“西马银项目地块示意图”及西马银移交土地地块的《地籍测绘技术报告》；

（4）收集整理土地承包承包合同、承包经营权证书、土地台帐、登记簿、承包地籍图、农户信息（户口簿，身份证明）等资料。

3、工作依据

3.1法律、法规及相关文件

（1）《中华人民共和国物权法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》（主席令【2004】第28号，2004.8.28）；

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号1998.12.24）；

（4）《土地登记办法》（国土资源部令第40号2007.12.30）；

（5）《宁夏回族自治区土地调查条例》（宁夏人大常委会16次会议通过）；

（6）《土地权属争议调查处理办法》（国土资源部令第17号2003.1.3）；

（7）《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土籍字第26号1995.3.11）；

（8）国土资源部办公厅关于印发《宗地代码编制规则（试行）》的通知（国土资发[2011]57号）；

（9）国土资源部关于印发《土地登记表格》（实行）的通知（国土资发[2008]153号）；

（10）国土资源部《关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）；

（11）宁党厅字（2016）1号文件

3.2技术规范

（1）《地籍调查规程》（TD1001-2012）；

（2）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

（3）《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）；

（4）《全球定位系统（GPS）测量规范》（GB/T18314--2009）；

（5）《全球定位系统城市测量技术规程》（CJJ73-97-2009）；

（6）《全球导航卫星系统连续运行参考站网建设规范》（CH/T2008-2005）；

（7）《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T2009-2010）；

（8）《国家基本比列尺地图图式》[第一部分：

1:

5001:

10001:

2000地形图图式]（GB/T20257.1-2007）；

（9）《1:

5001:

10001:

2000地形图航空摄影测量数字化测图规范》GB/T15967

（10）《房产测量规范第1单元：

房产测量规定》（GB/T17986.1—2000）

（11）《不动产权籍调查技术方案》（试行）

（12）《房地产登记技术规程》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题》（建设部建住房[2002]74号发布）

（13）《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）；

（14）《宁夏回族自治区农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证技术细则》（2013.5），简称“技术细则”；

（15）《全国耕地类型区、耕地地力等级划分》（NY/T309）；

（16）《耕地地力调查与质量评价技术规程》（NY/T1634）；

（17）《农村土地承包经营权要素编码规则》（NY/T2538-2014）；

（18）《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537-2014）；

（19）《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》（NY/T2539-2014）；

（19）《宁夏回族自治区不动产权籍调查工作方案》（试行）；

（20）《宁夏回族自治区不动产登记操作手册（试行）》；

（21）《宁夏回族自治区不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施细则》；

（22）《不动产登记数据库标准》（试行）。

（23）《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行）。

4、成果主要技术指标和规格

4.1数学基础

平面坐标系统：

银川市城市坐标系，同时转换CGCS2000国家大地坐标系与1980西安坐标系。

高程系统：

1985国家高程基准。

投影方式：

采用高斯—克吕格投影，3°分带，中央子午线105°。

4.2规格要求

成图比例尺：

宅基地及房屋调查采用1:

500比例尺图件，农用地调查采用1:

2000比例尺图件。

图幅分幅：

50cm×50cm正方形分幅。

数据格式：

图件数据采用.dwg格式，文字报告采用.doc格式，数据库采用.mdb格式。

对计量单位补充要求

4.3精度指标

4.3.1控制点精度

本项目控制测量采用GNSSCORS系统测量需满足下表网络RTK的技术指标要求：

表1网络RTK平面控制测量的主要技术指标

等级

相邻点间距离（m）

点位中误差（mm）

相对中误差

方法

起算点等级

流动站到基准站距离（km）

测回数

一级

≥500

≤50

≤1/20000

网络RTK

一

一

≥4

二级

≥300

≤50

≤1/10000

网络RTK

一

一

≥3

单基站RTK

四等及以上

≤6

三级

≥200

≤50

≤1/6000

网络RTK

一

一

≥2

单基站RTK

四等及以上

≤6

二级及以上

≤3

困难地区相邻点间距离可缩短至下表规定长度的2/3，边长较差不应大于20mm。

4.3.2地籍图精度

表2地籍图平面位置精度指标

项目

图上中误差（mm）

图上允许误差（mm）

备注

相邻界址点的间距误差

±0.3

±0.6

荒漠、高原、山地、森林及隐蔽地区等可放宽0.5倍。

界址点相对于邻近控制点的点位误差

±0.3

±0.6

界址点相对于邻近地物点的间距误差

±0.3

±0.6

邻近地物点的间距误差

±0.4

±0.8

地物点相对于邻近控制点的点位误差

±0.5

±1.0

4.3.3地籍界址点精度

界址点测量精度中各级界址点相对于邻近控制点点位中误差、相邻界址点间距中误差、界址点与邻近地物点间距中误差应符合下表的规定。

表3解析界址点精度及适用范围

等级

界址点对邻近控制点点位误差（cm）

界址点间距误差（cm）

适用范围

中误差

限差

中误差

限差

一

±5

±10

±5

±10

村庄街坊外围界址点及街坊内明显界址点

二

±7.5

±15

±7.5

±15

村庄街坊内隐蔽界址点，农用地界址点

表4图解界址点精度

项目

图上中误差／mm

图上允许误差／mm

相邻界址点间距误差

±0．3

±0．6

邻近控制点的点位误差

±0．3

±0．6

邻近地物点间距误差

±0．3

±0．6

4.3.4房屋边长测量精度

缺失房产界址点的精度要求？

房屋测量按照《房产测量规范第1单元：

房产测量规定》（GB/T17986.1—2000）要求执行。

两次测量边长之差∆D应满足：

|∆D|≤0.03m（D≤10米）

|∆D|≤0.003D（10米＜D≤30米）

|∆D|≤0.1m（D＞30米）

房屋的边长数据应尽量有校核条件，当校核有困难时，房屋边长应进行往返测。

缺少房产面积的精度要求？

？

？

界址点共同使用的问题是否考虑？

？

？

？

？

？

4.3.5农用地界址点精度

实测法测定界址点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点间的间距中误差不超过下表的规定，两倍中误差为其限差：

表5实测法农用地界址点精度指标

界址点

精度等级

中误差（m）

一级

±0.05

二级

±0.10

三级

±0.15

一般地区界址点精度等级不低于二级，特殊困难地区界址点精度不低于三级。

图解法测定界址点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点间的间距中误差不超过下表的规定，两倍中误差为其限差，特殊困难地区放宽50%：

表6图解法农用地界址点精度指标

比例尺

中误差（m）

平地、丘陵

山地、高山地

1:

500

±0.30

±0.40

1:

1000

±0.60

±0.80

1:

2000

±1.20

±1.60

1:

5000

±2.50

±3.75

5、技术方案

5.1软硬件配置

5.1.1硬件配置

表7设备一览表

序号

设备名称

型号规格

数量

国别产地

制造年份

性能

备注

1

台式计算机

DELL

10

中国

2008

良好

2

笔记本电脑

LENOVOV550

5

中国

2009

良好

3

打印机

CANONIX6580

3

中国

2012

良好

4

打印机

HP1008

2

中国

2011

良好

5

全站仪

拓普康GTS-226

2

日本

2007

良好

6

GPS接收机

中海达V8

6

中国

2008

良好

7

手持式测距仪

天宇PD-26

3

中国

良好

5.1.2软件配置

（1）测量数据处理及绘图软件：

南方CASS9.1；

（2）数据库建设：

5.2总体技术路线及工艺流程

5.2.1总体技术路线

采用全野外数字化测绘，外业测量包括控制测量、地籍调查、房产调查及农用地调查。

对测区的居民区进行1：

500调查底图测量，农用地范围进行1:

2000底图测绘，所有宗地界址点、地籍要素等必须进行100％测量采集。

利用工作底图，结合宅基地、集体建设用地、房屋、农用地摸底调查情况及银川市国土资源局现有地籍档案开展地籍、房屋及土地承包经营权调查；开展地籍要素测量、房屋测量以及农用地界址点测绘。

采用测绘数据处理技术、地理信息系统技术，对已有地籍房屋数据进行扫描、矢量化、空间转换等处理，整合最新调查及测量数据，建立包括土地、房屋权属、基础地理等内容的地籍、房屋档案资料。

5.2.2工艺流程

图1银川市“西马银”土地、宅基地、房屋测量项目实施流程图

5.3工作准备

5.3.1宣传动员

根据不动产登记制度的相关要求，配合有关部门进行宣传工作，建立和完善政府统一部署（特别是要发挥基层乡镇政府的主观能动性），相关部门支持配合，作业单位承担地籍、房屋、农用地测量，街道国土所（地籍站）负责权属调查，村“两委”配合，村民小组成员参与确权的工作机制。

积极稳要、规范有序的推进宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权在内的农村地籍和房屋、土地调查。

5.3.2摸底调查

项目启动的同时，由银川市西夏区怀远路街道办发放《宁夏不动产权籍调查申请书》给各行政村，以村为单位对调查区内所有集体建设用地开展摸底调查。

村集体在规定时间内收回《宁夏不动产权籍调查申请书》，集体建设用地由村集体负责人填写。

对没有填写的宗地，村集体予以统计并简单填写权利人姓名、身份证等明确掌握的信息，然后上交给街道办，同时作业单位制作调查区影像图经由乡镇政府下发村集体，由村集体简单标注权利人信息等，与申报调查表一并上交，由街道地籍站初步审核，并汇总至市国土资源局。

《宁夏不动产权籍调查申请书》申报调查表格式见附表。

5.4控制测量及工作底图制作

5.4.1图根控制测量

图根控制点主要用于碎部测量、宗地界址测量、房角点测量、农用地界址测量。

由于本项目处于城乡结合部和农村地区，地势相对较为开阔，图根控制点主要采用宁夏卫星导航连续运行基准站网系统（NXCORS）进行测量。

5.4.1.1图根点选埋

图根点标志采用铁钉、水泥钉、木桩等材料进行埋设，松软地面用木桩（直径5cm，高25cm）埋设，埋设后在木桩顶部钉一小铁钉作为中心位置，硬质路面用铁钉或钢钉，图根点号采用的代码为T字母加流水号表示（如T0001、T0002、T0003……），图根点布设密度因测区地物密度而定，且保证每点至少有两个以上方向通视。

5.4.1.2图根控制测量

GPS-RTK图根控制测量技术要求

（1）点位选在视野开阔处,视场内障碍物的高度角不宜超过15度。

（2）RTK接收机技术指标应为；双频接收机，标称精度≤（10mm+2ppm·D），观测量为载波相位。

（3）用于RTK求解“2000国家大地坐标系”到“1980西安坐标系”的转换参数，所选参考点覆盖待测点的整个测区，转换后各点的残差分量小于5cm。

（4）RTK观测采用CORS的方式，观测时应使用强制对中杆架设仪器，每个点位观测两测回，每测回采集两次数据，每次观测之间流动站应重新初始化。

（5）RTK观测的采样率为2s~5s，每次测量的历元数大于20个。

测量平面坐标转换残差≤2cm，各次测量的平面坐标较差≤4cm。

必须检测周边已有同等级以上的控制点。

检测高等级控制点时，其点位互差≤5cm，检测同等级控制点时，其点位互差≤7cm。

（6）使用NXCORS系统进行平面控制测量布设时，控制点总数不应少于3个，控制点中应保证至少3个以上或2对以上相互通视的点位。

（7）应取各次测量的坐标中数作为最终结果。

（8）图根测量成果应进行100%的内业检查和10%的外业抽检。

5.4.2土地与房屋调查工作底图测量

5.4.2.1一般要求

（1）测量要求：

为了统一精度，本次调查区域地籍线划要素、房屋要素及农用地界址点采用全解析或图解法施测，房角点测量采取与房产界址点测量同样的技术方法开展测绘。

所以地形图施测时，既要满足地籍测量精度的要求，又满足房产测量界址点精度要求，用全站仪外业数据采集，内业编辑成全数字化调查底图图件。

（2）人员要求：

测图基本功扎实，有较丰富的城市大比例尺测图经验和熟练掌握计算机基础知识及其应用，并熟悉数字测图技术特点。

（3）设备要求：

GPSRTK及全站仪＋小棱镜；

（4）作业要求：

数字测图技术含量高，工序复杂逻辑衔接性强，质量要求高，全体人员应高度重视。

工作中必须认真执行《设计书》与《规范》要求。

5.4.2.2地籍细部测量

（1）地籍要素

主要包括：

界址点、界址线、地类号、宗地号、座落及土地使用者或所有者等。

现分述如下：

①界址要素有：

宗地的界址点、界址线、地籍区地籍子区界线、地籍区地籍子区号、集体土地所有权界线。

在地籍图上界址点用直径1.2mm的圆圈表示，界址线用0.3mm的线表示；与宗地界址线重合的其它界线，在地籍图上可跳跃注记；

②地籍代码：

在地籍图上注记地籍区号、地籍子区号及宗地号。

地籍区号、地籍子区号注在图幅内有关街道、地籍子区区域的适中部位，宗地号注在宗地内。

在地籍图上宗地号和地类代码的注记用分式表示，分子表示宗地号，分母表示地类代码。

对于跨越图幅的宗地，宗地在不同图幅的各部分都须注记宗地号。

如果宗地面积太小，在地籍图上可以用标识线移在宗地外空白处注记宗地号。

③地类：

在地籍图上按《土地利用现状分类》体系规定的土地利用类别码注记地类，地籍图上应注记地类的二级分类。

④座落：

宗地的座落由行政区名、道路名（或地名）及门牌号组成，地籍图上应适当注记行政区名及道路名，宗地门牌号可以选择性注记。

⑤土地权利人：

在地籍图上可选择性注记单位名称和集应注记集体土地所有权人名称、单位名称或住宅小区名称。

个人用地的土地使用权人名称一般不需要注记。

（2）地物要素

主要构筑物，农村道路、打谷场、水利设施、地物名称、地理名称及与界址确定有关的围墙、电力通讯设施等。

①界标物：

作为界标物的各类地物必须准确测绘。

②建筑物：

永久性房屋应逐幢测绘，临时性房屋不表示。

房屋等建筑物按墙基角测绘，围墙、栅栏、栏杆应实测。

单位大面积的台阶、有柱的雨棚应测绘，室外楼梯与房屋相连的通道应测绘，建筑物的细部如墙外砖柱、装饰性的门柱可不测，露天设备应测绘其范围。

住宅小区内的每幢有院的分户墙，凡与权属无关的可不测绘，居民院内违章搭建的房屋，其高度未超过围墙的不测绘。

③道路：

公路分别测绘铺面线和路肩线，街道、大车路以路涯线测绘，并注路、街、巷、弄名称。

桥梁、大的涵洞要测绘，公路应注路面材料。

④水系：

河流、水塘只测绘岸边线。

加注相应名称，水系上桥、坝应测绘，河流加注流向。

⑥土壤植被：

大面积的绿化用地、街心公园应测绘其界线，配置少量植被符号（或注记），道路内小绿地、单位内绿地、零星植被在地籍图上可以不表示。

⑦宗地内的花圃、树林、假山、水池等可不测绘，内部道路要测绘，并注意系统性。

⑧电力线、通讯线、架空管线、各类地下管道井等不表示。

⑨地面上的电视塔、微波塔、水塔应测绘，建筑物顶上的不表示。

⑩地貌：

在平坦地区，地籍图上一般不表示地貌。

（3）数据采集要求

a.测站点应以控制点为基础，施测一级界址点时一般不允许支站；作业过程中，仪器应认真对中、整平，每天上午和下午第一测站作业开始前，必须检验仪器2ｃ和指标差一次，并重新设置于仪器中。

每一测站工作，自始至终加强测站起算数据（核对测站坐标、高程、定向点坐标）的检查，并检核两点实测距离与计算距离是否一致。

采集方式可有码或无码相结合。

b.地籍、房产要素点的测量，边长以全站仪单程测定，水平角、垂直角可只测半测回。

c.要素点棱镜位置安放，应保证与图式符号的定位点或定位线严格一致。

为了减少棱镜常数对细部点的误差影响，应根据棱镜规格不同在全站仪加常数设置中考虑加入棱镜改正常数。

当棱镜无法摆到点位（凹角）的情况下，要量测棱镜至点位距离，此时，水平方向要严格照准点位（凹角线），距离改正数要记载在观测手簿中，并在草图上加上标记，以便图形编辑时予以纠正。

为保证精度应采用特制小棱镜或无棱镜仪器进行。

d.房屋测量以墙体角点为准，房屋角点是指房屋勒角以上墙体（或墩、柱）的角点，房屋、围墙等转角有突出墩（柱）的，墩（柱）的角点和房屋墙体应依实测绘（见图1）；成排突出墙体的墩（柱），两端墩（柱）和墙体依实测绘，中间墩（柱）可略（见图2）；有柱走廊两端的柱依实测绘，中间各柱宽度大于0.5米的依实测绘，小于0.5米的以柱外侧中点测定，并以“侧面的中点定位不依比例柱”符号表示（见图3）；房屋测量时应注意装饰的部分，不要把它测在房屋内。

e.房屋三层（含三层）以上突出房屋的阳台、挑廊、雨遮等不表示。

阳台以基座外围为准。

f.所有围墙宽度均按依比例测绘，栏杆式围墙（如下图）无论底座高低均以围墙表示，根据底座宽度确定围墙宽度，有柱无底座的，根据柱的宽度确定围宽度。

h.加固坎上建有栏杆，且无法按真实位置表示时，坎顶线与栏杆线可共线表示，即表示为栏杆坎。

栏杆符号上的短线可向里绘置。

数字化时分别在不同层表示。

同理，河岸、路边线与坎顶线也不能共线表示，必须在不同层上分别表示。

g.平房、简房、棚房依围墙搭建的，围墙应测绘完整。

h.底层架空房屋以上层外围轮廓投影为准，四角支柱依比例测绘，虚线表示，房屋注记按《图式》标注，如“3/1”。

i.柱廊以柱外围为准，图上表示四角和转折处位置。

依比例表示的门墩，其外形应如实表示，当转角缺角尺寸小于0.1米时可不表示出来。

j.门廊以柱或围护结构外围为准，独立门廊以顶盖投影为准，柱子的位置应实测。

檐廊、挑廊、门廊等加注记简称檐、挑、斗等字样。

一层房屋的挑檐、雨罩宽度小于1.2米时可不表示，大于1.2米应予以表示。

雨罩下有台阶的只表示台阶符号（台阶原则上表示图上3阶以上的或实地长度纵向在1.5米以上的），室外楼梯、台阶及阶梯路应注意休息平台的表示。

悬空楼梯必须表示。

阳台、吊楼不予区分，统一按阳台符号表示。

店面上方装饰性的门面、雨遮等不表示。

k.房屋的建筑结构一般按主要承重墙的结构判定，分别用钢、砼、混、砖（石）、土（木）等表示。

临时性房屋、活动房屋、正在拆迁的房屋和房前屋后的简易牲口房不表示；简单房屋直接注记“简”字；地下室、棚房则按《图式》表示。

墙体为砖（空心砖除外），房顶