民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书.docx
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民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书.docx
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民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁协议纠纷案二审民事判决书
提交时间:
-09-18
云南省高级人民法院
民事判决书
()云高民一终字第27号上诉人(原审被告,反诉原告)许文燕,女,汉族。
委托代理人包智宏,云南天溯律师事务所律师。
代理权限:
尤其授权代理。
被上诉人(原审原告,反诉被告)王富仟,男,汉族。
委托代理人吴立辉,云南上上律师事务所律师。
代理权限:
尤其授权代理。
上诉人许文燕因和被上诉人王富仟房屋租赁协议纠纷一案,不服云南省普洱市中级人民法院()普中民初字第16号民事判决,向本院提起上诉。
本院于1月2日受理后依法组成合议庭,于2月27日公开开庭审理了本案。
上诉人许文燕及委托代理人包智宏,被上诉人王富仟委托代理人吴立辉到庭参与了诉讼。
本案现已审理终止。
一审法院确定以下法律事实:
11月7日,王富仟、许文燕签署了《房屋租赁协议》,约定:
王富仟将在普洱市茶城大道永信酒店三楼房屋1521.42㎡(毛坯房)租赁给许文燕,租期12年自3月31日起至2023年3月31日止;前三年房租为10元/㎡;3月31日前许文燕应付清第一年度(3月31日至3月31日)第一笔租金91285.20元、同年12月31日前应付清第二笔租金91285.20元;3月31日前许文燕应付清第二年度(3月31日至3月31日)全部租金182570.40元;协议还约定:
许文燕逾期支付租金时,每逾期一天按逾期时每日房租三倍支付违约金;逾期超出30天时,每逾期一天按逾期时每日房租六倍支付违约金或许文燕有两次逾期支付行为时,王富仟可单方面书面通知解除协议和并没收履约确保金、无条件收回房屋等。
协议签署后,王富仟依约将出租房交付给许文燕,许文燕亦依约支付了100000元履约定金。
后许文燕共投资2989491.33元对该房屋进行装修并购置经营正殿商务会所所需物品。
推行过程中,因许文燕未按约定交付租金,王富仟经数次催要未果,分别于9月24日、10月29日、11月13日以快递、《普洱日报》公告等方法向许文燕催收缴纳租金并通知解除协议及收回房屋。
12月31日,王富仟将房屋收回,并请迁居企业把房内物品搬出交专员保管。
王富仟向法院提起诉讼,请求:
1、判令解除双方签署《房屋租赁协议》;2、判令许文燕返回承租房屋;3、判令许文燕付清所欠房屋租金365140元和返回代为支付水电费5674.80元;4、判令许文燕负担逾期支付房屋租金违约金;5、判令王富仟没收许文燕所交确保金100000元。
许文燕认为王富仟违约在先,提起反诉,请求:
1、判令解除《房屋租赁协议》;2、判令王富仟双倍返还履约定金00元;3、判令王富仟赔偿许文燕投资损失累计3574672.25元。
另查明,王富仟和许文燕曾于2月23日签署《酒店承包协议》,王富仟将其拥有永信酒店中60个房间及对应设施承包给许文燕经营,双方于7月3日签署了《终止协议》并进行了结算。
一审法院认为,双方签署《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示,正当有效。
依法成立协议受法律保护,当事人应该严格根据约定推行。
依据协议约定,许文燕应在3月31日、12月31日分两次向王富仟付清3月31日至3月31日房租182570.40元,应在3月31日前支付房租182570.40元。
至12月31日止,许文燕未向王富仟交纳任何租金。
依据《中国协议法》(以下简称《协议法》)第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或拖延支付租金,出租人能够要求承租人在协议期内支付,承租人逾期不支付,出租人能够解除协议”要求,许文燕行为已组成违约。
依据协议第十一条第一款约定,许文燕应该负担支付违约金或王富仟单方解除协议、没收履约金并无条件收回房屋违约责任。
故对王富仟要求支付房屋租金365140元、解除协议、收缴履约金、无条件收回房屋诉讼请求一审法院给予支持。
对王富仟主张代为支付水电费5674.80元,因其未提供证据证实,一审法院不予支持。
相关许文燕抗辩双方曾口头约定用王富仟在原承包永信酒店消费欠款及剩下物品价款抵扣第一年房租,其不应负担责任理由,因许文燕未能提供正当有效证据加以证实,王富仟亦不认可,对许文燕该抗辩主张一审法院不予支持。
相关许文燕反诉请求。
一审法院认为,1、相关消防设施问题。
出租人已正当取得该房屋全部权证,双方协议约定出租是毛坯房,王富仟交付给许文燕标物合格,且已得到行政机关认可。
且依据协议约定,办理和负担经营所需相关证件及多种费用是许文燕协议义务,得不到行政许可而无法正常营业责任应由许文燕自行负担。
2、相关王富仟阻碍会所经营问题。
协议约定“甲方(王富仟)无权干涉乙方(许文燕)行使正常经营行为”,许文燕主张受王富仟干扰无法正常经营会所并于9月19日停止经营,其未能提供直接证据证实主张,也和查明事实不符合,应负担举证不能法律后果,且若受到干扰阻挠,许文燕可另寻路径处理。
3、相关要求双倍返还履约定金00元问题。
审理查明事实是许文燕未按协议约定按时交纳房屋租金,违约在先,王富仟不存在违约行为,故对许文燕要求双倍返还履约定金00元请求一审法院不予支持。
4、相关要求赔偿投资损失3574672.25元问题。
经审理查明许文燕投资累计2989491.33元,但王富仟不存在违约行为,许文燕违约在先,且其投资和本案租赁协议并无关联,其反诉请求赔偿投资损失无事实和法律依据。
相关违约金问题。
依据《协议法》第一百一十四条要求,本案中,即使双方已约定违约金,但违约金约定显著过高。
另,协议第十一条第一款约定:
乙方(许文燕)拖延推行包含但不限于逾期交付租金和其它应交税、费等义务时:
每逾期一天按逾期时每日房租三倍向甲方支付违约金;逾期超出30天时,每逾期一天按逾期时每日房租六倍向甲方支付违约金或乙方有两次逾期付款行为时,甲方可单方面书面通知解除协议和并没收履约确保金、无条件收回房屋。
依据《协议法》第一百一十五条、第一百一十六条要求,本案中,已支持王富仟诉请解除协议、不退还履约定金、无条件收回房屋诉讼请求,综合考虑后,一审法院对违约金不再给予支持。
综上,王富仟诉讼请求部分成立,许文燕反诉请求不能成立。
依据《协议法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院相关民事诉讼证据要求》第二条,《中国民事诉讼法》第六十四条要求,遂判决:
“一、解除原告(反诉被告)王富仟和被告(反诉原告)许文燕于11月7日签署《房屋租赁协议》;二、原告(反诉被告)王富仟不再退还被告(反诉原告)许文燕交付履约定金100000元;三、由被告(反诉原告)许文燕支付原告(反诉被告)王富仟房屋租金365140元,款应于判决生效后30日内支付完成;四、驳回原告(反诉被告)王富仟其它诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)许文燕反诉请求。
本诉案件受理费8362元,由原告王富仟负担2362元,由被告许文燕负担6000元;反诉案件受理费36997.38元,减半收取即18498.69元,由反诉原告许文燕负担。
”宣判后,许文燕不服,向本院提起上诉,请求:
1、撤销一审判决;2、改判王富仟双倍返还履约定金00元;3、改判王富仟赔偿投资损失3574672.25元。
关键理由:
1、造成协议无法推行根本原因是王富仟违约,造成许文燕损失惨重,应双倍返还履约定金00元。
因为双方互负债务,在签署《房屋租赁协议》同时口头约定:
以许文燕退租永信酒店时所清点交付物品约93098.45元,王富仟及其好友原先在永信酒店住宿费用90156元,累计183263.45元折抵第一年房租。
营业期间,王富仟数次找碴致使许文燕无法正常营业,曾于9月17日、18日两次垃闸断电,迫使许文燕在9月18日以后停业,并于后期更换了会所钥匙,致使许文燕无法拿回自己财物。
2、即使许文燕没有准期交纳房租,也不能认定根本违约。
双方签署租赁协议期限为12年,双方对于违约责任约定是“乙方有两次逾期付款行为时,甲方可单方面通知解除协议和并没收履约确保金,无条件收回房屋”,即使在9月18日(王富仟拉闸断电时)也仅有一次逾期付款行为,没有达成协议解除条件。
3、10月以后,王富仟锁住会所不让许文燕经营,涉案房屋一直在王富仟控制之下,是其自己行为造成房屋一直闲置而扩大损失,依据《协议法》第119条要求,10月至3月31日期间房租不应由许文燕负担。
4、王富仟违约并恶意扩大损失行为,造成许文燕3574672.25元投资损失。
一审法院即使认定了许文燕投资损失是2989491.33元,但认为“其投资和本案租赁协议并无关联”,对许文燕反诉不予支持,适使用方法律错误。
王富仟口头答辩称:
1、造成租赁协议无法推行原因是许文燕未按协议约定交纳租金。
根据协议约定,王富仟可单方解除协议,没收确保金及无条件收回租赁房屋。
许文燕主张双方口头约定用租金折抵王富仟住酒店及退租时物品费用,但没有事实和证据支持。
即使存在这种情况,也属于另外法律关系。
2、租赁协议中,承租方关键义务就是交纳租金,经数次联络后许文燕仍不交纳租金,王富仟已经过正当程序进行了书面及口头催告。
3、许文燕主张王富仟不让其经营,但行政许可义务人是许文燕,许文燕无证据证实王富仟不配合造成其手续办不下来。
请求驳回上诉。
二审中,经咨询双方当事人对一审法院确定事实意见,许文燕提出三项异议:
1、许文燕实际投资装修及购置物品金额是3574672.55元,一审认定2989491.33元错误;2、一审认定许文燕未按约定交付租金和事实不符,双方口头约定对租金进行了折抵;3、12月31日王富仟收回房屋是单方私自收回。
王富仟对一审法院确定事实无异议。
对一审法院确定双方无异议事实部分本院给予确定。
二审中,许文燕向本院提交一份证据:
录像资料一份。
欲证实:
许文燕投资现场统计。
法院未许可王富仟将许文燕财产搬离,许文燕经营会所被王富仟占用,许文燕无法进行正常经营。
经质证,王富仟认为,财产依法作了统计,对搬离财产王富仟进行了保管。
综合双方诉辩主张,本案争议焦点是:
1、许文燕未准期交纳租金行为是否组成违约,应否负担违约责任?
2、许文燕要求王富仟双倍返还定金及赔偿损失是否有依据?
(一)相关许文燕未准期交纳租金行为是否组成违约,应否负担违约责任问题
本院认为,双方签署《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律、法规强制性要求,正当有效。
实际推行中,王富仟已将租赁标物移交许文燕管理使用,完成了其协议项下义务。
许文燕亦应按协议约定向王富仟支付房屋租金。
诉讼中,双方认可许文燕未向王富仟支付过任何租金,许文燕虽抗辩主张双方曾口头约定以王富仟及其好友原先在永信酒店住宿费用90156元及许文燕退租永信酒店时所清点交付物品价款93098.45元,累计183263.45元抵扣第一年房屋租金,但王富仟对该口头协议内容并不认可,一审中,许文燕提供证据:
酒店承包终止协议、酒店交付物品清单、酒店应收账款清单,证实协议主体是永信酒店和许文燕,并不是王富仟和许文燕,且内容证实也是许文燕欠永信酒店71285元,这些证据和本案并无关联性,并不能证实许文燕主张口头协议内容,故许文燕未按协议约定支付租金行为已组成违约。
按双方签署《房屋租赁协议》第十一条“乙方违约责任”第一款约定,即:
“乙方拖延推行包含但不限于逾期交付租金和其它应交税、费等义务时,每逾期一天按逾期时每日房租三倍向甲方支付违约金;逾期超出30天时,每逾期一天乙方按逾期时每日房租六倍向甲方支付违约金或乙方有两次逾期付款行为时,甲方可单方书面通知解除协议和并没收履约确保金、无条件收回房屋”,许文燕应负担对应违约责任,故一审法院对王富仟要求支付所欠房屋租金、没收履约确保金诉讼请求给予支持符合双方协议约定,有协议依据,许文燕该项上诉理由不能成立,本院不予支持。
审理中查明,9月24日,王富仟以快递方法向许文燕发出《履约催告函》,要求付清租金。
10月29日,王富仟以快递方法向许文燕发出《解除协议、收回房屋通知书》,要求解除协议。
11月13日,王富仟在《普洱日报》上发表《解除协议、收回房屋公告》,再次要求解除协议。
12月31日,王富仟将租赁房屋内许文燕物品全部搬离请专员保管,故以后时租赁房屋已处于王富仟管理、控制之下,协议此时即已解除,一审法院判决解除协议和事实不符,故12月31以后租金不应再计算,一审对王富仟主张3月31日至3月31日租金全部支持和事实不符。
扣减12月31日至3月31日租金45642.60元(年租金182570.40÷12个月×3个月)后,许文燕还应向王富仟支付租金数额为319794.40元。
(二)相关许文燕要求王富仟双倍返还定金及赔偿损失是否有依据问题
本院认为,本案中,许文燕反诉主张在其营业期间,王富仟于9月17日、18日两次拉闸断电,迫使其于9月18日以后停业,王富仟违约行为造成其损失惨重,王富仟应双倍返还履约定金00元并赔偿投资损失3574672.25元。
二审中,依据一审提供证据,许文燕确定投资损失数额为3273558元,其中装修价值约000元,物品价值约100元。
经审查,审理中许文燕提供欲证实王富仟存在拉闸断电违约行为证据除证人杨小容出庭作证证言外,并未提供其它对应证据给予印证。
且该证言内容和其原雇佣人事部门经理徐金丽证实停业原因消防部门通知停业相互矛盾,故许文燕提供证据并不能证实其停业是因王富仟拉闸断电行为所致,其要求王富仟双倍返还履约定金00元无依据,本院不予支持。
前已确定,许文燕未按协议约定支付租金行为已组成违约,依据《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》(以下简称《解释》)第十一条
(二)项“因承租人违约造成协议解除,承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失,不予支持。
但出租人同意利用,应在利用价值内给予合适赔偿”要求,本案中,许文燕未提供王富仟同意利用证据,故其反诉主张王富仟赔偿装修损失请求无依据,本院不予支持。
但依据《解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或协议解除时,除当事人另有约定外,未形成附合装饰装修物,可由承租人拆除”要求,一审中,王富仟提交了证据7:
搬运发票和协议、物品清单(内容详见判决后附件),证实为降低和避免损失扩大,王富仟已于12月31日请迁居企业将许文燕租赁房屋内物品搬走,并交专员保管。
二审庭审中王富仟亦明确同意将这些物品返还许文燕。
本案中,许文燕已提出反诉,一审法院以许文燕违约在先认定其投资和本案租赁协议无关联,对其反诉请求全部不予支持错误,王富仟应按物品清单明细将对应物品归还许文燕。
总而言之,一审判决认定事实部分错误,本院给予纠正。
依据《中国民事诉讼法》第一百七十条第
(二)项要求,判决以下:
一、维持云南省普洱市中级人民法院()普中民初字第16号民事判决第二项,第四项,即:
“原告(反诉)被告王富仟不再退还被告(反诉原告)许文燕交付履约定金100000.00元”,“驳回原告(反诉)被告王富仟其它诉讼请求”;
二、撤销云南省普洱市中级人民法院()普中民初字第16号民事判决第一项、第三项、第五项,即:
“解除原告(反诉被告)王富仟和被告(反诉原告)许文燕于11月7日签署《房屋租赁协议》”,“由被告(反诉原告)许文燕支付原告(反诉被告)王富仟房屋租金365140.00元,款应于判决生效后30日内支付完成”,“驳回被告(反诉原告)许文燕反诉请求”;
三、由许文燕于判决生效后30日内向王富仟支付房屋租金319794.40元;
四、由王富仟在判决生效后三日内将搬离物品按物品清单列明内容全部归还许文燕;
五、驳回许文燕其它反诉请求。
一审本诉案件受理费8362元,由王富仟负担3362元,由许文燕负担5000元。
反诉案件受理费36997.38元,减半收取为18498.69元,由许文燕负担10000元,由王富仟负担8498.69元。
二审案件受理费36997.38元,由许文燕负担0元,由王富仟负担16997.38元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
如许文燕未按判决指定期间推行给付金钱义务,应该根据《中国民事诉讼法》第二百五十三条之要求,加倍支付拖延推行期间债务利息。
若许文燕、王富仟不自行推行本判决,王富仟、许文燕可在本判决推行期限届满后两年内向云南省普洱市中级人民法院申请实施。
审 判 长 王 健
审 判 员 杨 聪
代理审判员 张永生
二〇一四年四月二日
书 记 员 范 蕊
公告
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