某某经开区XX安置房项目可研报告详解.docx
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某某经开区XX安置房项目可研报告详解
第二章项目建设的必要性和可行性5
第三章拟建地址建设条件10
第四章项目建设方案13
第五章公用配套工程(含消防)29
第六章环境保护设计61
第七章节能设计64
第八章项目组织机构与项目管理67
第九章安全设施93
第十章项目招标与建设进度95
第十一章投资估算与资金筹措98
第十二章工程社会效益和经济效益103
第十三章结论和建议104
第一章项目概述
1.1项目概况
1、项目名称:
xx冠山管理处AA花园
2、项目建设单位:
XXXX开发区投资控股有限公司
3、建设性质:
新建
4、项目负责人:
xxx
5、建设地址:
经开区XX大道以南、XX路以东。
6、工程建设内容:
住宅、商业(包括商业网点及大型商业超市组成的商业街)、办公楼、幼儿园、景观道路及地下室人防(平时为地下车库)
7、建设规模:
总建筑面积185687.92平方米
8、项目总投资:
约44446.1万元(不含二次精装修费、土地费用、建设期贷款利息、办公家俱购置费及涨价预备费)
9、资金来源:
自筹
1.2主要编制内容
对XX市经开区冠山管理处AA花园(还建住宅区)项目建设的背景和必要性进行了阐述,根据经开区管委会提供的基础材料和数据,以及经开区拆迁还建的规定,严格按照国家标准规范的要求,按照XX市本地还建房建设的实际情况对项目的建设规模和建筑、结构、设备、景观等工程方案作了分析和研究,对项目投资比照同类已建成项目和市场情况估算了项目总投资。
1.3编制原则及依据
(1)编制的全过程应贯彻规范、完善、适用和经济性原则,编制成果应符合国家、XX省和XX市颁布的相关法规、标准、规范、规划和条例。
(2)在《XX市城市总体规划》、《XX市经开区规划》和《xx控制性详细规划》、《住宅设计规划》的指导下,使拆迁、还建后的经开区能全面地符合上述规划的要求。
1.4主要经济技术指标
用地性质:
住宅用地
占地面积约64,439.3平方米。
总建筑面积约185687.92平方米。
计容建筑面积约144624.97平方米,占总建筑面积的77.89%。
住宅建筑面积约126756.11平方米,占总建筑面积的68.26%。
商业建筑面积约14369.5平方米,占总建筑面积的7.74%。
其中独立商业广场约5489.02平方米,住宅底层商铺约8880.48平方米。
公建设施建筑面积约6286.91平方米,占总建筑面积的3.39%,其中:
1、还建办公面积约4278.48平方米;
2、配建6个班幼儿园约1900.79平方米;
3、物业管理及社区用房约111.79平方米;
4、垃圾中转站约107.64平方米。
容积率:
2.24
建筑密度:
20.75%
绿地率:
大于35%
居住总户数:
1,342户
地下室面积38,163.61平方米
机动车停车位:
1,273辆,其中住宅1140辆,商业办公118辆,幼儿园4辆。
地上104辆,地下1158辆。
非机动车停车位:
883辆,其中住宅610辆,商业办公243辆,幼儿园30辆。
项目总投资约44446.1万元(含景观道路费用)。
项目总建筑面积约185687.92平方米。
折合建筑单方造价:
2393.59元/平方米
附鸟瞰及总平面图:
第二章项目建设的必要性和可行性
2.1项目的建设背景
XXXX开发区(以下简称:
经开区)创建于1992年,2000年被国务院批准为国家级XX开发区,为我省首个国家级XX开发区。
全区辖区面积158平方公里,全区常住人口27万。
开发区位于昌北美丽的赣江之滨,毗邻国家级森林公园梅岭风景区、S49枫生高速旁。
区内三面环山,一面临水,浑然天成,是一座功能完善的新型工业园区,又是一座绿色生态的滨江新区。
“十二五”期间,XXXX开发区将紧紧围绕“工业立区、三产富区、功能活区”的发展思路,着力打造一个由现代制造业为主体的,集物流产业、商贸购物、房地产开发、文化产业为一体的综合型经济新城区,成为省会XX产城融合的旺地。
随着经开区的建设全面展开以及地铁一号线的建设开工,开发区建设进入加速提升阶段,本项目xx冠山管理处AA花园正是为了配合开发区的十二五规划整体建设布局,按居住小区、工业园区、大型商业购物中心、城市商业综合体的聚集原则,改善目前经开区私房的杂乱、零散的布局状况,整合开发区土地资源,提高土地利用率,以打造交通便利、宜居的生活居住环境而拆迁、安置建设的安置房精品示范小区。
本次拟建的安置小区主要用于五联村居民按拆迁还建标准安置,行政建筑仍属于五联村,建设用地位于英雄大道以南,曰修路以西,地铁一号线延长段规划站点位于用地西侧相邻的曰修路,曰修路规划接到五联村。
小区占地约64,439.3万平方米,计容建筑面积约14.46万平方米,平均分配60平米户型120平米户型。
为满足还建要求,提高使用面积系数,设计18层住宅单元为1梯3户,边套120平米2套,中间60平米1套,超过18层以上高层为2梯4户,边套120平米2套,中间60平米2套,住宅总面积约12.38万平方米,可安置1,342户。
本项目满足经开区城市建设拆迁安置需要,是一个含市政工程、招商项目和其他要求征地拆迁的项目。
本工程的实施在解决拆迁安置的同时,促进了片区内的建设,进一步聚集了人气,创造了XXXX开发区安置小区的新形象,对经开区的发展建设,对本片区周边进一步开发,对我国推进城市化的进程具有重要的促进作用,对本地的开发建设具有重要的提升意义。
2.2项目建设的必要性
1)是加快区域市政道路建设、区域完善路网体系和土地资源整合的需要,促进社会可持续发展
进行经开区安置房项目,可促进土地集约化利用,提高土地利用率、保证土地资源的可持续发展;能加快区域规划市政道路的建设,为加快实现区域十二五规划起着重要作用。
2)是区域经济发展的需要,对加快推进城市化进程,促进居民就业有重要意义
将区域分散居住的居民拆迁并集中安置到XX1#地铁线旁,可实现5-10分钟内与经开区双港大道城市副中心、红谷滩国际CBD中心等行政服务、学校、医疗、购物配套的快速对接。
本项目的建成是加快经开区快速建设的必要条件,为加快经开区的建设步伐,提升经开区生活硬件环境,特别是对响应中央指示加快城市化进程工作的推进和促进居民就近就业有重要的意义,因此要尽量使本项目尽快开工、加快工期、早日完成。
3)是提升城市形象的需要
xx冠山管理处AA花园的建设,按21世纪新城区的高标准建设,为拆迁户建设一个中式风格样板住宅区,创造出高水平的住宅区形象、高质量的建筑产品、高品质的环境景观和完善的功能配套,沿城市主干道展示出既有现代建筑的时尚,又带有建筑艺术韵味的建筑立面,提升了经开区的整体形象。
因此,本工程的建设对于推进XX市的城市化进程工作,合理利用土地资源,改善居民居住条件,促进居民就业,提高城市形象起着相当重要的作用。
2.3项目建设的可行性
住宅区的建设符合本区域的规划配建要求,项目用地位于冠山五联村的区域,用地北面英雄大道已经建成,西面曰修路修好的一段与用地相邻,项目的建成将有效的缓解中心城区的人口压力,协助XXXX开发区成为一个由现代制造业为主体的,集物流产业、商贸购物、房地产开发、文化产业为一体的综合型经济新城区,并与双港大道城市副中心、红谷滩国际CBD中心快速对接,呈现共荣态势。
1号线的地铁站点就建在本用地范围内,并且预留了60米宽的地铁站建设退距,项目距XX北火车站约5公里路程,距西侧的S49枫生高速2.3KM,另有520路公交车直达小区周边,步行至公交车站约500米,项目交通便利。
项目用地面积约64,439.3平方米,主要为丘陵地貌,内有大面积的空地,西南面有小块坟地(将尽快迁移不影响项目施工进度),东面有部分拆迁户将在今年5月前完成所有拆迁工作。
项目用地内已完成通水、通电、通路、通信、通气等五通一平工作,符合建设开工条件可马上投入本项目建设。
经开区的市政建设要求尽快建成安置小区,落实拆迁工作。
本项目的建成及所融入的宜居元素对经开区的加速发展,进一步聚集人气、提升经开区生活环境品质,改善区域形象,将经开区打造成一座活力城,以招商引资吸引更多的百强企业和大型商业购物中心、城市商业综合体开发项目入驻经开区具有重要意义。
第三章拟建地址建设条件
3.1拟建地址建设条件
3.1.1选址要求及拟建地址状况
在选址过程中充分考虑下列因素:
工程地质、交通条件、市政配套及社会协助等。
应选择工程地质、水文地质条件较好,交通方便,给排水、供电、供气、通讯等市政设施较完善的地段。
经业主单位与有关部门的沟通和协商,用地选址于曰修路地铁1号线站点旁,用地北面英雄大道为城市交通干道,南面为商住用地,东面规划为一般道路,西面的曰修路为通向红谷滩的大道。
3.2自然水文条件、地形地貌、地震情况
(一)自然条件
1)地形
XX市西接九岭山脉,东南属赣中南山地丘陵,土地面积7402.36平方公里,占全省总面积的4.4%,全境山、丘、岗、平原相间,其中岗地低丘占34.4%,水面占29.8%,平原占35.8%。
2)地质与地震烈度
XX市位于江南台隆构造单元的丰城—乐平凹陷之中,构造上主要受赣江大断裂的影响,区内河谷阶地属内迭或上迭类型。
根据《中国地震震动参数区划图》(XX部分/2001年版),本工程建设地地震震动峰值和加速度为0.05g,地震反应谱特征周期为0.35s,相当于地震烈度6级。
3)气候条件
XX市地处南岭以北,长江以南,受东亚季风影响,形成了亚热带季风气候,温暖湿润,雨量充沛,四季分明,温差较大,夏季酷热,冬季寒冷,历年平均气温在17.1~17.8℃之间。
最冷1月份平均气温5.1℃,最低气温-9.9℃(1972年2月19日);最热七月份平均气温29.6℃,最高气温40.3℃(1961年7月23日)。
多年平均相对湿度为76%。
(二)地基土(岩)层结构及特征
经本次勘察钻孔揭露,该场地岩土层自上而下分别为:
素填土(层厚约3.0m)、粉质黏土素(层厚约6.0m)、全风化千枚岩(层厚约6.3m)、强风化千枚岩上段(层厚8.8m)、强风化千枚岩下段(层厚3.3-8.4m)、中风化千枚岩(层厚约0.5-11.30m)。
查明,在钻探所达深度范围内,场地地层层序及性质分别描述如下:
(三)场地水文地质条件
上层滞水赋存于素填土层孔隙中,水位、水量取决于大气降水和地表水补给。
水位埋深1.50-3.0m,年变幅0.50-1.00m,水量较小,雨季水量增大。
松散岩类孔隙水及基岩裂隙水赋存于粉质粘土和全风化千枚岩、强风化千枚岩、和中风化千枚岩孔隙裂隙中,两者之间有水力联系,稳定水位埋深3.60-13.70m,水位标高22.457-23.033m,水位年变幅0.50-1.50m,为微承压水,属弱透水层。
水量较小,场地承压含水层综合渗透系数K=0.1m/d,主要接受大气降水补给。
抗浮设计水位拟按场地设计的室外地坪标高,即绝对标高31.000米确定。
场地第四系地下水及基岩裂隙水为弱透水层,对混凝土结构和对钢筋混凝土结构中的钢筋均为微腐蚀性;场地土对混凝土结构为弱腐蚀性,对钢砼结构中的钢筋为微腐蚀性,对钢结构为微腐蚀性。
3.3市政配套条件
项目选址位于地铁1号线旁,距离1号线终点站仅5分钟路程,距XX北火车站约5公里路程,距西侧S49枫生高速2.3KM,另有520路公交车直达小区周边,步行至公交车站约500米,本项目交通状况良好。
道路、供电、燃气、电信等均已接入,可以满足项目建设期及项目竣工后使用要求。
3.4材料供应情况
本项目周边砂石材料供应丰富,水泥、钢材等建筑材料均可就近购置。
第四章项目建设方案
4.1建筑规划设计
4.1.1设计内容和要求
xx冠山管理处AA花园为一整体工程,本次设计共十三栋楼,包括住宅、商铺、办公楼和幼儿园、景观道路及地下室人防(平时为地下车库)。
1.建筑结构形式为框架结构。
建筑类别为三类,设计使用年限为50年。
抗震设防烈度为6度。
2.建筑耐火等级为一级。
3.建筑防水设计等级地下室按Ⅱ级标准、设备用房按Ⅰ级标准,屋面按Ⅰ级标准。
4.1.2工程设计依据
●《工程设计标准强制性条文(民用建筑部分城乡规划部分)》
●《城市居住区规划设计规范》
●《民用建筑设计通则》
●《住宅建筑规范》
●《高层民用建筑设计防火规范》
●《XX市城市规划管理技术规范》市府(2004)第95号
●《XX昌北国际机场净空保护区障碍物限制图(2011年7月版)》
●《关于XXXX开发区部分规划地块建筑限高的复函》XX省机场集团公司赣机集函【2012】33号
4.1.3建设规模的确定
还建小区规划用地面积64,439.3平米。
根据还建要求及容积率不小于2.0的要求,规划小区总建筑面积185687.92平米,其中计容建筑面积144624.97平米。
设计容积率为2.24。
4.1.4建筑方案
按建设内容分为:
住宅建设方案、配套商业建设方案、办公物业建设方案、幼儿园建设方案、人防地下室建设方案及、结构设计方案、室外景观建设方案。
1、住宅建设方案:
户型标准:
依据还建60㎡/人标准,户型按照60的模数设计,并且考虑120与60平米的户型可以相互连通成一个大套型,方便业主选择。
小区共设4种户型,分为60㎡的一房和120㎡的三房。
60㎡户型,每户一房两厅一卫,各房间均朝南,交通面积最少,经济实惠。
120㎡户型,每户三房二厅两卫,户内各房间方正完整,利用率高,南北均设有阳台,生活居住功能空间齐全。
每栋单体均有良好的朝向,各种户型充分利用南面面宽,争取最大的南向房间,厨卫做到全明设计,且每户均设有储藏间,方便住户使用。
还建户设计达到1,342户。
平均分配60平米户型120平米户型。
为满足还建要求,提高使用面积系数,设计18层住宅单元为1梯3户,边套120平米2套,中间60平米1套,超过18层以上高层为2梯4户,边套120平米2套,中间60平米2套,计容总面积123782.42m2。
按照规范日照及间距要求均衡布置住宅楼,中间留出一个中央绿地,靠绿地的住宅单元底层架空,扩大中央绿地的空间。
在满足日照要求的条件下共规划住宅塔楼10栋,住宅总建筑面积126756.11平米。
附住宅户型面积表:
经开区AA花园户型面积表
栋号
户数
户型
套型
套内面积
阳台面积
套型面积
公摊面积
建筑面积
总面积
<90平米总面积
>90平米总面积
单栋总面积
1#楼
72
A1
三室两厅二卫
90.72
5.61
96.33
24.62
120.95
8708.12
8708.12
10855.9
34
B1
一室一厅一卫
45.05
3.30
48.35
12.36
60.71
2063.98
2063.98
2#楼
40
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
24.36
118.03
4721.09
4721.09
7125.27
40
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
12.23
59.27
2370.87
2370.87
3#楼
88
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
25.34
119.01
10472.81
10472.81
16304.13
88
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
12.73
59.77
5259.33
5259.33
4#楼
68
A1
三室两厅二卫
90.72
5.61
96.33
25.76
122.09
8301.99
8301.99
10867.89
34
B1
一室一厅一卫
45.05
3.30
48.35
12.93
61.28
2083.47
2083.47
5#楼
40
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
24.41
118.08
4723.32
4723.32
8188.29
40
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
12.26
59.30
2372.00
2372.00
6#楼
88
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
25.37
119.04
10475.60
10475.60
16300.32
88
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
12.74
59.78
5260.72
5260.72
7#楼
68
A1
三室两厅二卫
90.72
5.61
96.33
25.25
121.58
8267.46
8267.46
10915.33
34
B1
一室一厅一卫
45.05
3.30
48.35
12.67
61.02
2074.80
2074.80
8#楼
36
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
26.29
119.96
4318.48
4318.48
8546.23
36
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
13.20
60.24
2168.69
2168.69
9#楼
112
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
25.35
119.02
13330.59
13330.59
23631.77
112
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
12.73
59.77
6694.47
6694.47
10#楼
112
A2
三室两厅二卫
88.54
5.13
93.67
25.35
119.02
13330.59
13330.59
23120.89
112
B2
一室一厅一卫
43.80
3.24
47.04
12.73
59.77
6694.47
6694.47
合计
1342
37042.81
86650.04
126756.11
小于90㎡与大于90㎡套型面积比
29.95%
70.05%
2、配套商业建设方案:
公共配套建筑包括商业建筑面积按计容面积的10%以上设计,在临北面英雄大道和西面曰修路两条主干道上,规划了两条沿街商业,依据五联村的要求,在商业价值较高在转角处规划了一栋单独的三层中心商业作为主力店,主力店旁边一条商业内街与二条主干道沿街商业连成一条商业区,成为将来地铁站点实施后的社区商业网点,满足还建小区及周边地块的生活需求,建设标准为一般商业楼盘的标准,达到样板小区的品质。
商业总建筑面积为:
14369.50平米,其中8#楼一、二层为商铺,面积为1871.75m2;9#、10#楼一、二层为商业服务网点,面积分别为3158.54m2和2758.11m2;5#楼为商业服务网点,面积为1092.08m2;12#楼为三层商场,面积为5489.02m2。
3、办公物业建设方案:
办公楼共7层,采用框架结构,楼板均为现浇楼板,为还建小区配套物业管理、社区活动及街办合建的综合办公楼。
按小区面积比例需物业及社区用房1,231.64平米。
街办要求办公面积3,000平米。
办公楼设计面积为4278.48平米,其中一层为活动室,二层用于物业,三层以上用于办公。
4、幼儿园建设方案:
配建幼儿园共2层,面积为1900.79m2,规模为6个班,学生人数180人,配比教职工30人左右,总人数210人以上。
幼儿园占地面积约4,172.97平方米,学生人均用地面积23.18M2/人;综合考虑87年的规范配置和XX示范幼儿园的标准要求,总建筑面积控制为1900.79平方米,学生人均建筑面积控制在10.56M2/人,超过87年标准0.3M2/人。
超过部分用于以下用途:
幼儿园中午用餐100%的学生和大部分教师都在幼儿园食堂,1987年颁布的《托儿所、幼儿园建筑设计规范》中食堂的面积指标用餐规模偏小。
另外《XX省示范幼儿园评估标准》增加了音体活动室,面积约132平方米。
用地相对偏小,为节约用地,满足现行规范标准对幼儿园的功能要求,设计应综合布置教学综合楼,包括教学、休息、办公、音体活动室、食堂等各项教学、行政、后勤功能。
空出场地,配备《XX省示范幼儿园评估标准》要求的30米跑道和大型活动器具等,每个班需要配建60M2游戏场,全园需要配建沙坑、戏水池、等活动设施。
附城市幼儿园园舍建筑面积定额表:
规模
园舍建筑面积(m2)
面积定额(m2/生)
6班(180人)
1,773
9.9
9班(270人)
2,481
9.2
12班(360人)
3,182
8.8
5.人防地下室建设方案:
本项目拟建成一个面积为38163.61m2的一层地下室,采用板柱结构,底板为普通梁板结构,顶板采用预应力平板(结构找坡)。
地下室层高4.0米,顶板覆土1.2-1.5米(与景观协调处理)。
耐火等级为一级。
火灾危险性均为丙类。
平时车库,战时人防。
4.1.5平面设计
1.根据经开区政府对拆迁安置房的建设要求,户型均按60平方米的倍数设计,户型面积为60平方米和120平方米。
2.商铺主要为二层附建式商业网点,12#楼为一个主力店——综合超市。
3.13#办公楼为活动中心、物业办公和社区办公合建的一栋7层办公楼。
4.11#幼儿园为一所6班独立建设幼儿园。
5.地下室满铺做地下车库,局部为平战结合人防工程人员掩蔽所。
4.1.6剖面设计
1.住宅标准层层高3m;室内外高差0.1m、0.3m;架空层层高4.0米。
住宅18-30高度为55.3-92.20米。
2.底层商铺4.5m,二层3.6米;主力店底层5.1m,二、三层4.8米;室内外高差0.1m、0.5m。
3.办公楼底层层高3.9m,楼层3.3m;室内外高差0.1m。
4.幼儿园层高3.6m;室内外高差0.15m、0.45m。
所有建筑高度均满足XX省机场集团公司赣机集函【2012】33号文《关于XXXX开发区部分规划地块建筑限高的复函》。
4.1.7立面设计
1.建筑方案按照还建样板安置住宅区的要求,建筑风格应该具有鲜明的个性,特别是要突出当地的建筑文化特色,现代中式风格是方案设计的首选。
为了使还建小区品质与商业开发的楼盘达到同一水准,成为名副其实的还建小区样板,方案设计力求突破以前还建小区呆板的形象,解决比较少的户型造成立面形象呆板的难题。
规划布局上单栋住宅的层数在航线限高的条件下,错落有致,虚实变化;立面设计结合环境布局,整栋或局部架空;采用中式篆书特征符号,运用现代构成手法,在保证各种户型统一的前提下,注意塑造生活氛围浓郁的建筑环境界面,形成生动的、赏心悦目的整体效果。
以现代建筑的手法再塑造,在色彩、线脚、构件等方面突出中式风格的
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