浙江杭州新时代西溪广场前期定位报告.docx
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浙江杭州新时代西溪广场前期定位报告
【新时代西溪广场】前期定位报告
陈钢
第一章市场分析篇……………………………………………………………………………………………………………………………………………………
一、区域状况……………………………………………………………………………………………………………………………………………..
二、区域地产市场供求状况……………………………………………………………………………………………
1、总体状况………………………………………………………………………………………………………………………………………………...
2、片区典型楼盘分析……………………………………………………………………………………………………………………………...
3、片区市场分析结论………………………………………………………………………………………………………………………..…...
第二章项目分析………………………………………………………………………………………………………………..………………………..
一.项目概况…………………………………………………………………………………………………………….…………………………….
二.周边配套分析……………………………………………………………………………………………………..………………
三、项目....分析……………………………………………………………………………………………………………………………
第三章项目定位篇………………………………………………………………………………………………………………………………
一.具体的项目定位
二.新时代西溪广场的楼层业态分布建议
三.相关解释
第一章市场分析篇
一.余杭区区域概况
余杭区现辖乔司、运河、塘栖、崇贤、仁和、良渚、闲林、余杭、仓前、径山、瓶窑、黄湖、鸬鸟、百丈个镇,中泰个乡和临平·东湖、南苑、星桥、五常个街道。
区政府驻临平·东湖街道。
根据杭州市总体规划,临平副城由临平·东湖街道、南苑街道、星桥街道、余杭经济开发区、钱江经济开发区、运河镇、乔司镇、塘栖镇、崇贤镇组成,副城面积平方公里。
另有余杭、良渚、瓶窑个组团式城镇。
年末,余杭区共有建制村个,社区个;全区户籍人口万人,其中非农人口万人,全年人口出生率‰,人口死亡率‰,人口自然增长率‰。
撤市设区后,余杭成为大都市杭州的一个新区,充满生机和活力的地域和区位优势凸显,古老而又年轻的余杭成为名副其实的“天堂门户,投资宝地”。
“栽下梧桐树,引来金凤凰”,优越的投资环境吸引了众多的海内外投资者来余杭投资创业,在赢得自身发展壮大的同时,也推动了余杭经济的发展。
余杭组团分区规划的范围
包括余杭、仓前、闲林、中泰四个镇乡和五常街道的行政区划范围共平方公里,同时为保证余杭创新基地的完整性,将杭长高速南侧良渚镇平方公里作为规划研究范围。
规划期限
近期为年—年,远期为年—年,远景展望到年以后。
规划远期城市化水平为,城镇居住人口规模为万,其中户籍人口万、暂住人口万、第二居住地人口万。
至年规划城市建设用地平方公里,其中居住用地占、公共服务设施占、工业用地、道路交通占、绿地占。
功能定位和规划目标
余杭组团的功能定位于余杭区区域副中心和反磁力组团、杭州市西部的创新极核、杭州市组团一体化建设的示范区。
规划目标是努力把余杭组团建设成资源配置合理、城市功能完善、生态环境优良,以“创新极核、居住新城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部的现代化生态新城区。
空间布局结构
结合余杭组团现有的资源条件,规划形成“一主、三副、八片”的城市空间布局结构。
“一主”指和睦水乡北、夹文一路而设的公共主中心;“三副”是指南湖旅游服务中心、东南部商贸旅游服务中心和宣杭铁路北片的远景片区中心;“八片”是指创新产业区、高教原区、东西部两片高尚居住区、南湖休闲度假区、和睦水乡湿地公园和宣杭铁路北侧的两个远景发展片区。
规划沿省道、文一路形成两条东西向发展轴,沿公共主中心向北延伸形成一条南北向发展轴。
道路网络骨架体系
规划以“三横一纵”的快速路网体系和“四横四纵”的主干道路网体系共同构成组团的道路骨架系统。
“三横一纵”快速路网分别由留祥路延伸线、文一西路、省道和东西大道构成。
“四横四纵”八条主干道路指墩余路、苏嘉路、余杭塘路延伸段、常余路四条东西向道路和春城路、良睦路、高教路、荆长大道四条南北向道路。
余杭组团紧挨着杭州主城区特别是城西蒋村,因此在杭州主城区房产日益稀缺,房价居高不下的背景下,此板块受到各房产开发企业的重视,并发展到目前成为杭州规模最大,也是最为重要的郊区房产区块。
目前已汇聚多个高档楼盘,如桃花源、清水湾、白云深处、竹海云天、庭院深深等。
除了和主城区距离近的因素外,组团最大的优势就是优美的自然环境景观。
秀丽的湿地景观、保护良好的绿色植被和水文资源,再加上低矮的缓坡山地,非常适宜高品质房产的开发。
古镇余杭下辖个建制村、个社区,年末总户数户,总人口人。
闲林镇,杭州绕城高速公路南北过境公里,区位优势明显。
总人口人,其中非农人口人,区域面积平方公里。
中泰乡总人口人,其中非农业人口人。
五常街道年末总户数户,总人口人,仓前镇年末总户数户,总人口人。
二、区域地产市场供求状况
1、总体市场状况
余杭组团准备打造成为“宜居、宜业、宜游、宜学”的新城区。
集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区,规划人口万,城镇建设用地平方公里。
余杭组团将抓住“旅游西进”的战略机遇,利用省道、文一路、文二路、高教路等道路基础设施已建成这一契机,形成“抱团”发展优势。
整合土地资源,加快规划建设中部生态科技岛创新基地建设。
在高新园区以阿里巴巴、恒生电子等优秀项目的引进为先导,发展高科技产业和总部经济,在高教园区发展高教产业。
加强组团核心区及省道西侧居住区公建配套设施建设,形成配套完善,生活便捷,环境宜人的高尚居住新区。
这个格局为城市发展提供了广阔的空间,从“住在杭州”层面来看,“郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势,在城市化后期是有一定的必然性。
”住宅需求郊区化已成为杭州城市居住区位变化发展的必然趋势。
随着杭州市行政区域的扩大,外来人口的聚集,本地居民改善居住条件的需求和婚龄人口的自然增长,杭州住宅的需求量越来越大,必然要向土地相对充裕的郊区发展。
而杭州经过近年的大规模开发建设,主城区土地紧张,地价偏高,如果不在郊区开发大规模组团式居住区,城市住宅的供求矛盾难以缓解,房价还会进一步攀升。
这样,“住在杭州”就会成为一句空话,城市整体发展能力和竞争力也会受到制约。
因此,“住在城郊”已成为“住在杭州”最科学而可行的诠释,“城郊住宅已成为杭州城市发展的战略重点之一。
”目前,杭州正在逐步形成大概范围上的三个居住圈,即以主城区为核心的中心居住圈;以三个副城为支点的次中心居住圈;以六大组团为基点的郊区居住圈。
余杭组团地处杭州主城区西部,组团中心城镇余杭镇。
为区域内房地产开发提供了广阔的天地,闲林、余杭、五常等已成为主城区居民改善居住条件的首选之地。
余杭组团中心城镇余杭镇至主城区蒋村的车距缩短为分钟。
今年动工建设的文二西路及和睦大道,
组团西侧有余杭区倾心打造的新西湖,规划范围—平方公里(原余杭南湖滞洪区),一期建设已全面启动。
区域内亩的凤凰山天然林,亩的塔山公园,有丰富多彩的湿地景观和纵横交错的天然水网。
区域内有许多杭州主城区永远无法可比的优势,一个个优秀楼盘环境优雅,空间尺度宜人,山清水秀。
环境优雅,空间宜人的楼盘,需要协调的大环境与配套的基础设施。
而当前,余杭组团内各镇、乡的发展现状是,原有镇、乡文、教、卫、商贸等基础设施及公建配套非常薄弱。
区域内房地产开发规模闲林最大,现有配套最齐全的是余杭镇,但组团级生活配套几乎没有,建设中的沃尔玛、山姆会员店、宏丰家居城、易初莲花超市均在原省道沿线,和规划中的组团中心无缘。
余杭组团内大配套在各镇、乡的矛盾日益突出。
组团适宜居住应有别于杭州主城区,应该是山清水秀、休闲、惬意的宜居。
我们现在在这里所看到的,是一个大都市房地产市场的小城镇版:
1.周边热点介绍;
.文一西路上的淘宝城,与项目同处文一西路,距离项目位置约公里。
在年开始动工。
总投资超过亿的“阿里巴巴淘宝城”项目预计年内完成的工程,年全部建成。
将设研发中心、客服中心、网站运营中心、销售中心、技术支持中心、伙伴孵化中心、培训中心及其他配套设施,容纳员工余名。
淘宝城主营计算机软硬件开发、物业管理、计算机系统服务、电脑动画设计、经济信息咨询服务(除证券、期货、商品中介),以及成年人的非文化教育培训。
建设用地平方米(约亩),总建筑面积约万平方米。
淘宝城的建设,是淘宝网在零售行业的又一次进军。
最有机会成为新商业文明的发源地甚至中心。
期待淘宝城成为继西湖之后的,杭州的第二张城市名片。
.仓前大学城,地处余杭仓前的杭州大学城是杭州师范大学的新校区,也是整个仓前高教园区中的重要部分。
新校区占地约亩,将为分三期,由西至东、由南至北逐步伸展,采取滚动开发。
杭州大学城本身就有一定的生活和商业配套,带来了长期的居住人群,对整个区块的人文氛围提升也有很大帮助。
大学城最重要的引导力是科研和教育,教育可以聚集人气,科研可以聚集产业,尤其是后者,有造城的力量。
而在企业看来,高校是他们选择人才的可靠来源地,这也就是大学城经济圈形成的基础。
今后在仓前校区,还将建一所集教学、医疗、科研等为一体的现代化医院。
、片区典型楼盘分析。
针对三公里核心商圈和六公里次商圈及十公里大商圈的楼盘进行分析,具体如下;
.公里商圈覆盖的住宅小区
小区名称
主力户型(单位:
平米)
目前均价
户数
预估人口
中都西溪
平米
元平米
广瑞瑞城花园
平米
元平米
金成白云深处
平米
元平米
玉榕庄
排屋
元平米
江南春城庭院深深
平米
绿城桃花源
清水湾新明半岛
假日之约福田
联排
欣龙华府
方汇花苑
室厅室厅
通怡花苑
碧景园
室厅室厅
南湖明筑花园
室厅室厅
永安圆乡名筑
室厅室一厅室厅
南湖丽景
居居居居居室
西园凤都苑
多户型
凤凰家园
荷小区
规划待建
待定
紫竹人家
室厅室厅室厅室厅
凤兴花园
室厅室厅室厅
金汇公寓
居居居室
径香苑
室厅室厅室厅
兴隆小区
室厅室厅室厅
紫祥公寓
室厅室厅室厅
馨华园南湖天下
别墅
待定
金顺锦绣城
青枫墅园
.公里商圈覆盖的住宅小区
华元蒙卡岸
金都雅苑
室厅室厅室厅
溪上鼎园
金成竹海水韵
室厅室厅室厅
闲林山水
泰富苑
华立爵士风情
室厅室厅室厅
江南新港
室厅室厅
星洲竹影翠庭
室厅室厅室厅室厅
新时代城市家园
东海闲湖城
居室
新西湖小镇
居室居室
钱神花园
居室居室
太炎花苑
居室居室
百家乐西园
居室居室居室
翡翠城
居室居室居室
总共
.公里商圈覆盖的住宅小区
序号
小区名称
主力户型
目前均价
户数
预估人口
福临花园
室方
建筑面积平方米、栋楼总共户
西溪人家
安置房
建筑面积平方米
国恒西溪公馆
联排别墅
待定
总建筑面积万平方米
大华西溪风情
纯排屋别墅
均价元
户
华元美林公馆
多层公寓和排屋
待定
户
西溪望庄
面积控制在—方左右
元
共幢户
在河之洲西园
联排
待定
待定
西溪玫瑰
联排
元㎡
总共户
坤和西溪里
方大户型
元
总共户
西溪蝶园
精装修大户型
元
总共户
西溪水岸
安置房
户
水乡西溪小筑
方
元
户
梧桐苑
方
户
绿野春天东区
户
西溪雅苑
安置房
建筑面积平方米
雅戈尔西溪晴雪
方精装修
元
户
君逸汇
平方
元
户
华立江南水乡
元
总建筑面积万平方米
华科西溪汇
小户型
总共户
溪上玫瑰园
法式联排
元
总共户
集美岸上蓝山
方和方
总共户
怡景花城
多户型
总共户
广源盛世嘉园
方
户
荆山翠谷
多户型
总共户
.片区市场分析结论
、高端社区不多。
说明高端消费群体也较少。
高端消费群的消费特点是高消费场所不固定,仅日常生活必需品才就近消费。
因此在今后商业定位上产品不宜定位高端,但是环境布置要有档次。
、普通小区较多,这些消费群的消费量有限。
因为有钱的都住市区或者高端小区了,且以新置住房为多。
该群体相对贷款还款压力较大,且原来的消费习惯是以中低档为主。
因此商业定位不宜高端。
C、农民安置房较多,此消费群体属暴发户。
文化层次低,消费力较强。
大件商品会选高档,一般的生活消费还是以中低为主。
可促进消费的为文化娱乐项目,因为一直以来比较缺乏。
其次是餐饮。
人情来往的消费习惯会从家庭转移的饭店。
同时对超市的需求会比较大,故此引进的超市面积不能过小。
且需有一定知名度。
、整体人口数量不多,杭州市民一般的工作地点在市区。
因此白天的消费可能较差,主要以当地人及商务办公人群为主。
在商业布置上要注重晚上的消费。
同时因为距离杭州市区不远,大型百货公司比较难生存。
招商会比较困难。
、社区分布范围较广,短期内公共交通不发达。
一般简单消费,居民会选择小区消费。
因此一定要有足够的停车位来保障有车一族,甚至要开通接送车来弥补。
同时商业定位要大而全。
对社区网点造成竞争优势。
、目前很多是在建及未建。
相对人口的入住时间还要很长。
商业物业旁也是人流稀少。
地铁开通估计要年以后。
目前的城市综合体开发时间一般为年。
该地区的繁荣可能需要年后才开始。
因此该项目的开发时间应适当延缓。
但是可以加强前期工作,使项目开发做的更完善一些。
第二章、项目分析篇
一、项目概况
1、项目位置;位于文一西路东西大道口往西约米
2、项目四至分析;地块位于区域主干道文一西路边上,背靠金星工业区,坐北朝南。
东临东西大道,遥望组团管委会及海创园近在咫尺。
南面为余杭中学和金星居住区。
西面紧邻大型商住区同城印象和金都西华庭。
北面为金星工业区。
放眼整个余杭组团,亦属于位置。
放眼将来,区位条件良好。
.规划设计要点
地块主要指标
地块主要指标
总用地面积:
㎡
总用地面积:
㎡
地上总建筑面积:
㎡
地上总建筑面积:
㎡
其中
商业
㎡
其中
商业
㎡
商务办公
㎡
商务办公
㎡
地下室建筑面积
㎡
地下室建筑面积
㎡
其中
自行车库
㎡
其中
商业
㎡
汽车房
㎡
自行车库
㎡
设备用房
㎡
汽车房
㎡
容积率
设备用房
㎡
建筑占地面积
㎡
容积率
建筑密度
建筑占地面积
㎡
绿地率
建筑密度
机动车停车
辆
绿地率
其中
地面停车
辆
机动车停车
辆
地下停车
辆
其中
地面停车
辆
非机动车停车
㎡
地下停车
辆
其中
地面停车
㎡
非机动车停车
㎡
地下停车
㎡
其中
地面停车
㎡
地下停车
㎡
二、周边配套分析
1、周边配套一览表
类别
周边配套设施
交通
公交:
路.未来会有地铁号线
购物
目前没有
学校
余杭中学
餐饮娱乐
目前没有
银行
目前没有
政府机构
余杭组团管委会
配套评价:
◆目前本项目周边基本无生活配套服务,正是今后我们经营的空间。
在考虑本项目的商服配套中,应立足本项目的定位,满足不同客户的多方位需求。
购物、休闲娱乐、餐饮齐头并进。
三、项目....分析
1、优势:
(1)项目靠近区域主干道文一西路和东西大道,交通便利。
(2)项目前已无遮挡,设计了广场花园,有景观优势。
(3)未来地铁号线开通,距地铁站仅米距离,优势明显。
(4)距离余杭镇较近,该镇不亚于一般的县城,商业基础氛围良好。
(5)项目靠近学校、工业区、小区和政府办公区,区位优势明显,随着组团新区的大发展,今后有望成为组团的。
2、劣势:
(1)距离杭州市区较远,一般杭州市区的消费者赶去消费的可能性较小。
(2)距离杭州城西高端住宅社区较远,项目商业定位档次受到影响。
对今后的地产升值造成一定压力。
(3)交通配套不足,地铁线开通运营估计要年,仍需漫长等待。
(4)公里核心商圈内人口密度不大,消费群体消费力不高。
需要想办法扩大商圈范围。
(5)距离淘宝城公里,难以借用强大的流动消费群体
(6)整个余杭组团、创新基地的发展尚待时日。
3、机会:
(1)随着余杭组团的发展,杭州城市西扩,住在郊区的落实,今后的前景是巨大的。
(2)周边公里内缺乏大型的商业网点。
集合餐饮、娱乐、购物的城市综合体没有。
周边居民的文化需求难以得到满足,若加强文化娱乐类的商业,可以增加吸客率,并成为居民的日常聚集地。
(3)周边开发竞争较小,目标客户群的选择有限,有较大的商机。
(4)项目设计了大型停车场,随着汽车的普及,商圈范围可以扩大辐射整个余杭组团。
(5)浙江海创园基地,科技岛的项目推广,对本项目有助力的作用。
4、挑战(威胁):
()由于是新区,所有的商户都将面临一段时间的成熟培养期。
()前期的定位布局要考虑前面,综合照顾各个需求,确保人流,高中低兼顾。
()项目招商会有一定难度,需制订应对策略。
商务办公区的运作好坏,直接影响商业部分的运营。
分析结论:
◆本项目借助政府对余杭组团的规划,有很好的市场切入点。
◆应在设计中贯彻准确的项目定位,楼层商业分布,合理安排动线。
充分发挥本项目的优势,回避劣势。
◆通过制订切实可行的营销策略,化解威胁点。
第三章项目定位篇
一.具体的项目定位:
产业定位为商业地产,是一个集餐饮、娱乐、购物满足消费者多方位多层次需求业态,打造成余杭组团的城市综合体。
这是项目的产业主题。
、形象定位:
具有国内二三线城市的城市综合体。
树立余杭区集成商业新标杆,成为余杭区乃至杭州市商业地产的示范项目。
、产品定位:
高端写字楼、百货商场、大型超市、、室内运动馆、大型餐饮主力店、美容美发、电器卖场、各类专卖店、洋快餐、速食餐饮、休闲食店、茶座、儿童体验馆、亲子乐园、溜冰场、电玩城、图书馆、特色超市、美容美体、健身中心、培训教室、婚庆服务,影楼、影院、量贩式。
、服务定位:
提供集合要素,全方位的服务,基本涵盖了人们日常所需。
可以提供一条龙服务,消费者可以全家呆一天也不会厌烦。
同时也考虑了商户之间的相互连带,促进销售,提升地产价值。
为客户提供投资整合资源平台。
、开发定位:
将以前瞻性的开发理念,国际化的视野,实行订单式物业开发。
整合规划设计、工程管理、企划管理、品牌运营、倾力打造精品项目。
、消费群定位:
余杭组团区域内的居民,在区域内工作的人员。
杭州城西的部分消费者。
(一)目标消费群分析:
以该商业物业为核心,公里范围内无集成类商业网点。
特别是居民缺乏大型购物和休闲娱乐的场所以及未来的商务宴请场所。
因此,在商业布局中,综合考虑多业态的分布。
岁的婴儿,有一个洗澡、护理、早期教育需求
岁的幼儿,有一个合适喜欢的游乐区、如亲子乐园
岁的少儿,充满学习的压力,喜欢去体验。
如市民中心的都都城。
岁的青少年,喜欢电玩城
岁的成人,需要购物,运动,休闲、交友场所、文化娱乐、外出餐饮及其他需求
(二)新时代西溪广场的楼层业态分布建议
一号地块楼层分布
楼层
总面积
推荐业态
百货公司(衣之家)
百货公司(衣之家)
超市(世纪联华)
室内运动馆、美容美发、足浴(杭州姗娜娜)、大型餐饮、
多个大型餐饮主力店
二号地块楼层分布
楼层
总面积
推荐业态
电器卖场(五星电器)
品牌独立店、洋快餐、速食餐饮、休闲食品店
各类商店、餐饮店、
儿童体验馆、亲子乐园、休闲茶座、图书馆、溜冰场
电玩城、各式餐饮、专业超市、健身中心、培训教室、婚庆公司。
影楼
影院、量贩式
i.相关解释:
商业物业的布局,首先考虑的是物业租金的问题。
希望租金越高越好。
但是很多业态的租金承受能力不一样。
因此而产生矛盾。
同时大型综合体又不得不考虑其综合性。
因此,该方案基本综合了各个需求。
尽量将租金低的放在楼层高的地方。
同时也有机的结合消费者的消费习惯和消费时所产生的等待时间的利用与配套服务。
最大限度的帮助经营者提升业绩。
再结合不同业态的营业时间,有机的进行合理楼层安排。
方便开业后的运营管理和安保工作。
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