XX市钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告.docx

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XX市钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告

信阳市钢材现货交易市场建设项目

可

行

性

研

究

报

告

上海晟三物资有限公司

二〇一一年四月

Contents

相关附表：

附表1：

建设投资估算表

附表2：

固定资产折旧估算表

附表3：

无形资产及递延资产摊销表

附表4：

总成本费用估算表

附表5：

利润和利润你分配表

附表6：

项目财务现金流量表

附表7：

财务敏感性分析成果表

第一章总论

1.1项目提要

1.1.1项目名称：

信阳市钢材现货交易市场建设项目

1.1.2项目建设单位：

上海晟三物资有限公司

1.1.3建设性质：

新建

1.1.4建设单位概况：

上海晟三物资有限公司成立于200２年，公司主要经营建筑钢材：

螺纹钢、线材、盘罗和工业用钢：

型材、板材等。

公司在上海松江、嘉定，苏州等设立了办事处，与山东日照、江苏沙钢、安徽马钢等钢铁企业建立了长期稳定的供销业务，并与上海绿地建设发展有限公司、上海华亮建设发展有限公司，河南申宏建筑工程有限公司等30余家大型企业建立了长期稳定的合作关系。

公司资产3.6亿元，公司2010年主营业务收入6.283亿元，营业利润1282.5万元，所得税350.6万元，净利润1213万元；2009年主营业务收入5.356亿元，营业利润1053万元，所得税280.5万元，净利润967.3万元。

1.1.5项目提出的理由与过程

“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：

“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。

全市生产总值达到975亿元，按可比价格计算，比上年增长12.8%，高于全省2.1个百分点，居全省第5位，“十一五”以来首次跃居全省前列。

地方财政一般预算收入28.02亿元，增长12.1%，财政实力进一步增强。

城镇居民人均可支配收入12047元，农民人均纯收入4618元，分别增长9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。

为加强钢材现货交易市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“信阳市钢材现货交易市场”的建设。

项目拟选地址为信阳市金牛开发区，项目占地面积300亩（约200010平方米）。

项目主要建设信阳市钢材现货交易市场、配套五金机电城，同时建设商务酒店、酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼、等生活配套综合生活区，市场总建筑面积21.08万平方米，项目总投资5.8亿元，建成后可入驻钢铁贸易企业1000多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金50亿元，预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。

1.2可行性研究报告的原则、依据与范围

1、编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

2、编制依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（4）《中华人民共和国环境保护法》；

（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（6）《建设项目经济咨询评估指南》；

（7）《“十一五”资源综合利用指导意见》；

（8）《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；

（9）《河南省物流业发展“十一五”发展规划》；

（10）《国务院关于加强节能工作的决定》；

（11）《河南省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》；

（12）信阳市城市总体规划（2008-2020）；

（13）业主提供的其它有关资料。

3、编制范围

本可行性研究报告主要对信阳市钢材交易市场建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。

1.3项目概况

1.3.1拟建地点

项目拟选地址为信阳市金牛开发区，项目占地面积300亩。

信阳市辐射地区广阔，钢铁材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。

1.3.2主要建设条件

1、政策条件

“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：

“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，而且“十二五”期间，信阳市提出一方面要构建起现代产业体系，我们要培育发展新兴产业，改造提升传统产业，加快淘汰落后产业；另一方面要打造产业平台，以平台来支撑经济总量实现翻番。

2、区位条件

信阳市产业集聚区南距武汉200公里、广州1000公里，北距郑州300公里、北京890公里，东距合肥340公里、南京500公里、上海760公里，西距西安530公里，位于中原城市、武汉城市圈和皖江城市带三大经济圈中心位置，处于陇海经济带、长江经济带之间，是信阳宁西工业走廊的龙头，具备承接东、南部产业转移、实现中部崛起、进军西部的天然区位优势。

2、交通条件

信阳市产业集聚区西临107国道和京广铁路，南北向的京珠高速公路、在建的时速达350公里的京广高速铁路和东西向的宁西铁路、312国道、沪陕高速公路交叉穿越，出入口和车站均设在集聚区内，向东还有大广高速公路、106国道、京九铁路等交通运输大动脉。

距武汉天河机场120公里，距郑州新郑国际机场200公里。

淮河航运便利。

1.3.3项目建设规模及建设内容

本项目建设规模总占地面积为300亩（约合200010平方米），功能分区及用地面积如表1-1所示：

功能分区用地面积一览表

表1-1

A区

综合配套服务设施

60

B区

公共停车场

20

C区

钢材现货交易区

120

D区

仓储物流区

50

E区

五金机电城

50

合计

300

本项目规划为5个区，分别为A、B、C、D、及E。

主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为9层；员工公寓35700平方米；酒店式公寓单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。

建筑面积一览表

表1-2

1

店铺用房

127600平米

2

酒店及综合配套服务设施

15200平米

3

员工公寓楼

35700平米

4

酒店式单身公寓楼

17300平米

5

仓储用房

13200平米

6

物流管理用房

1200平米

7

公厕、垃圾中转站、设备用房

600平米

商户

1000户

员工公寓（住宅）

306套

酒店标间

180间

单身公寓

308间

合计

210800平米

1.3.4项目建设进度安排

项目建设期为一年，建设时间为2011年6月至2011年6月

1.4项目总投资、资金筹措及收入测算

1.4.1项目投入总资金及资金筹措

本项目项目总资金为固定资产投资、流动资金之和。

本项目总投资为58000万元。

（见表1-3）

1.4.2项目总投资构成分析

项目总投资构成分析表

表1-3单位：

万元

序号

费用名称

投资额

占项目投入

合计

总资金%

1

固定资产投资

50000

86.2

1.1

建设投资静态部分

50000

86.2

1.1.1

建筑工程费

35028.8

60.4

1.1.2

设备及工具购置费

6562

11.3

1.1.3

安装工程费用

656.2

1.13

1.1.4

工程建设其他费用

4652

8.02

1.1.5

基本预备费

2381

4.1

1.2

建设投资动态部分

1.2.1

涨价预备费

0

1.2.2

建设期利息

0

3

流动资金

8000

13.8

项目总投资（1+2）

100.00%

1.4.3资金筹措

本项目总投资为58000万元，全部通过企业自筹解决。

1.4.4营业收入测算

（1）店铺租金收入

店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。

（2）酒店营业收入

共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。

（3）仓储费收入

仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6万元。

（4）酒店公寓

共有酒店公寓308间，平均每间每天收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元。

（5）员工公寓

共有员工公寓306间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为587.52万元。

营业收入估算表

收入来源

金额（单位：

万元）

店铺租金收入

13780.8

酒店营业收入

1445.4

仓储费收入

633.6

酒店公寓

1686.3

员工公寓

587.52

合计

18133.62

1.5项目社会效益评价

1.5.1项目建设有利于钢材资源的综合利用，节约资源

城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，信阳市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从河北、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，而且对美化城市环境起到促进作用，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。

1.5.2该项目经济带动能力强，能够促进信阳市经济发展

本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。

根据目前信阳地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达300万吨，年交易额150多亿元，创税上千多万元。

因此该项目经济带动能力强，能够促进信阳经济的发展。

1.5.3项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象

本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进信阳地区社会经济协调发展有良好社会效益，而且对富裕和谐、美丽的新信阳建设这一战略目标具有积极的促进作用。

1.5.4项目直接或间接带动大量人员就业

建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。

同时本项目能入驻近1000家企业，预计能直接或间接带动近五千人的就业。

1.6主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

项目占地面积

亩

300

合200010㎡

2

用地性质

商服用地

3

建筑面积

m2

210800

4

容积率

1.05

5

绿地率

25%

6

建筑密度

35%

7

建筑层