01 工程部管理规范.docx
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01工程部管理规范
工程部管理规范
一、工程部的职责和任务
工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施,以保证大楼能够为客人提供一
个良好、舒适的工作环境。
其具体职责包括:
1.在公司领导下,根据大厦的设备、设施系统状况,制定总体的维修、管理方案,编制维修计划及年度维修方案,报物业总经理审核批准后实施。
2.拟定部门规章制度、工程维修管理制度、规定及操作规程,报总经理审核批准后实施。
3.负责整个大厦的空调系统、电气设备、电梯、电话、电视、上下水、消防、设备、建筑装饰及房间内除用户自备办公用品以外的一切设备、(对用户的设备维护要加费修理)设施的管理维修、保养工作,保证大厦内一切设备、设施始终处于正常动作状态。
4.随时检查大厦内各种设备设施的技术状况,及时制定维修方案,并组织贯彻实施。
5.每年搞好春秋间期和冬季送冷送暖期的设备检查和维修,提出并制定检查及维修方案,安排好人力、物力、保证工作需要。
6.配合保安部门对中控设备的调试和管理工作,保证中控设备的完好率。
7.根据用户的要求,进行设备改造工作,重要设备提出并制定改造方案,报物业部总经理批准后方可实施。
8.协调与政府管理机关的关系,确保各项工作的顺利完成。
9.建立、健全管理各种技术档案资料,为大楼工程维修管理提供依据。
工程部本着“客户第一,服务至上”的服务宗旨,努力完善设备设施,保证
高质量、高效率的维修工作,对设备设施进行精心的维护与保养,使客户能够真正感受到工作环境的舒适与方便。
二、组织机构设置
经理
工程助理
强弱电主管
空调给排水主管
运行
人员
维修
人
员
运行
人
员
综合技工
强电技工
强电技工
水暖技工
空调技工
维修
人员
弱电技工
空水技工
三、日常管理
(一)计划管理
工程部要制定预防性维修计划,以求避免设备故障,防患于未然。
具体做法为:
(1)建立设备档案资料卡
将大楼内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、
使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备档案登记卡。
并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
(2)编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定
出年度设备维护保养一览表。
(3)发出维护保养指令单
维护保养指令单是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排,按时间向员工发出的。
发出指令单时应注意:
1任务要明确,尽可能写明标准要求;
2要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
(4)维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据指住房难令单完成任务后必须在单上做工作记录,包括所用
时间,检查结果等,并签字交回。
技术主管及主管工程师要对维修工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
(二)组织管理
大楼的设备分布在大厦的每一角落,工程部除按计划进行维护保养外,还要安排员工巡查。
可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉,要用眼看有没有什么松动,要看计量表读数,如电压、电流、压力、温度等,要听有否声音异常,要摸设备温升如何,振动情况如何,要嗅有无焦味和其它异味等等。
不要只巡不查,总之,要加强员工的责任感,才能完成巡回检查。
巡回检查是否能可靠的执行下去,部门要安排检查,检查要有力度,态度要端正,不要只立足于抓毛病。
坚持设备的巡查,可以及时发现设备的初期问题,及早解决,如待设备已成故障或损坏才被发现,则将是十分麻烦和令人不愉快的,作业也必将要付出更大的费用。
(三)协调管理
(1)加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当更换工种,逐步实现一专多能,让员工感到自己在各方面的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。
这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量,以激发员工的积极性。
(2)合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工安排在合适岗位,努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
(3)定期考核考绩,严格奖惩。
要多用表扬,表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段,惩罚是为了树立某种规范,要预先示禁,不可忘记这一条原则。
(4)主张团体与团体之间开展竞赛,不太主张个人之间的竞争。
在团体内部强调协助。
(5)部门把任务下达到班组,奖励办法是部门奖励班组,班组奖励个人。
每个成员不仅要完成自己的任务,而且要关心小组任务的完成,这样可促使组员之间在工作上互相沟通、互相帮助。
这种奖励制度,把个人、小组、部门的利益统一起来,小组关心部门,个人关心小组。
这种管理制度能调动每个人的积极性。
(6)对各班组应一视同仁,各专业、工种都是工程部必须的部分,均为工程部的共同目标而负其责。
(7)要善于倾听不同的意见,管理层可以从中得到更多的信息,知道自己的不足之处,同时也能真正了解部下,从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。
(四)资料档案管理
设备及资料的建档工作,是大楼搞好工程管理的一项十分重要的工作,
其重要性:
(1)建档是汇集和积累设备在使用期的改进措施的资料来源。
(2)档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
(3)研究分析资料可探索管理和检修的规律,增加对设备的认识和了解,提高维修和管理水平。
(4)档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
(5)档案也是大楼内每一台设备均应建立的设备登记卡。
(6)设备登记卡,应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。
(7)认真详细做好工作,将以今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。
(五)安全生产管理
大楼里有许多设备,均存在不安全的因素,如配电设备会引起触电和火灾;
电梯亦会伤人;还有许多高压容器及高速运转的设备,这些都对人身安全带来威胁。
因此,大楼设备运行管理,要抓安全第一。
从安全管理的角度来看,应抓好如下工作:
(1)设立安全管理组织。
(2)进行安全教育及训练。
(3)定期或不定期实施安全检查。
(4)事故发生原因的调查和分析。
(5)调查分析结果的保存。
(6)经常保持安全的工作场所。
(7)提高工作人员对安全教育的兴趣。
(8)制定工作安全守则及奖惩规定。
(9)负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
四、员工行为规范
1.遵纪守法,执行规章,服从分配,听从调动,严守公司秘密。
2.要以主人翁的态度关心本公司经营管理,爱护公司财产,反对铺张浪费。
3.同事之间团结协作,服从领导,平等待人。
待客热情,注意礼节、礼貌。
4.各级管理人员和员工,对违反纪律的现象要批评教育,不准隐瞒包庇。
5.不准向用户索要小费和礼品,对谢绝不掉的要如数上缴。
不得利用工作之便假公济私、谋取私利、不准打私人电话。
6.不得迟到、早退、旷工,不得擅离职守。
如有急事或因病不能到岗,应用电话及时报告上级主管。
7.工作时间内不许大声喧哗、追逐打闹、扎堆闲谈、喝酒及吃零食。
不得脱岗、串岗,不得私自会客,在禁烟区不得吸烟。
8.上岗工作要保持衣冠整洁,发放工作服的人员上岗要着工作服,非因公情况,不得着工作服离开公司。
离职时需交回工作服。
9.处理客人投诉要迅速、及时、明确答复客人,不得无故推拖搪塞。
无关本职事宜,不得随意答复,应告诉宾客向有关部门查询。
10.严格遵守外事纪律,不准与客人过于亲近或主动攀谈,不准同客户拉私
人关系。
不准偷听、偷看或传播黄色书刊及录音录像制品。
不准在宾客
面前做有碍观瞻的动作,不准议论讥笑指点模仿客人。
11.拾到宾客遗失的物品,不论大小贵贱一律登记上交保卫部门,不得私自
藏匿、使用。
12.不得私自进入客户内,更不准使用客户内部设施。
13.下班后须及时离岗、离开工作区,不得无故在大厦内游荡或逗留。
不得
随意在大厦留宿。
14.携带物品离开大厦,如遇保安人员检查,要主动配合,不得拒检。
15.公司所有设备物品、有关数据、资料、文件档案等,均为公司所有,个
人不得随意动用、占有。
如造成遗失、损坏,公司视情节轻重,对当事人采取相应处理。
16.不得无故进入其它部门、写字间等公共区域。
17.严格遵守公司和各部门制定并经批准的各项规章制度和岗位职责。
五、维修规范
(一)维修流程
1.日常维修流程图
无维修时
巡视管辖设备
客户投拆
完成维修
客户满意
到现场维修
值班
人员
电话记录
呼值班人员
经理主管
巡视
反馈意见
2.计划维修流程图
记录在案
维修计划
主管布置
维修
紧急维修
经理布置
3.紧急处理程序,电、水、电梯、煤气、火警。
(二)工程人员维修规范
1.工程部值班电话应有人24小时值班,电话铃响三声之内,必须接起,并用规范语言“你好!
工程部”,接报修电话随时记录,预约报修约好维修时间。
2.到报修电话应在10分钟内到达,重要客人和部位等急修应立即前往,停电、跑水等紧急情况,立即放下手中的工作前去排除。
3.员工要进入用户办公室维修,必须先敲门,经允许后方可进入室内维修,重要客户应先由前台打电话预约,按时去维修。
4.如果用户办公室内正进行重要会议不希望打扰或门口挂有请勿打扰的牌子,暂不进行维修,等摘牌后再维修并作记录。
5.只有工程部人员在房间维修时,必须把房门打开,如果需要离开去取工具,必须将房门关闭,回来时再请有关人员开门。
6.不得登、坐用户房间里的家具、座椅,不得弄乱家具位置和桌上物品,如工作需要移动家具物品,先向用户征得同意,事后恢复原样。
7.工作后遗留的废料,必须当场清理干净,如需保洁员清扫时,需通知有关人员。
8.在工作现场必须做好防护措施,例如:
在油漆和空调维修时,必须用垫布等物品保护地毯、墙面和吊顶,使其不受污染和损坏。
9.员工在房间维修时不要使用,弄脏和碰坏客户的物品,如果损坏应向用户道歉并照价赔偿。
10.员工在房间维修不得故意拖延时间,修完后征得用户“满意”答复后立
即离开,不准与用户闲谈,不准接受用户小费及其它赠物。
11.完成用户报修的项目后,对用户提出的其它维修项目不得拒绝,对超出
维修服务范围的应尽量满足。
需其它专业人员配合或维修的应及时反馈
跟踪。
12.用户自备的设备,如复印机、传真机等一般不予维修,特殊情况需主管
批准方可。
13.用户私人物品,如录音机等不予维修。
14.除测试以外,不允许使用客户房间的电视、电话,如因工作需要用电话,应先征得用户同意。
15.值班电话为工作之用,不得长时间占用或拨打私人电话。
16.如因需要晚间在房间维修,须由保安人员开门并在场直到完工锁门。
17.在公共区域维修,如对行人有妨碍,应有“正在修理,敬请原谅”的标牌指示,如因备件或其它原因,不能马上修复,应有“正在修理,暂停使用”的标志。
18.去女卫生间维修应先在门外问两次“女厕所有人吗?
”确认无人后进入,
并在门外放有“正在修理,暂停使用”的标致。
19.员工应完成当班巡视及维修任务,不得故意拖延留下一班。
20.使用易燃、有毒材料,动用电、气焊,要先征得主管批准,报保安部门,
办理动火证并有相应的防火、防范措施。
21.因维修需停电、停水,应提前一天告知客服部向用户发书面通知(紧急情况除外)。
22.安装新设备,设备移位和改造,需经用户上级主管批准,工程部经理批准方可进行。
23.员工在任何情况下都不允许与用户争吵,违者将严厉处分。
24.在机房、楼梯及值班室不得扎堆聊天,高声喧哗。
25.因公外出联系事务,购材料等,要先办理“因公外出手续”。
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