房地产开发项目可行性研究报告.docx
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房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告
姓名宋玉
班级工管81301
学号130038132
学校扬州大学广陵学院
目录
第1章项目用地周边环境分析…………………………………………………………………3
第2章区域市场现状及其趋势判断……………………………………………………………6
第3章土地SWOT(深层次)分析……………………………………………………………7
第4章项目市场定位……………………………………………………………………………8
第5章项目价值分析……………………………………………………………………………11
第6章项目定价模拟分析………………………………………………………………………12
第7章项目开发周期的确定……………………………………………………………………12
第8章项目投资及成本估算……………………………………………………………………15
第9章项目风险分析……………………………………………………………………………16
第10章社会效益和环境效益评价………………………………………………………………17
第11章结论及建议……………………………………………………………………………18
项目概况
荷园丽都位于江苏省扬州市江阳中路与大学南路交汇处西北角,北邻兴城东路,南邻江阳西路,东邻大学南路,交通便利,紧邻三元桥小学是学区房,并且靠近扬州大学、育才小学,翠岗中学等学校其教育设施齐全。
总占地面积31242.74平方米,总建筑面积98619.12平方米。
荷园丽都附近有荷花池菜场、农工商超市、苏北医院、建设银行、邮局等,满足业主日常生活的需要。
容积率2.3,绿地率31%,建筑密度25.55%。
占地面积:
31242平方米 ,建筑面积:
98619平方米 ,开工时间:
2015-04-01,开发商:
扬州鼎泰丰房地产开发有限公司,工程进度:
在建中(2016-01-10),产权年限:
70年 住宅产权70年,户数:
总户数598户当期户数598户。
工作计划
任务来源:
房地产开发与经营课程设计
可研目的:
为投资商提出投资开发的建议,进行项目的可行性研究。
进度安排:
周一、资料收集
周二、资料收集
周三、报告初步撰写
周四、完成报告初稿,
周五、报告修改并定稿
\第1章项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
地理位置:
广陵区江阳中路与大学南路交叉口西北角,北邻兴城东路,南邻江阳西路,东邻大学南路。
地质地貌状况:
扬州地形地貌为江淮冲积平原、地势平坦、中部较高、南北两侧较低.以新通扬运河为界,南北不尽相同.南部地处长江三角洲平原北岸,高沙平原,地面高程4.5—6.5米,南境沿长江一带为圩区,地面高程2.2—4米.北部地处古泻湖堆积平原沼泽洼地的里下河地区,地势较低洼,地面高程
土地面积及红线图:
总占地面积31242.74平方米,总建筑面积98619.12平方米。
红线图如下。
土地规划使用性质:
荷园丽都位于江阳中路与大学南路交汇处西北角,总占地面积31242.74平方米,总建筑面积98619.12平方米,容积率2.3,绿地率31%,建筑密度25.55%。
其中:
①高层住宅建筑面积59950.86平方米,计6幢(幢号为1#-6#),建筑高度52.5米;
②商业用房建筑面积10577.54平方米;
③物业管理、社区活动用房、配电房、给水泵房含门卫建筑面积1325.86平方米。
④地下汽车库建筑面积18737.86平方米,地下自行车库建筑面积7235.88平方米,消防泵房、水池168.98平方米,保温层623平方米。
⑤住宅总户数598户,总机动车停车位630辆,总非机动车位1695辆。
七通一平现状:
土地在一级开发后,具备给水通、排水通、电力通、电讯通、热力通、道路通、煤气通和场地平整的条件。
2、项目用地周边环境调查
周边环境状况良好,绿化率达到36%,靠近荷花池公园和南门遗址公园,周边无排放废气的工厂。
市级商业中心,老城区文昌阁周边地区。
以现有大中型商场为基础,建设、教育6个特色街区,服务于旅游休闲、购物的传统特色购物商业圈。
以万家福、金鹰、时代广场支撑的汶河路中心商业区;以品牌专卖店为支撑的文昌中路服装精品店一条街;汇集维扬美食以及全国各地风味的四望亭——淮海路旅游餐饮街区等。
3、地块交通条件调查
交通状况:
可乘坐21、29、29路(晚)公交车到曙光新苑站下。
图表1地块周边交通网
4、周边市政配套设施调查
购物场所:
距欧尚江阳店2225米,距时代超市1701米,距苏果生活超市1004米,距屈臣氏(扬州时代广场西南店)1639米,距农工商超市(荷花池店)425米,距联华超市(南通西路)1196米,距十六粮店(文昌店)1930米,距万家福商城1929米,距靖泰淘宝1548米,距负的广场1797米,距人民服饰商场18842米,距三元商场1920米,距潮人空间2019米,距文昌乐都汇购物中心1744米,距地中城时尚广场2136米,距力宝广场2600米距扬州商城(江阳中路)1900米。
环境:
距荷花池公园264米,距南门遗址公园722米
文化教育:
距扬州大学(荷花池校区)752米,距扬州大学文汇路校区1330米,距扬州大学(江阳路北校区)782米,距新华中学1479米,距江苏省扬州中学(淮海路)1342米,距扬州大学淮海路校区912米,距育才小学913米,距扬州大学江阳路南校区1015米,距扬州教育学院附属中学1801米,距扬州大学瘦西湖校区2400米
医疗卫生:
距苏北医院652米,距扬州市口腔医院1470米,距扬州市邗江区疾病预防控制中心1630米,距扬州京城皮肤病医院1572米,距扬州市中心医院1771米,距百康堂大药房2253米,距众成堂医药宜成药房2191米。
金融服务:
距中国建设银行24小时自助银行服务747米。
邮政服务:
距中国邮政941米,距邮政报刊亭3000米。
娱乐:
距天外天浴场2900米,距还原茶楼2200米,距扬州大剧院1700米,距扬州世纪电影城2400米。
餐饮:
距金府川自助烤肉1184米,距冶春茶社213米,距食尚煮意1160米,距共和春酒家1666米,距滋奇火锅淮海路店1992米,距富春大酒店1595米,距多伦多海鲜自助餐厅1611米。
运动:
距扬州大学荷花池校区体育馆867米,距扬州起点羽毛球馆2900米。
生活服务:
距中国电信扬州分公司2000米,距中国联通扬州分公司2200米,距火车票代售尺2700米。
第2章区域市场现状及其趋势判断
通过对区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客户群相同产品进行分析,主要有以下内容。
表格1区域内相似项目
项目名称
开发商
项目特色
地理位置
财富广场
扬州良国房地产开发有限公司
学区房
扬子江中路与江阳中路交叉口东南侧
鸿舜御峰
扬州鸿舜职业有限公司
湖景地产,学区房
江阳中路与维扬路交叉口东南角
金地艺境
金地集团扬州房地产发展有限公司
学区房
吴州路近扬子江南路
华健雅筑
扬州华建置业有限公司
湖景地产,学区房
扬子江路与兴扬路交汇处
砚池小区
低总价,学区房
广陵区大学南路与兴城路交汇处
荷园丽都
扬州鼎泰丰房地产有限公司
学区房
广陵区江阳中路与大学南路交叉口西北角
表格2区域内各项目供应分析
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
财富广场
37527
153571
4.09
鸿舜御峰
25200
110553
3.5
金地艺境
132731
210000
1.6
华健雅筑
85197
255470
2.3
砚池小区
以二手出租为主,信息不详
0.8
荷园丽都
98619
98619
2.3
表格3区域内各项目物业管理分析
项目名称
物业管理费
物业管理公司
财富广场
1.30
南京江鸿物业发展有限责任公司
鸿舜御峰
1.40
金地艺境
2.00
深圳金地物业公司
华健雅筑
2.20
江苏华建物业服务有限公司
砚池小区
自主物业
荷园丽都
暂无
暂无
该区域的项目在绿化率上差异性不大,集中在30%~35%之间,在规划理念上,多以尊重自然、保护生态环境为买点。
图表2区域内各项目绿化率分析
第3章土地SWOT(深层次)分析(形成分析矩阵和结论性建议)
1、优势分析
地处老城区,是城市核心区域,紧邻荷花池,是稀缺楼盘。
良好的地理位置,便利的交通使得区位优势得天独厚,北邻兴城东路,南邻江阳西路,东邻大学南路,交通便利。
紧邻三元桥小学是学区房,并且靠近扬州大学、育才小学,翠岗中学等学校其教育设施齐全。
本项目绿化率达到35%,提高了整体的品质和居住舒适度,而且紧邻荷花池,可以作为休闲娱乐——散步等活动的花园,并为高层增加了景观优势。
地块周围的市政配套设施齐全,商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构应有尽有;周边部委、企事业单位多,潜在客户量规摸可观。
地处市中心:
市中心确实是热闹繁华的所在,但随着城市向外延伸,市中心的概念也将越来越淡薄,并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。
交通方便:
这也是一个双面刃,地块的公共路线当然四通八达,然而堵车是一个致命伤。
拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体,但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物?
人口集中:
人口集中是商业街经营的关键,人多自然卖的就多。
但这些人的购买力如何?
消费意识怎样?
这些问题仍然需要深入调查。
2、劣势分析
紧靠兴城东路、大学南路、江阳西路,其交通流量较大,交通干扰较大,增大了建筑、园林等方面的设计难度,而且人流量,车流量较大,比较嘈杂,影响项目的品质。
14000元/平方米,价格偏高。
后续土地储备较少,市场发展机会较小。
地价昂贵:
由于地段的原因,地价比其他地区会高出许多。
然而,与同档次地段进行横向比较,该地块也并不是最贵的。
并且,这样的黄金地段,上涨的幅度可能很大。
拆迁费用大:
这部分支出将是不可避免的,并且处理不当将会造成不良的后果。
但是,如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作,也是能够将成本降到最低的。
基本配套设施老旧:
这方面是可以通过改造实现转变的,关键是成本核算的问题(究竟哪些方面需要改造?
费用多少?
投入和产出是否成比例?
)。
3、机会点分析
老城区商业中心的经济发展给房地产市场具有带动效应;扬州整体经济良性发展,城市化进程加速,城区改造、房地产开发在一定时间内存在广阔的发展空间。
今年万达广场的建造给扬州房地产市场带来良好的商机。
由此而带来的物流、人流、资金流都在为整个城市、房地产,尤其是高端高档项目的开发起到很大的带动效应。
机会是政府承诺的优惠条件,但仍需要考虑:
优惠条件有哪些?
哪些能够兑现?
兑现的可能性又如何?
在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求?
等等。
4、威胁及困难点分析
目前区域市场供应量较少,未来一定时间内区域市场的供应量有限,为本项目预留了一定的发展空间。
政府加大力度规范房地产市场,金融、产业等一系列政策的出台,将逐步调整市场走向规范、平稳的发展。
地块区域的成熟将是一个渐进的过程,需要不断的培养和引导。
项目开发周期带来一系列的连带性反应。
威胁来自于相似类型的竞争项目。
然而,这些项目也为开发提供了借鉴,如果能够认真分析同类项目的得失,未尝不能“后发制人”。
当然,以上所讲的这些只是“凤毛麟角”,真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单,但分析思路基本是这样的。
以下要讲的程度(概率)分析在实践运用中更为复杂,它需要对不同的因素进行影响程度的分
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