新校区建设实施方案.docx

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新校区建设实施方案

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新校区建设实施方案

　　新校区建设实施方案

　　商丘医学高等专科学校新校区建设实施方案【1】

　　1.项目概况

　　1.1项目基本情况

　　根据国家有关鼓励社会资本投入教育领域、大力发展职业教育的精神要求，经商丘市人民政府批准，决定采用政府与社会资本合作（PPP）模式投资建设商丘医学高等专科学校新校区建设。

　　商丘医学高等专科学校新校区建设PPP项目（以下简称“本项目”）用地位于商丘市民主西路以南、八一西路以北、经二路以西、西绕城高速以东，古宋河两岸。

　　项目概算总投资为8亿元（征地及拆迁安置约2亿元，项目工程建设约6亿元），规划建设用地面积

　　1,150亩，规划建筑面积为33万平方米，将建设教学楼、实验楼、图文信息中心、学生公寓楼、校（系）行政办公楼、体育场馆、大学生服务中心、学生食堂、校医院、人体馆及校园配套基础设施等。

　　建成后，计划在校生人数12,000人，教职工700人（将来逐步增加至1,500人）。

　　2.项目运作方式

　　PPP项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营（BOO）、转让-运营-移交（TOT）、设计-建设-融资-经营（DBFO）等。

　　2.1学校项目常见运作模式

　　当前，国外学校采用政府和社会资本合作的实践很多，由于探索时间较早，所受体制约束小，社会资本参与到学校的投融资、建

　　设、运营等各环节，包括校园基础设施DBFO，食堂、校车等外包，

　　教学服务外包，学校整体私人运营等，且在美国等发达国家采用政府和社会资本合作办学占学校总数的比例很大。

　　受到传统观念及办学制度影响，国内学校的政府与社会资本合作起步较晚，合作办学在学校总数中占比相对较小。

　　国内学校政府与社会资本合作模式主要包括：

（1）BOT模式

　　政府吸引社会资本投资兴建学校，特许期内民间资本拥有经营管理学校的自主权，特许期满后产权归属政府所有。

　　浙江嘉兴的新湖中宝公司与政府签订特许经营协议完成了南湖国际实验学校、南湖国际实验中学的建设和嘉兴高级中学、秀洲现代实验学校的续建。

　　这种模式能充分利用社会资本办学，但往往都是在地方政府的优惠政策扶持下发展起来的，在没有优惠政策的情况下，开展起来难度很大。

（2）委托运营（OM）

　　委托运营模式指学校保持公有性质，将学校部分或全部运营任务交给社会资本方运营，并由指定机构对委托运营业绩进行考核。

　　为明教育集团以北大附中为依托，与各地政府开展合作办学，每一合作项目均由当地政府负责出资建校，学校建成后交为明教育集团负责运营。

　　这种方式将教育集团成熟的办学理念复制到教育薄弱地区，有效提升了各地的办学水平。

　　（3）托管模式

　　托管模式核心就是将优质学校与薄弱学校结成“办学共同体”，

　　共享办学理念、教育资源、管理体制，通过具有优秀教学资源及管理经验的学校带动落后的学校，尽快缩小校际办学质量差距。

　　托管期间，学校保持独立法人地位，其办公属性、隶属关系、教职工人事编制性质不变，校舍、土地、设备、仪器等权属性质不变。

　　学校将成立校理事会作为学校最高权力机构，实行理事会领导下的校长负责制。

　　20__年温州平阳县教育局和平阳县浙鳌高级中学签订协议，委托该校管理公立平阳县第二中学，为温州市激活办学机制，推进教育体制改革做出尝试。

　　（4）DBFO模式该模式由社会资本负责筹集经费建设学校，学校保持公立性质，

　　产权属于政府，建成后社会资本负责部分或全部除教学业务外的其他业务。

　　社会资本建设学校的投资成本由财政补贴资金全额分期偿还，社会资本运营学校非核心业务部分由其自负盈亏。

　　使用DBFO模式办学，学校体制及运营方式与公办学校保持一致。

　　社会资本仅仅拥有部分非核心业务的运营权及获取运营收益权。

　　2.2商丘医学高等专科学校新校区运作方式

　　结合本项目的特点和地方需求，商丘医学高等专科学校新校区拟采用教学等核心任务由商丘医学高等专科学校承担，非教学业务由社会资本方承担的方式运作。

　　商丘医学高等专科学校和社会资本方在签订合资协议后成立项目公司，商丘市人民政府或其指定授权

　　机构和项目公司通过签订特许经营协议授予项目公司对商丘医学高

　　等专科学校新校区的特许经营权，明确项目公司特许经营权的范围

　　和期限。

　　项目公司负责宿舍物业管理、校园维护、食堂运营、校园

　　商业开发、商铺出租等，商丘市人民政府或其指定授权机构则负责对项目公司进行监督，对其提供服务的质量进行评价。

　　双方合理分工合作，各取所长，保证项目的高质量实施和“物有所值”。

　　具体运作模式如下：

　　商丘医学高等专科学校负责项目初期及建设期内项目的建设设

　　计;待商丘医学高等专科学校和社会资本方共同出资设立的项目公司成立后，由项目公司负责项目后期建设，商丘市住建主管部门对学校的建设进行监督管理，要求项目公司按时、高质量地完成项目

　　建设。

　　在项目运营期内，商丘市人民政府或其指定机构协同本级各职能部门，如市物价管理部门、商丘市财政局等负责监督管理项目公司所提供的服务，并按照特许经营协议的约定，支付相关政府付费款项。

　　项目公司在项目建设期应根据项目建设规模、设计方案、建设要求，及时足额筹措资金，承担项目全部基础设施及相关设备的建筑与安装，包括教学楼、实验楼、图文信息中心、校（系）行政办公楼、学生公寓楼、体育场馆、大学生服务中心、学生食堂、校医

　　院、人体馆及校园配套基础设施等。

　　项目建设完成后，在特许经营期内，本项目资产产权归属于项目公司。

　　项目公司将在特许经营期内，根据政府方的授权范围，负责学

　　生住宿、校园维护、食堂经营、校园商业开发、商铺出租等。

　　其中校园商业开发仅指为了满足学生需求的超市、浴室、理发店、餐馆、商铺等商业开发，不得进行面向社会需求的大规模商业开发项目。

　　3.交易结构

　　商丘医学高等专科学校提供土地使用权用于项目建设，并将已投入前期土地建设费用1亿元出资与中标社会资本方以1.4亿元现金合资成立项目公司。

　　项目由商丘市人民政府或其指定机构负责对外招标，中标社会资本方与商丘医学高等专科学校合资设立项目公司，项目公司注册地位于商丘市。

　　项目公司自筹资金，投资建设项目，在特许经营期内，项目资产归属于项目公司。

　　3.1合同体系

　　商丘医学高等专科学校与中标社会资本方签订合资协议成立项

　　目公司，明确项目公司的注册资本金、合资双方各自所占项目公司的股权比例、合资双方的权利义务关系、项目公司的公司章程以及合资双方发生争议时的争议解决方式等内容。

　　同时，合资协议中明确合资双方就学生住宿、食堂经营、校园商业开发、校园维护等收益的收益分成机制。

　　商丘市人民政府或其指定机构与项目公司签署特许经营协议，明确项目公司的特许经营权范围和期限，就学生住宿、食堂经营、校园商业开发、校园维护等业务明确定价收费机制、价格调整机制及相应监管考核机制。

　　由商丘市人民政府或其指定机构负责对项目公司提供的服务进行监督管理，并在特许经营协议中明确价格可行性缺口补偿机制，确定补偿标准和补偿金额的支付方式。

　　3.2项目投融资结构

　　商丘医学高等专科学校与中标社会资本方应成立项目公司，项目公司的注册资本金应不低于项目总投资的30%。

　　本项目合资公司的注册资本金暂定为项目总投资（8亿元）的30%，即2.4亿元。

　　其中商丘医学高等专科学校以其新校区已投入的土地前期建设费用1亿元出资（实际出资额以评估后为准），中标社会资本方以现金1.4亿元出资，双方各自所占项目公司的股权比例为41.67%、58.33%。

　　项目公司的建设资金________包括项目公司的自有资金、项目公司外部融资资金和政府项目建设补助资金（若有），项目公司外部融资资金一方面包括社会资本方以其自身名义向金融机构融资;另一方

　　面，社会资本方可以通过为项目公司提供担保方式，以项目公司名

　　义向金融机构融资，获得债务资金投入。

　　政府项目建设补助资金只能用于项目建设用途，不得挪作他用。

　　政府项目建设补助资金可作为政府方出资，追加政府方资本金。

　　4.项目回报机制

　　PPP项目回报机制是项目收入的________方式，主要包括使用者付费、政府付费和可行性缺口补助等，项目具体的回报机制则是由项目自身的经营属性所决定。

　　使用者付费是指最终由消费用户直接付费购买公共产品和服务，一般适用于可市场化运作，收入能覆盖成本和合理回报的项目;可行性缺口补助，是指第三方收入不足以满足社会资本或项目公司成本回收和合理回报，而由政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式，给予社会资本或项目公司的经济补助;而政府付费则指政府直接付费购买公共产品和服务。

　　而对于缺乏“第三方收入”基础的非经营性的项目，则主要依靠政府付费来回收投资成本。

　　本项目学校经营能产生一定的收益，但收益无法弥补社会资本投资总额及合理的投资回报率要求。

　　因此本项目拟采用可行性缺口补助的方式来弥补第三方收入不足以满足社会资本的合理回报。

　　本项目第三方收入的范畴包括学生住宿、食堂运营、商铺出租、校园商业开发、校园维护等。

　　商丘市财政部门按照《特许经营协议》确定的补贴金额，支付可行性缺口补助。

　　项目公司根据既定要求及分成规则，自行测算校舍建设投资成本及其特许经营范围内经营业务的营业成本和收益，投标竞争政府补贴金额。

　　4.1第三方收入

（1）学生住宿收入

　　学生住宿收入为使用者付费，由项目公司直接收取。

　　付费标准由学校提前测算，并在《特许经营协议》中明确。

（2）食堂运营收入

　　食堂运营收入指项目公司在特许经营期内运营食堂产生的收入，

　　由购买服务者直接付费。

　　食堂由项目公司运营并自负盈亏。

　　超额收益部分由社会资本方和学校按照《合资协议》约定的方式分成。

　　（3）商铺出租收入

　　商铺出租收入指为满足学生需求而开展的配套校园商业服务业务，由项目公司向承租方收取租金。

　　此部分完全属于项目公司市场行为，收费定价机制由项目公司在监管部门的制度内自行定价，超额收益部分由学校和项目公司按照《合资协议》约定分成。

　　（4）校园商业开发收入

　　校园商业开发收入指为满足学生需求而开展的校园商业服务业务。

　　此部分完全属于项目公司市场行为，收费定价机制由项目公司在监管部门的制度内自行定价。

　　此项付费由购买产品及服务个人直接付费给项目公司或商铺所有者，超额收益部分由学校和项目公司按照《服务协议》约定分成。

　　（5）校园维护收入

　　校园维护收入是指新校区物业维护所产生的收入，由商丘医学高等专科学校向项目公司支付，支付金额由项目公司与商丘医学高等专科学校协商并按照行业标准支付。

　　4.2可行性缺口补助

　　本项目依靠学校学生住宿、食堂运营、商铺出租、校园商业开发和校园维护作为项目收入________的情况下，不足以弥补社会资本投资建设成本及合理回报率要求。

　　不足部分由政府方财政资金予以补

　　贴。

　　政府补助资金将根据商丘市人民政府或其指定机构与项目公司

　　签署的《特许经营协议》，由财政资金履行付费义务，按照特许经营期限分期付费。

　　项目概算总投资为8亿元，第三方收入包括学生住宿费、食堂运营、商铺出租、校园商业开发、校园维护等。

　　在可行性缺口补贴的项目，在项目运营期，政府承担部分直接付费责任。

　　政府每年部分付费数额包括：

社会资本方承担的年均建设成本（折算成各年度现值）、年度运营成本和合理利润。

　　计算公式

　　如下：

　　4.3超额收益分成机制

　　为了督促社会资本更好的提供校园服务，同时抑制社会资本获取暴利。

　　针对学校运营维护收入和校园商业开发收入，在商丘医学高等专科学校与中标社会资本方签订的《合资协议》中设立超额收益分配机制。

　　表4.2：

经营性业务分成表

　　经营性业务经营净利润超出该年度基准收益值的比例社会资本分成比例学校分成比例

　　0至10%（含）的`部分50%50%

　　10%至30%（含）的部分40%60%

　　30%至50%（含）的部分30%70%

　　50%以上的部分20%80%

　　这项机制能在激励项目公司提供优质服务以获取更大利润的同

　　时，利用分成机制保证学校获取部分超额收益。

　　4.4价格调整机制

　　4.4.1学生住宿费调价机制

　　学生住宿费收费的初始定价由项目公司提前测算、按年统一支付，付费标准如需变动，应由项目公司提出，根据通货膨胀率、人工成本等具体变化，经物价主管部门审核批准后适时调整。

　　调整数额依据国家相关政策由项目公司根据《特许经营协议》中事先确定的调价机制确定，但浮动范围一般不超过上一次付费标准的10%。

　　4.4.2食堂运营收费调价机制

　　学校食堂具有公益性和普惠性，价格调整相对敏感。

　　因食品成本及人工成本变动确需调价的，由项目公司进行调研并出具相关结果，报经商丘医学高等专科学校进行审核同意。

　　4.4.3商铺租金收入调价机制

　　项目租金收入部分完全属于项目公司市场行为，收费定价机制由项目公司在监管部门的制度内自行定价。

　　4.4.4校园商业开发收入调价机制

　　校园商业开发收入由使用者个人付费，根据人工成本、服务的需求量及通货膨胀等相关因素的变化，由项目公司自行定价，调价受商丘医学高等专科学校监管。

　　4.4.5政府补贴调价机制

　　政府补贴金额不随学校运营维护业务收入及校园商业开发收入

　　的变化而调整。

　　政府补贴金额随中国人民银行5年以上长期贷款基

　　准利率（下称“基准利率”）做相应调整。

　　政府方按照投资者中标的政府年度付费金额，折算为投资者的要求回报率，并根据要求回报率计算年度补贴金额。

　　投资者的要求回报率扣减同期“基准利率”后的溢价，确定为投资者的回报溢价。

　　即：

　　PR=R-i，其中：

PR：

资者的回报溢价，R：

投资者的要求回报率，i：

基准利率。

　　运营期内政府年度付费金额的调整与基准利率挂钩，当某一运营年度内基准利率发生变化，政府方有权利按照下列公式，调整投资者的要求回报率，并据此调整政府年度付费金额。

　　RN=PR+iN，其中：

RN：

投资者的调整后要求回报率，iN：

调整后的基准利率。

　　政府年度付费金额于央行调息之日起下一年度进行调整。

　　4.5项目补贴

　　如商丘医学高等专科学校以自身名义向上级单位申请项目建设补贴资金，补贴资金属于医学高等专科学校。

　　补贴资金到位后，用

　　以冲抵初始投资资金，在其他条件不变的情况下，可行性缺口补助

　　金额将在项目补贴冲抵初始投资资金的当年根据扣减补贴额后的投资额作相应调整。

　　4.6提前偿还

　　在《PPP协议》中约定，如果财政具备提前支付能力，可以提前偿还投资额，并按照协议中约定的调价机制调整可行性缺口补助金额。

　　政府提前偿还投资额应保证中标社会资本在《特许经营协议》中所约定的合理投资回报率，不得侵犯社会资本方正当投资收益诉求。

　　5.采购方式

　　5.1采购方式选择根据《中华人民共和国政府采购法》及相关规章制度规定，PPP

　　项目的采购方式包括公开招标、竞争性谈判、邀请招标、竞争性磋商和单一________采购。

　　本项目核心边界条件清晰，技术经济参数明确、完整，符合国家法律法规和政府采购政策，适合采用公开招标的采购方式。

　　本次公开招标实行资格预审，招标文件将只提供给通过预审的合格投标人。

　　评审小组根据招、投标情况进行项目评审，推荐候选中标的社会资本。

　　评审结束后，组建谈判工作组，根据评审报告推荐的候选社会资本排名，依次与候选社会资本就项目合同进行谈判，率先达到一致的候选社会资本即为预中标人。

　　资格预审公告应在河南省财政厅指定的政府采购信息发布媒体上发布。

　　5.2招标主体

　　本项目由商丘市人民政府或其指定机构作为招标人，统筹负责公开招标工作，包括协调咨询机构设计PPP实施方案、设计PPP采购流程、编制资格预审文件、编制采购文件、编制PPP项目特许经营协议，与商丘医学高等专科学校讨论确认项目实施方案、资格预审文件、采购文件和项目协议，组织实施项目采购，签署和履行PPP协议等。

　　5.3项目的工作内容

　　本项目的工作内容包括：

（1）投融资：

包括组织成立项目公司并注入资金，对PPP项目进行融资，对项目公司进行管理，完成以上工作所需的法律手续和其他相关工作。

（2）项目工程建设：

包括教学楼、实验楼、图文信息中心、校

　　（系）行政办公楼、学生公寓楼、学生食堂、体育场馆、大学生服务中心、校医院、人体馆及其他校园基础设施建设等。

　　（3）业务运营：

包括学生住宿、商铺出租、校园维护、食堂经营及校园商业开发等工作。

　　5.4社会资本资格要求

　　社会资本方可以是一个同时具备投融资能力、符合本项目施工资质及能力、具备特许经营能力的独立法人;或具备投融资能力、符合本项目施工资质及能力、具备特许经营能力的联合体。

　　如联合投标的，投标文件中应约定合作相对方作为联合体的牵头人。

　　本次招标的核心条件是：

（1）投标人必须是中华人民共和国境内依法成立企业法人，具有独立法人资格和独立承担民事责任的能力，且营业执照年检有效;

（2）具备建设行政主管部门核发的房屋建筑工程施工总承包一级或以上资质;

　　（3）投资人能提供1.4亿元人民币或以上的银行资信证明;本项目允许社会资本组成联合体参与竞标，联合体数量不超过2

　　家，并需明确牵头单位。

　　5.5评审方式

　　本次公开招标采用综合评审法选择社会资本。

　　主要评审指标包括可行性缺口补助报价、技术方案（建设、运营）、投融资方案、项目业绩方案等。

　　评分总分为100分，其中政府补贴报价满分分值为

　　30分，项目技术方案满分分值为45分，投融资方案满分分值为10

　　分，项目业绩方案满分分值为15分。

　　5.5.1可行性缺口补助（30分）

　　投资者需自行测算所要求的政府年度付费金额，并以此为报价标的。

　　商务报价满分分值为30分，满足招标文件要求且投标价格最低的有效投标报价为评标基准价，得满分。

　　其他投标价格分统一按

　　下列公式计算：

　　评标基准价

　　投标报价得分=

　　投标报价

　　__100__30%

　　自己悟吧

　　5.5.2项目技术方案（45分）

　　主要考察社会资本方拟定的建设方案、校园运营及维护方案等。

　　5.5.3投融资方案（10分）

　　社会资本方应进行合理的财务测算，设计完整可行的投融资方案，并落实项目投资所需资金。

　　5.5.3.1投、融资方案（5分）

　　根据社会资本投、融资方案是否严密、可靠、有效及切实可行等方面进行评分。

　　优得[5，3）分，良得[3，1）分，差得[1，0]分。

　　5.5.3.2资金投入计划及有关保证措施（5分）

　　对社会资本资金投入计划是否合理可行，是否落实资金________及数量，是否结合工程进度合理安排，保证措施是否切实可靠等方面进行评分。

　　优得[5，3）分，良得[3，1）分，差得[1，0]分。

　　5.5.4项目业绩（15分）

　　社会资本方具备20__年以来的类似业绩，每一个业绩得5分，最高可得15分，以合同复印件或中标通知书为准。

　　6.主要边界条件

　　6.1特许经营期限

　　根据建设部126号文和行业惯例，特许经营期拟设定为25年（不含建设期）。

　　特许经营期自上述项目设施竣工验收日起计算。

　　6.2土地使用权利

　　项目用地以划拨形式提供给商丘医学高等专科学校，商丘医学高等专科学校以已投入前期建设费用作价入股项目公司，由项目公司负责项目建设。

　　项目公司自行承担与项目土地使用、房产等有关的各项税费。

　　政府方前期缴纳的土地征收补偿、居民安置、“三通一平”等费用，将计入项目总成本，由项目公司承担。

　　6.3项目公司有关限制

　　未经商丘市人民政府或其指定机构事先书面同意，在特许经营期内项目公司不得从事《特许经营协议》所约定的授权经营范围以外的其他任何经营活动,不得擅自将经营业务转包给任何第三方，且不得为任何第三方提供相关校舍建设及校园非教学业务经营服务。

　　未经商丘市人民政府或其指定机构事先书面同意，项目公司的发起人持有的股权不得转让或质押。

　　6.4履约保障边界

　　项目将设立投资竞争保函、建设履约保函、运营维护保函和移交保函等保障体系，以保障项目按期建设、按时投入运营，维护相关权益。

　　根据相关法规规定，PPP项目投标保函金额则一般不超过项目

　　投标报价的2%，履约保函金额一般不超过建设总投资的10%，维护

　　保函的金额一般不超过建设总投资的5%。

　　6.5项目移交

　　项目工程竣工验收后，项目公司按照《特许经营协议》约定将项目设施移交给政府方，同时政府授予项目公司上述运营项目设施的权利。

　　特许经营期满或发生协议提前终止情况时，政府按照协议约定无偿收回项目设施的经营权，项目公司需做好移交资产的评估、性能测试及资金补偿及相关移交手续。

　　6.6项目违约处理

　　项目建设及运营过程中，项目公司未履行《特许经营协议》约定义务、社会资本方未履行《合资协议》履行约定义务的，各自应承担相应的违约责任，包括停止侵害、消除影响、支付违约金、赔偿损失和解除协议等。

　　当项目公司或社会资本方发生严重违约情形或危及社会安全和公共利益时，政府相关部门有权临时接管项目或提前终止协议。

　　6.7争议解决

　　项目实施过程中，发生争议且无法协商达成一致的事项，争议方可依法申请仲裁或提起民事诉讼程序。

　　若遇与政府履行公共管理职能相关的争议问题，遵循行政诉讼程序解决。

　　6.8风险分配机制

　　按照最优风险分配、风险收益对等和风险有上限三个基本原则在政府和项目公司之间合理分配风险，具体分配方式如下：

　　项目公司承担融资、建设、财务、运营、维护、非核心业务未

　　达基本收益等商业风险;政府方承担政策、法律等风险;政府方和社会资本方合理共担不可抗力风险。

　　6.9监管方式

　　项目建设及运营过程中，由政府方或其授权机构对项目进行监管，监管范围主要包括建设、融资、合同履行、运营管理、产权移交等方面。

　　项目公司运营学校食堂需按照《食品卫生法》、《卫生部、教育部学生食堂与学生集体用餐卫生管理规定》和《卫生部关于推行食品卫生监督量化分级管理制度的通知》的要求，提供符合质量的食品。

　　食堂食品安全受商丘市食品药品监督管理局和学校联合监管，食品价格受商丘市物价