人民商场估价报告正式.docx
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人民商场估价报告正式
济南人民商场股份有限公司企业改制
国有建设用地使用权估价报告
山东正衡土地房地产评估有限公司
二〇一〇年十二月二十二日
土地估价报告
项目名称:
济南人民商场股份有限公司企业改制
国有建设用地使用权价格评估
受托估价单位:
山东正衡土地房地产评估有限公司
土地估价报告编号:
(山东)正衡[2010](估)字第118号
提交土地估价报告日期:
二〇一〇年十二月二十二日
第一部分摘要
一、估价项目名称
济南人民商场股份有限公司企业改制国有建设用地使用权价格评估
二、委托估价方
济南人民商场股份有限公司
三、估价目的
根据《关于济南人民商场股份有限公司国有股权转让立项的批复》(济国资企改【2005】352号)和《关于同意济南人民商场股份有限公司调整资产重组评估基准日的批复》(济国资其改【2010】3号),济南人民商场股份有限公司拟进行重组改制,特委托我单位对涉及的三宗国有建设用地使用权进行评估。
本次评估的估价结果是为济南市人民商场重组改制提供国有建设用地使用权价格依据。
四、估价基准日
二○○九年十二月三十一日
五、估价日期
二○一○年七月八日至二〇一〇年十二月二十二日
六、地价定义
(一)估价对象1(主楼用地)的地价定义
1、土地用途设定:
估价对象土地登记用途为商业用地,现状用途为人民商场主楼用地,本次评估估价对象土地用途设定为商业用地。
2、国有建设用地使用权开发程度设定:
估价对象的实际开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、供水、供电、通讯、排水、供气、供暖),宗地红线内“五通一平”(通路、供电、供水、排水、通讯,场地平整)。
根据估价目的本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖),宗地红线内“场地平整”。
3、国有建设用地使用权年限设定:
估价对象于估价基准日为国有划拨土地,出具评估报告时该宗地已办理完土地出让手续,土地使用权终止日期为2050年8月12日,本次评估土地使用年期按商业用地最高出让年期40年设定。
4、土地利用条件说明:
根据委托方提供的估价对象地上建(构)筑物的房产证复印件、土地出让合同和土地证复印件,估价对象现状容积率为4.15,本次评估容积率按照4.15设定。
5、国有建设用地使用权价格类型设定:
估价对象于估价基准日为划拨国有建设用地使用权,出具评估报告时该宗地已办理完土地出让手续,根据评估目的,本次评估土地使用权类型按出让国有建设用地使用权设定。
估价对象1的地价定义为:
估价基准日为2009年12月31日,土地用途为商业用地,土地开发程度宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖),宗地红线内“场地平整”,土地使用年期为40年,容积率为4.15正常市场状况和现状利用条件下的出让国有建设用地使用权价格。
(二)估价对象2(西附楼用地)的地价定义
1、土地用途设定:
估价对象土地登记用途为商业用地,现状用途为人民商场西附楼用地,本次评估估价对象土地用途设定为商业用地。
2、国有建设用地使用权开发程度设定:
估价对象的实际开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、供水、供电、通讯、排水、供气、供暖),宗地红线内“五通一平”(通路、供电、供水、排水、通讯,场地平整)。
根据估价目的本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖),宗地红线内“场地平整”。
3、国有建设用地使用权年限设定:
估价对象于估价基准日为国有出让土地,土地使用权终止日期为2039年12月27日,于估价基准日的剩余使用年期为30年,本次评估土地使用年期按30年设定。
4、土地利用条件说明:
估价对象为西附楼用地,因片区改造,于估价基准日已拆除准备翻建。
因尚未取得翻建规划,根据委托方提供的承诺函,本次评估按照原利用条件进行评估。
根据估价对象地上建(构)筑物的房产证复印件、土地出让合同和土地证复印件,估价对象现状容积率为地上3.76、地下0.72,本次评估容积率按照地上3.76、地下0.72设定。
5、国有建设用地使用权价格类型设定:
估价对象于估价基准日为出让土地,本次评估土地使用权类型按出让国有建设用地使用权设定。
估价对象2的地价定义为:
估价基准日为2009年12月31日,土地用途为商业用地,土地开发程度宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖),宗地红线内“场地平整”,土地使用年期为30年,容积率为地上3.76、地下0.72,正常市场状况和现状利用条件下的出让国有建设用地使用权价格。
(三)估价对象3(东附楼用地)的地价定义
1、土地用途设定:
估价对象土地登记用途为商业用地,现状用途为人民商场东附楼用地,本次评估估价对象土地用途设定为商业用地。
2、国有建设用地使用权开发程度设定:
估价对象的实际开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、供水、供电、通讯、排水、供气、供暖),宗地红线内“五通一平”(通路、供电、供水、排水、通讯,场地平整)。
根据估价目的本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖),宗地红线内“场地平整”。
3、国有建设用地使用权年限设定:
估价对象于估价基准日为国有出让土地,土地使用权终止日期为2039年12月27日,于估价基准日的剩余使用年期为30年,本次评估土地使用年期按30年设定。
4、土地利用条件说明:
估价对象为东附楼用地,根据委托方提供的估价对象地上建(构)筑物的房产证复印件、土地出让合同和土地证复印件,估价对象现状容积率为地上1.47、地下0.79,本次评估容积率按照地上1.47、地下0.79设定。
5、国有建设用地使用权价格类型设定:
估价对象于估价基准日为出让土地,本次评估土地使用权类型按出让国有建设用地使用权设定。
估价对象3的地价定义为:
估价基准日为2009年12月31日,土地用途为商业用地,土地开发程度宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖),宗地红线内“场地平整”,土地使用年期为30年,容积率为地上1.47、地下0.79,正常市场状况和现状利用条件下的出让国有建设用地使用权价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下,于估价基准日的国有建设用地使用权评估结果为:
评估土地总面积:
13002.5平方米;
评估土地总地价:
;
人民币大写:
壹亿零肆佰零壹万贰仟叁佰陆拾圆整
各宗地的单价详见《土地估价结果一览表》。
注:
本次评估的估价基准日为2009年12月31日,出具估价报告日期为2010年12月22日,期间土地利用条件发生重大变化,估价对象1于2010年8月由划拨土地使用权变更为出让土地使用权并已经缴纳土地出让金,取得出让国有土地使用证。
2010年9月25日,济南市规划局对上述土地的规划条件作出调整,并出具了《关于济南人民商场股份有限公司用地容积率调整情况的告知函》(济规管函【2010】501号),对容积率和土地面积均作了调整。
根据勘测定界成果,估价对象1面积不变,估价对象2、3的土地面积由2953.5平方米调整为2711.3平方米,其余242.2为市政建设用地。
因上述变化,需重新办理协议出让手续,并对上述土地使用权进行了评估,估价基准日为2010年12月10日,该估价报告已于2010年12月22日经济南市国土资源局备案。
根据已备案的土地估价报告,规划调整后的土地估价结果为:
土地总面积:
12760.3平方米;
总地价:
元(包含应补缴的土地出让金元);
人民币大写:
壹亿零柒佰伍拾壹万伍仟玖佰伍拾玖圆整;
各宗地的单价及总价见附件-土地估价报告备案表。
八、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名
毛秀贵
李磊
九、土地估价机构
估价机构负责人签字:
二〇一〇年十二月十日
表1-1土地估价结果一览表
估价机构:
山东正衡土地房地产评估有限公司估价报告编号:
山东正衡[2010](估)字第188号估价基准日:
2009年12月31日估价期日土地使用权性质:
国有出让
估价期日的土地使用者
土地编号
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
估价基准日的实际用途
估价设定用途
容积率
估价基准日实际开发程度
估价设定开发程度
设定土地使用年限(年)
评估土地面积(m2)
土地单价
(元/m2)
楼面地价
(元/m2)
评估总地价(元)
备注
济南人民商场股份有限公司
1
主楼用地
市中国用(2010)字第号
市中区经四路东首3号
商业
商业
4.15
宗地红线外“七通”,红线内“五通一平”
宗地红线外“七通”,红线内“场地平整”
40
10049
8511
2051
济南人民商场股份有限公司
2
西附楼用地
市中国用(2000)字第号
市中区经四路13号
商业
商业
地上3.76、地下0.72
宗地红线外“七通”,红线内“五通一平”
宗地红线外“七通”,红线内“场地平整”
30
1407.7
7618
2026
按原利用条件评估
济南人民商场股份有限公司
3
东附楼用地
市中国用(2000)字第号
市中区经四路13号
商业
商业
地上1.47、地下0.79
宗地红线外“七通”,红线内“五通一平”
宗地红线外“七通”,红线内“场地平整”
30
1545.8
5021
3416
合计
13002.5
一、上述土地估价结果的限定条件:
1、土地权利限制:
无
2、基础设施条件(见附表)
表1-2估价对象基础设施条件表
宗地编号
宗地名称
估价基准日土地使用者
宗地位置
土地平整状况
周围道路状况
供电状况
供水状况
排水状况
供暖状况
供气状况
通讯条件
1
济南人民商场股份有限公司用地
济南人民商场股份有限公司
济南市市中区经四路东首3号
土地平整
临混合型道路经四路
市政供电
市政供水
市政排水
市政供暖
市政供气
处于电信基本营业区
2
济南人民商场股份有限公司用地
济南人民商场股份有限公司
济南市市中区经四路东首13号
土地平整
临混合型道路经四路
市政供电
市政供水
市政排水
市政供暖
市政供气
处于电信基本营业区
3
济南人民商场股份有限公司用地
济南人民商场股份有限公司
济南市市中区经四路东首13号
土地平整
临混合型道路经四路
市政供电
市政供水
市政排水
市政供暖
市政供气
处于电信基本营业区
3、规划限制条件:
现状使用。
4、影响土地价格的其他限定条件:
无影响地价的其他限定条件。
二、其他需要说明的事项:
⑴土地利用状况及权属资料等由委托方提供,委托方承诺提供资料属实。
估价对象区域位置图、估价对象照片、市场比较案例、土地基准地价等资料有估价机构现场调查或搜集,估价对象地上建筑物的质量状况、企业财务经营方面等资料未经估价方核实。
⑵本次评估中土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。
即:
还原利率=安全利率“+”风险调整值。
安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率,风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。
本次评估收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料,即依据中国人民银行2008年12月23日公布的一年期存款利率2.25%,同时考虑市场风险后,初步确定土地还原利率在5.5%-8%之间。
根据调查所得的土地市场出租、出售资料,对租金和售价之间的比例关系进行分析,进一步验证了上述计算思路与结果,最后综合取6%作为本次评估中土地的还原利率。
由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值,具有一定时期经济耐用年限。
故其投资收益要高于土地收益率,依据一般规律,房屋还原利率高出土地还原利率1-2%,故确定房屋还原利率为8%。
⑶估价对象1、3根据现状容积率设定,估价对象2于估价基准日地上房产已拆除拟进行翻建,但尚未取得翻建规划,原房产证亦尚未注销,根据国有土地使用权出让合同((99)济补合地字第64号),土地出让合同约定的条件为建筑物未拆除时土地利用条件,因此本次评估根据原利用条件下的容积率设定。
⑷本次评估的估价基准日为2009年12月31日,出具估价报告日期为2010年12月22日,期间土地利用条件发生重大变化,估价对象1于2010年8月由划拨土地使用权改为出让土地使用权并已经缴纳土地出让金,取得出让国有土地使用证。
2010年9月25日,济南市规划局对上述土地的规划条件作出调整,并出具了《关于济南人民商场股份有限公司用地容积率调整情况的告知函》(济规管函【2010】501号),对容积率和土地面积均作了调整。
根据勘测定界成果,估价对象1面积不变,估价对象2、3的土地面积由2953.5平方米调整为2711.3平方米,其余242.2为市政建设用地。
因上述变化,需重新办理协议出让手续,并对上述土地使用权进行了评估,估价基准日为2010年12月10日,该估价报告已于2010年12月22日经济南市国土资源局备案。
根据已备案的土地估价报告,规划调整后的土地估价结果为:
土地总面积:
12760.3平方米;总地价:
元(包含应补缴的土地出让金元);
⑸任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。
本报告由山东正衡土地房地产评估有限公司负责解释。
估价机构:
山东正衡土地房地产评估有限公司
二〇一〇年十二月十日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位:
济南人民商场股份有限公司
单位地址:
济南市经四路东首13号
法人代表:
郭连海
联系人:
陈辉
联系电话:
0531-
经营范围:
百货、纺织品、服装、鞋帽、工艺美术品(含金饰品)、家具、玩具、机械电子设备、办公设备、汽车(不含小轿车)摩托车配件、计算机及配件、土特产品(不含烟花爆竹)的销售;服装干洗、家电修理;柜台出租,房屋出租;广告业务。
国有建设用地使用权人:
济南人民商场股份有限公司同时亦是本次估价的委托方。
二、估价对象
本次估价对象为济南人民商场股份有限公司使用的3宗国有出让土地,登记位置为济南市市中区经四路东首3号,用途为商业用地,土地面积、四至情况见表2-1。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
于估价基准日估价对象的土地使用者为济南人民商场股份有限公司,宗地编号、宗地名称、宗地位置、用途、面积等土地登记状况均以委托方提供的《国有建设用地使用权证》复印件及估价人员现场调查的资料为准,详见表2-1。
表2-1 估价对象登记状况一览表
宗地编号
宗地位置
登记
用途
土地证号
四至
证载面积(m2)
权属性质
登记时间
宗地号
土地级别
基准地价
东
南
西
北
1
济南市市中区经四路东首3号
商业
市中国用(2010)字第号
万达商业广场
经四路
万达商业广场
万达商业广场
10049
出让
2010.8.12
商业
Ⅱ-8
4000
2
市中区经四路13号(西附楼)
商服
市中国用(2000)字第号
济南人民商场
济南人民商场
道路
道路
1407.7
出让
2000.10.16
02-04-12-0019
商业
Ⅱ-8
4000
3
市中区经四路13号(东附楼)
商服
市中国用(2000)字第号
道路
道路
道路
道路
1545.8
出让
2000.10.16
02-04-12-0018
商业
Ⅱ-8
4000
2、土地权利状况
本次评估估价对象为国有土地使用权,于估价基准日估价对象的土地使用者均为济南人民商场股份有限公司,通过出让方式取得。
估价对象于估价基准日不存在他项权利,无土地权利纠纷。
3、土地利用状况
估价对象地上建筑物及用途、建筑面积、结构、层数等情况详见下表:
表2-2-1估价对象1地上建筑物明细表
宗地编号
房屋位置
房产证号
幢号
建筑面积(m2)
层数
结构
用途
容积率
建成年代
M1
经四路东首3号
济房权证中字第号
1
7098.28
1
钢混
商业
4.15
1994
济房权证中字第号
1
7263.28
2
钢混
济房权证中字第号
1
7263.28
3
钢混
济房权证中字第号
1
7263.28
4
钢混
济房权证中字第号
1
6849.28
5
钢混
济房权证中字第号
1
2267.87
6
钢混
济房权证中字第号
1
1715.8
7
钢混
济房权证中字第号
1
1715.8
8
钢混
济房权证中字第号
1
217.3
9
钢混
表2-2-2估价对象2地上建筑物明细表
序号
房屋位置
房产证号
幢号
建筑面积(m2)
层数
结构
用途
容积率
建成年代
1
经四路13号(西附楼)
济房权证中字第()号
1
6316.34m2,其中地下1层约1014m2
7
钢混
商服
地上3.76;地下0.72
1994
表2-2-3估价对象3地上建筑物明细表
序号
房屋位置
房产证号
幢号
建筑面积(m2)
层数
结构
用途
容积率
建成年代
1
经四路13号(东附楼)
济房权证中字第()号
1
3493.04m2,其中地下1层约1220m2
3
钢混
商服
地上1.47;地下0.79
1994
二、地价影响因素分析
(一)一般因素
1、城市资源状况
⑴地理位置
济南市位于山东省中部偏西,南倚泰山,北跨黄河,地理坐标位于东经116○11'-117○44',北纬36○01'-37○32',周围与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城六地市接壤。
⑵行政区划和土地
济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区及平阴、济阳、商河三县和章丘市,总面积8177平方公里。
城市规模不断扩大,06年底建成区面积由1980年的87平方公里扩大到305平方公里。
⑶城市人口:
2008年年末济南市户籍总人口603.99万人,下降1.42‰。
全年人口出生率9.86‰,上升0.2个千分点;人口死亡率6.6‰,上升0.02个千分点。
人口自然增长率3.26‰,上升0.18个千分点。
人口机械增长率-5‰,降低4.24个千分点。
年末常住人口662.69万人,增加5.54万人,增长8.43‰。
。
⑷气候水文。
济南市地处中纬度地带,由于受太阳辐射、大气环流和地理环境的影响,属暖温带大陆性季风气候,四季分明,日照充足,年平均气温13.6℃。
1月最冷,平均气温-1.9℃;7月气温最高,平均气温27℃。
年平均降雨量614毫米。
2、房地产制度和房地产市场状况
(1)土地制度
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号),已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过,自2007年11月1日起施行。
济南市为规范国有建设用地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,对于符合此规定的供地项目,严格按照此规定执行。
济南市为加强土地市场管理,优化配置土地资源,规范土地市场运行,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定了《济南市国有土地收购储备办法》(济南市人民政府令第230号),已经市政府第60次常务会议审议通过,自2008年2月15日起施行。
(2)住房制度
目前济南市现行的有住房公积金制度,廉租住房保障制度。
济南住房公积金管理中心坚持“合规放首位、归集是基础、贷款为重点、增值保运转”的工作方针,优化管理,确保资金的安全、有效;积极分析个人住房贷款的发放情况,切实解决影响职工贷款的制度性和政策性障碍,简化手续,取消不合理收费,缩短审批时间,提高服务质量。
积极推行住房公积金贷款与商业贷款的组合贷款,满足职工的不同需求。
《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(218号政府令)2005年2月17日市政府第21次常务会议审议通过。
自2005年5月1日开始实施以来,济南市积极采取措施,强化指导,规范运作,保障资金,严格监督,完善政策,使廉租住房制度建设不断取得新的成效。
截至2009年一季度,全市共累计受助家庭4500余户,其中享受租赁住房补贴的2000余户,发放补贴资金800余万元,租金核减2500余户,核减租金达306万元。
2010年济南市将提供不低于1000套廉租房源,自3月17日至8月31日,凡市辖六区符合《2009年度济南市享受廉租住房政策有关标准的通告》条件的家庭,可到户口所在地申请廉租住房实物配租。
(3)地价政策
济南市在强化土地统一管理和集中供应制度、完善土地有偿使用制度和土地资源市场配置制度、建立科学的地价评估和定期更新、公布制度及完善划拨土地使用权入市管理制度的基础上,建立了高效的土地市场管理协调机构。
地价管理主要工作内容如下:
①定期调整基准地价。
济南市于2007年9月12下发通知《济南市人民政府关于调整济南市城区国有土地基准地价的通知》(济政发【2007】31号),新基准地价的调整,对平衡地价、规范地产市场起着良好的促进作用。
目前,济南市正在进行新一轮的基准地价调整工作。
②加强土地估价报告备案的管理。
济南市国土资源局设定专门的机构从事土地估价报告备案的工作,并对土地价格、尤其是一级市场的土地评估价格进行认真的审查,避免因土地评估价格偏高或偏低引发的问题。
③地价动态监测工作。
济南市自2007年起实施城区地价动态监测工作,分工业、住宅、商业三种用途,均匀布点,聘用数十个土地估价师,对全市地价变动情况进行实时监控,随时掌握不同区域的地价变动情况奠定了基础。
④制定征地区片综合地价,统一征地补偿标准。
《山东省征地区片综合地价标准》于2009年7月1日起执行以来,改变了以往按平均亩产值乘以法定倍数计算征地补偿的方法,避免了"同地不同价"的现象,通过编绘不同区域的征地价格标准,统一划片定价实现"同地同价",使被征地农民的合法权益得到更好保护。
⑷房产市场状况
近年来,济南市房地产的投资总额在不断上升,随着济南市整体固定资产的不断加大,房地产的投入比率也在不断的上升。
2009年,济南房地产开发投资332.6亿元,比上年同期增长21.3%,占全社会固定资产投资的比重为20.1%,比上年同期提高0.7个百分点。
从房地产销售情况看,2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米,同比增长18.5%,其中销售住宅403.5万平方米,增长22.3%。
2009年12月14日,国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,拉开了“抑制性政策”大幕,标志着中国房地产政策的全面转向。
2010年1月10日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,简称“国11条”,进一步加强房地产市场调控。
2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称为“新国十条”,再次重申严打“炒房”现象
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