楼盘策划方案.docx
- 文档编号:27729746
- 上传时间:2023-07-04
- 格式:DOCX
- 页数:66
- 大小:69.16KB
楼盘策划方案.docx
《楼盘策划方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《楼盘策划方案.docx(66页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
楼盘策划方案
前言
第一部分西安的宏观经济状况
第一节西安宏观经济状况
第二节西安市未来发展规划和重大事件的影响分析
第二部分西安房地产现状分析
第一节 西安房地产市场概况
第二节 西安市房地产竞争区域分析
第三部分户县房地产宏观经济状况及现状分析
第一节 户县宏观经济状况
第二节 户县未来规划及城市现状分析
第四部分地块简介
第一节 道路和交通网络状况
第二节 周边物业分布
第五部分项目区域市场及市场定位
第一节 区域市场分析
第二节 本项目的综合素质分析和SWOT分析
第三节 项目客群分析
第四节 项目市场定位
第五节 价格定位策略
第六节 规划建议
第六部分广告推广方案
第七部分整合营销方案
第八部分项目整合营销推广计划
第九部分分阶段营销推广策略
第十部分营销推广计划
结束语
项目营销推广策划书
前言
随着国家土地使用制度和城镇住宅制度改革的逐步深入,特别是中央决定把住宅业培育成为国民经济新的增长点以后,全国的房地产出现了前所未有的活力。
西安市房地产市场经过较长时间的几度起伏之后,近年来也取得了长足的发展。
在政策的有力推动下,市场发展趋势良好,但市场竞争也越来越激烈,这无疑提高了房地产行业的门槛。
作为房地产,营销是第一性的,市场问题是摆在开发商面前的最重要问题,因此我们对本项目进行了系统而严密的分析,通过其周边环境,所处位置,及对西安市目前房地产市场的供需状况,消费心理分析的基础上,结合项目实际情况,为项目进行详细的可行性论证分析以及为该项目的整体运作及项目销售制定一套可行实施操作策略,以逆向求异思维,求创营销之高点。
凡成事者,三机不可缺其一,曰:
天时、地利、人和。
凡楼盘鼎立者,三足不可短一隅,曰:
市场、实力、宣传。
对开发商而言:
是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。
对广告公司而言:
是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式,将产品推介给消费者。
对于我们双方的合作而言:
找到一个共同支点,使项目顺利实施,对政府负责,对市场负责,对投资负责。
第一部分西安的宏观经济状况
引言
房地产市场的发展,特别是住宅产业,在很大程度上受到整体经济运作情况影响和制约。
因此分析研究和预测城市宏观经济发展以及社会环境特点的变化趋势,有助于了解房地产投资的市场环境。
同时考察城市发展规划,政策及响应的市政投资重心,有利于明晰项目所处城市功能区域划分及开发地位,为合理建议该项目发展方向奠定基础。
本节将纵观西安市近几年的经济发展历史情况,并透过西安市未来相关发展规划,探讨整个城市发展的经济基础,作为评估投资环境是否有利的关键因素。
第一节西安宏观经济状况研究
西安市2007年的经济在国家实施宏观调控的大背景下,一直保持在平稳、健康、快速的轨道上运行。
2006年以来,在省委、省政府、市委、市政府的正确领导下,全面贯彻落实科学发展观,认真执行各项宏观调控政策,加快推进社会主义新农村建设,积极调整经济结构,努力转变增长方式,五大主导产业快速发展,“四区两基地”建设有序推进,构建“和谐西安”的步伐扎实稳健,国民经济持续、平稳、较快增长,市场物价平稳,就业继续增加,城乡居民收入稳步增长,实现了年度经济和社会发展的主要预期目标。
全年实现生产总值(GDP)1515.69亿元,同比增长13%,实现地方财政收(新口径)300亿元。
达到316.65亿元可比增长33.6%;地方财政收入完成125.33亿元增长31.3%,增幅提高14.2个百分点为历史最高水平。
地方财政收入的一个突出特点是税收增长的贡献比较明显。
全年实现税收93.73亿元,比上年增长33.6%,同比提高11.9个百分点对地方财政收入增收的贡献率达83.6%。
按常住人口计算,人均生产总值12662元,增长16.1%。
自2000年以来,全市经济增长连续8年保持了13%及以上的速度。
(一)2008年西安经济展望
2008年将是一个不寻常的年度——北京将召开奥运会、国家迎来改革开放30周年是确保中国经济稳健运行,具有十分重要的意义。
展望2008年,我国将不断增强宏观调控的预见性、及时性和有效性,好字优先,努力应对物价上涨、信贷投资扩张、流动性过剩、贸易顺差激增等问题,更注重解决经济发展中的结构性矛盾,加快转变经济发展方式。
国家信息中心预测部副主任祝宝良认为,受宏观经济景气较旺、居民收入增长较快、消费结构升级以及“奥运景气”推动作用影响,“消费”在拉动经济的“三驾马车”(投资、出口和消费)中将有突出表现。
党的“十七大”也将指导我国经济体制进一步朝着科学发展、和谐发展的方向深化改革,经济增长的体制条件进一步优化。
前期固定资产投资形成的生产能力2008年陆续投产,将大大增强我国经济增长的供给保障能力,社会总供给与总需求之间继续保持基本平衡状况。
连续几年经济和投资增长保持高位,世界经济形势继续好转,有利于西安的快速发展,也是我市加快发展的重大机遇。
(二)2008年西安发展的内在动力因素分析
第一,西安重要的区域优势将随着西部大开发战略的深入实施愈发显现出来,并初步显现其深厚的内在底蕴。
第二,西安“三名城、三基地和三中心”的比较优势得到了充分的挖掘和发挥,对经济发展的重要作用已充分得到进一步的验证。
第三,西安经济获得快速发展,城市的综合服务功能得到了显著提升,投资环境明显改善,社会事业和人民生活水平得到了较大的提高,为下一步的更快更好地发展奠定了坚实的基础。
第四,发展理念和思路进一步明确。
近两年来,西安市委、市政府提出并确立了“国际化、市场化、人文化、生态化”的发展理念,找到了一条把科学发展观和西安实际有机结合的道路,为西安的加快发展指明了方向。
巨大的优势,坚实的基础,正确的方向,这些就构成了西安经济腾飞不可或缺的条件。
(三)2008年西安经济发展的支撑条件分析
1.投资需求对我市经济发展的拉动作用:
在拉动经济增长的投资、消费、出口三架马车中,中国对投资的依赖度越来越大。
抑制过度投资、降低投资率是我国政府宏观调控的一个重点。
对于西安而言,也必须逐渐降低投资率,提高投资效率,改变当前经济增长过度依赖投资的局面,以扩大消费、制度改革和技术进步来推动经济增长。
当前,我市的投资效益仍然不高,主要集中在城市基础设施、生态环境建设等领域,依靠投资来拉动经济的空间已经越来越小了,迫切需要寻找新的拉动经济发展的途径。
西安市需要在这样几个方面做好工作:
一是要切实调整、优化投资结构,在保证城市基础设施建设任务完成的同时,争取使更多的产业类项目开工建设、竣工投产;二是做好项目储备工作,特别是要做好高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业和以会展物流金融为主的现代服务业项目的策划和招商引资工作;三是要进一步改善投资环境,加大招商引资力度,争取更多的产业类项目在西安市进行建设;四是要进一步支持房地产项目的建设,特别是支持具有较大规模的、面向一般市民的房地产项目建设。
2、从消费对西安市经济发展的拉动来看:
要提高消费对经济增长的贡献度,一是充分发挥西北地区商贸中心,提高西安的消费能力。
二是整顿和规范市场秩序,加快健康有序的消费市场体系。
三是增加农民收入,扩大农民消费需求。
此外经济学原理告诉我们,宏观经济调控主要是总量调控,维护宏观经济的协调与稳定。
中央政府通过适当的宏观经济政策,主要是财政政策和货币政策,保持经济总量的基本平衡。
在这种情况下,市场价格机制就能够有效地发挥资源配置的作用,促进经济结构的优化。
但是,在社会主义市场经济条件下,应当是主要靠市场发挥资源配置的基础性作用,即主要靠市场机制优化经济结构,而不是主要靠政府在宏观调控名义下直接配置资源、调整经济,来实现经济结构的优化。
总之,从西安市宏观经济分析来看,该项目在大的市场背景下,具有一定的市场前景。
第二节西安市未来发展规划和重大事件的影响分析
1、《西安市2004—2020城市总体规划》的出台成为西安城市发展的施政纲领
特色定位
规划在充分研究西安的城市特色后对城市性质做了重新定位,即:
西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城;中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市;新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区,陕西省省会。
今后,西安将建设成古代文明与现代文明交相辉映,老城区与新城区各展风采,人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。
城市发展目标
到2020年,西安市国内生产总值达到5670亿元,人均国内生产总值达到7590美元,城乡居民人均可支配收入达到20000元,基本社会保障率达到85%,城市化水平达到80%,城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。
规划提出要将西安建设成为经济繁荣昌盛、基础设施完备、人民安居乐业、生活富足、生态环境优美、城乡协调发展、社会有序和谐、政治民主文明的国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心。
城市总体布局
采取拉大城市骨架,发展外围新区;优化布局结构,完善城市功能;降低中心密度,保护古城风貌;显山露水增绿,塑造城市个性;南北拓展空间,东西延伸发展的城市布局原则,城市未来主要向西南、东北方向发展;远期主要向北跨过渭河发展。
布局形态为九宫格局,棋盘路网,轴线突出,一城多心。
未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构,形成几个外围副中心,即在西南方向形成以户县为主的副中心;在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心;在北部方向形成以阎良为主的副中心;在渭北方向形成以高陵(跨过渭河)、泾河工业区为主的副中心;在南部方向形成以长安为主的副中心。
重点建设的外围新区
疏解老城功能,建设新的行政中心:
为了降低中心区密度,更好地保护古城区内历史风貌,规划古城区内发展将以商贸、旅游为主,逐步降低古城墙以内区域的居住人口密度。
城市生态绿地规划
到2010年,全市绿地率达到35%,绿化覆盖率达到40%,人均公共绿地面积平均达到10平方米,城市中心区人均公共绿地面积平均达到6平方米;进入国家级园林城市行列。
到2020年,绿地率达到45%,绿化覆盖率达到55%,人均公共绿地面积平均达到12平方米,城市中心区人均公共绿地面积平均达到8平方米,进入最佳人居城市行列。
2、西咸一体化——推动城西的整体发展
在2002年签署了《西咸经济一体化协议书》,自此标志西咸经济一体化进程开始。
“西咸经济一体化”将促生一个“大西安计划”浮出水面,“新特区”将带动陕西的西安、咸阳、宝鸡、渭南、铜川与杨凌6市和河南洛阳、三门峡、甘肃天水及山西运城等相关城市群发展,最终形成“大关中经济区”。
城建、交通、旅游、电信、环保、科教等领域的互利合作不断扩大,开创了我国两个独立的行政区域实施电话升位并网的第一例。
西咸经济一体化已成为中国西部最具魅力的响亮品牌,被国家列入西部大开发“十一五”规划,日渐引起国内外的广泛关注。
必将推动我市工业、贸易、餐饮、旅游、房地产的快速发展,西安的城西将成为新的发展中心。
因此,“西咸一体化”对推进整个西部大开发的进程都具有十分重大的现实意义和深远的历史意义。
3、西安市地铁2号线的动工实施及1号线的准备开工
2004年国家发改委将西安快速轨道交通建设项目列入到国家“十一五”规划之中。
《西安市快速轨道交通建设规划》规划年限8年,两条快速轨道线路总长度为43。
54公里,总投资估算为153。
47亿元。
其中一号线三桥至纺织城,全长20。
87公里,设车站15座,总投资75。
68亿元。
二号线张家堡至韦曲,全长22。
67公里,设车站18座,总投资77。
79亿元。
目前,二号线已于07年11月全面动工,工期为18个月。
一号线前期准备工作一全面开始,预计于2012年全面竣工运行。
轨道交通的建设将促进城市周围咸阳、临潼、阎良、长安等副中心的早日形成,有利于拉大城市骨架,优化城市结构布局。
特别是处于西安市南北向和东西向主客流走廊的轨道交通一、二号线的建设,将为西安市南北拓展空间、东西延伸发展这一空间战略奠定坚实的基础。
为西安市的发展提供了新的机遇。
城市地铁的建立是城市格局和发展的需要、是强化城市功能的需要、是城市总体规划的需要、保护历史文化名城的需要、更是提高市民生活质量的需要。
第二部分西安房地产现状分析及研究
第一节全国房地产市场动态分析研究
中国目前的宏观经济形势很好,前几年尽管遇到了内需不足的问题,但国民经济仍然保持7-13%的增长,现在中国新一轮的经济周期正在形成,这样的形势为房地产以后的发展将增添后劲。
从2005年“国八条”算起,到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障,再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令(236号文),两年多时间,调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。
无疑,2008年,中国房地产市场很关键的一年。
1、2008年,宏观调控将进一步深化,并得到落实执行,叠加效应将日益显现。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性,不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续,使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
国土资源39号令首先是重点保证住宅用地需求,另一方面,政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度,不断完善市场体系,以政策和需求为导向,调整供给结构,积极发展二级市场。
并加大对房地产业秩序进行规范和整顿,维护市场健康运行。
2、保障性住房开发规模增加,2008年,住房保障政策将进一步落实,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。
另一方面,由于预期改变,投资(投机)需求和自住需求在一定程度上被抑制,消费者变得相对理性。
房地产市场可能出现进一步观望,进而出现持币待购、惜购等现象,供求矛盾将得到一定程度的缓减。
总量平衡,调整结构,稳定市场,符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面,将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。
同时,受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响,保障性住房的开发规模将增加。
一些原本计划安排布局的大盘,可能分细或把多期并拢来开发。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。
保障性住房和小户型的价格相对稳定,别墅价格相对刚性但需求相对不足,大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此,房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”,暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
3、市场竞争更趋激烈房地产企业并购多发,房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加,市场竞争激烈化,外资(或外资背景)开发商、投资者(含基金)将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面,房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。
房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
从2007年11月1日开始生效的土地新政的执行,土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势,一些地块可能被划大为小。
地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势,单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。
出现“地王”的比率相对要减少。
在产品品质与户型设计方面,户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或偏高档产品将最受欢迎。
4、市民消费冲动趋减。
房地产市场竞争日趋激烈的同时,消费冲动将有所趋减,进而销售速度减慢,销售周期加长,目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢得局面,将逐步被打破。
5、企业风险控制意识加强。
由于市场异变,竞争加剧,再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高(多在70﹪以上,有的高达90﹪),这将促使房地产企业加强风险控制意识,越来越注重向外资(或外资背景)的开发商学习:
既重视追求最大利润的赢利管理,又重视必要的风险控制。
同时,房地产企业力求尽可能降低成本,将越来越重视管理工作。
房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。
2008年,政府将继续采取从紧的货币政策,甚至还可能多次加息(包括大幅度加息),使得银行贷款的难度加大。
甚至,还可能进一步趋严房贷首付或取消期房预售制度,严格预售资金管理。
这意味着,虽然银行仍是主要融资渠道,但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道,融资将趋向多元化,全球化。
房地产企业将加快房地产证券化,创新金融产品,通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场,以拓宽企业筹资渠道。
在2008年,从总体上看,中国的房地产市场是良性的、健康的,房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘,合理确定销售价格,不期望太高的利润,为消费者提供全方位的优质服务,以应对房地产市场异变。
第二节 西安市房地产市场概况
2007年西安商品房销售价格涨幅再创新高。
房地产市场“涨”与“调”并行,表现为商品房建设投资快速增长,销售价格逐月攀升,去年房屋销售价格和房屋租赁价格均上涨6.4%,土地交易价格上涨6.8%,07年,仅1-11月西安房地产就完成投资343.59亿元,同比增长39.8%,新建商品房面积2925.36万平方米,比上年同期增长56%。
销售面积604.42万平方米,同比增长64.7%。
全年新建商品房销售价格同比上涨6.5%。
普通住宅价格同比上涨7.5%、多层住宅价格上涨8.4%,高层住宅价格上涨7.%,写字楼价格全年上涨3.4%,商业用房价格上涨3.2%。
近年来,为抑制住房价格过快上涨国家和地方出台了一系列宏观调控措施。
这些宏观调控措施必将对抑制住房价格过快增长产生积极影响。
2008年,西安市房地产价格的增幅将会有所回落,并保持相对稳定态势。
1、 市场供应:
供应量增幅几近突破40%
近年来西安商品房市场供应量年均保持30%以上的增幅,而06年总体受宏观调控政策影响,市场开发供应增幅放缓,而07年作为西安楼市快速发展的标志性一年,市场新盘供应大幅放量,总体商品房市场施工、竣工、新开工面积上较上年增幅几近突破40%。
近年,城市化进程加快,市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了强势支撑。
经开区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进,区域环境持续改善,以及规划前景的带动,已经俨然成为地产发展的热点区域,同时这些区域大盘项目诸多,项目集中放量供应,在销售价格方面已有比肩甚至超过二环内传统房地产成熟区域之势,引导着购买人群的置业观念向城郊转移。
2、市场销售:
商品房销售面积较上年增幅达38%
07年,西安商品房年销售面积增长速度明显加快,较去年相比增幅约38%左右,同时在销售金额方面也有超过去年45%以上的增长,西安楼市呈现出非凡的活力。
国家为防止楼市过热相继出台了多项政策加以调控,对诸多一线城市房地产市场销售量及销售价格产生较大冲击,而西安楼市总体小幅波动,但丝毫没有影响07年为西安楼市发展揭开了崭新一幕。
分面积区间普通住宅销售套数分布图
07年住宅购买者来源比例图
0.1%
5.7%
7.2%
87.2%
历年西安普通住宅价格走势图
总体来看,07年住宅交易中,90平方米以下住宅交易套数占总交易量的33%,90-144平方米的住宅占到总量的51%,144平方米以上住宅交易量占到16%。
144平方米以下住宅占到市场需求的绝对比重。
住宅购买人群中本市人群占到87.2%,其次为本省其他地区人群,占到7%,外省市人群占5.7%,境外人士仅占到0.1%。
住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。
西安楼市的价格在近几年来一直保持一个相对平稳的幅度增长,但进入2007年后,在历年诸多以稳定房价为主题的宏观调控政策综合影响下,西安楼市价格反呈“逆市上涨”之势,各热点区域在售房源价格上涨较为明显,同时下半年来市场以“捂盘惜售”抬高房价现象明显,07年1-11月份西安普通住宅在售价格达3528元/平米,较06年同比增幅超过7.23%。
第三节西安市房地产竞争区域分析
西安市自发展以来受到地域及历史状况的影响,其发展状况不均衡,均按照自身的特点进行发展建设,其在房地产行业表现为:
一、城南区
城南板块历经多年发展,由于区域面积有限,土地存量逐年递减。
目前,小寨区域可供开发的土地几乎没有,明德门区域因长期开发较为充分,土地存量同样不多。
电子城区域及丈八东路沿线由于开发较为迟缓,目前拥有一定的土地储备。
总体来看,城南区域目前成规模的地块相对较少,但作为成熟区域,城南区域每宗地块的推出,仍受到市场开发商的高度关注。
目前城南区普通住宅项目遍地开花,但主要由中小规模项目居多,近两年诸如世家星城、金泰假日花城等规模社区的开发建设为普通住宅市场注入了新的活力。
其他物业市场发展同样有声有色。
商业方面,小寨商圈作为全市第二大商业核心区域聚集着城南最为密集的人流,以雁塔文化新天地等为代表的新一代商业地产正在引领城南商业向更高的标准看齐;写字楼方面则因城南交通便利,商务配套齐全,办公环境良好,因此不少写字楼项目选择在城南开发,目前已经基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。
1、价格行情
城南区域房地产发展成熟,市场价格也处于全市高位,07年上半年区域住宅均价3529元/平方米,较上年增长近5个百分点。
城南曲江区域作为全市热点区域,区域房价处于全市首位,同时区域开发规模的不断加大,对城南区总体住宅价格的拉动作用也极为明显。
2、市场供应
分季度城南区商品房开发情况
3、市场销售
分季度城南区商品房销售面积及销售额
二、高新区
西安高新区是西安经济最发达的地区,在高新区的发展历程中,经济发展带动了房地产业的发展,而房地产业的发展又促进了西高新的经济腾飞。
在这个良性循环下,西高新的房地产业突飞猛进,发展相当迅速。
尤其是近几年,在高新区新的发展战略指引下,西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域,在住宅或其它诸类物业的开发方面,西高新都代表了西安的前沿水平,形成各物业多元共荣发展的格局,其区域辐射力不断提升。
1、价格行情
07年上半年高新区住宅均价3625元/平方米,较上年同比增长5.1%。
产业经济与房地产市场良性并驾、互为提升的发展模式带动高新区的房地产业运行更为稳健,为其发展提供持久推进力,而房价也随着区域综合环境、项目品质的提升而水涨船高。
2、市场供应
分季度高新区商品房开发情况
3、市场销售
分季度高新区商品房销售面积及销售额
三、城北区
城北区域因起步较迟,整体市场正处于快速成长阶段,已经形成的居住圈也较少且分散,例如龙首村、经开区以及张家堡等。
然而近年来随着城北板块逐渐升温,政府规划建设等积极因素的促进推动下,城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域,一片繁荣景象。
城北地幅广阔,目前已成为西安土地供应的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 楼盘 策划 方案