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离婚诉讼中按揭房产分割问题研究
离婚纠纷中按揭房产分割问题研究
【内容摘要】面对房价的“毅然坚挺”,按揭购房成为许多新婚夫妇购买房屋的必然选择,然而并不是所有的夫妻都能白头偕老,现代都市离婚率依然居高不下,由于按揭房产花费了夫妻双方的大部分积蓄,对按揭房产的分割也当然成为夫妻共同财产分割的重中之重。
本文拟对按揭房产的法律性质、归属认定以及分割方法进行了浅显的研究和分析,对有法律规定的情形,进行了梳理和归纳,对没有法律规定的情形,对于没有法律规定的情形,进行了学理上的分析,以期能够对离婚诉讼房产分割实务中的疑难问题的解决,献出自己的微薄之力。
【关键词】离婚纠纷按揭房产分割房产增值利益
1、问题的提出
张某于1999年10月按揭购一套房产,首付款15万人民币,总价值45万,于是张某将尚未付款的30万元办理了银行按揭购房贷款,该房于2000年的11月实际交付。
七个月以后,张某与李某登记结婚。
2002年4月,张某取得房屋产权证书。
后双方因感情不和,于2004年1月诉诸法院要求离婚。
经评估,涉案房屋在估价日2004年5月市值100万。
婚前张先生支付按揭贷款本息共2万,婚后双方共同还贷10万。
本案主要涉及两个法律问题,即房产归属和分割问题。
具体来说就是该涉案房屋离婚后是共同共有还是归张某所有?
如果是共同共有房产如何分割?
如果是张某所有,李某能否享受到房产的增值利益?
2、按揭房产的法律性质
(1)按揭房产的概念
按揭一词源自英文“Mortgage”的粤语音译,最初源自西方英美法系的一种法律关系,后于20世纪90年代有香港传入内地房地产市场,由深圳建设银行在当地试行,随后在内地流行起来。
按揭指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证,按揭人在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,在此过程中,按揭人享有房产的使用权。
在我国,按揭是指在房产买卖中,由于购房者无力全额支付房款,而以房屋所有权或者购房合同作为抵押,向银行贷款以支付房款的行为。
按揭分为期房按揭与现房按揭两种。
现房按揭是指按揭时房屋所有权已经存在的房屋的按揭,按揭人将房屋产权作为抵押向银行贷款以支付房款。
期房按揭是指按揭时所有权并不存在的房屋按揭,购房人以购房合同为担保,以房产开发商为保证人,从银行取得贷款用于支付房款。
但它只是未取得房屋所有权抵押的暂时状态,当购房人取得房屋产权后,就应当以房屋所有权作为银行的贷款抵押,此时开发商便不再承担保证责任。
可见,期房按揭中保证和抵押没有同时存在,而是相互衔接。
(2)按揭房产额法律性质
由于中国现行立法中没有与“按揭”相对应的恰当的物权形式,这使得学者们对按揭的法律属性争论很大。
有学者认为按揭属于不动产抵押,也有学者主张按揭属于权利质押,还有学者认为按揭实际上是一种让与担保。
笔者以为“按揭”是一种全新的物权形式,它不可被简单地纳入传统的物权领域,因此按揭的法律属性究竟为何还应作进一步的分析。
在现房按揭中,按揭实质上是不动产抵押。
按照我国《物权法》的相关规定,房产抵押需要经过登记才能生效,自登记之日起抵押权人取得抵押权。
在现房按揭的实践中,不仅所有权需要到当地房地产管理部门进行抵押登记,而且按揭人还要保管房产证,银行此举主要是为了防止按揭人将房产出售给第三人而对增加自己信贷的风险。
实际上,笔者认为,此举实属多余。
因为不动产抵押登记后具有对抗第三人的效力,不问第三人主观态度如何,抵押权也将存在于经过抵押登记后的房产。
即使按揭人将按揭房产出售给第三人,银行仍然有权向第三人主张抵押权。
在现房按揭中,按揭实质上存在相互衔接的两种状态。
在尚未取得房产所有权时,它是一种特殊的债权质押以及房产开发商的保证并存。
在取得所有权后,它是不动产抵押。
由于上文对按揭房产取得所有权后为不动产抵押权做了论述,此处不再赘述。
这里主要讨论在尚未取得房产所有权时,按揭行为的法律性质。
首先,按揭人要将交由银行保管,并向当地房地产管理部门进行预售登记。
此时作为按揭权人银行取得的担保是一种合同债权,即请求房产开发商在房屋落成后交付《商品房预售合同》约定的房产所有权。
这种债权的特殊性之一在于它是经过不动产预告登记的,具有对抗其他债权人请求效力,其特殊性之二在于它的形式不同于《物权法》第二百二十三条规定的权利质权的形式。
其次,在房产所有权取得之前,向银行办理按揭还需要房产开发商的保证,通常的做法是若按揭中的按揭人若不履行义务即到期未还清本息时,由房地产开发商以房屋原价的70%左右的回购价格将按揭标的回购,并将以回购款清偿按揭人未偿付的本息,若有第三人愿以高出原房价70%受让,则应由第三人购买。
可见,在期房按揭前期,按揭行为兼有债权质押和保证人保证的双重性质。
3、离婚纠纷中按揭房产的归属认定
离婚时可以分割的财产仅限于婚后夫妻共同财产,因此认定结婚的时间是判断产权归属的前提性问题,尽管实践中各地风俗迥异,有筹办婚礼迎娶、筹办婚宴接待、领取结婚证等诸多不同的事项。
从法律上来讲,结婚是一个依申请的行政行为,结婚时间应该认定为夫妻双方到民政部门领取结婚证的时间。
此外,由于从办理按揭到取得所有权中间有一个时间段,下文将以结婚时间点为准,详述不同情况的房产归属。
(1)婚后办理按揭手续,取得所有权的
在实践中,由于结婚后以个人名义办理按揭贷款的,房产管理局一般不会批准以个人名义办理按揭手续,所以婚后办理按揭手续的,一般都是双方共同按揭,不存在个人按揭的问题。
此时房产一般也会登记在双方名下。
根据我国《婚姻法》第十七条的规定,一般都应当认定为双方共有财产。
还有一种特殊情况,即双方办理按揭手续后,产权并不是登记在双方名下,而是登记在个人名下时该房产应该归个人所有。
首先,按照物权公示的原则,不动产所有权以登记为准,以保护第三人的利益。
其次,正如,西方有句法谚所指出的那样“法律不保护躺在权利上睡觉的人”,既然双方办理按揭后,一方并未主张将自己的姓名登记在产权证上,就应当视为他(她)对产权登记方所有权的认可。
(2)婚前办理按揭手续,取得所有权的
对于婚前双方办理按揭手续,产权登记在双方名下的房屋,房产应当认定为共同共有,这个在实践中不存在争议。
此外,还有两种情形即婚前一方按揭后,产权登记在一方名下的以及婚前双方按揭后,产权登记在一方名下的。
对于第一种情况,婚前一方按揭,产权登记于一方名下的,按照我国《婚姻法解释三》第十条规定,应当认定为个人财产。
这种认定方法,甚值赞同。
理由如下:
第一,按照物权公示的原则,不动产所有权以登记为准,否则不足以保护第三人的信赖利益,既然房产登记于一方名下,就应当认定为产权登记方个人所有。
第二,实践中,由于房价居高不下,对于大多数普通工薪阶层来讲,按揭首付款也不是一个小数目,一方按揭时往往用的是自己婚前的大部分积蓄以及父母的积蓄,这些财产都是一方婚前的个人财产,即使婚后购买到房屋,也属于“个人财产的价值转化形态”,将这部分财产仅凭结婚后就认定为共有财产,有失公允。
关于婚前双方按揭后,产权登记在一方名下这种情形,笔者认为应当归产权登记方所有。
理由同婚后双方按揭产权登记于一方名下的情形,此处不再赘述。
四、按揭房产的增值利益
(1)房产增值利益的性质。
对于按揭房屋增值利益的定性,目前实践中主要是投资收益与孳息之争。
持投资收益观点的人认为,按揭房屋婚后增值利益属于《婚姻法》解释二第十一条规定的“一方以个人投资取得的收益”属于第十七条第一款第五项规定的“其他应当归共同所有的财产”,属于夫妻共同所有。
另一种观点认为,按揭房屋增值收益属于孳息。
从物权法理论来讲,孳息分为天然孳息和法定孳息,若收益物的产生源于原物本身的自然性质,那么收益物被称为天然孳息;如果收益物的产生源于法律的直接规定,那么收益物被称为法定孳息。
按揭房屋的增值收益属于法定孳息,应当归原物所有权人,而不属于夫妻共有。
笔者认为,上述说法都有一定道理,但是忽视了一个重要的事实,那就是无论是投资收益还是法定孳息,都是与原物脱离的另一个独立的物,而按揭房产的增值利益并没有与房产脱离,它还是附着于房产之上,因此房产增值利益既不属于投资收益也不属于法定孳息,而是原来房产因为市场的变化而自身价值的提升,应当被认定为与投资收益及法定孳息并列的一种利益。
(2)房产增值利益的分割
由于我国法律没能对此作出明确的规定,因此在实务中对按揭房产增值利益的归属,也存在两种不同的争论,有人认为属于夫妻共有,有人认为属于产权登记方个人所有。
陈苇教授认为个人财产婚后增值利益的归属,主要取决于各国的立法价值。
如果一国立法价值倾向于保护夫妻家庭生活的社会价值,那么婚后房产增值利益认定为属于夫妻共有;反之,如果一国的立法价值倾向于保护个人利益,那么婚后房产增值利益一般被认定为属于个人所有。
但是,我们不能忽视这样一个基本事实,即在婚姻关系存续期间,一般都是由双方协力还贷,按揭房屋增值部分的产生离不开对方的配偶的贡献,如果认定为归房产登记者所有,就会产生实质上的不公,对另一方利益保护不足。
因此,正如《婚姻法解释三》第十条规定的那样“房产分割时,对于按揭房屋的增值利益,由产权登记方应对另一方进行补偿。
”补偿的具体标准宜以夫妻双方在房产中的价值比例为准
五、离婚纠纷按揭房产的分割
(一)对于共同共有房产的分割
离婚时对于共有房产的分割,应按照《婚姻法解释二》第二十条的规定,分割共有房产。
若双方均主张房屋所有权,并同意竞价取得的,应当准许;若只有一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋做出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;最后,若双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,其所得价款进行分割。
如果有按揭贷款尚未还清,实践做法通常是将房贷和房屋市值平均分配,由取得所有权的一方扣除对方所应承担的房贷,剩余价值返还对方,但双方出资额不等的情况下则按照相应比例分割。
若双方均不主张房屋所有权,则由法院拍卖争议房屋,所得价款优先偿还贷款,剩余款项由双方按照协议分配。
需要指出的是,当房产分割完毕后,对于尚未还清的贷款,由原来的双方共同偿还变更为有产权所有人单方负责偿还,按揭权人银行的权益是否会受到影响?
笔者认为,按揭权人的权益并不会受到实质的影响。
首先,根据《婚姻法解释二》第二十五条的规定“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
”因此,夫妻对于在婚姻关系存续期间的贷款也应当负连带清偿责任,按揭权人仍然有权利对于非产权方主张债权,要求其偿还按揭贷款;其次,抵押房产并不会因为产权人的变更而减损价值,当双方都拒绝继续履行还款义务时,按揭权人可以通过将抵押的房产进行变卖以实现自己的权益。
(2)对于个人所有但是双方协力还贷的房产增值利益的分割
对此,我国《婚姻法解释三》已经做出了规定:
“房产分割时,对于按揭房屋的增值利益,由产权登记方应对另一方进行补偿。
”一些地区人民法院也已经做出了明确的规定,如《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》:
“一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的,该房屋属于其个人所有,不受对方婚后还贷的影响。
但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分,离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理补偿。
双方就补偿问题达不成协议的,可以参照该房屋的市场价值,按另一方的出资比例计算一方应支付给对方的补偿数额。
”上海市也出台相应规定,与广东高院的处理办法不谋而合。
综上所述,只要一方婚前个人按揭,婚后房产就属于个人所有,债亦归个人所有,对方配偶参与清偿的,应给与适当补偿。
(三)对于离婚时未取得所有权的房产分割
1、婚前一方名义签订购房合同
由于签订购房合同的是一方,根据合同的相对性原理,由签订合同方取得房产所有权的期待利益,同时签订合同方负责履行合同义务,按约还款付息。
对于婚姻关系存续期间的双方还贷行为,应当认定为夫妻共同财产偿还合同签订方的个人债务。
对于此种纠纷的处理,宜类推适用四
(一)1中婚前个人办理按揭手续,以个人名义签订房屋预售合同,缴纳首付款,婚前房产登记在一方名下的情况处理,此处不再赘述。
2、婚前双方名义签订购房合同
在这种情况下,双方均为购房合同的买受人,共同承担合同权利履行义务。
在此类离婚纠纷中,应适用《婚姻法解释二》第二十条的规定,做出处理。
应当指出的是,由于此类按揭房产尚未取得房屋产权,银行无法取得房产抵押权,仅仅有购房合同的债权担保,房产开发商在这一阶段还是购房人与银行借贷合同的保证人,购房人由两个人变更为一个人即债务人由两个人变为一个人时,是否需要保证人的同意?
由于我国《担保法》并未对此作出规定,这也是在实践中争论不休的话题。
笔者认为,应当经过房产开发商的同意,债务人主体减少会影响债务的履行能力,增加合同违约的风险,影响房产开发商的利益甚巨,因此应当类推适用《担保法》第二十三条的规定,视为债务人主体变更,需要征得保证人的同意。
3、婚后签订购房合同
对于婚姻关系存续期间签订购房合同的,无论是一方为合同债务人还是双方都是购房合同的债务人,根据《婚姻法》第十七条规定为夫妻共同债务,因此不再细分是一方还是双方签订购房合同。
这种情况同四
(二)2婚前双方名义签订购房合同的情况类似,不再赘述。
6、小结
基于上述分析,本章开头的案例就不难解决了。
基于涉案房产权属证明登记以及张某办理按揭支付首付款的事实,房产所有权归张某所有。
婚后夫妻共同财产还贷及房产的增值利益应当作为夫妻共有财产分割。
张某一共出资:
首付款15万元,婚前还贷2万元以及婚后共同还贷10万元的二分之一5万元;李某一共出资:
婚后共同还贷10万元的二分之一5万元。
房屋增值利益共55万元,李某享有55*〔5/(15+2+10)〕=10.9万元,共计15.9万元。
综上,涉案房产归张某个人所有,张某支付李某婚后共同还款5万元及房产增值利益10.9万元共计15.9万元。
通过全文对按揭房所涉理论及实践中的争议进行归纳整理和总结,我们可以看出,对于按揭房产的归属的认定,还是坚持了物权法关于不动产所有权等级制度的物权公示的原则,不论是婚前按揭贷款还是婚后按揭贷款,有应以产权证登记的产权归属方为准。
对于婚后共同按揭贷款,但是产权只登记于一方名下的,视为另一方对自己共同共有权利的放弃,房产为登记方所有;对于婚前个人按揭贷款,但是婚后产权登记于双方名下的,视为一方对另一方的赠与,房产为共同共有。
这两个极端的例子对其他情形下按揭房产的分割都有举重以明轻的作用。
但是,即使房产归一方所有,也不应否认另一方在婚姻关系存续期间对还贷的贡献,非产权登记方应分享房产的增值利益,这既符合《婚姻法司法解释》的规定,也彰显了公平的法律理念。
参考文献:
1、杨德明著:
《商品房按揭法律问题辨析》,载《亚太经济》2005年第5期。
2、刘桂林、刘志刚著:
《房产律师以案说法》,中国法制出版社2008年版。
3、陈苇著:
《婚姻家庭继承法学》,法律出版社2002年版。
4、《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释
(二)若干问题的解答
(一)》(2004年9月7日上海市高级人民法院印发)规定。
5、杨大文、龙翼飞主编:
《婚姻家庭法学》,中国人民大学出版社2006年5月版。
6、马忆南:
《婚姻家庭法新论》,北京大学出版社2003年。
7、张引:
《论离婚时按揭房屋及增值部分的归属与分割》,吉林大学2010年硕士学位论文。
8、杨帆:
《离婚纠纷中按揭房屋的归属与分割》。
华东政法大学2011年硕士学位论文。
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