房地产市场分析城市旅游休闲地产开发模式初探.docx

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房地产市场分析城市旅游休闲地产开发模式初探

城市旅游休闲地产开发模式初探

缘起：

随着地产开发研究的进程，复合式地产成为地产开发的一个趋势，利用广泛的资源，整合成为地产的元素，提升地产价值。

城市旅游休闲地产作为复合地产的新兴模式，已经在全国多个城市以不同形式存在并取得广泛的成功。

经过参加多个城市旅游休闲地产项目的实际操作和各地项目考察，特对城市旅游休闲地产的开发模式进行初步探讨，以求摸索一条独特的地产开发道路。

一、城市旅游休闲地产的定义：

城市旅游休闲地产，指的是整合旅游休闲资源，为满足城市居民旅游、休闲、商业、居住需要而开发建设的复合式地产项目。

旅游休闲地产以旅游休闲为主题，以商业和居住（一般为第二居所）为依托，包括旅游文化、休闲项目、运动健康、商务社交、餐饮娱乐、居住等元素（当然可以是其中的部分元素结合，并不是所有元素的汇集）。

城市旅游休闲地产已经在局部城市以不同形式存在，具体形式和运作模式我下面将进行详细研究探讨。

区别于原先的景区旅游地产，城市旅游休闲地产一般选择在城市的边沿，不一定需要依托强势的景区品牌，消费圈以本城市为主，假日消费和日常商务休闲消费作为主要的消费渠道。

因此也具有更大的普适性，在大多数城市均具有其开发的空间。

二、城市旅游休闲地产产生的社会背景：

1、经济的发展，生活水平的提高，旅游和休闲成为城市居民重要的消费组成部分。

据统计，部分较发达城市，旅游和休闲支出超过生活总支出的50%，大多数城市小康以上家庭旅游和休闲消费支出也在40%以上。

旅游休闲消费每年以超过20%的比例增长，未来前景和空间非常可观。

2、改革开放20多年的社会经济高度发展，为中国培养了一批具有较强消费力的群体。

每个城市中的强势经济群体实力较强数量可观，因此旅游休闲地产具备广阔的投资客户群。

（每个城市别墅的供不应求正反映了这个状况）。

3、交通状况的改善以及汽车的逐步普及，使得城市居民的活动空间较以前5-6倍扩大，1小时生活圈的半径达到120公里，这给城市旅游休闲地产的发展提供了最有力的支持。

4、城市污染、人口密集、工作压力等因素使得城市居民向往远离城市，亲近自然的生活，假日举家外出休闲成为很多市民的重要休闲方式。

（近几年每个城市周边的旅游山庄、农家乐等生意火爆正是部分迎合和满足市民的这方面需求）。

5、商务交往的需求促进城市旅游休闲地产的产生和快速发展。

旅游休闲商务作为一种亲和的方式逐步被众多企业和商务人士采用，休闲和商务成为一对结合得很好的孪生兄弟。

这很大程度上扩大了城市旅游休闲地产的开发空间。

（高尔夫球俱乐部就是一个很好的例证）。

三、城市旅游休闲地产的表现形式

现金城市旅游地产还属于发展初级阶段，资源整合的还不是很完整，旅游休闲项目和地产之间的结合尚不紧密，主要表现形式包括如下形式，并具备一定的特点：

1、区域性景点及其景区配套的形式：

（这里指的区域性景点不包含大型知名全国性景点）

区域性景点内部具备一定的旅游主题，依托该旅游主题建设作为旅游配套的餐饮、旅游、休闲项目，同时作为休闲第二居所的形式建设部分公寓或者别墅或者酒店式公寓等等。

主要特点为：

以旅游为主，围绕景点设置相关项目，靠景点吸引游客进区消费，经营为主，休闲或者投资为辅。

地产占整个项目里面的比例很小甚至没有。

2、休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等：

休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等形式，主要以休闲为主，以休闲中的某一个特色作为主题，比如以钓鱼为主题或者以水上游乐为主题或者以特色餐饮为主题。

很多项目除了经营这些主题项目之外还经营酒店或者建设地产作为第二居所投资或自用。

主要特点为：

仅仅以休闲项目为主，靠吸引休闲客户消费盈利，运营者基本以经营项目为主，地产所占的比例太小甚至没有。

这些都是作为城市旅游休闲地产没有整合的资源之一。

3、更加复合完整的旅游休闲地产形式：

（部分城市已经开始被整合成地产形式）

凭借有利的自然环境和交通优势，整体规划，整合上述的包括文化景点、休闲项目、商务空间以及地产项目，以地产项目为主，作为旅游休闲的项目增加地产项目的价值。

主要特点为：

更加具备价值，运营中包括旅游休闲项目经营收益和地产开发收益同时获得，互相促进，成为一个良好的价值项目。

具体操作我们在下面将详细阐述。

四、城市旅游休闲地产的开发条件：

1、自然景观条件：

所谓旅游休闲地产，项目本身具备一定的旅游自然景观资源或者休闲资源，比如山水、人文等，一方面使得项目的价值比较容易彰显，另一方面操作难度相对小，投入硬件建设和改造费用相对较低。

2、交通条件：

所谓城市旅游休闲地产，一般偏离城市中心，交通可达性就非常重要了，交通便利与否决定项目的成败。

3、当地经济状况：

城市旅游休闲地产仅适合相对发达地区，相对贫穷的地区享受该旅游休闲地产的群体有限，项目操作风险大。

4、当地消费习惯和人文习惯：

具备休闲意识的地区才具备开发旅游休闲地产的条件，即使当地再有钱，但没有达到这样的消费理念，项目的成功难度也相当大。

五、城市旅游休闲地产开发步骤

（一）选好项目地址，是项目成功的关键：

根据前面关于开发条件的分析，我们建议选择在城市周边交通到达性较好的具备一定自然和人文景观优势的区域进行开发。

根据项目区域条件和经济发展以及人文习惯组织相应的旅游休闲项目以及安排相应的地产项目。

（二）选择好旅游休闲项目，做好项目整体规划

根据自然条件和当地经济及人文习惯，确定项目主题定位（包括项目功能定位、文化定位和形象定位），根据主题定位，确定好各种经营项目和地产项目以及相应的比例，到底是以居家休闲为主还是以商务休闲为主还是以旅游休闲为主，因地制宜，具体问题具体分析。

但需要进行整体规划。

（三）组合式运营模式的设定：

1、部分休闲项目可以整合资源实现，商务休闲项目同样可以实现资源整合：

可以自建自营，可以委托代建，也可以建设招商，具体根据开发者的经济实力和运营能力确定。

2、地产项目可以实现统一规划，卖地自建，也建设后组织销售。

具体根据实际情况确定。

3、设定专业的运营机构进行统筹运营和管理，保证投资者的投资收益或者旅游休闲利益。

（四）盈利模式的设定：

由于项目本身比较复杂，根据确定的运营模式系统安排其盈利模式，通过租赁、委托代建、销售产权、销售经营权（使用权）等方式获得开发收益，以及获得后续经营管理收益。

整体收益将远大于简单地产开发的收益，但需要结合自身情况系统规划设定盈利模式。

六、项目运作成功的关键因素

项目是否取得运作成功，除了上面提到的地段选址的因素外，如下因素将直接影响到项目的成败。

1、做势的理念：

城市旅游休闲地产属于典型的“无中生有”的项目，需要把项目的旅游休闲大势做足，吸引投资者和消费者眼光和获得他们的认同。

因此城市旅游休闲地产的开发从开发理念上要跳出原做住宅项目的框架，大处着眼，小处入手，具备做大势的开发理念。

通过整合各种资源，不断强化价值，大势起，项目成。

2、必要的资金投入：

城市旅游休闲地产需要的前期投入相对较大，基础设施的建设以及配套旅游休闲项目的建设以及文化景观的建设需要一定的投入。

所以对资金的要求相对较高。

当然，如果资源整合到位，相应的资金会节约很多，具体看运作能力和资源整合能力。

3、良好的政府资源：

旅游一直作为政府资源被政府相关机构把持，但在全国各地对旅游的支持和招商引资的大背景下，利用好政府的资源将对项目成败起到重要作用。

因此用好用活当地政府政策资源将是项目的又以个重点。

4、广阔的社会资源：

城市旅游休闲地产作为复合式地产的一支新生力量，关键在于资源的整合，包括旅游资源、休闲项目资源等等，一方面需要较强的整合能力，另一方面需要具备广阔的社会资源，对项目的成功大有裨益。

5、专业的运营能力：

相比住宅地产和其他相关地产项目，城市旅游休闲地产由于涉及的项目广泛，运营系统比较多，运营模式的灵活多样化，因此对项目的运营能力也就相应要求更高，组建或者聘请专业运营人才或者团队将有利于项目取得良好的结果。

七、城市休闲旅游地产适应性和前景预测

随着经济的飞速发展，消费水平的大步提高，城市休闲旅游地产将成为地产中重要的一支。

但是具备城市普适性呢，未来前景如何呢。

因此我们下面将对其区域适应性和未来前景进行简略分析：

1、区域适应性：

根据笔者多个城市的考察，一般经济发展情况较好的地级市以上的城市均具备开发城市旅游休闲地产的空间。

一方面，几乎所有的城市周边都拥有具备开发城市旅游休闲地产的自然和交通条件的项目。

另一方面，经济发展情况较好的地级市以上城市，休闲消费已经成为了重要部分并逐年在强化，投资消费群体数量大质量较好。

因此，笔者认为该开发模式可以适合于大多数城市。

2、规模适应性：

规模取决于区域辐射力和交通状况。

交通状况好、城市级别高、城市辐射力强的区域规模可以相应大一些，反之，交通状况相对弱，城市级别相对低，城市辐射力相对不足的城市规模可以小一些，包括项目上可以灵活组合，不可追求小而全。

具体问题根据具体情况通过详细测算消费总量的方法来确定。

3、广阔的发展前景

通过前面的分析阐述，发展城市旅游休闲地产才刚刚起步，同时具有相当广泛的普适性，具备广阔的发展空间。

同时，由于通过整合资源系统运作，整体提升项目的价值，收益将远远大于其他单项地产的开发收益。

八、实例介绍和分析

笔者曾接触过一个大型的城市旅游休闲地产项目，在这里做一个简单的介绍：

（一）项目所在地：

广西贺州姑婆山

（二）项目基本背景情况：

距离贺州市约10公里，姑婆山是国家级森林公园，留下很多美丽传说和非常优美的自然景观，曾经在香港电视热播的电视剧《酒是故乡醇》的故事就是取源该地传说并在姑婆山取景拍摄的。

但由于景色没有太突出的特点和长期以来没有进行系统推广，姑婆山现仍仅仅是贺州当地的一个自然景观景点。

其主要的自然特点是：

①自然风景好；②森林茂密，空气好；③青山和绿水，环境优雅；④具有一定的人文文化特色；⑤交通辩论便利，距离城市中心仅20分钟车程；⑥当地经济情况尚好，城市休闲消费比较旺。

项目所占面积约1200亩，分3期建设

（三）整体定位

整体定位为民俗风景休闲区，包括旅游文化主题广场，美食文化街区、酒吧西餐厅、居家小酒店、休闲娱乐中心、水上游乐中心、空中别墅、独栋别墅、低层精品公寓等内容。

（四）开发模式

水上游乐中心是代建，其他均自行开发销售并招商，部分别墅为卖地自建。

现项目一期已经启动。

（五）前景和开发中问题的分析：

1、作为政府重点旅游项目立项，土地成本非常低，同时作为政府重点招商引资项目，享受极大的政策优惠。

2、一期启动后，获得市民的广泛追捧，抢售一空，后续别墅咨询者络绎不绝，预计销售情况非常火爆。

3、经营项目基本落实，招商进展顺利，各休闲项目基本已经进入建设阶段。

4、主要消费者以贺州高端消费群为主，外地客户相对很少。

5、总体来说，该项目现阶段已经取得极大的成功，预计未来该项目将获得社会效益和经济效益双丰收。

结论：

城市旅游休闲地产，作为一种新兴的复合式地产开发模式。

虽然刚刚起步，但已经引起全国众多追捧者，详细的开发思路和理念尚需要通过不断的实践摸索，在实践中总结提升，但我相信，城市旅游休闲地产发展前景无限广阔，热切期望更加多的专业人士加入到该项目的研究中来，为地产行业发展做出贡献。