兰茶坊汽车高级美容与服务连锁项目投资可行性研究报告书.docx

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兰茶坊汽车高级美容与服务连锁项目投资可行性研究报告书

蘭茶坊汽车高级美容与服务（连锁）项目

可

行

性

研

究

报

告

广东蘭茶坊汽车服务（连锁）有限公司

目录

调查人员声明4

第一部分项目总论5

一、项目背景5

二、项目概况6

（一）项目名称6

（二）项目地址6

（三）总用地面积6

（四）总建筑面积6

（五）建设内容6

（六）投资与收益概况6

三、开发商概况6

四、编制依据与研究范围8

（一）编制依据8

（二）研究范围8

第二部分项目市场分析9

一、宏观市场分析9

（一）整体经济运行状况9

（二）房地产业发展状况9

（三）房地产产业调整状况及趋势分析10

二、区域市场分析10

（一）区域整体经济运行状况10

（二）区域商业发展状况12

（三）区域远景规划15

（四）区域房地产市场运行状况17

（五）区域市场消费群体客层研究28

三、项目开发方案29

（一）项目地块特性分析29

（二）气候条件29

（三）外部配套条件29

（四）项目建设内容和规模29

（五）市场可类比项目市场调查分析32

（六）项目定位方案市场竞争分析33

（七）项目SWOT分析34

第三部分项目工程技术方案36

一、概述36

二、工程设计36

（一）建筑设计36

（二）结构设计37

（三）无障碍设计38

三、公用工程38

（一）给排水系统38

（二）空调通风工程41

（三）强电工程42

（四）弱电和智能化设计工程43

（五）防雷44

（六）燃气工程45

四、环境保护45

（一）项目环境影响分析45

（二）环境保护对策46

五、节能与节水47

（一）节能47

（二）节水48

六、劳动安全卫生和消防49

（一）安全与劳动保护49

（二）劳动卫生49

（三）安全保卫及消防设施50

七、项目招标组织50

（一）项目招标目的50

（二）招标原则及招投标方案50

八、项目管理与建设进度计划54

第四部分投资估算与融资方案55

一、投资估算55

（一）投资估算相关说明55

（二）分项成本估算57

二、融资方案57

（一）项目融资主体57

（二）项目资金来源57

（三）融资方案分析58

第五部分财务评价58

一、财务评价基础数据与参数选取58

二、财务基本数据计算58

（一）销售收入估算58

（二）租金收入估算59

（三）酒店收入估算60

（四）开发成本估算60

（五）运营费用60

（六）财务费用60

（七）修理费用60

（八）税金的估算61

（九）利润及利润分配估算61

三、财务评价61

（一）静态获利分析61

（二）动态获利分析62

（三）偿债能力分析63

三、财务评价结论64

第六部分不确定性分析64

第七部分项目风险分析66

一、风险因素的识别和评估66

二、政策风险分析66

三、市场风险分析67

四、财务风险分析67

五、自然环境风险分析67

六、风险防范对策68

（一）政策影响防范68

（二）市场风险防范68

（三）财务风险防范69

（四）自然环境风险防范69

第八部分结论70

附表71

蘭茶坊汽车高级美容与服务（连锁）项目

可行性研究报告

 汽车美容与服务是工业经济高速发展、汽车文化日益深入人心和消费观念不断进步的必然产物。

随着人们生活水平的提高以及消费观念的转变,汽车已经作为大众化消费品进入百姓生活。

 根据业内统计，因汽车消费而产生的利润大致按以下百分比分配：

整车销售占20%，配件销售占20%，售后美容装饰服务占60%。

由此我们可以看出，在整个汽车消费过程中，利润产生比重最大的一块是汽车售后美容装饰服务，这也就是为什么目前汽车销售商热衷于搞“3S”、“4S”店的主要原因，因为他们都不想失去汽车服务这块利润，由此可见，汽车售后美容装饰服务将大有可为。

高级汽车美容专业性强，设备先进，技术前沿，使用新型材料科技含量高；同时，汽车美容又属于传统型、体力型的行业，人员需求量大；据业内人士估计，2020年全国汽车保有量达到2亿辆，美容专业从业人员将有100万缺口。

一、何为汽车美容 

汽车美容,西方称为“car beauty" or "car care",它是一个全新的概念。

专业汽车美容与众不同之处在于它自身的系统性、规范性和专业性。

所谓系统性就是着眼于汽车的自身特点,由表及里进行全面而细致的保养;所谓规范性就是每一道工序都有标准而规范的技术要求;所谓专业性就是严格按照工序要求采用专业工具、专业产品和专业手段进行操作。

汽车美容应使用专业优质的养护产品,针对汽车各部位材质进行有针对性的保养、美容和翻新。

使经过专业美容后的汽车外观洁亮如新,漆面亮光长时间保持,有效延长汽车寿命。

二、我国汽车美容市场分析 

目前,我国私人汽车保有量已突破5000万辆,我国正在逐渐成为轿车消费大国。

仅以深圳为例,人们平均用在新车的装饰费用约为5000元/辆,后期日常保养约为3500元/辆/年。

然而,目前我国汽车美容企业仅有3万多家,并且几乎全部集中在大中城市,而现有汽车维修企业却多达20万家左右。

现在人们对汽车不仅要求“行的方便”,也要求“行的漂亮”。

因此,汽车定期美容护理正在成为汽车消费的重要内容之一。

作为汽车后市场的一块,汽车美容与服务业还有很大的发展空间。

三、汽车美容行业的现状    

1、技术层次低。

 汽车美容专业化要求非常高,它与一般的洗车擦车、打蜡上光等有着本质的区别。

而在中国的土地上变成了仅仅停留在洗车——打蜡——交车这样一个低水平循环上的粗制滥造品。

作为新兴行业,由于没有明确的主管部门,并缺乏有关的技术标准和法律规范,汽车美容业存在着诸多问题。

目前汽车美容企业,只有很少几家具有全国性的品牌效益,汽车美容企业还没有实力建立自有全国物流配送系统。

2、利润高,竞争激烈。

 由于汽车美容装潢业具有灵活、操作简单、利润较高、风险较低等特点,因此国内的大量洗车店、汽车配件精品店、轮胎店、汽修厂及个人蜂拥进入汽车美容市场,以争得市场上的份额,致使市场竞争日趋激烈。

价格大战已成为某些地区内汽车养护美容店竞争的唯一手段。

3、汽车美容行业管理法规制度不健全。

从国外的汽车服务市场来看,汽车美容服务已经完全从汽车维修行业中划分出来,成为一个独立行业。

而我国目前的行业划分,汽车美容依然附属于汽车维修,而且经营项目也并未与汽车维修有所区分。

例如:

就深圳市对汽车美容行业的管理来看,汽车美容企业总体上归汽车维修行业管理处管理,而汽车清洗却归市容管理,从管理的划分方式就可以看出汽车美容行业管理上的不规范。

要使汽车美容服务更加专业而全面,就必须将汽车美容从汽车维修中分离出来,进行专项管理。

4、从业人员素质低,专业化人才不足。

 通过对河源市汽车美容市场的调研发现,河源市汽车美容市场上的从业人员基本上都是学徒工,不少从业人员仅具备初中文化程度,这些人对于汽车美容技术的学习都是采取师傅带徒弟的方式,汽车美容技术的传授和更新速度极慢,知识和技能十分有限,他们对汽车美容产品的使用基本上是按说明书操作,极少研究其工作原理。

另外汽车工业的新技术应用越来越广泛,电脑系统、电子技术在这一行业的应用也在逐渐升级,非专业美容养护工人根本无法排除故障。

这种靠老师傅传、帮、带的学习方式,不能适应市场对汽车美容工人的需要。

从业人员素质低、专业化人才匮乏制约了汽车美容业的发展。

5、综合管理水平差,市场混乱。

 由于进入门槛低,利润可观,河源市的汽车美容店大部分是街边小店,服务粗劣、秩序混乱市场上相继出现了一些东拼西凑起来的汽车美容用品,这些杂牌以巧妙的伪装和华丽的广告宣传,打着进口专业品牌的旗号,用一些假冒伪劣产品来坑骗广大用户。

许多汽车美容店是"无专业正规培训"、"无专业名牌产品"、无专业机械设备"、无服务质量保证"的四无状况。

包括店面形象设计、 客户管理、人力资源、产品供销、售后服务等都缺乏完整有效的管理系统。

这些让许多消费者望而却步。

  总之,与发达国家相比,我国汽车美容行业的教育程度及生产程度均较低,缺乏正规的品牌，完善的服务。

四、汽车美容行业的发展前景  

1、汽车保有量的增加促进美容行业的发展。

 相信在不久的将来中国在汽车的保有量上将会与自行车的保有量一致,都是人们出行的代步工具而不再是特权人士的标致。

根据国际汽车发展的规律,车价只是用车费用的25%,汽车后市场占到70%,而美容养护则占30%以上,所以汽车美容市场增长空间很大。

2、汽车美容观念的普及促进汽车美容的发展。

 随着“三分修理，七分养”逐渐深入人们的头脑，人们对爱车愈加呵护起来，对汽车日常清洁护理、定期美容保养、汽车养护用品采购使用等行为也就自然成为日常消费行为，这些行为极大的促进了汽车美容行业的发展，使其成为一个具有极大利润产业。

 一些调查表明，我国60%以上的私人高档汽车车主有给汽车做外部美容养护的习惯；30%以上的私人低档车车主也开始形成了给汽车做美容养护的观念；30%以上的公用高档汽车也定时进行外部美容养护。

据专家估算，一部价值10万元左右的车一般要用10年，按每年行程2-3万公里计算，每年的养护费用在4000元以上，其中高档车的有关费用还会更高，以我国高档汽车拥有量3000万计算，从中可以看出，汽车的美容与装饰行业前景异常广阔。

3、二手车的飞速发展促进汽车美容行业的发展。

  经济的发展促进汽车的更新频率加快，使得二手车的市场异常火爆，二手车的销售也给汽车的美容行业注入了新的元素，二手车交易人为了使车辆的容貌达到自己的需求，可以通过对汽车进行的美容来实现。

这些迹象表明汽车美容业在我国有着巨大的市场发展空间。

4、需求大而现有的比较少促进汽车美容行业的发展。

由于我国汽车美容行业起步的比较晚，一些调查显示，国内汽车美容企业不到10000家。

而我国现有汽车修理企业却多达20万家。

也就是说，从事汽车美容的企业在数量上不到汽车维修企业的5%，而发达国家却超过50%，所以我国汽车美容行业的发展空间还非常大。

五、项目内容和功能  

广东蘭茶坊汽车服务（连锁）项目下属河源市蘭茶坊汽车美容中心是一家从事专业汽车美容装饰及市场拓展服务公司；公司以终身免费洗车、汽车后市场服务为业务主体，涵盖前沿技术引进、新产品使用与开发、专业汽车养护美容人员技术定向培养等；专职于“构建汽车美容装饰高端服务平台，培养和升级专业技术人员专业层级”。

立足河源面向广东汽车服务市场，提供终身免费洗车、汽车美容资源、信息产品、高端汽车美容店连锁加盟，店面经营管理、店面开业指导、汽车销售、技术管理、人员培训、新项目等方面的服务等。

（一）【蘭茶坊汽车服务连锁】免费三十六项安全检测！

特推出以下优惠套餐：

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1200元/年

1.即可享受价值1980元/年的汽车服务

●标准洗车30次X30元/次=900元

●全车封釉1次X680元/次=680元

●车内消毒1次X80元/次=80元

●快速补胎1次X40元/次=40元

●四轮定位1次X180元/次=180元

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2.三年后返还1200元会员费

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2200元/年

1.即可享受价值3880元/年的汽车服务

●标准洗车40次X30元/次=1200元

●汽车精洗1次X80元/次=80元

●全车封釉2次X680元/次=1360元

●植物干洗2次X480元/次=960元

●四轮定位1次X