阳光花园住宅小区建设项目可行性研究报告.docx

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阳光花园住宅小区建设项目可行性研究报告

阳光花园住宅小区建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称与承办单位

1.1.1项目名称

住宅小区建设项目

1.1.2项目承办单位及法人

项目承办单位：

####同山房地产开发有限公司

法人代表：

############

1.1.3申请报告编制单位

编制单位：

####市工程咨询有限公司

资格证书编号：

工咨丙################

1.2编制工作的依据、内容及范围

1.2.1编制依据

1、####同山房地产开发有限公司“关于编制####市阳光花园住宅小区项目申请报告的委托书”；

2、国家发展改革委第19号令《企业投资项目核准办法》；

3、国家发展改革委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

4、国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》（2002版）；

5、《####市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

6、《中华人民共和国招投标法》；

7、《中华人民共和国城市规划法》；

8、《####省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》；

9、项目单位提供的其他基础数据和技术资料等。

1.2.2研究范围与内容

根据国家对编制项目申请报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目申报单位情况，拟建项目的情况、市场需求与分析、建设场地和建设条件、总体规划与工程方案、公用工程、投资估算与资金筹措、生态环境影响分析、实施计划及招投标、经济效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述了项目建设的可行性、建设内容及方案、资源利用及能源耗用，生态环境影响，经济和社会效益分析，为项目的决策和建设提供可靠的依据。

1.3项目概况

1.3.1建设地点

该项目拟建于####市太昊路南侧，八一路东侧，东邻规划路，西邻新区广场，交通便利，环境优美。

1.3.2建设规模

####市阳光花园住宅小区项目总用地面积77686平方米。

其中：

建筑用地22249平方米，绿化用地29132平方米，道路广场用地14586平方米，其他用地11719平方米。

总建筑面积291895平方米，其中：

住宅面积214025平方米，公用建筑面积16000平方米，商业及商务办公建筑面积62870平方米。

1.3.3项目总投资及资金筹措

根据该项目建设条件及工程量的综合分析，确定该项目总投资3150万元。

资金来源为公司自有资金和自筹资金。

1.3.4资源利用及能源耗用分析

该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料。

根据项目总体规划设计方案，土地利用较好，符合####市城市发展规划和####同三房地产开发有限公司项目有限公司的发展状况。

项目设计采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。

1.3.5环境影响分析

本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破坏。

在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对环境造成破坏和不利影响。

1.4研究结论与建议

经论证：

该项目符合国家产业政策，符合####市城市发展规划和项目单位实际，项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。

项目建设不仅有利于公司的进一步发展，“搞活了一部分资金，方便一部分市民”，而且对于扩大内需，拉动经济增长，推进城市化进程都起到了积极的推动作用，利国利民，经济和社会效益显著。

故项目可行。

建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。

第二章项目建设的必要性

2.1承办单位概况

####同三房地产开发有限公司成立于2007年4月，是一个集房地产开发的有限责任公司。

公司位于车站路东段。

公司注册资金人民币4500万元。

公司现有员工23人，有职称的专业人员16人，其中中级职称人员9人，初级职称人员7人。

是一支技术过硬、团结向上、富有活力的专业人才队伍。

公司以市场为导向，以“引领时代，打造精品”为创业理念，以建造高品质住宅为宗旨。

取得了良好的经济效益和社会效益。

目前公司以战略者的眼光，瞄准充满商机的大闸路南段，开发####市阳光花园住宅小区项目二期工程，再为城市打造一道亮丽的风景线。

2.2项目建设的必要性

以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。

房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展的势头。

城镇居民人均住房建筑面积由1998年的不到19平方米，提高到2005年的26平方米以上。

城镇住宅成套率达到80%以上。

房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济的重要支柱产业。

21世纪是“城市世纪”，城市化进程加快必然对作为国民经济支柱产业的房地产业的发展产生持续拉力，进而带动相关产业发展。

随着城镇化进程的加速推进和户籍制度改革的不断深化，大量农民成为市民，住房需求潜力巨大。

同时，金融体制改革的深入也为个人住房贷款提供了有力的支持，个人信贷购房消费已被越来越多的人接受并逐渐成为时尚。

在全国加大建设投资力度和实施稳健的财政政策的有利条件下，整个房地产业正向着健康良好的方向发展。

####同三房地产开发有限公司经过市场调查和科学论证，充分利用自身优势，抢抓“加快发展，奋力实现####崛起”的历史机遇，决定开发建设住宅小区项目，为####的城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民的居住环境和城市面貌做出应有的贡献。

项目的建设符合产业政策和市政发展方向，是公司进一步发展的需要。

小区一期工程的成功实施，为公司赢得了信誉，二期工程实施有利于公司有效盘活资源，尽快回拢资金，获得更大的效益，以实现更快的发展。

第三章市场与需求分析

3.1项目区社会经济概况

3.1.1川汇区社会经济概况

川汇区位于豫东平原。

属北温带大陆季风气候，沙河、颍河、贾鲁河交汇于区内，三岸对峙，风光宜人，有“小武汉”之誉，为豫东水、陆交通枢纽。

水运上抵漯河，下达沪杭，漯埠铁路、周漯界高速公路横贯区内，与京广线、陇海线并轨，中、高等公路四通八达，北于郑汴高速公路衔接，西与京珠高速贯通，已形成现代化交通运输网络。

为####市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心和人流、物流、信息流、资本流的聚集地，1984年被国务院批准为对外开放城市。

2000年8月撤市设区，川汇区总面积216平方公里，总人口45万，辖四个乡、五个办事处，是一个具有浓厚的现代化气息的新兴城市，是一片投资热土和充满商机之地。

明清时期，商贾往来，络绎不绝，骡马交易，驰名全国；皮毛皮货，誉满天下；与河北张家口并称“南北皮都”，历史上曾是中原四大名镇之一。

境内名胜古迹、人文景观荟萃。

座落于区中心的关帝庙，结构奇特，蔚为壮观，是国家重点文物保护单位。

四邻有人祖太昊伏羲陵、龙湖，女娲城遗址、道家始祖老子故里、吉鸿昌将军故乡等名胜古迹，建筑精美，风景优雅，素来即为著名的旅游胜地，两年一届的中华姓氏文化节更为川汇区带来新的巨大商机。

川汇区金融机构和证券市场健全，农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等专业银行分支机构以及保险公司、信托投资公司、城市信用社、资金拆借市场和外汇调剂中心辐射全市，可提供全方位金融服务。

国民经济持续快速健康发展，综合经济实力明显增强，各项社会事业稳步发展，人民生活水平不断提高。

全区形成了大、中、小型商业网点共同增加，数个大型商业市场相继建成，国有、集体、个体经济比翼齐飞，服务业、饮食业网点配套发展的新格局。

2004年全区国内生产总值完成499458万元。

其中：

第一产业增加值33814万元，比上年增长42.5%；第二产业增加值230188万元，比上年增长22.4%；第三产业增加值235456万元，比上年增长11.0%。

全社会固定资产投资完成271070万元，比上年增长12.5%；社会消费品零售额达到272148万元，比上年增长12.9%；城市居民人均可支配收入6549元，比上年增长9.6%；农民人均收入3189元，比上年增长11.6%。

城镇化进程步伐加快，城市功能趋向完善，市容市貌日新月异，城市环境日臻完善。

3.2市场与需求分析

3.2.1市场分析

从####市目前社会经济发展水平来看，2005年全市实现生产总值592.2亿元，在2003年遭受自然灾害，生产总值—3.4%增长的情况下，“十五”期间年均增长8.3%；人均生产总值5545元，年均增长7.4%，地方财政一般预算收入13.3亿元，年均增长17.6%。

社会消费品零售总额206.5亿元，年均增长12.0%，全社会固定资产投资五年累计达到689亿元，年均增长23.1%。

城镇居民可支配收入和农民人均纯收入在2004年大幅回升的基础上，2005年分别达到6356元和2276元，分别增长12.6%和11.1%，高于全省平均水平。

经过“十五”时期的发展，全市经济总量达到一定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道；农产品资源、劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔；工业用地、供水、供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供了有利的条件；发展思路进一步明确，正确的用人导向逐步树立，干部作风明显转变，形成了干事创业、竞相发展的浓厚氛围。

总的来看，我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期，由农村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业、城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已步入一个新的战略发展阶段。

这些都为####市房地产业的进一步发展奠定了坚实的基础。

从####市未来发展趋势看，《####市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出：

“十一五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，是实现跨越式发展的加速期，也是加快发展、缩小差距的重要战略机遇期。

经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，国际国内产业转移加速，有利于充分利用两个市场，两种资源，加快经济结构的战略性调整；中央更加重视“三农”工作，把建设社会主义新农村作为我国现代化进程中的重大历史任务，十分有利于破解“三农”难题；胡锦涛总书记视察####的重要讲话以及省委、省政府做出的“实现跨越式发展，在中部崛起中走在前列”的重大战略部署，为我们奋力实现####崛起提供了良好的政治环境和发展环境；沿海发达地区产业集群加速向中部地区转移，为加快“三化”进程提供了难得的机遇。

《纲要》提出：

“十一五”期间，全市经济社会发展要努力实现以下主要目标：

在加大投入、扩充总量、优化结构、提高质量和效益的前提下，继续保持较高的发展速度，生产总值年均增长12％左右，2010年突破1000亿元；提前实现人均生产总值比2000年翻一番，达到1000美元以上；地方财政一般预算收入翻一番，达到27亿元；城镇化率达到35％左右；全社会固定资产投资年均增长22％左右，五年累计突破2000亿元；提高人口素质，稳定低生育水平；经济结构进一步优化，基础设施进一步完善，单位生产总值能耗比“十五”末下降20％左右，可持续发展能力明显增强；农业产业化步伐加快，工业总量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较大提升；经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强市建设取得突破性进展；公共服务和社会保障体系进一步健全，金融生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完备；剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进；