房地产项目建设方案.docx
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房地产项目建设方案
隆伸·和合源项目
房
地
产
项
目
策
划
书
一、总论…………………………………………………………………………1
二、市场预测……………………………………………………………………5
三、建设规模与产品方案………………………………………………………6
四、选址方案……………………………………………………………………8
五、节能节水措施………………………………………………………………11
六、环境影响评价………………………………………………………………13
七、劳动安全卫生与消防………………………………………………………16
八、组织机构与人力资源配置…………………………………………………17
九、投资估算……………………………………………………………………20
十、融资方案……………………………………………………………………20
十一、财务评价…………………………………………………………………23
十二、社会评价…………………………………………………………………24
十三、风险分析…………………………………………………………………24
十四、研究结论与建议…………………………………………………………27
十五、附图、附表………………………………………………………………29
一、总论
一.项目背景
1.项目名称:
隆伸·和合源
2.承办单位概况
承办单位是**房地产开发有限责任公司,注册资本1000万元,开发资质为四级。
公司经营范围:
房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念,开拓进取。
**房地产开发有限责任公司的经营宗旨是:
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务,让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩;
为社会创造价值--服务社会,创造文明进步的生活方式,充分实现隆伸房地产开发有限责任公司的社会价值;
为员工创造机会--创造发展空间,提升员工价值,提高隆伸房地产公司人的工作生活质量;
为股东创造回报--以长远利益回报隆伸房地产公司股东。
3.可行性研究报告编制依据
(1)项目建议书及其批复文件
(2)国家及白银市颁布的相关法律、法规、政策
(3)白银市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
(4)白银市2011、2012年国民经济和社会发展统计公报
(5)白银市城市总体规划大纲(2000—2020年)
(6)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
4.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康
持续发展。
现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。
现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,提倡大力发展房地产经济。
我们公司为了响应国家的安居工程,规划、开发隆伸·和合源。
西区是规划的新城区,近两年来,西区开发区管委会认真总结了五年创业的经验和新区建设中存在的问题,明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体,环境优美、居住舒适的白银市科技新城的奋斗目标。
隆伸·和合源选择此处规划、开发,等项目实施后,将有利于启动西区的总体规划,并极大改善西区开发区的面貌。
二.项目概况
1.拟建地点
拟建于白银西区**路中段,东临长安路,靠近农贸市场,南接区法院,西连中国人民解放军93807部队、铜城热力集中供热公司,北靠北京路,路对面是建设局、、国芳百货大楼。
2.建设规模与目标
投资8000万元,隆伸·和合源项目规划总用地2.8万平方米,建筑面积5.3万平方米,其中住宅3.8万平方米,商业1.2万平方米,其它0.3万平方米。
总居住户数586户,规划总居住人口909人,容积率1.25,绿化覆盖率33%。
小区内设幼儿园、居委会、活动中心等设施。
我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,我们公司超前思想,规划、开发“隆伸·和合源”,致力于为在西区居住的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
整个隆伸·和合源小区现代中不乏温馨,温馨伴随着现代。
温馨是一种感觉,是人生美好的向往
温馨是一种品位,是人生独到的见解
温馨是家的元素,是人生永恒的主题
温馨来自情感的交流、理智的选择,隆伸公司人对于温馨的认知,是源于对生活细节完美的追求。
让隆伸公司人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
3.主要建设条件
1.供水
在**路有现状DN1000mm上水管线,本项目上水可从上述干线引入。
2.雨水、污水排放
**路路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线,可以就进排入。
3.供热
从**路供热干线接入。
4.供电
从**路高架杆142线10千伏电缆,接入小区内配电室,考虑留有余地,变压器容量为1250千伏安。
5.供气
已由**路路引入了天然气高压线,已建成了天然气高中压调压站。
通过天然气中压管向区内送气。
4.主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
23719
总建筑面积
平方米
53210.4
居住建筑面积
平方米
38478.36
居住居数
户
597
平均每户建筑面积
平方米
110
容积率
2.25
绿化率
%
31
住宅栋数
栋
16
平均层数
层
6.53
停车位
个
90
三.问题与建议
考虑到隆伸·和合源建成后,其用户多数为拥有较高文化层次和收入的市民,结合他们的消费心理和消费结构,要特别注意其附属设施的建设,如停车场,娱乐中心及安保措施。
另外,在住宅的户型的选择上,要充分调查,选择适合不同住户需求的多种户型,避免单一,同时,该项目的建设很大程度上依赖于西区的发展,因而,在建设的过程中,要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
二、市场预测
一.产品供需预测
目前白银市房地产投资大幅增加,白领阶层以及周边生意人士对中高档住房的需求一定会更大,另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高。
据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。
二.竞争力分析
根据不同市民的不同需求,推出具有先进理念的楼盘;再加上我们开发的地段位于“**路中段”,靠近西区国芳百盛和假山公园,环境优美,高收入阶层的市民较多。
而周边地段由于白银市近年来的高速发展,致使周边居民住房比较拥挤,与此同时居民的购买力增强,所以该地区市场上住房供应小于需求,具有巨大的市场潜力,为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
三.市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为在白银地区工作、经商和务工人员,家庭收入较好的市民家庭。
由于他们:
1)职业稳定:
西区规划建设需要大量的务工人员和技术人才,同时随着经济水平的不断提高,人们对文化的追求也提高到了新的位置,随之而来的是在此的工作人员的收入水平也逐步的提高。
2)文化水平较高:
他们的年龄的大多在25~55岁之间,人到中年是单位的骨干力量,年富力强,工作紧张,需要一个好的投资环境。
3)对家庭居室的要求较高:
除对住宅的舒适性.安全性的要求以外,由于工作的原因,他们要求居住地能上班方便,同时在家也可顺利开展工作,对小区环境的要求,对住宅品位的要求,对户型的设计要求也比较高。
这就意味着该项目的变现性较好,比较容易出手,这也是项目投资本金安全性的保证。
所以投资风险不会太大.
2.通货膨胀的防护能力:
在市场经济条件下,通货膨胀的影响是长期存在的,而对于房地产投资而言,是本身具有对通货膨胀的防护能力,这是由房地产本身具有升值能力来决定的,这就减少了通货膨胀对该项目的影响,同时对该项目的投资采取了相对保守的措施,这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大,同样也受银行利率影响,假如依照目前政府政策,风险较小。
三、建设规模与产品方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上,论证比选拟建项目的建设规模和产品方案,作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。
一.建设规模
隆伸·和合源项目规划总用地23719平方米,建筑面积53210.4平方米,已建成8栋楼,现待建8栋总建筑面积23000平方米,其中住宅19414平方米,商业建筑面积3586平方米。
居住户数248户,规划总居住人口744人,容积率2.25,绿化覆盖率31%。
小区内设幼儿园、配套有活动中心、商业网点、居委会、保安监控室等设施。
二.产品方案
1.户型选择
小区规划以中档多层住宅。
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵,充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
隆伸·和合源项目主要居住对象为在白银地区工作的白领阶层、经商人士和务工人员,以及家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求,故选择了几种户型,见下表:
户型分配表
户型
格式
面积(㎡)
数量(套)
A
5室4厅3卫1厨1阳台
178
34
B
4室2厅2卫1厨1阳台
C
3室2厅1卫1厨1阳台
147
D
2室2厅1卫1厨1阳台
101
2.技术设备条件
1)室外
1.外墙:
采用高级进口外墙涂料,局部面砖装饰。
2.屋面:
现浇平屋面、屋顶人字形。
2)室内:
1.内墙:
厅、房为水泥砂浆拉毛。
2.顶棚:
厅、房为水泥砂浆拉毛。
3.地面:
厅、房为水泥砂浆拉毛。
厨房、阳台地面水泥砂浆拉毛。
4.窗:
户外窗用彩铝窗。
5.门:
分户门为高级防盗、防火门。
6.楼梯间:
墙面乳胶漆,地面及踏步为水泥地面。
3)配套设备:
1.电视、电话、电讯系统:
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网,报装后可立即使用。
3.电气配置:
开关、照明、插座、电表各一个。
4.煤气:
煤气管道安装到厨房。
5.给水:
变频式供水系统,每户独立水表。
6.排水:
有组织排水管。
4)智能化系统:
1.安全防范系统:
家庭紧急报警系统、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统等。
2.智能系统:
IC卡门禁。
3.信息服务系统:
小区局域网(可接入Internet)、背景音乐、视频点播等。
3.道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。
主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起,形成“树枝状”道路系统。
4.小区建筑小品
入口:
区内设保安。
指示牌:
居住区设置各种指示牌,如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯:
保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳:
设在广场,既绿化又方便使用。
宣传栏:
设在人流集中必经之地。
大小高度适宜,便以观看。
垃圾桶:
在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场:
社交游憩公共场所,附设游乐设施。
附表:
技术经济指标
项目
单位
数量
居住户数
户
996
居住人数
人
3187
户均人口
人
3.2
总建筑面积
万㎡
12.9
1.住宅建筑面积
万㎡
11.6
2.公建面积
万㎡
1.3
住宅平均层数
层
6.53
容积率
1.29
绿地率
%
45
四、选址方案
眼下人们买房,不光看房型、地段、朝向,还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。
本着节约用地,少占耕地,减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态,有利于保护风景区和文物古迹的原则,依据1、造就白银市建设规划的要求。
2、适应小区投资项目的要求。
3、适应小区房屋用途的要求。
4、拥有便利的交通条件。
5、满足土地的地质条件,市政基础设施等因素需要。
在**路中段两侧建设隆伸和合源商住小区。
一.项目概况
1.自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究,发现该地块地质好,属于四类土(沙砾坚土),地基强度好,适用于钢筋混凝土基础,建造5万平方米的房地产才不会超过土地承载力。
该地块自然条件良好,不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
2.城市的基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费,已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。
项目与城市基础设施网络连接点较近,不需要建造水处理系统。
同时经该楼盘线路交通方便。
周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备,为居民日常生活提供便捷。
西区这几年的变化日新月异,一改昔日的荒凉,成为今天白银地区一块黄金地段开发热土。
该区各项目配套设施正在不断完善。
如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和西区的利用开发,该区的发展前景将一片乐观。
3.周边环境条件
小区拟建于白银西区**路中段,南靠109国道,西靠长安路,北靠北京路,交通便利。
湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点,郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。
独特的地理位置,赋予了小区更深刻的内涵。
项目选址区域附近人口密度适中,居住人口受教育程度高,文化素养好,消费能力可靠,具有很强的够房能力。
故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。
二.开发地址的获取与开发
1.该地块土地使用权以出让方式取得,土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。
该项目建设用地按如下程序进行:
(1)申请选址。
向土地管理部门提出用地申请,经同意后进行选址。
(2)制订方案。
由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门,对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。
(3)申请批准。
向白银市人民政府正式申请审批,批准后的征地方案,由城市规划部门核定“红线图”,发出规划许可用地通知。
(4)发布用地通告:
由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。
(5)签定补偿、安置合同:
由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人,按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议,并经土地管理机关签证。
(6)发证:
由土地管理部门签发准许使用土地的证明。
三.建设条件
1.供水
在**路有现状DN1000mm上水管线,本项目上水可从上述干线引入。
2.雨水、污水排放
**路路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线,可以就进排入。
3.供热
拟从**路供热干线接入。
4.供电
从**路高架杆142线10千伏电缆,接入小区内配电室,考虑留有余地,变压器容量为1250千伏安。
5.供气
已由**路路引入了天然气高压线,已建成了天然气高中压调压站。
通过天然气中压管向区内送气。
四.环境保护
污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水,生活废水和洗浴污水。
生活废水和餐饮废水经隔油,沉淀处理后排入下水道。
五、节能节水措施
一.节能措施
隆伸·和合源小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策,严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适,健康的室内热环境基础上,采取有效的节能措施,改善建筑的热工性能,降低建筑全年能耗;积极采用对环境污染小的可再生能源,并提高采暖、空调等耗能系统的效率;最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏,以实现可持续发展的目标。
1、建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下:
屋面:
选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层,材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)
外墙:
普通内墙抹灰,240厚粉煤灰烧结砖,外贴40厚聚苯板,外饰面系统涂层,外墙传热为k=0.77W/(m2.k)
门窗:
选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级,空气渗透性能属标准GB7108第3级,雨水渗透性能属标准GB7108第4级,外墙窗均为塑钢双玻,其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门,其传热系数为k=1.70W/(m2.k)
楼梯间:
普通内墙抹灰,240厚粉煤灰烧结砖,靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆,其传热系数为k=1.67W/(m2.k)
2、采暖系统的保温节能措施
小区供热连接西区集中供热管线。
小区内分户安装了流量自动调节系统,可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。
小区内管网敷设中,采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂,有效避免了在管网传送中的热量损失。
供暖系统采用上供下回双管式。
系统布置简单,水路通畅,安装检修方便。
最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况,并为将来安装热表计量收费创造了条件。
每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。
该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度,克服了双管系统垂直失调的弊病。
采暖系统按单元设置,各热力出口均安装差压控制器。
可避免水力平衡调节的困难,并为外网自动调节创造了条件。
3、建筑节能技术、材料、工艺的应用
除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外,在现代还原的建设过程中,应大量应用四新技术,为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。
地基处理采用CFG桩复合地基;地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术;排水管采用UPVC管件;水嘴采用瓷片水嘴;坡屋面聚苯板保温技术;屋面防水全部采用SBS防水做法;塑钢门窗采用单框双层中空玻璃;单元分门户采用美芯高档钢制三防门;楼道照明采用声光控开关;楼梯间入口采用防盗对讲系统;燃气采用PGM2.51磁卡燃气表;电表为DDSY666磁卡电表;水表采用磁卡表装置;GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术;变压式通风道;采用高效有机硅厨厕防水技术。
二.节水措施
1、小区水环境
合理规划和建设小区水环境,提供安全。
有效的供水、污水处理、日用系统,节约用水。
实现水资源的可持续发展和利用,改善小区生态环境。
建立完善的给水系统,保证供水水质符合卫生要求,水量稳定,水压可靠;建立完善的排水系统;雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时,水质应达到国家规定的相应标准,以保障回用水的安全和适用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价,提供详尽的居民用水量估算资料。
提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。
最大限度地有效利用水资源,减少小区污水的排放量,实现小区用水的良性循环。
以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水;及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。
收集雨水用以在一定范围内补充小区用水,完善小区屋顶和地表径流规划,避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。
充分利用雨水,减少市政供水。
收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。
2、绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水,改善小区用水分配,提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统,并应结合中水系统进行优化设计以保证水质,提高用水效率。
提倡营造少灌或免灌绿化群落,减少草坪面积,尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水,以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
3、节水器具应用
(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。
(2)根据用水场合的不同,可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式等类型水龙头;手压、脚踏、肘动式水龙头;停水自动关闭(停水自闭)式水龙头;陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
六、环境影响评价
一.环境条件调查
隆伸·和合源提出“绿色生态社区”的概念。
在当前的房地产开发过程中,讲究园艺设计,提倡健康住宅已是大势所趋,但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”,较少采用有生命力的活生生的“软质景观”,只注重视觉效果,而没有营造整体气氛,”形成了层次分明的景观体系,同时设计师还十分注意尺度感,通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移,从而减少了人的压抑感。
33%的绿化率保证了周围良好的环境,建成后注重人文环境和只人化控制,污染较少。
自然景观优越、空气清新、湿度适宜,夏季凉爽,远离闹市区的鲁巷,周边高校分布极广,绿地面积率大。
二.施工期环境影响分析
1.施工期污染源
(1)施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。
施工场地噪声主要是施工机械设备噪声,物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声,各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。
声级最大的是电钻,可达115dB(A)。
物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声,各阶段的车辆类型及声级见表。
本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级
土石方阶段
挖土机
78-96
装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105
底板与结构阶段
混凝土输送泵
90-100
多功能木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电据
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85
施工阶段
运输内容
车辆类型
声级/dB(A)
土方阶段
底板与结构阶段
装修阶段
土方外运
钢筋、商品混凝土
各种装修材料及主要设备
大型载重机
混凝土罐车、载重车
轻型载重卡车
90
80-85
75
交通运输车辆声级
(2)施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘;建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘;施工垃圾的清理及堆放扬尘;人来车往造成的现场道路扬尘。
(3)施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水,施工废水主要包括土方阶段降水井的排水,结构阶段混凝土养护排水,以及各种车辆冲洗水。
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
2.施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知,由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械,这些机械的单体声级一般均在80dB以上,且各施工阶段均有大量设备交互作业,这些设备在场地内的位置,同时使用率有较大变化,因此很难计算其确切的施工场界噪声,根据本工厂施工量,按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
各施工阶段昼、夜声级估算值单位:
dB(A)
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
75-85
75
75-85
55
结构阶段
70-85
70
65-80
55
装修阶段
80-95
85
禁止施工
55
(2)施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构,会造成地面扬尘污染环境,其扬尘量的大小与诸多因素有关,是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析,施工期主要污染为噪声与扬尘,为减少其环境污染,应做到:
①现场施工中,建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位,并采取防尘措施,设
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